Земельне право 2024: Що потрібно знати бізнесу

DNVN – Закон про землю 2024 року містить багато нових, важливих та проривних положень, багато з яких тісно пов’язані з бізнесом. До них належать питання планування та землекористування; повернення земель, компенсація, підтримка, переселення; розподіл земель, оренда землі, дозвіл на зміну цільового призначення земель тощо.

Виступаючи на семінарі «Земельне право 2024: важливий зміст, який повинен знати бізнес» 21 березня, віце-президент В'єтнамської федерації торгівлі та промисловості (VCCI) Хоанг Куанг Фонг наголосив, що Земельне право є одним з найважливіших законів, який має глибокий вплив на економічне та соціальне життя. Закон особливо впливає на інвестиційне та бізнес-середовище нашої країни.

Закон про землю 2024 року містить багато нових, важливих, проривних змін, багато з яких тісно пов'язані з бізнесом. До них належать плани планування та землекористування; відновлення земель, компенсація, підтримка, переселення; розподіл землі, оренда землі, дозвіл на зміну цільового призначення землі; земельне фінансування, ціни на землю; реєстрація землі; реформа адміністративних процедур у земельному секторі тощо.

Щодо Закону про землю 2024 року, то на попередній сесії Національні збори ухвалили змінені та доповнені закони про нерухомість та житловий бізнес. Ці закони також мають великий вплив на бізнес, оскільки ринок нерухомості є особливо важливим у кожній економіці.

Пан Хоанг Куанг Фонг наголосив, що Закон про землю 2024 року має великий вплив на бізнес.

«Поряд із Законом про землю 2024 року, Національні збори ухвалили змінені та доповнені закони про нерухомість та житловий бізнес. Ці закони також мають великий вплив на бізнес, оскільки ринок нерухомості є особливо важливим у кожній економіці.

«Ці закони були прийняті для того, щоб допомогти вирішити невідповідності між цими двома законами та інвестиційним законодавством, що сприятиме об’єднанню інвестиційних ресурсів та зручнішій реалізації інвестиційних проектів», – сказав пан Фонг.

На конференції пан Фан Дик Х'єу, постійний член Економічного комітету Національної асамблеї, та політики обговорили та відповіли на важливі питання щодо основних змін до Закону про землю 2024 року. На конференції також обговорювалися багато актуальних тем, що стосуються бізнесу, такі як фінансування землі, очищення земельних ділянок та тісно пов'язані закони, такі як Закон про нерухомість, Житлове законодавство, Будівельне законодавство тощо.

Відповідно, експерти наголосили на питаннях регулювання, оцінки землі відповідно до ринкових принципів та впливу на бізнес. Зокрема, Закон про землю 2024 року скасував положення про Урядову систему цін на землю, яка видається кожні 5 років.

Натомість, Провінційний народний комітет розробить та подасть до Народної ради того ж рівня на розгляд перший Прейскурант земельних цін, який буде оголошено та застосовуватиметься з 1 січня 2026 року. Щороку Провінційний народний комітет відповідає за подання до Провінційної народної ради на розгляд рішення щодо коригування, внесення змін та доповнень до Прейскуранту земельних цін, який буде оголошено та застосовуватиметься з 1 січня наступного року.

Новим пунктом Закону про землю 2024 року є те, що під час рекультивації землі інвестори повинні проактивно вести переговори з людьми.

У разі необхідності коригування прейскуранту на землю протягом року, провінційний народний комітет відповідає за його подання до Народної ради для прийняття рішення. Річний прейскурант на землю використовуватиметься для розрахунку плати за користування землею (ПЗЗ), коли держава визнає право на ПЗЗ або здає землю в оренду з щорічною оплатою; розраховує податок на ПЗЗ; розраховує податок на прибуток при передачі прав на ПЗЗ...

Конкретні ціни на землю застосовуватимуться для розрахунку компенсації, коли держава повертає землю, або для розрахунку орендної плати за землю, коли держава здає землю в оренду та стягує орендну плату за землю одноразово протягом усього терміну оренди.

Закон про землю 2024 року конкретно визначає 4 методи оцінки землі, а також випадки та умови їх застосування, зокрема: метод порівняння, метод доходу, метод надлишку та метод коригувального коефіцієнта. Усі 4 методи використовуються для визначення конкретних цін на землю та розробки щорічних таблиць цін на землю, що оголошуються Народною радою провінції (стаття 158 Закону про землю 2024 року).

Примітно, що новим пунктом Закону про землю 2024 року є те, що під час рекультивації землі інвестори повинні проактивно вести переговори з людьми, щоб визначити розумний рівень компенсації. Стаття 79 Закону про землю 2024 року чітко визначає 32 випадки, коли державі абсолютно необхідно рекультивувати землю для реалізації проектів соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах з метою сприяння розвитку земельних ресурсів, підвищення ефективності землекористування та розвитку сучасної соціально-економічної інфраструктури...

Правила повернення земель поділені на 32 розділи, що визначають проекти в кожній галузі, яким надаються стимули та заохочується розвиток відповідно до спеціалізованих законів. Це включає повернення земель для будівництва дорожніх споруд, іригації, водопостачання, дренажу, обробки твердих відходів, енергетики, громадського освітлення та безмитних зон в економічних зонах.

Придбання землі стало більш специфічним, ніж раніше, і держава купує землю лише для проектів комерційного житла, змішаного житла та комерційних проектів під час інвестування в міські райони. Для інших проектів інвестори повинні проактивно вести переговори з людьми, щоб визначити розумний рівень компенсації.

Це також допомагає зменшити кількість суперечок та судових позовів. У попередній період деякі нормативні акти щодо повернення земель не відповідали дійсності, що також сприяло стагнації бізнес-проектів.

У випадку придбання землі для проектів комерційного житла, Закон про землю 2024 року передбачає, що він застосовується лише до великомасштабних проектів із синхронною інфраструктурою (з належним електропостачанням, дорогами, школами, станціями тощо). Це показує, що придбання землі потрібне лише тоді, коли це абсолютно необхідно для реалізації ключових проектів. Дрібномасштабні локальні проекти не підпадатимуть під механізм придбання землі.

Ха Ань

Джерело