Якщо закон не буде змінено, проекти нерухомості застопоряться на наступні 10 років.

За даними Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), якщо пункт b, пункт 1, пункт a, пункт 4 та пункт 6 статті 128 проекту Закону про землю (зі змінами) не будуть змінені, наслідком може бути те, що управління, експлуатація та використання земель у наступні 10 років будуть «заблоковані», не досягнувши найвищої ефективності та результативності, як запропоновано в Резолюції 18.

Станом на 31 жовтня, проект Закону про землю (зі змінами) у пункті b, пункті 1 та пункті 6 статті 128 передбачає: У разі використання земельних ділянок для реалізації проектів комерційного житлового будівництва допускається домовленість про отримання права користування житловими земельними ділянками. У разі реалізації проектів комерційного житлового будівництва необхідно мати право користування житловими земельними ділянками або житловими земельними ділянками та іншими земельними ділянками. На думку HoREA, ці нормативні акти не повністю інституціоналізували політику Резолюції 18, яка полягає у продовженні впровадження механізму самоугоди між людьми та підприємствами щодо передачі прав користування землею для реалізації проектів міського та комерційного житлового будівництва.

Пункт b, пункт 1 та пункт 6 статті 128 проекту Закону про землю дозволяють укладати лише угоди про отримання права користування земельними ділянками житлової забудови або повинні мати право користування земельними ділянками житлової забудови або земельними ділянками житлової забудови та іншими земельними ділянками, тому зміст є «вужчим», ніж чинні положення статті 73, пункту b, пункту 1, статті 169, пункту 2, статті 191 та пунктів 1 і 2 статті 193 Закону про землю 2013 року. Закон про землю 2013 року дозволяє господарським організаціям отримувати передачу прав користування землею для типів земель відповідно до планування землекористування. У разі отримання передачі прав користування сільськогосподарськими землями, має бути письмове схвалення компетентного державного органу на реалізацію інвестиційних проектів, включаючи проекти комерційного житла. Пункт b, пункт 1, стаття 128 також є «вужчим», ніж стаття 4 Закону про внесення змін та доповнень до низки статей 9 законів 2022 року, яка передбачає 2 випадки наявності права користування земельними ділянками житлової забудови або наявності права користування земельними ділянками житлової забудови та іншими земельними ділянками, що не є земельними ділянками житлової забудови, для реалізації проектів комерційного житлового будівництва.

Пункт b, пункт 1 також не узгоджується з пунктом 6, статтею 128 проекту Закону про землю. Оскільки пункт 6 передбачає 2 випадки, коли інвестори повинні мати право використовувати житлову землю або житлову землю та інші землі для реалізації проектів комерційного житла. Але пункт b, пункт 1, стаття 128 передбачає лише 1 випадок, коли інвестори можуть домовитися про отримання права користування житловою землею, але не дозволяє інвесторам домовитися про отримання права користування житловою землею та іншими землями для реалізації проектів комерційного житла.

Отже, пункт b пункту 1 «не відповідає» пункту 6 статті 128 проекту Закону про землю. Якщо зміст пункту b пункту 1 буде прийнято, то протягом наступних 10 років інвесторам більше не буде дозволено вести переговори щодо отримання права користування житловою землею та іншими земельними ділянками для реалізації проектів комерційного житла. Таким чином, не буде жодного випадку, коли будь-який інвестор відповідатиме умові наявності права користування житловою землею та іншими земельними ділянками, як це передбачено пунктом 6 статті 128 проекту Закону про землю.

Очікується, що проект Закону про землю (зі змінами), якщо його буде прийнято, спричинить більше труднощів для бізнесу.

Крім того, зміст пункту b, пункту 1, статті 128 передбачає, що інвесторам дозволено вести переговори лише про отримання права користування земельними ділянками житлової забудови, що призведе до того, що це не створить умов для розвитку комерційних житлових проектів, масштабних міських територій (десятки, сотні, тисячі гектарів) для будівництва синхронної міської інфраструктури з повним комплексом комунальних послуг, розвитку зелених, розумних міських зон, реагування на зміну клімату відповідно до орієнтації Резолюції Політбюро № 06, типово для нової модельної міської зони Фу Мі Хунг (фаза 1) площею понад 400 гектарів.

Через положення, що інвестори можуть вести переговори лише про отримання права користування житловою землею, неможливо реалізувати проекти комерційного житла, проекти змішаного житла та масштабні комерційні та сервісні проекти. Оскільки насправді житлові ділянки, прибудовані до будинків, мають невелику площу. Найбільша житлова ділянка не перевищує кількох тисяч квадратних метрів. Як правило, у Хошиміні на найбільшій житловій ділянці в приміському районі площею лише 5000 квадратних ^метрів побудована вілла. У внутрішніх районах міста площа житлових ділянок ще менша. Як правило, старовинна вілла № 110 - 112 Во Ван Тан (Район 3) з фасадами лише з 3 вулиць має площу кампусу майже 2800 ^{квадратних метрів} .

Положення пункту 6 статті 128 проекту Закону про землю демонструють ознаки «надання переваги» інвесторам комерційних житлових проектів, які вже мають право користування земельними ділянками під житлову забудову та іншими земельними ділянками. Особливо підприємствам, які вже мають великі площі земельних ділянок під житлову забудову та інших земельних ділянок. Якщо ці підприємства мають сотні гектарів, вони матимуть можливість «домінувати» на ринку нерухомості протягом наступних 5-10 років. Оскільки, згідно з практикою, Закон про землю змінюється лише раз на 10 років, як-от були видані Закони про землю 1993, 2003, 2013 років, а у 2023 році розглядається питання про внесення змін до Закону про землю.

Згідно з пунктом b, пунктом 1, статтею 128 проекту Закону про землю, у разі його прийняття, протягом наступних 10 років інвесторам більше не буде дозволено отримувати передачу прав землекористування на житлові та інші земельні ділянки або землі, відмінні від житлових, для реалізації комерційних житлових проектів, тому більше не буде підприємств, які можуть відповідати умові наявності прав землекористування на житлові та інші земельні ділянки, як це передбачено пунктом 6, статтею 128 проекту Закону про землю.

«На практиці проекти комерційного житла зі 100% житловою землею становлять лише близько 1% від загальної кількості проектів комерційного житла. Кількість проектів з житловою землею та іншими землями становить більшість, близько 95% від загальної кількості проектів комерційного житла. Кількість проектів з землею, відмінною від житлової землі, включаючи випадки з лише сільськогосподарськими землями або лише несільськогосподарськими землями, які не є житловими землями, становить близько 5% від загальної кількості проектів комерційного житла і зазвичай є великими або дуже масштабними проектами», – сказав пан Ле Хоанг Чау, голова HoREA, і запропонував додати правила, що дозволяють інвесторам вести переговори щодо отримання права користування землею, відмінною від житлової землі, включаючи сільськогосподарські землі або несільськогосподарські землі, які не є житловими землями, аналогічно правилам Закону про землю 2013 року, щоб створити умови та заохотити розвиток проектів комерційного житла та великомасштабних міських територій, які можуть сягати десятків, сотень, тисяч гектарів, щоб мати повноцінні функціональні зони та комунальні послуги. Повний комплекс міських послуг.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm