Чому ринкові принципи ігноруються при оцінці землі?

(NLDO) - Проект переглянутиго земельного закону вніс суттєві корективи, пов'язані зі змістом цін на землю.

Проект переглянутого Закону про землю привертає особливу увагу, оскільки він запроваджує багато суттєвих змін, пов'язаних з положеннями про оцінку землі – одним з основних пунктів статей 158–162 Закону про землю 2024 року.

Двома основними моментами є коригування принципів ціноутворення на землю з метою зменшення ролі ринкових факторів та пропозиція скасувати спеціальні механізми ціноутворення на землю. Ці коригування викликають багато занепокоєнь щодо напрямку управління та адміністрування земельними ресурсами в майбутньому.

Навіщо скасовувати регулювання оцінки землі за ринковими принципами?

Зокрема, проект зміненого Закону про землю скасовує норми щодо оцінки землі на ринкових принципах; вимоги щодо публічності, прозорості, об'єктивності, чесності та незалежності більше не визнаються; гармонія інтересів між державою, інвесторами та землекористувачами замінюється відповідністю між вимогами державного управління та місцевими реаліями.

З огляду на те, що 4 принципи в Проекті показують охоплення адміністративних факторів оцінки землі, чи ми ототожнюємо принцип оцінки землі з принципом, коли держава визначає ціни на землю?

Рішення держави щодо цін на землю на первинному ринку та рішення щодо цін на землю для розрахунку компенсації, коли держава повертає землю, були встановлені з часу прийняття положень про ціни на землю Законом про землю 1993 року.

Слід зазначити, що ці принципи застосовуються загалом у діяльності з оцінки землі, а не лише тоді, коли держава приймає рішення щодо цін на землю; водночас, розробка принципів оцінки землі має на меті забезпечити відображення справжньої вартості земельної ділянки/земельного масиву, притаманних характеристик цін на землю та контролювати нав'язування суб'єктивної волі в оцінці землі.

Таким чином, принципи, викладені в проекті, потребують ретельного розгляду, щоб забезпечити досягнення цілей принципів та сприяти підвищенню професіоналізму в оцінці землі.

Нав'язування суб'єктивної волі та ігнорування ринкових факторів не відображатиме природу та об'єктивність оцінки землі. Основне питання полягає в тому, що ми повинні вдосконалювати механізм ефективного управління та регулювання ринку, а не уникати чи усувати вплив ринку на процес оцінки землі.

Проект переглянутого Закону про землю привертає особливу увагу, оскільки він запроваджує багато суттєвих змін, пов'язаних з регулюванням оцінки землі. Фото: Сон Нунг

Заміна спеціального механізму ціноутворення на землю

Наступна суттєва зміна полягає в тому, що в проекті пропонується замінити механізм визначення конкретної ціни на землю використанням таблиці цін на землю в поєднанні з коригувальним коефіцієнтом. Відповідно, коли держава повертає землю, ціна на землю для розрахунку компенсації базуватиметься на скоригованій таблиці цін на землю, а не визначатиметься окремо для кожного випадку, як раніше.

Використання прайс-листа з коригувальними коефіцієнтами створить зручність та швидкість застосування цін на землю в поточних умовах, зменшить ризик помилок та подовжить час оцінки конкретної землі. Однак використання конкретних цін на землю з Закону про землю 2013 року до теперішнього часу має видатні переваги, такі як: висока індивідуальність для відповідних випадків, оцінка на основі ринкових даних у кожен визначений момент часу, регулювання інтересів пов'язаних сторін конкретно в кожному випадку...

Труднощі та недоліки в оцінці землі останнім часом полягають у тому, що суб'єкт оцінки не продемонстрував професіоналізму, а консалтингові організації з оцінки землі не працювали ефективно. Тому необхідно вивчити та створити модель незалежної системи оцінки землі, як це передбачено Постановою № 19-NQ/TW від 31 жовтня 2012 року.

Ми вважаємо, що необхідно правильно визначити суть проблеми, не лише для зручності та усунення труднощів, а й ігноруючи науку та професіоналізм в оцінці землі. Широке застосування Прейскуранту земельних цін з коригувальними коефіцієнтами подібне до періоду Закону про землю 2003 року, і коли конкретне рішення щодо ціни на землю було створено в Законі про землю 2013 року, необхідно спеціально оцінити, чи з'являться старі проблеми знову, що є кроком назад при скасовуванні конкретних цін на землю.

Джерело: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm