Причина, чому квартири вартістю до 25 мільйонів донгів/м2 «вимирають» у великих містах, Ханой відмовляється від 2 рішень, пов’язаних із земельними аукціонами

Дані дослідження Асоціації ріелторів В'єтнаму показують, що сегмент доступних квартир (ціною менше 25 мільйонів донгів/м2) – доступне житло – «вимер». (Фото: Лінь Ан)

Потреби в доступному житлі "забуті"

В'єтнамський ринок нерухомості поступово «розігрівається» завдяки рушійній силі нової політики пропозиції та підтримки з боку уряду . Однак збільшення пропозиції, яке в основному спричинене елітним сегментом, задовольняє лише дуже невелику частину потреб населення в житлі, тоді як потреби більшості людей – доступне житло – «не враховуються», що робить дисбаланс між попитом і пропозицією дедалі серйознішим.

Дані дослідження В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) показують, що сегмент доступних квартир (ціною менше 25 мільйонів донгів/м2) – доступне житло – «вимер» за останні кілька років і його дуже важко, або навіть неможливо, знову з'явитися в Ханої та Хошиміні.

Зокрема, статистика VARS показує, що в період 2018-2023 років не лише кількість квартир постійно зменшувалася, але й структура пропозиції квартир у двох спеціалізованих міських районах також стає дедалі незбалансованішою. ​​Структура пропозиції дедалі більше «схиляється» до сегмента високого класу та класу люкс.

У Ханої, до досягнення позначки, частка нещодавно введених у експлуатацію доступних квартир досягла 35% у 2018 році, знизилася до 20% у 2019 році та лише до 12% у 2020 році. У 2021 та 2022 роках пропозиція доступних квартир у Ханої продовжувала скорочуватися, досягнувши лише близько 4% від загальної кількості квартир, виставлених на продаж.

У Хошиміні з 2018 року частка доступних квартир різко зменшилася двозначними темпами – з 20% у 2018 році до 0,5% у 2020 році, а потім повністю зникла у 2021 році.

До перших 9 місяців 2024 року пропозиція квартир у Ханої значно відновлювалася, але дисбаланс між попитом і пропозицією став ще серйознішим, коли близько 80% квартир, виставлених на продаж у Ханої та Хошиміні за перші 9 місяців 2024 року, мали ціну продажу 50 мільйонів донгів/м2 або більше.

Незважаючи на високу ціну, нещодавно запущені проекти або нові запуски досягли дуже хороших показників продажів, оскільки попит на квартири, як для проживання, так і для інвестицій, завжди залишався високим і мав тенденцію до зростання. Деякі проекти квартир зафіксували рівень поглинання до 99% безпосередньо під час офіційного запуску.

Така ситуація призводить до постійного зростання цін на квартири та встановлення нового високого рівня як на первинному, так і на вторинному ринках, що значно перевищує доступність та темпи зростання доходів більшості людей.

Дослідження індексу цін на квартири, що відображає коливання середньої ціни продажу проектів у вибірці зі 150 проектів, відібраних та спостережуваних VARS, також показує, що станом на третій квартал 2024 року середня ціна продажу вибіркового кластера проектів у Ханої становить близько 60 мільйонів донгів/м2, що на 64,0% більше, ніж у другому кварталі 2019 року.

Середня ціна продажу проектних кластерів у Хошиміні зросла з 49,2 млн. донгів/м2 до 64,2 млн. донгів/м2, що відображає зростання на 30,6% порівняно з базовим періодом.

У Данангу індекс ринкових цін Дананга показав зростання на 46,2% у третьому кварталі, що вище, ніж у Хошиміні, причому понад 50% нової пропозиції у третьому кварталі мали ціну вище 80 млн донгів/м2.

Таким чином, можна сказати, що у великих містах, хоча попит на доступне житло дуже великий і не задовольняється, пропозиція елітних квартир не є надлишковою і задовольняє лише певну частину попиту.

У чому причина?

VARS вважає, що доступному житлу важко «з’явитися» в центральних районах Ханоя та Хошиміна, оскільки кількість житлових проектів, схвалених для інвестицій в останні роки, можна лише «перерахувати на пальцях». У 2023 році та на початку 2024 року майже не буде реалізовано нових проектів у сегменті доступного житла, а проекти нерухомості, що реалізуються, в основному зосереджені на сегменті високого класу.

Пояснюючи причину, VARS сказав:

По-перше , основна причина, чому доступне житло не отримує великої уваги з боку забудовників, полягає в тому, що маржа прибутку в цьому сегменті нижча, ніж у сегментах високого класу.

Щоб будувати доступне житло, забудовники повинні оптимізувати витрати від земельного фонду, будівництва до експлуатації. Тим часом розрахунки забудовників проектів показують, що при нормі прибутку лише близько 15%, якщо капітал стагнуватиме протягом 1-2 років або продажі затримаються на 1-2 роки, забудовники втрачатимуть гроші.

Крім того, центральні земельні фонди стають дедалі меншими, як зараз, так і в майбутньому, в основному розташовані у великих міських районах з низкою інфраструктури та комунальних послуг, які потребують інвестицій, а також зростають витрати на виробництво, особливо на землю, що призводить до зростання цін, які неможливо прийняти.

По-друге , хоча уряд запроваджує багато політики для стимулювання розвитку соціального житла та доступного житла, правові процедури, пов'язані із землею та плануванням, все ще залишаються основними перешкодами. Складний процес ліцензування, який триває вже давно, разом зі все більш обмеженим земельним фондом для житлової забудови у великих містах, змушують розробників проектів ретельно обмірковувати інвестування в цей сегмент.

Крім того, політика кредитної підтримки покупців житла в цьому сегменті не впроваджується синхронно. Пакети фінансової підтримки для людей із середнім та низьким рівнем доходу, такі як пільгові процентні ставки та джерела позик, все ще стикаються з багатьма труднощами в доступі та складними процедурами.

По-третє , елітні проекти приносять високу норму прибутку та їх неважко продати. Оскільки попит на елітне житло, включаючи як житлові, так і інвестиційні потреби, дуже великий, група клієнтів з високим рівнем доходу постійно зростає разом з економічним розвитком та іноземцями завдяки хвилі іноземних інвестицій, а також закордонними в'єтнамцями на основі нового правового коридору, що «послаблює» умови власності для цієї групи.

Фактично, кількість клієнтів, готових заплатити преміальну ціну за володіння найменш затребуваними та високоякісними продуктами в рамках проекту, не мала. Це робить сегмент доступного житла менш привабливим для забудовників проектів.

Передача понад 12,5 гектарів землі для проекту міського житлового будівництва в Дуй Тьєні

Народний комітет провінції Ха Нам щойно видав рішення про виділення 125 012,07 м2 землі акціонерній компанії Trung Dong Construction Investment (Trung Dong Company) для реалізації проекту будівництва міського житлового масиву в місті Зуй Тьєн. З них 11 979,28 м2 призначено для будівництва соціального житла.

Згідно з рішенням, Народний комітет провінції Ханам виділив компанії Trung Dong 125 012,07 м2 землі в районах Хоанг Донг та Тьєн Ной міста Зуй Тьєн для реалізації проекту будівництва міського житлового масиву. З них 82 882,5 м2 землі буде використано для будівництва об'єктів технічної та соціальної інфраструктури, включаючи: соціальне житло (11 979,28 м2), будинки культури, школи, зелені насадження, водні поверхні та дорожні споруди... відповідно до затвердженого детального планування.

Після завершення будівельних інвестицій, інфраструктурні об'єкти, що не використовуються інвесторами, будуть передані місцевим органам влади та спеціалізованим установам для управління відповідно до встановлених правил.

Крім того, Народний комітет провінції Ха Нам також виділив компанії Trung Dong 42 129,57 квадратних метрів житлової землі з терміном користування 50 років. Набувач прав житлової землі та покупець будинків, до яких приєднані права житлової землі, мають право користуватися землею стабільно та постійно.

Крім того, Провінційний народний комітет також надав в оренду компанії Trung Dong 10 409,48 квадратних метрів землі в районі Тьєн Ной для комерційної та сервісної діяльності, відповідно до закону, терміном на 50 років.

Народний комітет провінції Ханам заявив, що метод розподілу землі та оренди землі полягає не в аукціоні прав користування землею, а в тендері для вибору інвесторів для реалізації проектів з використанням землі. Народний комітет провінції Ханам звернувся до Народного комітету міста Зуй Тьєн з проханням узгодити дії з владою районів Хоангдонг та Тьєнной, Департаментом природних ресурсів та навколишнього середовища для визначення меж та передачі землі компанії Trung Dong, а також пришвидшити процес відновлення земель та розчищення ділянки для решти земельної ділянки в межах проекту.

Провінційний народний комітет також звернувся до компанії Trung Dong з проханням зосередити ресурси для швидкої реалізації проєкту. Після завершення проектних робіт компанія повинна буде передати інфраструктурні роботи та невикористану землю місцевій владі.

Відповідні департаменти та відомства продовжуватимуть координувати та підтримувати компанію у проведенні інвестиційних процедур, сплаті зборів за користування землею та реалізації проекту відповідно до законодавства.

Проект міського житлового будівництва в місті Зуй Тьєн є одним із важливих проектів для розвитку міської інфраструктури, задоволення потреб людей у ​​житлі та сприяння соціально-економічному розвитку місцевості.

Ханой: Скасувати 2 рішення, пов'язані з аукціоном прав користування землею

Ханойський народний комітет щойно видав Рішення № 67/2024/QD-UBND, яким скасовуються два рішення про положення про повноваження затверджувати початкову ціну для продажу на аукціоні прав землекористування з метою виділення землі з платою за землекористування або оренди землі в Ханої. Рішення набирає чинності з 1 грудня 2024 року.

Зокрема, Народний комітет Ханоя скасував усе рішення № 19/2019/QD-UBND від 15 жовтня 2019 року міського народного комітету, яке регулює повноваження затверджувати початкову ціну для аукціону з продажу прав землекористування для виділення землі з оплатою за землекористування або оренди землі в місті Ханой.

Водночас місто скасувало Рішення № 07/2023/QD-UBND від 21 квітня 2023 року Міського народного комітету про внесення змін до статті 1 Рішення № 19/2019/QD-UBND від 15 жовтня 2019 року про положення про повноваження затверджувати початкову ціну аукціону з продажу прав землекористування для виділення землі з платою за землекористування або оренди землі в місті Ханой.

Відповідно, у Рішенні № 07/2023/QD-UBND Народний комітет Ханоя затвердить початкову ціну аукціону з продажу прав землекористування для виділення землі з платою за землекористування або оренди землі з одноразовою оплатою за весь термін оренди, що застосовується до земельних ділянок або земельних ділянок вартістю 30 мільярдів донгів або більше.

Рішення набирає чинності з 1 грудня 2024 року.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html