Ханой затвердив прейскурант на землю із найбільшим зростанням на 26%, витрати на землю, що перебувають у червоній книзі, також різко зросли

Затвердження Ханоєм нового прейскуранта цін на землю, який набув чинності з 1 січня 2026 року, з найбільшим зростанням до 26%, також призводить до різкого зростання вартості створення червоних книг.

26 листопада вдень, за згодою більшості делегатів, Народна рада Ханоя ухвалила резолюцію, що регулює перший прейскурант на землю, який буде оголошено та застосовуватиметься з 1 січня 2026 року.

Відповідно, новий прайс-лист на землю в Ханої містить найвищу ціну, яка перевищує 702 мільйони донгів/м2, що застосовується до локації 1 (вуличний фасад) на вулицях у центральній частині старого району Хоан Кієм. Цей рівень збільшився приблизно на 2% порівняно зі старим прайс-листом на землю.

Ціни на землю різко зросли в приміських комунах. З них найбільше зростання спостерігається в районі 9 (включаючи комуни Льєн Мінь, О Дін, Дан Фуонг, Хоай Дик, Дуонг Хоа, Донг Сон, Ан Кхань) – близько 26%. Найвища ціна на землю в цій групі становить 64,7 млн ​​донгів/м2, що стосується району 1 на Національній автомагістралі 32 (від межі району Суан Фуонг до перетину з міською зоною Кім Чунг – Ді Трач).

Зона 7 (включаючи 9 комун Тьен Тханг, Єн Ланг, Куанг Мін, Ме Лінь, Фук Тхін, Тху Лам, Донг Ань, Вінь Тхань, Тхіен Лок) і зона 10 (включаючи 12 комун Дай Тхань, Тхань Трі, Нгок Хой, Нам Фу, Бінь Мін, Там Хунг, Тхуонг Тін, Хонг Ван, Тхань Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) зі збільшенням на 25%.

Різке зростання цін на землю в Ханої також призвело до зростання вартості червонокнижних гір. Фото: Хуу Чань

В'єтнамська асоціація нерухомості (VNREA) вважає, що високі ціни на землю також збільшили вартість інвестицій у нерухомість у приміських районах. Це знижує привабливість інвестиційних проектів та впливає на план розвитку житла в приміських районах для розподілу населення.

В результаті, пропозиція житла на ринку може продовжувати зменшуватися. Водночас, ціна на комерційне житло також зростатиме, що зменшуватиме доступність житла для людей з реальними потребами.

За даними Асоціації нерухомості В'єтнаму, ринок нерухомості перебуває у фазі відновлення, багато підприємств змушені реструктуризуватися. Тому зростання цін на землю в цей час може стати подвійним тягарем, уповільнюючи процес відновлення.

«Зростання цін на землю призведе до більших фінансових зобов’язань для бізнесу та населення. Водночас, бюджетне навантаження також збільшиться під час впровадження компенсації, підтримки та переселення», – заявила VNREA.

Прейскурант землі використовується як основа для розрахунку компенсації, визначення цін на землю для переселенців та тих, кому компенсовано землю для житлової забудови; розрахунку податку на користування землею, податку на доходи фізичних осіб від передачі прав користування землею. Це також є основою для стягнення зборів та платежів, пов'язаних з користуванням землею, передачею або під час здійснення адміністративних процедур щодо землі, таких як видача червоних книг.

Коментуючи це, в інтерв'ю Лао Донгу, адвокат Нгуєн Ван Дінь, експерт з питань нерухомості, сказав, що підвищення цін на землю опосередковано призведе до зростання цін на конкретну землю, оскільки конкретні ціни на землю, розраховані відповідно до методів порівняння, доходу та надлишку, не можуть бути нижчими за ціну згідно з цінником на землю, що призводить до того, що цінник на землю стає «мінімальною ціною».

Таким чином, у випадку виділення державою землі для реалізації проекту, підприємствам доведеться платити більше, що сприятиме збільшенню надходжень до бюджету. Або ж у випадку повернення державою землі, люди також отримають компенсацію, близьку до ринкової ціни, що допоможе мінімізувати суперечки та судові позови у земельному секторі...

Однак, адвокат Нгуєн Ван Дінь зазначив, що, з іншого боку, прейскурант землі може порушити життя людей, спричинивши збільшення витрат, пов’язаних із землекористуванням.

Наприклад, випадки сплати плати за користування землею, коли держава визнає права користування землею (видає сертифікати вперше), дозволяє зміну цільового призначення землі домогосподарствам та фізичним особам; сплачує річну орендну плату за землю; розраховує податок на користування землею; реєстраційні збори та особливо податок на прибуток від передачі права користування землею... все це базується на прейскуранті цін на землю.

За словами юристів, якщо прейскурант на землю зросте вдвічі, то плата за користування землею, податки, збори, платежі тощо, які люди повинні будуть сплачувати, будуть вдвічі вищими, хоча це велика група суб'єктів. Прейскурант на землю, безумовно, матиме широкий та комплексний вплив.

Наприклад, податок на використання землі несільськогосподарського призначення завжди вважався «легким» податком, оскільки ставка податку становить лише 0,03% від ціни землі в прейскуранті. Але тепер, якщо прейскурант землі буде скориговано у 5 разів, цей податок стане тягарем для багатьох людей.

Щодо вирішення, за словами юриста Нгуєна Ван Діня, управлінським органам необхідно розглянути питання про коригування системи юридичних документів, пов'язаних з податковими зобов'язаннями, зборами, платежами, платою за користування землею та орендною платою за землю.

Наприклад, щодо податку на прибуток від передачі прав користування землею домогосподарств та фізичних осіб, чинний Закон про податок на доходи фізичних осіб передбачає ставку податку у розмірі 2% та розраховується відповідно до прейскуранту землі. «З огляду на припущення, що прейскурант землі зросте, необхідно вивчити та скоригувати ставку податку у розмірі 2% у бік зменшення, щоб не збільшувати податкове навантаження на суб’єктів», – сказав адвокат Дінь.

За словами юристів, насправді це рішення застосовується державою. Наприклад, згідно з Указом № 103/2024 про стягнення орендної плати за землю, у разі оренди землі з річною оплатою, річна орендна плата за одиницю землі розраховується шляхом множення відсотка на ціну землі для розрахунку орендної плати за землю.

Указ 103 передбачає відсоток від 0,25% до 3% (раніше цей показник становив від 1% до 3%). Таким чином, Указ 103 передбачав випадок, якщо ціни на землю зростуть у 4 рази, орендна плата за землю для населення залишиться стабільною.

Пан Туан

Джерело: https://laodong.vn/bat-dong-san/ha-noi-thong-qua-bang-gia-dat-voi-muc-tang-cao-nhat-26-chi-phi-lam-so-do-cung-tang-manh-1616299.ldo