Пропозиція не «законодавчувати» має суворо контролюватися

Поділившись своїми думками з VTC News , пан Нгуєн Ван Дінь, юридичний експерт у сфері інвестицій у нерухомість та бізнесу, зазначив, що міні-квартири користуються великою популярністю у великих містах через їхню помірну площу, доступні ціни для молодих сімей, працівників та зручне розташування для проживання, роботи, навчання... Але це також є великою «проблемою».

Пожежа в міні-житловому будинку в районі Кхионг Ха (район Тхань Суан, Ханой ), що сталася в ніч на 12 вересня, була жахливою, оскільки у невеликому провулку, куди не можуть в'їхати автомобілі, було збудовано міні-житловий будинок заввишки до 10 поверхів, площею всього 200 м², загальною площею 2000 м², в якому проживало до 45 домогосподарств з населенням близько 150 осіб.

« Життя людей дуже крихке, коли міні-квартири, оскільки вони не є інвестиційними проектами, не затверджуються, не приймаються або регулярно не перевіряються на безпеку та пожежну безпеку », – наголосив пан Дінь.

Однак, проект Закону про житло (зі змінами) пропонує «легалізувати» цей тип під назвою «багатоповерхове багатоквартирне житло домогосподарств та фізичних осіб», тобто, якщо домогосподарство або фізична особа має земельну ділянку площею кілька сотень квадратних метрів, вони можуть будувати міні-квартири на продаж без необхідності створювати бізнес, без необхідності створювати інвестиційний проект для здійснення інвестиційних процедур відповідно до Закону про інвестиції, Закону про житло та Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості.

Окрім зручностей, які вони надають, міні-квартири також становлять багато непередбачуваних небезпек. (Ілюстрація: Конг Х'єу).

Це означає, що немає потреби в таких процедурах: затвердження інвестиційної політики, виділення/оренда землі, оцінка землі та виконання фінансових зобов'язань щодо землі, оцінка техніко-економічних обґрунтувань/базових проектів, затвердження пожежної безпеки та гасіння, видача дозволу на будівництво, приймання пожежної безпеки та гасіння, приймання об'єктів, придатних для експлуатації та експлуатації...

Пан Дінь наголосив, що небезпека полягає в тому, що стаття 57 останнього проекту переглянутого Закону про житло (поданого на Конференцію спеціалізованих делегатів наприкінці серпня 2023 року) дозволяє домовласникам видавати окремі «рожеві книжки» для кожної квартири. Якщо її буде прийнято, міні-квартира буде «легалізована» і нічим не відрізнятиметься від звичайної квартири. Це також відображено в чинному Законі про житло (стаття 46) та попередньому Указі 71/2010.

Відповідно, молода сім'я з 700-800 мільйонами донгів також може придбати міні-квартиру площею 30 квадратних метрів та отримати «рожеву книжку», як і при купівлі квартири в проекті.

« Якщо цю політику буде прийнято, це точно зробить міні-квартири «ще гарячішими», люди кинуться купувати міні-квартири, створюючи хвилю полювання за суміжними земельними ділянками для об’єднання, будуючи міні-квартири на продаж повсюди замість того, щоб стимулювати забудову житла за проектами, забезпечуючи синхронне підключення інфраструктури».

Не лише питання безпеки та пожежної безпеки, а й вирішення питань технічної інфраструктури, соціальної інфраструктури (шкіл, охорони здоров'я , адміністрації, послуг...) для домогосподарств, які купують міні-квартири, накопичаться ще більше для влади міських районів Ханоя, Хошиміна, Дананга... якщо міні-квартири будуть «легалізовані» , попередив пан Дінь.

Тому пан Дінь запропонував: не «законодавчо» встановлювати міні-квартири, навпаки, мають бути вжиті заходи для суворого контролю над цим типом. Зокрема, не визнавати купівлю-продаж міні-квартир та рішуче не видавати окремі «рожеві книжки» для кожної міні-квартири, щоб уникнути спалаху цього типу, уникаючи ризику нестабільності та перевантаження міської інфраструктури.

« Якщо будь-яке домогосподарство або фізична особа має право користуватися земельною ділянкою для житла та хоче побудувати багатоквартирний будинок, воно повинно створити бізнес/кооператив та підготувати інвестиційний проект для виконання інвестиційних процедур відповідно до Закону про інвестиції, Закону про житло та Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості », – прокоментував пан Дінь.

У міні-житловому будинку в районі Кхуонг Ха щойно спалахнула серйозна пожежа.

Поділяючи таку ж думку, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), також заявив про необхідність внесення змін до Закону про житло 2014 року в напрямку усунення правових прогалин для легалізації міні-квартир.

Зокрема, за словами пана Чау, положення пункту 2 статті 46 Закону про житло 2014 року чітко зазначають: домогосподарства та окремі особи в міських районах повинні будувати та ремонтувати будинки відповідно до положень закону про будівництво та нести відповідальність за якість будинків.

У разі отримання дозволу на будівництво будинку з 2 або більше поверхами, кожен поверх якого проектується та будується з 2 або більше квартирами у закритому стилі, з мінімальною площею забудови для кожної квартири відповідно до будівельних норм та правил, а також з частиною площі у приватній власності та частиною площі у спільній власності багатоквартирного будинку відповідно до положень цього закону, держава визнає право власності на кожну квартиру в цьому будинку.

За словами пана Чау, це регулювання призвело до ситуації «увігнутого» та шаленого будівництва міні-квартир у великих містах. Звідси воно порушує міське планування. Водночас це призводить до втрати естетики та не забезпечує пожежну безпеку, а також до відсутності комунальних послуг для мешканців. Тому Асоціація пропонує внести зміни до пункту 2 статті 46 Закону про житло 2014 року в напрямку повного скасування видачі червоних книжок для міні-квартир, дозволивши лише бізнес з оренди житла.

Фактично, останнім часом багато інвесторів подали заявки на отримання дозволів на будівництво звичайних будинків, а потім обійшли закон, змінюючи початковий проект для будівництва міні-квартир для комерційних цілей. Бурхливе будівництво міні-квартир у великих містах порушує планування міської забудови, призводить до втрати естетики та навіть створює ризики для покупців.

На це також вказало Міністерство будівництва : у деяких населених пунктах склалася ситуація, коли, користуючись недбалим управлінням органів влади, домогосподарства та окремі особи самовільно будували окремі будинки з багатьма поверхами та багатьма квартирами, не дотримуючись положень закону, таких як: будівництво без дозволу, будівництво без дозволу, будівництво всупереч плануванню, посягання на простір, поділ квартир, довільне додавання поверхів... а потім вільна купівля, продаж та передача.

Міністерство будівництва також попередило: якщо управління не буде посилено, це призведе до багатьох наслідків, таких як порушення правил пожежної безпеки та гасіння пожеж, потенційно високий ризик пожежі та вибуху в житловому комплексі; перевантаження технічної інфраструктури та систем соціальної інфраструктури; невидача свідоцтв про право власності покупцям квартир через порушення проектних вимог та щільності забудови, що призведе до суперечок та судових позовів між покупцями та продавцями.

Чау Ань

Джерело