HoREA: Необхідність запобігання ризику маніпуляцій з цінами на землю під час оцінки

За даними HoREA, управлінські агентства, інвестори, оціночні підприємства та експерти з оцінки можуть змовлятися для спотворення цін на землю, що є негативною практикою, якій необхідно запобігти під час внесення змін до Закону.

Асоціація нерухомості міста Хошимін (HoREA) щойно подала до Постійного комітету Національних зборів низку висновків щодо проекту Закону про землю (зі змінами), в яких вона висловила попередження щодо запобігання ризику змови у встановленні цін на землю під час оцінки цін.

Згідно з даними HoREA, на провінційному рівні оцінкою та визначенням цін на землю для проектів нерухомості займаються чотири установи. Перші – це державні установи (Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища, Директор Департаменту фінансів та Провінційний народний комітет).

Наступним суб'єктом є інвестор проекту нерухомості, на якого безпосередньо впливає діяльність з оцінки землі. Третім є оціночне підприємство (яке надає послуги з оцінки землі та звіти або сертифікати про оцінку). Нарешті, рецензента запрошують до участі в Раді з оцінки землі; він виконує завдання незалежного огляду оцінки та діяльності цієї Ради з оцінки, перш ніж подавати її до Провінційного народного комітету для прийняття рішення щодо цін на землю.

Пан Ле Хоанг Чау, голова HoREA, зазначив, що існує багато випадків, коли ці організації активно змовляються одна з одною для домовленості про ціни на землю, що призводить до спотворення результатів оцінки землі. Він зазначив, що такі ситуації необхідно чітко визначити, щоб мати механізми та рішення для запобігання та боротьби з втратою доходів державного бюджету та втратою державних активів, оскільки це земельні ресурси.

Нерухомість на сході Хошиміна в районі Тху Тхьєм. Фото: Куїнь Тран — Нерухомість на сході Хошиміна в районі Тху Тхьєм. Фото: *Куїнь Тран*

Пан Чау додав, що наразі 5 методів оцінки землі, включаючи порівняння, вирахування, дохід, надлишок та коефіцієнт коригування ціни на землю, не відповідають вимогам точності. Ці 5 методів не включають метод масової оцінки та не створили повну базу даних вхідних цін, а також не оновлювалися в режимі реального часу, що призводить до ненадійних результатів оцінки.

Застосування старих методів оцінки призводить до ситуації, коли той самий проект у сфері нерухомості, якщо його реалізує лише одне оціночне підприємство, але з використанням двох різних методів оцінки, дає два різні результати з різницею у вартості 17%. Водночас, той самий проект у сфері нерухомості, але застосований двома різними оціночними підприємствами з використанням одного й того ж методу оцінки землі, також дає два різні результати з різницею у вартості близько 17%.

Голова HoREA також порушив делікатне питання про те, що низка посадовців, державних службовців та працівників державного сектору, які працюють у сфері землі та земельних фінансів, бояться відповідальності та юридичних ризиків під час виконання своїх обов'язків. Вони тягнуть справи, перекидають документи по колу, не наважуються пропонувати, не наважуються приймати рішення або встановлюють дуже високі ціни на землю порівняно з ринковими, щоб залишатися в безпеці.

Так само багато оціночних підприємств не погоджуються брати участь в оцінці землі для визначення плати за користування землею та орендної плати за землю від проектів нерухомості, що сплачуються до державного бюджету, оскільки вони бояться відповідальності та юридичних ризиків, пов'язаних з виконанням робіт з оцінки землі.

Зіткнувшись із цими недоліками, HoREA рекомендує центральному уряду розглянути пропозицію Народного комітету міста Хошимін, подану уряду, щодо пілотного застосування методу коригування коефіцієнта ціни на землю. Ця пропозиція призведе до необхідності введення коефіцієнта коригування ціни на землю (коефіцієнт k4) для розрахунку плати за користування землею для всіх проектів комерційного житла, незалежно від вартості вище або нижче 30 мільярдів донгів згідно з Прейскурантом земельних цін.

На цій підставі держава може приймати рішення щодо плати за користування землею та оренди землі протягом не більше 6 місяців з дати видачі рішення про виділення землі, оренду землі та дозвіл на зміну цільового призначення землі. Цей пункт аналогічний положенню, що сертифікат про оцінку землі дійсний не більше 6 місяців.

Пан Чау зазначив, що пропозиція міського народного комітету Хошиміну формалізує розрахунок плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів нерухомості, комерційного житла та міських територій для забезпечення прозорості. Звідси держава та підприємства зможуть прогнозувати розмір плати за користування землею та орендної плати за землю, які необхідно сплачувати до державного бюджету.

«Вирішення проблеми заборгованості з фінансуванням земельних ресурсів продемонструє роль держави у лідерстві на ринку, а не у слідуванні за ринком, забезпеченні адекватного, правильного та своєчасного збору коштів до бюджету, водночас гарантуючи права інвесторів проекту та людей», – наголосив він.

Лояльність

Посилання на джерело