Пропозиція щодо посилення кредитів для купівлі другого житла: Потрібні прозорі дані та відповідна дорожня карта

(CLO) Пропозиція щодо обмеження кредитів на купівлю другого житла для боротьби зі спекуляціями вважається розумною, але для забезпечення ефективності повинна супроводжуватися прозорими даними та послідовною політикою.

Нещодавно Міністерство будівництва запропонувало новий ліміт на кредити для купівлі другого та наступних будинків, щоб контролювати спекуляції на ринку нерухомості та охолоджувати ціни на житло. Зокрема, покупці другого житла можуть позичати лише до 50% від вартості договору, а для третього житла та наступних будинків ліміт кредиту не може перевищувати 30%.

На семінарі «Розшифровка потоків капіталу в нерухомості та можливості для покупців нерухомості», організованому газетою Lao Dong, адвокат Фам Тхань Туан, адвокат Ханойської асоціації адвокатів, експерт з права нерухомості, дав коментарі щодо цієї пропозиції.

Пропозиція щодо обмеження кредитів на купівлю другого житла з метою запобігання спекуляціям вважається обґрунтованою. (Ілюстративне фото/CP)

З юридичної точки зору, що ви думаєте про пропозицію обмежити кредитування покупців другого житла або більше?

- Загалом, пропозиція обмежити кредитування кількома власниками нерухомості, включаючи другорядні будинки, теоретично сильно вдарить по кількох власниках нерухомості.

Тому що зазвичай покупці житла, особливо інвестори, повинні використовувати фінансовий важіль та мати комбінацію з трьох сторін, таких як інвестор, банк та покупець житла.

Запропоноване Міністерством будівництва застосування кредитних лімітів для вторинного житла та інших об'єктів вплине на капітальні ресурси банків для інвесторів. Перш за все, ця пропозиція вплине на кількість транзакцій між інвесторами та покупцями житла.

Однак, пропозиція є принципово обґрунтованою та вважається заходом, який необхідно застосовувати з відповідною дорожньою картою та за відповідних обставин. З огляду на ринкову реальність, ефективне застосування політики вимагає двох умов: необхідних умов та достатніх умов.

Обов'язковою умовою є база даних ринку нерухомості. Дані повинні бути справді чистими, живими, повними та постійно оновлюваними.

Тому що, коли ми не маємо повних даних про ринок нерухомості, про кількість будинків, якими володіє кожна людина, немає підстав визначати, скільки об'єктів нерухомості належить особі. Це вважається обов'язковою умовою.

Достатньою умовою для застосування є послідовність нашої політики. Окрім кредитної політики, ми повинні застосовувати нову політику щодо процентних ставок та податків проти спекуляції. Найголовніше – покращити пропозицію.

Я вважаю, що вищезазначена пропозиція в принципі розумна, але під час її застосування мають бути дотримані певні умови щодо даних та забезпечення синхронізації. Тільки тоді вищезазначена політика буде цілеспрямованою та точною.

Чи має ця пропозиція чітку правову основу, і якщо її буде впроваджено, які нормативні акти потрібно буде додати, щоб уникнути конфліктів з іншими законами, такими як Закон про житло, Закон про землю чи Закон про кредитні установи, сер?

Як згадувалося, існують два фактори, найважливішим з яких є синхронізація політики, що означає усунення правових труднощів та перешкод для проектів.

Тому що найважливіше – створити джерело постачання, щоб забезпечити фактори попиту та пропозиції. Ми дуже добре це зробили в минулому, що чітко продемонструвала кількість реалізованих та впроваджених на ринку проектів.

Наприклад, проблема реалізації житлових проектів без земельних ділянок, лише в Ханої було вирішено 298 комерційних житлових проектів площею близько 1500 гектарів. Таке вирішення вимагає внесення змін до багатьох законодавчих норм.

По-друге, щодо кредитної політики. Кредитна політика охоплює багато правових факторів, не лише закон про кредитні установи та інші відповідні закони. Це вимагає управління монетарною політикою, фіскальною політикою та фінансовою політикою.

Крім того, я пропоную прогресивний податок для власників кількох майн.

Однак, «основою» для покращення цього питання є фактор даних. Без достатньої кількості даних усі політичні механізми не можуть бути ефективно впроваджені. Кожен політичний механізм має базуватися на повних та прозорих даних.

«Основою» вирішення цієї проблеми є фактор даних. (Фото: VNP)

Якщо цю політику буде застосовано, які, на вашу думку, будуть найбільшими труднощами в процесі її впровадження, сер?

- Це також викликає занепокоєння у багатьох країн, не лише В'єтнаму, а й інших країн, коли застосовується податкова або кредитна політика залежно від кількості нерухомості, якою володіє або управляє кожна особа.

Фактично, тут необхідно оцінити два найважливіші фактори. По-перше, нам потрібно чітко розрізняти спекулятивну поведінку та реальну поведінку власників житла.

Це дуже складне завдання, оскільки, наприклад, спекулянт може попросити своїх батьків, братів і сестер чи родичів зареєструвати нерухомість на свої імена, щоб уникнути дії поліса. Якщо поліс базується лише на кількості нерухомості, він не може досягти цілі.

Наприклад, спекулянти, які просять своїх батьків, братів і сестер або родичів виступати від їхніх імен на цих об'єктах нерухомості, будуть чітко ідентифіковані в цьому випадку.

Вищезазначена політика, якщо вона базується на кількості об'єктів нерухомості, є необхідною умовою, але недостатньою. Для визначення правильної цільової групи необхідно застосовувати інші інструменти та заходи, такі як застосування прогресивного оподаткування.

По-друге, база даних нерухомості зараз перебуває в процесі завершення та синхронізації. Ресурсний сектор керує земельними даними, будівельний сектор — житловим, податковий сектор — податковими даними, нотаріус — нотаріальними даними, а банк — кредитними даними.

Однак консолідація, обмін та синхронізація цих даних для формування єдиної бази даних все ще перебувають у процесі завершення. Тому під час видачі кредитів комерційні банки не мають повної бази даних, щоб визначити, скільки об'єктів нерухомості належить особі.

Фактично, банки також визнали, що вони не можуть точно визначити кількість об'єктів нерухомості, якими володіє або управляє фізична особа. Тому відповідальність за оцінку кредиту на основі кількості об'єктів нерухомості є великим викликом. Це необхідний інструмент, але необхідно враховувати час та дорожній план для подання заявки.

Щодо критеріїв розрізнення реальних покупців житла та спекулянтів, розвинені країни часто покладаються на грошові потоки та джерела коштів для дуже жорсткого управління.

За допомогою даних про рахунки за електроенергію та воду, хто сплатив витрати тощо, можна визначити справжнього власника майна. Однак, за нинішніх умов у В'єтнамі, застосування цих критеріїв все ще дуже складне через обмеженість відповідних даних.

Таким чином, хоча ми прагнемо досягти стандартів, подібних до країн ОЕСР, у поточний період нам потрібна дорожня карта для поступового завершення бази даних, щоб податкова та кредитна політика, що базується на володінні нерухомістю, могла бути справді ефективною.

Дякую!

Джерело: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html