Відсутність дозволу на будівництво є «перевагою» Gamuda Land під час судового розгляду?

Підпишіть 3-річний договір купівлі-продажу, клієнти отримують лише основну суму

Згідно з рішенням суду першої інстанції № 309/2022/DS-ST від 14 листопада 2022 року у справі «Спір щодо договору купівлі-продажу квартири» Народного суду району Тан Фу, пан НЛВ, покупець будинку в проєкті житлового комплексу A5 – Diamond Alnata (що належить проекту спортивно -житлового комплексу Celadon City – Tan Thang, район Сон Кі, район Тан Фу, місто Хошимін), подав до суду на інвестора, акціонерну компанію Gamuda Land (Gamuda Land), за порушення умов договору.

Зокрема, після підписання договору купівлі-продажу в червні 2019 року, пан В. сплатив Gamuda Land 3 платежами на загальну суму понад 1,7 мільярда донгів, а кінцевий термін здачі квартири був встановлений на 7 серпня 2021 року. До четвертого платежу пан В. повністю підготував фінанси, але не отримав повідомлення про оплату від інвестора. Цей клієнт завчасно надіслав документ із проханням до Gamuda Land видати повідомлення про оплату наступного платежу, як було домовлено.

16 вересня 2020 року компанія «Gamuda Land» надала письмову відповідь, посилаючись на фінансові труднощі, не надсилаючи подальших платежів та просячи призупинити платежі до завершення будівництва 6-го поверху. Цей інвестор також запропонував домовитися про коригування термінів здачі будинку та отримати знижку, але не уточнив конкретний термін.

Проєкт Celadon City зараз має багато юридичних проблем, а також суперечок з клієнтами.

Через незгоду з вищезазначеним запитом, пан В. надіслав письмову відповідь до Gamuda Land, в якій зазначив, що фінансові труднощі не є форс-мажорною подією. Крім того, затримка з передачею будинку вплине на проживання та бізнес родини пана В.

Пан В. також повідомив, що на момент передачі будинку, як зазначено в договорі, Gamuda Land не мала жодної відповіді щодо затримки передачі будинку покупцю. 10 серпня 2021 року, на підставі умов договору купівлі-продажу, пан В. надіслав повідомлення про одностороннє розірвання договору та вимагав компенсації згідно з узгодженими умовами через затримку Gamuda Land передачі квартири. Однак, до 9 листопада 2021 року Gamuda Land повернула лише отриману основну суму без будь-яких штрафних санкцій за порушення договору. Хоча покупець надіслав лист-запит, Gamuda Land не відповіла.

На розгляді справи першої інстанції, шляхом вивчення судового провадження та матеріалів справи, Судова колегія (TPC) Народного суду округу Тан Фу постановила, що компанія Gamuda Land затримала передачу квартири пану В. Представник компанії заявив, що пандемія COVID-19 вплинула на хід будівництва. Однак обмеження поїздок та громадської діяльності людей було надано лише на короткий період часу у 2021 році.

Раніше, у травні 2020 року, компанія Gamuda Land видала документ із запитом на продовження терміну здачі будинку до лютого 2022 року, що доводить, що будівельні роботи компанії Gamuda Company затримувалися порівняно із зобов'язаннями за контрактом, а не до початку епідемії.

Згідно з угодою в договорі купівлі-продажу квартири, кінцевий термін здачі квартири – серпень 2021 року, до цього часу будівництво має бути завершено в чорновому порядку. Тому, коли спалахнула епідемія, період соціального дистанціювання (з 31 травня 2021 року по 30 вересня 2021 року) вплинув лише на рівень завершеності проекту.

Багато мешканців, які підписали договори на купівлю квартир у житловому масиві Diamond Alnata, подали позови проти інвестора, щоб захистити свої права.

Під час винесення вироку Народний суд округу Тан Фу частково задовольнив позов пана НЛВ, зобов'язавши компанію Gamuda Land виплатити пану В. понад 500 мільйонів донгівських доларів у вигляді штрафів за порушення (30% від загальної суми, сплаченої згідно з умовами договору) та відсотків за прострочення сплати основної суми боргу.

Однак, суперечка між паном В. та Gamuda Land на цьому не закінчилася. На початку січня 2023 року Народний суд міста Хошимін відкрив повне апеляційне слухання за апеляцією Gamuda Land. На цьому слуханні представник Народної прокуратури міста Хошимін заявив, що затримка Gamuda Land з передачею квартири пов'язана з форс-мажорною подією – пандемією COVID-19.

Народний суд міста Хошимін частково задовольнив апеляцію пана В., зобов'язавши Gamuda Land сплатити відсотки за простроченням основної суми боргу в розмірі понад 10 мільйонів донгів, та не прийнявши 30% штраф за порушення договору, як це було заявлено судом першої інстанції.

Вимагати визнання договору купівлі-продажу недійсним через продаж будинку без дозволу?

Через зміст вищезазначених судових засідань деякі клієнти, які придбали будинки в проекті Celadon City, подають до суду на інвестора, стверджуючи, що представники Gamuda Land навели дивні аргументи, щоб уникнути виплати пільг клієнтам. Тобто, виходячи з того факту, що цей проект був побудований без дозволу на будівництво, вони просили суд визнати договір купівлі-продажу недійсним, і звідти їм залишається лише повернути основну суму, яку клієнти сплатили.

Зокрема, на судовому розгляді в суді першої інстанції представник компанії «Гамуда Ленд» звернувся до колегії суддів із клопотанням про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. Причиною цього було те, що на момент підписання договору компанія «Гамуда» ще не отримала дозволу на будівництво від компетентного органу. Таким чином, договір купівлі-продажу квартири між двома сторонами був недійсним з моменту підписання. Наслідки недійсного договору вирішуються у вигляді повернення одна одній отриманого.

Компанія «Gamuda Land» повернула пану В. суму понад 1,7 мільярда донгів. Якщо пан В. погодиться на медіацію, «Gamuda Land» підтримає сторони, виділивши 400 мільйонів донгів для врегулювання спору. Якщо пан В. не погодиться на медіацію, компанія «Gamuda» звернеться до Народного суду з проханням вирішити спір відповідно до положень закону.

Представник компанії «Гамуда Ленд» звернувся до суду першої інстанції з проханням визнати договір купівлі-продажу недійсним, оскільки на момент підписання договору не було дозволу на будівництво.

Щодо цієї точки зору інвестора, пан В. зазначив, що він придбав квартиру в Gamuda Land через брокера компанії та мав довіру до репутації компанії, тому не досліджував ретельно юридичні аспекти. Коли компанія пропонувала квартиру на продаж, вона зобов'язалася перед клієнтами забезпечити юридичні аспекти. Причина, яку компанія Gamuda навела під час підписання договору з паном Ваном та пані Ві, що у них не було дозволу на будівництво для визнання його недійсним, є безпідставною.

На момент примирення компанія «Гамуда Ленд» щойно надала Суду дозвіл на будівництво, виданий у травні 2021 року. Це свідчить про те, що пан В., покупець квартири, не міг знати, що «Гамуда Ленд» підписала договір із замовником без дозволу на будівництво. Отже, це не є підставою для визнання договору недійсним на момент підписання. Тому пан В. не погодився на примирення.

За словами пана П.Д.Т., клієнта, який придбав квартиру в житловому комплексі A5 і зараз готується подати до суду на Gamuda Land, він сказав: «Дізнавшись про зміст судового розгляду справи пана В., прохання інвестора про розірвання договору, оскільки він був підписаний без дозволу на будівництво, призвело до втрати довіри, і переговори точно ні до чого не приведуть. Тому я чекатиму на рішення суду найближчим часом. Оскільки порушення Gamuda Land були вирішені органами влади, затримка передачі також була чітко визначена. Позов про захист моїх прав та прав деяких інших клієнтів у майбутніх судових процесах, безумовно, матиме зовсім інший результат. Ми не можемо дозволити їм утримувати велику суму наших грошей протягом багатьох років, лише щоб отримати точну суму назад через порушення самого інвестора».

13 квітня Народний комітет міста Хошимін видав рішення про штраф за порушення, що сталися в рамках проекту міської зони Селадон-Сіті. Цей інвестор порушив закон, підписавши договір купівлі-продажу квартир у житловому комплексі A5 цього проекту без документа від Департаменту будівництва, який би підтверджував його право продавати та здавати в оренду майбутнє житло відповідно до закону.

Відповідно до пункту 4 статті 58 Урядового декрету 16/2022, Народний комітет міста Хошимін вирішив оштрафувати Gamuda Land на 900 мільйонів донгів за незаконну мобілізацію капіталу.

Крім того, ця компанія також повинна вжити заходів щодо повернення капіталу, мобілізованого з порушенням нормативних актів. Строк для впровадження заходів щодо впровадження становить 10 днів з дати отримання рішення. Усі витрати на організацію впровадження заходів щодо впровадження несе ця компанія.

Джерело: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html