Державний банк: Немає заборони на кредитування купівлі майбутнього житла

Нещодавно Державний банк видав Циркуляр 22/2023, яким вносяться зміни та доповнення до Циркуляра 41/2016, що регулює коефіцієнт безпеки капіталу банків.

Цей циркуляр набуває чинності з 1 липня цього року та містить багато нових елементів. Існують певні побоювання, що нові правила створять труднощі для покупців житла.

Зокрема, ринок стурбований тим, що після набрання чинності циркуляра комерційним банкам та філіям іноземних банків не буде дозволено кредитувати фізичних осіб на купівлю «незавершеного комерційного житла для передачі (тобто комерційного житла, сформованого в майбутньому») під заставу (іпотеку) самого будинку. Тому фізичні особи, які бажають позичити кредит для купівлі «майбутнього» комерційного житла, повинні вжити інших заходів забезпечення або забезпечити його іншими активами.

Однак Державний банк підтвердив, що нове положення не обмежує прав майбутніх покупців житла та не суперечить чинним нормам.

Завершеним будинкам буде надано низький рейтинг ризику.

Зокрема, пункт 10 статті 2 Циркуляра 41/2016 Державного банку передбачає: «Позика, забезпечена нерухомістю, – це позика фізичній або юридичній особі на придбання нерухомості, здійснення проекту нерухомості та забезпечена нерухомістю або проектом нерухомості, утвореним з позики, відповідно до положень закону про забезпечені операції».

Циркуляр 22/2023 не вносить змін та доповнень до цього змісту. Організації та фізичні особи, яким потрібно придбати житло та гарантувати (іпотечно) це майбутнє житло, застосовуватимуть коефіцієнт ризику 30-120% залежно від коефіцієнта гарантування, розрахованого як співвідношення залишку кредиту до вартості застави. У разі відсутності інформації про коефіцієнт гарантування, коефіцієнт ризику становить 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Циркуляр 22/2023 не обмежує право на купівлю житла в майбутньому (ілюстрація: Тран Ханг).

Тим часом, пункт 1 статті 1 Циркуляра № 22 змінив та доповнив пункт 11 статті 2 Циркуляра № 41 щодо іпотечних кредитів на житло, які є кредитами, забезпеченими нерухомістю, для фізичних осіб на купівлю житла.

Зокрема, позики під заставу нерухомості для фізичних осіб на купівлю житла повинні відповідати таким умовам:

По-перше, джерелом погашення боргу не є джерело доходу від оренди, отриманого від позики.

По-друге, будинок готовий до передачі згідно з договором купівлі-продажу.

По-третє, банки та філії іноземних банків мають повні законні права розпоряджатися іпотечними будинками, коли клієнти не можуть погасити свої борги відповідно до положень закону про забезпечені угоди та закону про житло.

По-четверте, будинок, сформований за рахунок цієї іпотеки, має бути незалежно оцінений (оцінений третьою стороною або відділом, незалежним від відділу схвалення кредитів банку чи філії іноземного банку) з дотриманням принципу обачності (вартість не вища за ринкову ціну на момент схвалення кредиту) відповідно до правил банку або філії іноземного банку.

Для кредитів на купівлю соціального житла, купівлю житла за державними програмами та проектами, вони визначаються відповідно до положень закону про житло та відповідають умовам (першій, третій, четвертій), зазначеним вище.

Щодо цього положення, Державний банк пояснив, що іпотечні кредити на житло включатимуть: іпотечні кредити на купівлю будинків, які відповідають встановленим умовам, включаючи умову завершення будівництва для передачі в експлуатацію, та кредити на купівлю соціального житла, купівлю будинків за державними програмами та проектами підтримки. Коефіцієнт ризику, що застосовується до іпотечних кредитів на житло, коливається від 20 до 100% залежно від коефіцієнта гарантування та коефіцієнта доходу.

Для кредитів на купівлю соціального житла, купівлю будинків за державними програмами та проектами підтримки, немає необхідності виконувати умову завершення здавання будинку, а коефіцієнт ризику нижчий, ніж для інших іпотечних кредитів на житло, і становить лише 20-50%, з метою реалізації державної політики заохочення соціального житла.

Державний банк заявив, що умова завершеного будівництва будинку за договором купівлі-продажу житла поширюється лише на іпотечні кредити на житло (які мають нижчий коефіцієнт ризику, ніж інші дебіторські заборгованості, забезпечені нерухомістю).

У випадку, якщо організація або фізична особа має потребу побудувати або придбати майбутнє житло та іпотекує майбутнє житло, це буде випадок кредиту, забезпеченого нерухомістю, як це передбачено пунктом 10 статті 2 Циркуляра 41, та буде застосовано відповідний коефіцієнт ризику, як це передбачено пунктом 10 статті 9 Циркуляра 41.

«Таким чином, це положення не обмежує права організацій та фізичних осіб на придбання майбутнього житла та не суперечить чинним нормам», – підтвердили у Держбанку.

Раніше, коментуючи циркуляр 22/203 Державного банку, пан Ле Хоанг Чау - голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) - заявив, що вищезгадане положення не дозволяє комерційним банкам та філіям іноземних банків надавати позики людям для купівлі недобудованого комерційного житла для передачі (тобто комерційного житла, що утворюється в майбутньому) під заставу (іпотеку) самого цього будинку.

За його словами, якщо вищезазначені деталі не будуть змінені негайно до набрання чинності Циркуляром, це положення може призвести до негативних наслідків, спричинивши труднощі та перешкоджаючи нормальному функціонуванню ринку нерухомості, негативно вплинувши на процес відновлення та розвитку ринку як у короткостроковій, так і в довгостроковій перспективі.

HoREA запропонувала додати положення, яке дозволить кредитним установам надавати позики фізичним особам для купівлі майбутнього комерційного житла під заставу (іпотеку) самого будинку. Це положення застосовується як до випадків купівлі комерційного житла чи соціального житла, так і до випадків купівлі житла в наявності або майбутнього житла.

Джерело