Великі очікування, оскільки закони про нерухомість набувають чинності з 1 серпня 2024 року

На семінарі «Фокус на інвестиціях у нерухомість у новому контексті» експерти та бізнес-лідери оцінили вплив законів, пов’язаних із нерухомістю, які набудуть чинності з 1 серпня 2024 року.

З 1 серпня 2024 року офіційно набудуть чинності Закон про землю, Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості та Закон про житло (зі змінами). Це особливо важливі закони, які суттєво впливають на розвиток ринку нерухомості загалом та економіки зокрема.

На семінарі « Фокус на інвестиціях у нерухомість у новому контексті», організованому журналом TheLEADER , експерти та бізнес-структури очікували, що закони, пов’язані з нерухомістю, які набудуть чинності з 1 серпня 2024 року, створять новий прорив, створюючи імпульс для розвитку ринку.

Д-р Нгуєн Ван Дінь, віце-президент Асоціації нерухомості В'єтнаму: « Створення кращої та привабливішої гри»

У цих переглянутих законах законодавці прагнуть уніфікувати інституційні правила, пов'язані з землекористуванням, уникнути дублювання та конфліктів між законами, сприяти чіткості та прозорості інвестиційної діяльності та використання земельних ресурсів, а також зосередитися на тому, як сприяти розвитку практичного потенціалу.

Нещодавні труднощі на ринку також є фільтром, що змінює правила гри. На ринку залишаться лише спроможні підприємства. Малий бізнес буде змушений створювати спільні підприємства та партнерства, щоб мати достатньо сил для розвитку та виживання на ринку.

Коли закони набудуть чинності, бізнес не зможе «спіймати злодія з порожніми руками», розвивати проекти буде набагато складніше. Інвестори повинні бути справжніми працівниками, справжніми гравцями. Ловити хвилю, віртуальний серфінг буде неможливим, коли нові правові норми набудуть чинності.

Деякі нові положення законів стосуються ринку нерухомості, такі як прейскурант цін на землю, який раніше регулювався кожні 5 років центральним урядом, проте тепер прейскурант оновлюється щорічно, децентралізовано по місцевості. Інформація про ціни на землю є чіткою та зрозумілою, щоб зробити гру більш чесною та рівноправною.

Крім того, існують правила щодо інвестицій, соціального житла, продажу будинків іноземцям... це нові правила, які створять кращу та привабливішу гру в майбутньому.

З огляду на такі нові положення в законі, питання полягає в тому, чи створять укази та циркуляри, що видаються відповідно до закону, додаткові перешкоди чи ні?

Питання якості підзаконних документів все ще викликає серйозне занепокоєння у бізнесу та інвесторів. Чи справді ці документи допоможуть усунути труднощі для бізнесу?

Зокрема, проблема ціни на землю також є величезним вузьким місцем. Якщо її не вирішити, вона продовжуватиме спричиняти перевантаження проектів, що призведе до багатьох проблем на ринку нерухомості.

Пан Нгуєн Хоанг Нам, генеральний директор G-Home: «Інвестори більше впевнені в розвитку соціального житла»

До набрання чинності законів 1 серпня вже існували керівні постанови щодо соціального житла. Зокрема, врегулювання процесу оцінки землі допомагає значно скоротити процес будівництва соціального житла.

Крім того, інвестори соціального житла більше не зобов'язані виділяти 20% площі під оренду та можуть продати лише через 5 років. Це значно «розв'язує» вартість оренди, яка наразі публічно опублікована на інформаційних порталах, але все ще дорожча за середню ціну для людей, які орендують житло самостійно, не кажучи вже про дуже складні юридичні процедури. Купівлю, продаж чи оренду слід залишити на розсуд ринку.

Крім того, за попередніми правилами люди, які мали право на придбання соціального житла, не мали достатньо коштів, тоді як представники середнього класу, які не мали достатньо коштів на придбання комерційного житла, не відповідали умовам для придбання соціального житла. Поряд з цим існували дублюючі та складні правила щодо питань домогосподарств та їх реєстрації.

Зрештою, скасування вимоги про те, що особа (чоловік/дружина) повинна мати дохід не більше 1 мільйона донгів на місяць, але додавання офіційного розрахунку загального доходу подружжя, що не перевищує 30 мільйонів донгів на місяць, значно полегшило людям, показавши, що Міністерство будівництва та уряд прислухалися до думок експертів.

Вищезазначені чотири фактори допоможуть інвесторам почуватися впевненіше у розвитку соціального житла.

Наразі в розвинених країнах кожна п'ята людина живе в соціальному житлі. Це свідчить про обґрунтованість та доцільність «цифри 20%» відповідно до норм, встановлених управлінськими органами.

Завдяки значному спрощенню законодавства, я очікую, що новий циркуляр допоможе усунути всі труднощі, щоб інвестори могли почуватися впевнено під час будівництва соціального житла.

Пан Нгуєн Зунг Мінь, заступник генерального директора MIKGroup: «Сподіваємося, що на ринку з’явиться більше великих міських територій площею кілька сотень гектарів»

Я очікую, що найближчим часом нові закони створять можливості для великих інвесторів реалізувати нові масштабні проекти, які принесуть реальну цінність суспільству. За останні 5 років такі масштабні проекти, як Vinhomes Smart City, Ocean, Ecopark…, створили значну додану вартість.

Наприклад, чотири роки тому ціна продажу Smart City Tay Mo становила лише близько 30 мільйонів донгів/м2, зараз вона досягла 80-90 мільйонів донгів/м2. Це не доводить, що ринок стрімко зростає, але показує, що проект інвестується методично, має хороший масштаб та інфраструктуру, і приніс реальну цінність покупцям.

Я думаю, що короткострокова проблема обмеженої пропозиції є одним із факторів, що впливають на ціну продажу. Відтепер і до кінця року та початку наступного року середня ціна продажу ще більше зросте.

Сподіваюся, що найближчим часом, з новим правовим коридором, на ринку з'являться більше великих земельних фондів та справді великих міських територій площею кілька сотень гектарів і більше.

Пан Нгуєн Тхо Туєн, голова BHS Group: «Є можливості для малих та середніх інвесторів»

На мою думку, вплив трьох змінених законів на малих та середніх інвесторів не такий важливий, як те, чи мають підприємства достатньо ресурсів, чи ні. Загальна оцінка BHS полягає в тому, що щонайменше три типи законів були прийняті, і прийняті достроково.

Як і у футболі, я вважаю, що жоден закон не є лише корисним чи шкідливим для певної групи людей. Нові закони можна вважати межею, якої повинні дотримуватися інвестори в нерухомість та розробляти відповідні продукти.

Фактично, ринок нерухомості В'єтнаму охоплює багато провінцій та міст з тисячами інвесторів. Тому ми все ще очікуємо можливостей для малих та середніх інвесторів. Наприклад, G-Home успішно впровадив соціальне житло в гірських провінціях.

Я вважаю, що вплив ринкових факторів є реальним, коли існує багато суб'єктів, які складають сектор нерухомості, включаючи пропозицію, попит, юридичні та брокерські сили з продажу. Після того, як ринок нерухомості пережив понад 2 роки труднощів та низької ліквідності, ринок перезапустився, але зосереджений у великих містах.

Малі та середні інвестори не мають переваги у вигляді ресурсів, тому їм важко конкурувати на великих ринках. Але можливості все ще існують на периферійних та нових ринках.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-lon-khi-cac-luat-lien-quan-den-bat-dong-san-co-hieu-luc-tu-ngay-182024-d221255.html