Чи можу я отримати червону книгу, якщо куплю землю з рукописним папером?

(Ден Трі) - З 1 серпня Земельний закон 2024 року передбачає, що при передачі нерухомого майна договір має бути нотаріально посвідчений або засвідчений автентично, крім випадку, передбаченого пунктом 2 статті 129 Цивільного кодексу 2015 року.

Купівля-продаж (передача) землі за рукописним документом є операцією з передачі права користування землею, але договір не посвідчується нотаріально та не засвідчується відповідно до закону.

Багато людей хвилюються, що земельні ділянки, угоди щодо яких оформлені за рукописними документами, не отримають свідоцтва про право користування землею. Фактично, існує 2 різні випадки угод та різні способи їх оформлення.

Земля передана з 1 серпня по теперішній час

Пункт 3 статті 27 Закону про землю 2024 року передбачає, що договори про передачу, дарування, іпотеку та внесок капіталу з використанням прав користування землею, прав землекористування та активів, пов'язаних із землею, повинні бути нотаріально посвідчені, за винятком випадку, зазначеного в пункті b цього пункту.

Відповідно, за винятком випадків, коли одним або кількома передавачами є організації, що займаються нерухомістю, нотаріальне посвідчення або сертифікація не потрібні.

Однак, пункт 2 статті 129 Цивільного кодексу 2015 року передбачає, що для договорів, які не посвідчені нотаріально, але одна сторона або сторони виконали щонайменше 2/3 зобов'язань за договором, за клопотанням однієї сторони або сторін Суд виносить рішення про визнання договору дійсним.

Однак звернення до суду з проханням визнати дійсність ненотаріально або автентифіковано не засвідченого договору передачі займає більше часу та є складнішим, ніж якби сторони здійснили нотаріальне засвідчення або автентифікацію. З іншого боку, ненотаріальне засвідчення договору несе високий ризик виникнення юридичних спорів.

Отже, передача права користування землею рукописним документом є дійсною лише за умови, що передача відбудеться до 1 серпня.

Зразок сертифіката на право користування землею (Фото: IT).

Земля, передана до 1 серпня

Для операцій, укладених до 1 серпня, буде два випадки: земельні ділянки, на які видано сертифікати, та земельні ділянки, на які не видано сертифікати права користування землею.

Перший – це випадок купівлі-продажу землі без червоної книги.

Пункт 5 статті 137 Закону про землю 2024 року передбачає, що домогосподарствам та фізичним особам, які користуються землею та мають один із видів документів, зазначених у пунктах 1, 2, 3 та 4 цієї статті, в якому записано ім'я іншої особи, разом із документами про передачу права користування землею, але до 1 серпня не здійснили процедури передачі права користування землею відповідно до положень закону та ця земля не є предметом спору, видається свідоцтво про право користування землею та право власності на активи, що додаються до землі; та виконують фінансові зобов'язання відповідно до положень закону.

Відповідно, якщо передача вже здійснена на практиці (одна сторона сплачує, інша сторона передає землю, але ще не змінила назву), то не потрібно проводити процедури передачі права користування землею, але необхідно виконати процедури реєстрації та видачі першого свідоцтва.

Орган, який отримує заявку на видачу першого сертифіката, не повинен вимагати від правонабувача подання нотаріально засвідченого або автентичного договору чи документа про передачу, як це передбачено.

У разі використання землі, переданої у вигляді рукописного документа, та бажання отримати сертифікат, правонабувач повинен підготувати документи та дотримуватися процедур, передбачених пунктом 1 статті 42 Декрету 101/2024.

Друге – купівля-продаж землі, що має червоні книги.

Пункт 2 статті 42 Указу 101/2024 передбачає, що у випадку, коли особа користується землею внаслідок передачі до 1 серпня, а правонабувач має лише сертифікат від правонабувача або договір чи документи про передачу, як передбачено, правонабувач повинен подати заяву на отримання сертифіката та документи про існуючі права користування землею для отримання нового сертифіката.

Процес видачі нових сертифікатів на право користування землею включає 4 кроки.

Крок 1: Підготовка документів

Пункт 2 статті 42 Декрету 101/2024 передбачає, що документація, яка подається під час проведення процедур видачі сертифіката у випадках передачі прав користування землею до 1 серпня, у яких правонабувач має лише оригінал сертифіката правонабувача, включає:

- Заява про реєстрацію змін щодо земельної ділянки та активів, закріплених за земельною ділянкою, за формою № 11/ДК.

- Видано оригінал сертифіката.

- Документи про передачу прав користування землею та активів, пов'язаних із землею, повинні містити повні підписи особи, що передає право власності, та особи, що отримує право власності (договір не потребує нотаріального посвідчення, але повинен містити повні підписи всіх сторін).

Крок 2: Подайте заявку

Спосіб 1: Домогосподарства та окремі особи подають заяви до Народного комітету комуни, району або міста, де розташована земля, якщо це необхідно.

Спосіб 2: Землекористувачі можуть подати документи до єдиного відділу місцевості або до відділення реєстраційного бюро району, селища, міста області, де розташована земельна ділянка, або до відділення реєстрації прав землекористування у місцях, де відділення реєстраційного бюро не створено.

Крок 3: Отримання документів та обробка запитів

Офіс реєстрації земельних ділянок письмово повідомляє передодавця та вивішує це повідомлення в штаб-квартирі Народного комітету комуни, району або міста, де розташована земля, про процедуру видачі Свідоцтва правонабувачу.

У разі, якщо адреса передавача для повідомлення невідома, Управління земельної реєстрації публікує повідомлення в місцевих засобах масової інформації протягом 3 послідовних випусків (вартість публікації повідомлення оплачує особа, яка запитує свідоцтво).

Після закінчення 30 днів з дати повідомлення або першої публікації в місцевих засобах масової інформації, якщо правонаступник не подасть видане свідоцтво, видане свідоцтво анулюється. Офіс реєстрації земельних ділянок готує досьє для подання до компетентного органу для прийняття рішення про анулювання виданого свідоцтва в цьому випадку для завершення процедури та одночасної видачі нового свідоцтва правонабувачу.

Якщо є запит на вирішення спору, Управління земельної реєстрації має скерувати сторони до подання запиту до компетентного державного органу для вирішення спору відповідно до положень.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm