Банки масово кредитують нерухомість; Пілотний кредитний зал скасовано з 2026 року

Банки переповнені кредитами на нерухомість, пілотний проект скасування кредитної ліміту з 2026 року, заклики Банківської асоціації до зниження процентних ставок, перспективи ціни на золото найближчим часом, скорочення покриття безнадійної заборгованості... ось основні моменти банківської діяльності минулого тижня.

Банки переповнені кредитами на нерухомість

Коефіцієнт кредитування нерухомості багатьох банків у першій половині цього року різко зріс. Зокрема, темпи зростання кредитування багатьох банків сягають 20-30%, що втричі перевищує загальні темпи зростання кредитування по всій системі.

Фінансовий звіт за другий квартал 2025 року показує, що у першій половині цього року нерухомість була основним фактором зростання кредитування багатьох банків.

Наприклад, у Техкомбанку за перші 6 місяців цього року кредити на нерухомість (включаючи кредити та облігації) становили 59% від загального обсягу непогашених кредитів. Враховуючи індивідуальних клієнтів, частка кредитів на нерухомість у Техкомбанку досягла понад 64% від загального обсягу непогашених кредитів усього банку. Консолідоване зростання кредитів на нерухомість у Техкомбанку (лише кредити) досягло 21,5% порівняно з кінцем 2024 року (майже вдвічі більше, ніж зростання кредитів банку на 11,6%).

У багатьох інших комерційних банках кредити на нерухомість у першій половині року також зафіксували дуже значне зростання. Зокрема, у HDBank непогашені кредити на нерухомість досягли 83 125 млрд донгів, що на 22% більше порівняно з початком року та становить 16,4%. У SHB непогашені кредити на нерухомість досягли 163 754 млрд донгів, що майже на 28,4% більше порівняно з початком року, що становить 27,5%, замість 24,5% на кінець 2024 року. У MB кредити на нерухомість досягли 85 834 млрд донгів, що майже на 34% більше порівняно з початком року та становить 9,72% (порівняно з 8,26% на кінець минулого року).

Станом на кінець червня 2025 року обсяг непогашених кредитів на нерухомість у TPBank зріс на 32%, у PGBank – на 30%, у VietBank – на 19%, у MSB – на 15%...

Станом на 30 червня 2025 року непогашені кредити на нерухомість оцінюються в 3,18 мільйона мільярдів донгів, що в 2,4 рази більше, ніж на кінець 2024 року, та становить 18,5% від загального обсягу непогашеного боргу всієї системи.

Неважко пояснити, чому банки поспішають кредитувати нерухомість. Аналітики SSI Research вважають, що в умовах невизначеності на світовому ринку щодо податкової політики рушійною силою зростання кредитування переважно є нерухомість та інфраструктура. Це також дві сфери, яким приділяється все більша увага з боку політики, відповідно до зусиль уряду щодо стимулювання внутрішнього попиту та підтримки динаміки економічного зростання.

Однак пан Тран Нгок Бау, генеральний директор WiGroup (компанії, що спеціалізується на наданні фінансово-економічних даних), попередив, що різке зростання кредитування нерухомості в умовах слабкого виробництва та споживання створює ризик «розсинхронізації» кредитного потоку.

Пояснюючи зосередження на кредитуванні нерухомості, пан Нгуєн Ань Туан, директор відділу роздрібного банкінгу Техкомбанку, зазначив, що попит людей на власне житло дуже великий. Це довгострокова та постійно актуальна потреба. Керівництво Техкомбанку також підтвердило, що рівень безнадійної заборгованості (NPL) у сегменті іпотечного кредитування Техкомбанку жорстко контролюється та підтримується на рівні близько 2%. Цей показник жорстко контролюється завдяки стратегії вибору застави з самого початку, а також здатності ефективно керувати заставою. Кредити мають заставу, тому фактичний рівень збитків дуже низький.

Хоча банки стверджують, що ризик низький, експерти все ж попереджають про нього. Наразі пакет позик на соціальне житло (145 000 мільярдів донгів) виплачується дуже повільно через брак пропозиції. Кредитування на нерухомість різко зросло головним чином тому, що банки активно кредитують проекти елітної нерухомості. Якщо така ситуація продовжиться, виникне нестабільність як на ринку нерухомості, так і в банках.

Цього року уряд встановив цільовий показник зростання ВВП на рівні 8,3–8,5%. Для досягнення цієї мети, економічні експерти вважають, що кредитування за весь рік може зрости до 18%, замість цільового показника 16%, встановленого Державним банком В'єтнаму (SBV) на початку року.

Нещодавно (31 липня) Державний банк В'єтнаму оголосив про підвищення цільового показника зростання кредитування для кредитних установ. Поряд з цим Державний банк В'єтнаму звернувся до кредитних установ із проханням спрямовувати потоки капіталу у виробництво, бізнес, пріоритетні сектори та рушійні сили зростання; суворо контролювати кредитування потенційно ризикованих секторів, забезпечуючи безпеку та ефективність.

За словами економічних експертів, цього року зростання кредитування на 18-20% відповідає темпам зростання ВВП та рівню інфляції, а не є "гарячим". Однак такі темпи зростання кредитування є безпечними лише за умови, що капітал надходить у пріоритетні сектори. Навпаки, якщо кредит надходить у спекулятивні сектори, такі як акції, нерухомість тощо, то можуть утворюватися бульбашки активів, що чинить тиск на процентні ставки, інфляцію, спричиняючи ризики безнадійної заборгованості та макроекономічну нестабільність.

«Якщо капітал надходитиме в пріоритетні сектори, цьогорічний обсяг кредитування має збільшитися лише на 17-18%, щоб задовольнити попит на зростання ВВП на 8,3-8,5%. Однак, якщо він надходить у спекулятивні сектори, такі як цінні папери, нерухомість тощо, обсяг кредитування має збільшитися понад 20%, щоб досягти цільового показника зростання ВВП на 8,3-8,5%», – сказав доцент, доктор Нгуєн Хю Хуан (Економічний університет міста Хошимін).

В умовах сильного зростання кредитування, в останні місяці деякі комерційні банки почали дещо підвищувати процентні ставки за депозитами на багато термінів, що застосовуються до великих депозитів.

Зіткнувшись із цією ситуацією, 4 серпня Державний банк провів зустріч із комерційними банками, на якій звернувся із проханням стабілізувати процентні ставки за депозитами; продовжувати знижувати операційні витрати, сприяти цифровій трансформації та бути готовими ділитися частиною свого прибутку для зниження процентних ставок за кредитами. Пан Фам Чі Куанг, директор Департаменту монетарної політики (SBV), заявив, що середня процентна ставка за новими депозитами становила лише 4,18% на рік, що в основному стабільно порівняно з 2024 роком. Середня процентна ставка за кредитами знизилася до 6,53% на рік, що на 0,4 процентних пункти менше, ніж на кінець 2024 року.

Державний банк В'єтнаму вимагає від кредитних установ, окрім підтримки стабільних процентних ставок, прагнути до зниження процентних ставок, спрямовуючи кредити у виробництво, бізнес, пріоритетні сектори та рушійні сили зростання; суворо контролювати кредитування потенційно ризикованих секторів, забезпечуючи безпеку та ефективність.

Пілотне скасування кредитної кімнати з 2026 року

Прем'єр-міністр звернувся до Державного банку з проханням терміново розробити дорожню карту та пілотувати скасування заходу щодо встановлення цільових показників зростання кредитування (кредитної кімнати), який має бути впроваджений з 2026 року.

Прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь щойно 6 серпня підписав офіційне розпорядження 128/CD-TTg, в якому вимагає від міністерств, галузей та місцевих органів влади вжити низку завдань та рішень для сприяння зростанню, контролю інфляції та стабілізації макроекономіки, забезпечуючи значну збалансованість економіки.

Відповідно, Прем'єр-міністр звернувся до Державного банку В'єтнаму ( SBV) з проханням терміново розробити дорожню карту та пілотувати скасування квот на зростання кредитування, яке має бути впроваджено з 2026 року; в рамках якої необхідно розробити стандарти та критерії для кредитних установ, щоб вони працювали ефективно, здорово, мали належні можливості управління та менеджменту, дотримувалися коефіцієнтів безпеки в банківських операціях та високих індексів безпеки кредитної якості..., забезпечуючи публічність та прозорість.

Державний банк відповідає за інспекцію, експертизу, нагляд та пост-аудит, запобігання системним ризикам, забезпечення безпеки та захисту системи кредитних установ і контроль інфляції відповідно до встановленого цільового показника.

Прагнути досягнення найвищих цілей, завдань та рішень, викладених у Проекті «Реструктуризація системи кредитних установ, пов’язаних із врегулюванням безнадійної заборгованості, у період 2021–2025 років», затвердженому Прем’єр-міністром Рішенням № 689/QD-TTg від 8 червня 2022 року, зосереджуючись на сприянні врегулюванню безнадійної заборгованості, впровадженні заходів щодо суворого контролю кредитування у сферах з потенційними ризиками, покращенні якості кредитів, мінімізації нової безнадійної заборгованості, забезпеченні безпечного та здорового зростання кредитування разом із суворим контролем безнадійної заборгованості.

Водночас посилити моніторинг, інспекцію, перевірку та ретельний, комплексний нагляд за діяльністю кредитних установ; вжити заходів для запобігання, інспекції, нагляду та суворого розгляду відповідно до закону актів маніпуляцій, перехресного володіння та надання кредитів підприємствам «заднього двору» та підприємствам у нездорових екосистемах...

Прем'єр-міністр також звернувся до Державного банку з проханням продовжувати спрямовувати кредитні установи на зниження витрат, спрощення адміністративних процедур та сприяння цифровій трансформації... створити більше можливостей для зниження процентних ставок за кредитами, підтримувати виробництво та бізнес підприємств і населення в дусі «гармонійних вигод, спільних ризиків»; спрямовувати кредитний капітал у пріоритетні сфери, традиційні рушійні сили зростання економіки (інвестиції, експорт, споживання) та нові рушійні сили зростання (наука і технології, інновації, цифрова економіка, зелена економіка, циркулярна економіка...) відповідно до політики Уряду, забезпечуючи безпечне та ефективне розширення кредитування.

Водночас переглянути, розробити та негайно доповнити пріоритетні механізми та політику для більш ефективного та рішучого впровадження кредитної програми для молоді віком до 35 років на купівлю, оренду або викуп соціального житла в розстрочку, кредитної програми на суму 500 000 мільярдів донгів для підприємств, що інвестують в інфраструктуру, науку, технології, інновації, цифрову трансформацію тощо. Впровадження політики має бути своєчасним та ефективним; не формальним і, безумовно, таким, що не допускає виплати коштів.

Державний банк повинен терміново розробити план управління монетарною політикою на останні місяці 2025 та 2026 років і звітувати перед Постійним комітетом Уряду до 30 серпня 2025 року.

Банківська асоціація закликає членів домовитися про стабілізацію процентних ставок та контроль кредитування в ризикованих зонах.  

Асоціація також закликала членів розглянути питання про зниження процентних ставок за кредитами та впровадження відповідних кредитних програм відповідно до їхніх фінансових можливостей, щоб полегшити людям та підприємствам доступ до кредитного капіталу за розумними процентними ставками.

7 серпня 2025 року Асоціація банків В'єтнаму опублікувала офіційне розсилання № 423/HHNH-PLNV, в якому закликала кредитні установи-члени (КІ) об'єднати зусилля у виконанні вказівок Державного банку В'єтнаму (SBV) щодо застосування процентних ставок та кредитування, зосереджуючись на стабілізації процентних ставок та зниженні кредитних ставок для підтримки населення та бізнесу.

Зокрема, Асоціація рекомендує кредитним установам тісно координувати свої дії в дусі співпраці для стабілізації процентних ставок за депозитами на всіх термінах, продовжуючи сприяти цифровій трансформації, знижувати розумні витрати та створювати можливості для зниження процентних ставок за кредитами. На цій основі, залежно від своїх фінансових можливостей, розглянути питання про зниження процентних ставок за кредитами та впровадження відповідних кредитних програм для полегшення доступу людей та бізнесу до кредитного капіталу за розумними процентними ставками.

Публічно та повністю оголошувати середню процентну ставку за кредитами, а також пільгові кредитні програми на вебсайті кредитної установи, щоб забезпечити прозорість та допомогти клієнтам легко отримати доступ до кредиту.

Надати пріоритет розподілу кредитного капіталу виробничому та бізнес-секторам, пріоритетним секторам та рушійним силам економічного зростання, одночасно суворо контролюючи кредитування потенційно ризикованих секторів, щоб забезпечити нерозривний зв'язок між цільовими показниками зростання кредитування та операційною безпекою.

Тісно співпрацювати з Банківською асоціацією для сприяння комунікаційній роботі, щоб люди та підприємства могли розуміти політику, продукти та послуги кредитних установ з метою задоволення потреб у капіталі для виробництва та бізнесу, а також ефективно використовувати продукти та послуги кредитних установ.

На черговій онлайн-нараді уряду з представниками провінцій та міст центрального управління, що відбулася 7 серпня під головуванням прем'єр-міністра Фам Мінь Чіня, пані Нгуєн Тхі Хонг, голова Державного банку В'єтнаму, заявила, що на сьогодні рівень процентних ставок за кредитами продовжує знижуватися приблизно на 0,4% на рік порівняно з кінцем 2024 року, що свідчить про гнучкі управлінські зусилля та сприяє зниженню фінансових витрат для економіки.

Однак обмінний курс перебуває під значним тиском через подвійний вплив економічних факторів та ринкової психології. Наразі обмінний курс VND/USD зріс на 2,9% порівняно з кінцем 2024 року. У цьому контексті голова заявив, що якщо тиск продовжуватиме різко зростати, Державний банк розгляне можливість подальшого зниження процентних ставок, щоб уникнути впливу на стабільність обмінного курсу, що призведе до макроекономічної нестабільності.

«Ми будемо уважно стежити за розвитком подій та встановлювати відповідні пріоритети для кожного етапу, прагнучи досягти спільної мети – макроекономічної стабільності та підтримки сталого економічного зростання», – підтвердив губернатор Нгуєн Тхі Хонг.

Щодо кредитування, Державний банк заявив, що загальносистемне кредитування за перші 7 місяців року зросло приблизно на 10% порівняно з кінцем 2024 року – досить високе зростання порівняно з 6% за аналогічний період минулого року.

Стурбований тим, що кредити надходять у нерухомість та цінні папери, губернатор Нгуєн Тхі Хонг проаналізував: Темпи зростання кредитування в цих двох секторах справді вищі за середні, але це відповідає напрямку усунення труднощів на ринку нерухомості. Коли проект буде усунено юридичні перешкоди, потреба в капіталі для реалізації неминуча.

Щодо сектору цінних паперів, хоча темпи зростання високі, ця частка становить лише 1,5% від загальної суми непогашеної заборгованості, що не створює системного ризику. Державний банк підтверджує, що він завжди уважно стежить за показниками безпеки. Співвідношення короткострокового капіталу, що використовується для середньострокових та довгострокових позик, все ще нижче порогу в 30%. Водночас він постійно спрямовує кредитні установи на збалансування капіталу за термінами, забезпечуючи безпеку системи.

Значні інвестиції в очікуванні пікового сезону  

Кредитування прискорилося в першій половині року і, як очікується, продовжить позитивну тенденцію в другій половині. Банки поступово збільшують обсяги кредитування, процентні ставки залишаються стабільними.

Пан Фам Тоан Вуонг, генеральний директор Agribank, повідомив, що до кінця червня 2025 року кредитний баланс Agribank досяг понад 1,85 мільйона мільярдів донгів, що на 7,6% більше, ніж на початку року. Agribank оперативно впровадив 13 кредитних програм/продуктів на суму 400 000 мільярдів донгів, щоб стимулювати зростання кредитування з початку року; збільшивши масштаби та розширивши охоплення кредитних програм для сільського, лісового та рибного господарства до 20 000 мільярдів донгів. Зокрема, Agribank проактивно усував труднощі, знижував витрати та знижував процентні ставки за кредитами для підтримки клієнтів.

Що стосується ACB, то на виконання Резолюції Політбюро № 68-NQ/TW про розвиток приватної економіки, цей банк створив групи стратегічних рішень, такі як розгортання кредитного пакету в розмірі 20 000 мільярдів донгів виключно для малих та середніх підприємств зі ставками щонайменше на 2% нижчими, ніж зазвичай, перехід на позики без вимоги застави...

На кінець перших 6 місяців року непогашений кредитний баланс ACB досяг 634 000 млрд донгів, що на 9,1% більше, ніж на початку року, зі збалансованою структурою між фізичними та юридичними особами; прибуток до оподаткування досяг 10 700 млрд донгів, що на 2% більше, ніж за аналогічний період 2024 року.

Наразі банки оголосили результати своєї діяльності за перші 6 місяців року. До «клубу» з прибутком понад 10 000 мільярдів донгів входять MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... Гарне зростання кредитування позитивно вплинуло на прибутки цих банків.

Наприклад, за перші 6 місяців року консолідований прибуток MB до оподаткування досяг майже 15 900 млрд донгів, що на 18,3% більше, ніж за той самий період. Загальні консолідовані активи MB досягли майже 1,3 млн млрд донгів, що на 14,2% більше, ніж на кінець 2024 року. Клієнтські кредити досягли майже 880 000 млрд донгів, що на 13,3% більше, ніж на початку цього року. Таким чином, чистий процентний дохід MB досяг понад 24 064 млрд донгів, що на 23% більше, ніж за той самий період минулого року...

За словами пана Ту Тьєн Фата, генерального директора ACB, потреби клієнтів у капіталі часто зростають протягом пікового бізнес-сезону наприкінці року.

Щоб досягти прориву в зростанні кредитування, Державний банк В'єтнаму (SBV) заявив, що вся галузь впровадила низку кредитних програм, таких як програма кредитування на будівництво соціального житла та житла для працівників; реконструкцію та перебудову старих квартир (145 000 млрд донгів); кредитна програма для інвестицій в інфраструктуру та цифрові технології для реалізації ключових та важливих національних проектів у сферах транспорту, електроенергетики та цифрових технологій (500 000 млрд донгів); програма кредитування для сільського, лісового та рибного господарства (збільшення масштабу до 100 000 млрд донгів).

Згідно з останньою статистикою Державного банку, до кінця липня 2025 року кредитування всієї системи зросло на 9,64% порівняно з кінцем минулого року. У контексті прискорення кредитування Державний банк нещодавно підвищив кредитні цілі для багатьох банків, одночасно спрямовуючи потік капіталу у виробництво, бізнес, пріоритетні сектори та рушійні сили економічного зростання...

Пан Дінь Дик Куанг, директор відділу валютної торгівлі (UOB Vietnam Bank), зазначив, що зростання кредитування за весь 2025 рік, ймовірно, досягне 18-20%. Це є сильним фактором підтримки економічного зростання. За найоптимістичнішим сценарієм, якщо Федеральна резервна система США (ФРС) знизить процентні ставки в доларах США в останні місяці року, вплив тарифів буде незначним, а фондовий ринок зросте, що значно привабить іноземний капітал, тоді можна сподіватися, що процентні ставки в донг-донах знизяться сильніше, що позитивно вплине на план економічного зростання у 2026 році.

Заступник голови Державного банку В'єтнаму Фам Тхань Ха заявив, що в управлінні процентними ставками у першій половині 2025 року агентство з управління продовжить підтримувати операційні процентні ставки, створюючи умови для доступу кредитних установ до джерел капіталу Державного банку за низькими цінами, тим самим створюючи умови для підтримки економіки. Рівень процентних ставок за кредитами продовжує знижуватися. Середня процентна ставка за кредитами для нових операцій комерційних банків наразі становить 6,29%/рік, що на 0,64 процентних пункти менше порівняно з кінцем минулого року. В останні місяці року, відповідно до політики уряду, Державний банк В'єтнаму продовжуватиме вимагати від банків скорочення витрат з метою подальшого зниження процентних ставок за кредитами та стимулювання попиту на кредити.

Банки застрягли з активами, отриманими в результаті виконання судових рішень.  

Щодо забезпечених активів, отриманих від виконавчого органу, кредитна установа не може їх продати та не може просити виконавчий орган продовжувати їх продаж на аукціоні, оскільки ці активи пройшли через багато невдалих аукціонів.

Асоціація банків В'єтнаму (VNBA) щойно опублікувала документ № 421/HHNH-PLNV від 5 серпня 2025 року, в якому звертається до Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища, Міністерства юстиції та Державного банку В'єтнаму з проханням вирішити труднощі та проблеми, з якими стикаються кредитні установи-члени (КІ) під час отримання нерухомості як застави для врегулювання безнадійної заборгованості.

Згідно з відгуками кредитних установ-членів, одним із важливих заходів щодо вирішення проблеми безнадійної заборгованості є прийняття нерухомості як застави для заміни зобов'язання клієнта щодо погашення боргу. Це переважно здійснюється двома способами: банк і клієнт домовляються про взаємне зарахування боргу, або кредитна установа отримує заставу назад від Служби стягнення боргів після багатьох невдалих аукціонів.

Згідно із Законом про кредитні установи, банкам заборонено займатися операціями з нерухомістю, але вони можуть утримувати це майно протягом максимум 5 років для стягнення боргів.

Однак реальність така, що управління земельної реєстрації та Департамент сільського господарства та навколишнього середовища в багатьох населених пунктах відмовилися реєструвати зміни та передавати право власності на нерухомість кредитним установам.

Ці агентства вимагають від кредитних установ письмового схвалення політики передачі від Провінційного народного комітету та проведення процедур щодо переведення земель у інші цілі.

Ця вимога, на думку кредитних установ, не відповідає характеру володіння активами для управління безнадійною заборгованістю, що не є підприємницькою діяльністю або придбанням активів для безпосереднього використання.

Нездатність кредитних установ зареєструвати право власності призвела до багатьох наслідків.

По-перше, нерухомість не може бути виставлена ​​на аукціон: оскільки їхні імена не вказані у Свідоцтві про право користування землею, кредитні установи не можуть самостійно продати або передати нерухомість покупцеві. Нотаріальні організації також відмовляються нотаріально засвідчувати договори купівлі-продажу з цієї причини.

По-друге, глухий кут з активами, отриманими від виконавчих органів: кредитні установи не можуть продати активи, отримані від виконавчих органів. Повернення до виконавчих органів для подальших аукціонів є неможливим, оскільки ці активи пройшли через багато невдалих аукціонів.

По-третє, проблеми бухгалтерського обліку: згідно з положеннями Державного банку, викладеними в Рішенні 479/2004/QD-NHNN, для відображення вартості активів на балансовому рахунку (рахунок 387) кредитні установи повинні мати повні документи, що підтверджують право власності. Оскільки актив не може бути зареєстрований, кредитні установи не можуть його враховувати, що робить мету його отримання недосяжною.

По-четверте, ризик виникнення спорів: навіть якщо клієнт передав нерухомість юридично, його боргові зобов'язання все ще є в балансі та продовжують виникати. Це створює ризик виникнення спорів та судових позовів у майбутньому, особливо коли ціни на нерухомість зростають, колишній власник може повернути собі нерухомість.

Зіткнувшись із вищезазначеними труднощами, Банківська асоціація В'єтнаму рекомендує Міністерству сільського господарства та навколишнього середовища видати документ, який би керувався Департаментами сільського господарства та навколишнього середовища по всій країні, дозволяючи кредитним установам реєструвати передачу прав/реєструвати зміни в нерухомих активах в обох випадках: отримання застави за угодою та отримання її від правоохоронного органу, щоб кредитні установи мали повні повноваження продавати активи на аукціоні та передавати ім'я покупцеві.

Після реєстрації передачі прав/зміни кредитна установа несе відповідальність за проактивний моніторинг, продаж, передачу або викуп нерухомості протягом 5 років з дати прийняття рішення про розпорядження майном. У разі порушення кредитною установою, з нею будуть вжиті заходи відповідно до положень законодавства.

Для Державного банку В'єтнаму Банківська асоціація В'єтнаму пропонує вивчити та видати керівний документ щодо визнання активів, зарахованих до боргових зобов'язань, та активів, отриманих замість виконання зобов'язань, для керівництва кредитними установами в обліку активів нерухомості, коли кредитні установи отримують замість зобов'язань щодо погашення боргу клієнтів та утримують заставу протягом 5 років і повинні продати, передати або викупити нерухомість для стягнення боргу відповідно до пункту 3 статті 139 Закону про кредитні установи.

Керівництво щодо формування резервів на покриття ризиків у випадку, якщо кредитні установи отримують заставу замість зобов'язань та утримують її протягом 5 років.

Координувати дії з Міністерством сільського господарства та навколишнього середовища і Міністерством юстиції для вирішення петиції Банківської асоціації щодо проблем з реєстрацією зміни власності, щоб кредитні установи мали право розпоряджатися майном та передавати його покупцеві.  

Пан Шаокай Фан: Золото не можна порівнювати з акціями та нерухомістю.  

  Золото виявляється менш привабливим, ніж інші інвестиційні канали, такі як акції та нерухомість, у гонці за зростанням цін. Однак, в інтерв'ю Investment Electronic Newspaper, представник Всесвітньої золотої ради заявив, що позиція золота незамінна.

Пан Шаокай Фан, регіональний директор Азіатсько-Тихоокеанського регіону (за винятком Китаю) та директор глобальних центральних банків у Всесвітній золотій раді.

Згідно зі звітом Всесвітньої золотої ради, попит на золото у В'єтнамі у другому кварталі 2025 року знизився на 20% порівняно з аналогічним періодом минулого року, що суперечить загальній світовій тенденції (зростання на 3%). Причиною зниження попиту на золото у В'єтнамі є девальвація національної валюти разом із високою ціною на долар США, що призвело до рекордного зростання внутрішньої ціни на золото та створення бар'єрів для платоспроможності населення.

Окрім високої ціни на золото, багато хто вважає, що однією з причин нещодавнього зниження цін на золото є те, що ціна на золото зростала повільно, тоді як ціни на акції та нерухомість зростали швидко. Це зробило золото менш привабливим інвестиційним каналом у другому кварталі.

Відповідаючи на запитання електронної інвестиційної газети Baodautu.vn 7 серпня, пан Шаокай Фан, директор Азіатсько-Тихоокеанського регіону (за винятком Китаю) та директор глобальних центральних банків Всесвітньої золотої ради, сказав, що це правда, що існує багато інвестиційних каналів, багато різних типів активів, і кожен інвестиційний канал і кожен тип активу має різні характеристики. Золото – це дуже особливий актив, на який будь-який інвестор повинен звертати увагу під час управління своїм інвестиційним портфелем.

За словами пана Шаокая Фаня, золото не можна порівнювати з іншими інвестиційними каналами, оскільки природа золота дуже відрізняється від інвестиційних каналів в акції, нерухомість тощо. Зокрема, золото має захисні та поглинаючі ризики властивості, що підвищує стійкість портфеля. Це властивість, якої немає в інших інвестиційних каналах та активах, і ця властивість створює незамінну характеристику золота.

Фактично, в умовах дедалі більш непередбачуваного світу з багатьма нестабільними факторами, золото стає безпечним захисним активом, який обирають багато інвесторів та великі ринки по всьому світу, включаючи центральні банки.

Опитування, проведене Всесвітньою золотою радою, показує, що більшість центральних банків світу все ще планують збільшувати покупки, як для диверсифікації своїх портфелів валютних резервів, так і для хеджування від зростаючих політичних ризиків.

«Ми бачимо, що за останні 5 років у світі виникло багато серйозних ризиків: Covid-19, конфлікт між Росією та Україною, конфлікт у секторі Газа, торговельна війна... У часи великих ризиків золото є активом, який допомагає інвесторам подолати кризу. Це також причина, чому центральні банки та великі інвестори по всьому світу постійно додають золото до своїх інвестиційних портфелів. В'єтнам має експортно-орієнтовану економіку, і в контексті поточної складної торговельної війни інвесторам також потрібно звертати увагу на золото, щоб підвищити стійкість своїх портфелів», – сказав пан Шаокай Фан.

У В'єтнамі попит на золото зменшився на 20% в обсязі, але його вартість все ж зросла на 12% у вартості у другому кварталі 2025 року, що свідчить про те, що бажання людей купувати все ще дуже велике. Наразі уряд вносить зміни до Декрету 24/2012/ND-CP про ринок золота в напрямку усунення монополії та збільшення ліміту імпорту золота. Цей експерт вважає, що послаблення імпорту золота принесе багато переваг ринку.

Коментуючи рух ціни на золото найближчим часом, пан Шаокай Фан зазначив, що ціни на золото все ще виграють від величезного попиту з боку центральних банків та біржових фондів (ETF). Крім того, торговельна напруженість ще не закінчилася, особливо враховуючи, що світ очікує остаточних результатів податкових переговорів між США та Китаєм. Той факт, що Федеральна резервна система США (ФРС) перебуває під великим тиском щодо зниження процентних ставок, також підтримує ціни на золото.

Звіт Всесвітньої золотої ради показує, що світовий попит на золото продовжить зростати у другому кварталі 2025 року. Інвестиції в золоті біржові фонди (ETF) залишаються основним рушієм загального попиту, приплив яких склав 170 тонн у кварталі, на відміну від незначного відтоку у другому кварталі 2024 року. Азійські фонди, що котируються на біржах, зробили значний внесок – 70 тонн, що нарівні з фондами США.

У поєднанні з рекордним припливом у першому кварталі, загальний попит на золото з боку світових ETF досяг 397 тонн – найвищого рівня за перше півріччя з 2020 року.

Центральні банки продовжували купувати золото, хоча й повільнішими темпами, додавши 166 тонн у другому кварталі. Незважаючи на це уповільнення, закупівлі центральними банками залишаються значно високими через постійну економічну та геополітичну невизначеність.

Щорічне опитування центральних банків, проведене Всесвітньою золотою радою, показує, що 95% керівників резервів вважають, що світові золоті резерви центральних банків збільшаться протягом наступних 12 місяців.

Пан Шаокай Фан прокоментував: «Інвестиції в золото залишаються високими завдяки попиту на безпечні активи та зростаючій динаміці притоку капіталу на ринок».

Випуск облігацій у липні різко зріс, облігації нерухомості досягли піку з терміном погашення у серпні 2025 року   

Облігації небанківських компаній, що погашаються у другій половині цього року, становлять близько 102 000 млрд донгів, що вдвічі більше, ніж у першій половині (44 400 млрд донгів), переважно у сфері нерухомості. Тільки у серпні 2025 року облігації нерухомості, що погашаються, склали 17 500 млрд донгів.

Згідно з даними Асоціації ринку облігацій В'єтнаму, станом на дату оголошення інформації 25 липня 2025 року, обсяг корпоративних облігацій, випущених у липні 2025 року, становив 20,134 млрд донгів.

Загальна сума випуску корпоративних облігацій, накопичена з початку року до дати оголошення інформації 25 липня, склала приблизно 287 000 млрд донгів (90,3% з яких були приватно випущені облігації). До 75% випущених облігацій надійшло від банківської групи.

Таким чином, випуск корпоративних облігацій стрімко відновлюється (накопичений випуск корпоративних облігацій за перші 7 місяців 2024 року досяг 183 000 мільярдів донгів).

За даними Асоціації, загальна вартість облігацій, що мають термін погашення з цього моменту до кінця року, становить понад 118 000 мільярдів донгів, причому 52,2% вартості облігацій, що мають термін погашення, належать групі нерухомості.

Згідно з агрегованими даними FiinGroup, станом на кінець червня 2025 року загальний обсяг ринку досяг 1,35 трильйона донгів. За методом випуску, обсяг випущених індивідуальних корпоративних облігацій на кінець червня 2025 року досяг майже 1,2 трильйона донгів, що на 4,3% більше порівняно з попереднім місяцем і становить близько 88,6% від загальної вартості корпоративних облігацій в обігу. Натомість, вартість обігу публічних корпоративних облігацій дещо зменшилася на 0,8% порівняно з попереднім місяцем до 154,8 трильйона донгів після того, як лот публічних облігацій банку LPB (випущений у червні 2023 року) був викуплений до погашення.

За перші 6 місяців року новий випуск облігацій досяг майже 200 000 мільярдів донгів, що майже на 109% більше, ніж за аналогічний період минулого року.

За даними FiinGroup, у другій половині цього року підлягає погашенню близько 102 000 млрд донгівських доларів за корпоративними облігаціями (без урахування банківських). Ця цифра вдвічі перевищує показники першої половини року (44 400 млрд донгів), що свідчить про існуючий тиск на грошовий потік для платежів.

Для погашення облігацій у другій половині року компаніям з нерухомості потрібно 65 300 мільярдів донгів. Тиск на погашення досяг піку цього місяця, склавши близько 17 500 мільярдів донгів, що в 3,8 раза перевищує середній рівень погашення за перші 7 місяців 2025 року (4,6 трильйона донгів). Однак тиск на погашення поступово зменшиться до 6 000-12 000 мільярдів донгів на місяць.

За даними FiinGroup, серед підприємств з великими обсягами облігацій, що підлягають погашенню, є Quang Thuan Investment Joint Stock Company (6 000 млрд донгів), Trung Nam Land (2 500 млрд донгів) та Setra (2 000 млрд донгів).

За оцінками, небанківські підприємства повинні сплатити 6,6 млрд донгів у вигляді відсотків за облігаціями у серпні. На нерухомість, як і раніше, припадає переважна частка – близько 4,2 млрд донгів, що еквівалентно 63% зобов'язань щодо сплати відсотків.

Вартість корпоративних облігацій, викуплених у червні 2025 року, досягла рекордно високого рівня – понад 62,9 трильйона донгів, що на 190% більше, ніж у попередньому місяці, та на 139% більше, ніж за аналогічний період, переважно у банківському секторі. За перші 6 місяців 2025 року загальна вартість викупу досягла майже 123,3 трильйона донгів, що на 31% більше, ніж за аналогічний період.

Що стосується грошового потоку від платежів, то з початку року емітенти виплатили 91,4 трильйона донгів основної суми боргу та відсотків за корпоративними облігаціями, що еквівалентно 32% від очікуваного зобов'язання щодо платежів за весь 2025 рік. Очікуваний грошовий потік до виплати становить 201,2 трильйона донгів у другій половині року, включаючи 48,1 трильйона донгів у серпні.

Банки більше не надають пріоритету «заощадженням»?  

Це не лише «подушка безпеки», резерви на покриття ризиків також є «заощадженнями» для банків. Останнім часом багато банків впоралися з боргами, які були затримані або перенесені на попередньому етапі, тому вони зменшили резерви на покриття ризиків або погодилися на зменшення резервів, щоб надати пріоритет зростанню.

Фінансовий звіт за другий квартал 2025 року показує, що 85% банків, що котируються на біржі, зафіксували позитивне зростання прибутку, понад половина банків зафіксувала двозначне зростання прибутку. Зокрема, багато банків зафіксували збільшення прибутку на 30-80%, такі як SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank...

Однак, фінансові звіти також показують, що для підтримки високого зростання прибутку в першій половині цього року багатьом банкам довелося погодитися на скорочення своїх буферів ризику.

Лідером за коефіцієнтом покриття проблемної заборгованості є група державних комерційних банків («Велика четвірка»), але серед них лише Агрібанк збільшив свій коефіцієнт покриття проблемної заборгованості у першому півріччі цього року. Окремий фінансовий звіт за середині року показує, що станом на кінець червня 2025 року покриття проблемної заборгованості Агрібанку становило 148,6%, що на 16,8% більше, ніж на початку року.

Тим часом, покриття безнадійної заборгованості BIDV (згідно з консолідованим фінансовим звітом) становить лише 88%, що є різким зниженням порівняно зі 133,7% на кінець 2024 року та 96,8% на кінець першого кварталу 2025 року. Загальна суму безнадійної заборгованості BIDV за перші 6 місяців 2025 року зросла на 49% до 43 140 млрд донгів, тоді як резерв збільшився лише на 9,5%, що призвело до різкого зменшення покриття безнадійної заборгованості.

Хоча Vietcombank все ще є чемпіоном за рівнем покриття безнадійної заборгованості по всій системі (213,8%), він також зазнав зниження порівняно з кінцем минулого року (223,3%). У VietinBank покриття безнадійної заборгованості становить лише 134,8%, замість 170,7% на кінець минулого року.

Більшість приватних акціонерних комерційних банків також перебувають у стані поступового зменшення буферів ризику, наразі лише кілька банків мають коефіцієнт покриття безнадійної заборгованості понад 100%.

Cụ thể, tại MB, tỷ lệ bao phủ nợ xấu tại thời điểm cuối tháng 6/2025 chỉ còn 88,9%, thay vì mức 92,3% cuối năm 2024. Tại HDBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 47,1%, thấp hơn nhiều so với mức gần 68% cuối năm ngoái. Tại SHB, bao phủ nợ xấu hiện là 58%, trong khi cuối năm ngoái là gần 64%. Tương tự, LPBank cũng giảm tỷ lệ bao phủ nợ xấu từ 83,3% cuối năm ngoái, xuống còn 75% cuối quý II/2025. Một số ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp là VIB (37,16%), NamABank (39%), EximBank (41%), MSB (55,5%)…

Từ năm 2022 đến nay, bao phủ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng giảm mạnh. Nếu như quý III/2022, bao phủ nợ xấu là 143,2%, thì đến quý III/2023 đã giảm xuống dưới 100% và tại thời điểm cuối quý I/2025 chỉ còn khoảng 80%.

Việc ngân hàng thương mại chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng là dễ hiểu, khi áp lực tăng trưởng lợi nhuận được cổ đông đặt ra là rất lớn. Ngoài ra, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khiến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng trở thành xu hướng trong vài năm qua.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022, nợ xấu phình to do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngân hàng phải cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ cho khách hàng. Cũng trong giai đoạn này, các ngân hàng đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, hiện các khoản nợ giãn, hoãn trong giai đoạn trên đã được xử lý hết, nên các ngân hàng, đặc biệt là nhóm “Big 4”, không cần phải duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu quá cao.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html