Парадокс ринку квартир у Хошиміні та потреба в доступному житлі

Проблема доступного житла завжди застрягла у вирі між попитом і доходом.

Хоча багато людей скаржаться, що важко купити задовільну квартиру в центрі міста за 5 мільярдів донгів, насправді є багато старих квартир або квартир у передмістях на продаж лише за 2-3 мільярди донгів, але мало хто цим зацікавлений. Ця картина показує великий розрив між фактичними потребами та фінансовими можливостями покупців житла та чітко відображає розшарування на міському ринку житла.

Немає дефіциту квартир за 2-3 мільярди донгів.

За даними CBRE Vietnam, у другому кварталі середня ціна таунхаусів у Хошиміні досягла 160-300 мільйонів донгів/м², що на 9% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Ціна на квартири коливалася в межах 82-220 мільйонів донгів/м², що на 29% більше. У центральних районах знайти квартиру з бюджетом у 5 мільярдів донгів стало складно, але фактичні опитування показали, що в передмістях або з проектами, зданими на 10-20 років, пропозиція квартир вартістю до 3 мільярдів донгів все ще досить велика. Проблема полягає в тому, що ці продукти часто не відповідають дедалі суворішим критеріям покупців.

Пан Хьюїнь Ван Хунг (з Донг Тхапа ) розповів, що він розмістив оголошення про купівлю квартири в Хошиміні в ціновому діапазоні 2 мільярди донгів для навчання свого сина в університеті та одразу отримав повідомлення від десятків брокерів, які пропонували продати нові та старі квартири в районах та комунах, віддалених від центру, зі звичайними цінами від 2 до 3 мільярдів донгів. Зрештою, він вирішив купити квартиру площею майже 50 м² у Vinhomes Grand Park (район Лонг Бінь) за 2,6 мільярда донгів для зручності свого сина, який навчався в сусідній школі.

Згідно з опитуванням репортера газети Nguoi Lao Dong, наразі багато другорядних квартир у проектах, віддалених від центру, таких як Moonlight Boulevard (район An Lac); Green Town Binh Tan (комуна Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (район Tan Tao); Akari City (район An Lac); Westgate (комуна Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung) ... рекламуються на продаж лише за 2-3 мільярди донгів, що не так багато, як багато хто думає.

Вартість квартири в житловому комплексі Sunrise Riverside (комуна Нябе) зараз становить 2,5-3 мільярди донгів.

Навіть на сході Хошиміна, де вже багато років панує спекотна погода, є багато доступних квартир, таких як Vinhomes Central Park (район Лонг Бінь); 9 View Apartment (район Фхуок Лонг); The Art Gia Hoa (район Фхуок Лонг)... Однак продавцям не завжди легко знайти покупців. Пані Хонг (проживає в багатоквартирному будинку Green River, район Бінь Донг) розповіла, що вона багато місяців рекламувала свою квартиру площею понад 70 квадратних метрів на продаж, перш ніж знайшла покупця, хоча ціна становила лише 2,7 мільярда донгів. Основна причина полягає в тому, що це квартира соціального житла, тому покупець не може одразу передати право власності, тому угода відбувається дуже повільно, хоча розташування досить близько до центру, а зручності повні.

Варто зазначити, що при порівнянні цін за квадратний метр різниця дуже помітна. Нові проекти, розташовані поблизу центру, рідко коштують менше 50 мільйонів донгів/м², тоді як проекти, здані понад 10 років тому, коштують лише 31-37 мільйонів донгів/м². Наприклад, у проекті Phu Hoang Anh (комуна Ня Бе) квартира площею 129 м² продається приблизно за 4,5 мільярда донгів, що еквівалентно 35 мільйонам донгів/м². Однак привабливість невисока, оскільки проект швидко занепав, дизайн не є оптимальним, а площа занадто велика порівняно з попитом. Тим часом сусідні проекти коштують до 70-90 мільйонів донгів/м², їхня вартість значно зростає.

Невідповідність між потребами та фінансовими можливостями

Пан Та Чунг К'єн, директор компанії з нерухомості Viet A, розповів, що лише за 2 тижні він продав 70/100 квартир та офісних приміщень, що залишилися, у проекті Sunrise Riverside (комуна Ня Бе). Це невеликі квартири, площею всього 50-55 м², за ціною 2,5-3,3 млрд донгів за квартиру. Завдяки повному набору зручностей, покупці можуть заселитися або орендувати житло негайно, плюс політика банківського кредитування, потребуючи лише початкового капіталу близько 1,2-1,5 млрд донгів. «Клієнти – це переважно молоді пари або самотні люди з автомобілями, які шукають комфортне, сучасне місце для життя», – поділився пан К'єн.

Найбільшою проблемою, за словами пана Кієна, досі залишається невідповідність між попитом та фінансовими можливостями. «Покупці часто хочуть просторі квартири, 2-3 спальні, центральне розташування, повну рожеву книгу та банківську підтримку для оплати частинами. Але з фінансовими можливостями в 3 мільярди донгів практично неможливо відповідати цим критеріям», – сказав пан Кін.

Пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора компанії DKRA Group Real Estate Services, також визнав, що в Хошиміні не бракує квартир вартістю до 3 мільярдів донгів, особливо в передмістях або старій провінції Біньзионг . Однак ці проекти часто розташовані далеко від центру або є старими квартирами, яким бракує сучасних зручностей та послуг. «Сьогоднішня молодь схильна надавати пріоритет зручностям, житловому середовищу та операційному управлінню, тому вона часто «не любить» старі квартири, навіть якщо вони мають низьку ціну. Крім того, юридичні фактори також сильно впливають на ціни продажу, оскільки проекти з рожевими книгами та повними зручностями завжди на 10%-30% вищі, ніж проекти з меншою прозорістю», – пояснив пан Тханг.

Він проаналізував, що для купівлі квартири вартістю 2,5 мільярда донгів за рахунок позики покупець повинен мати 1-1,5 мільярда донгів у наявності. Решті потрібен стабільний дохід у розмірі 35-40 мільйонів донгів на місяць протягом 10 років, щоб погасити борг. Але ця група людей з доходом часто не хоче купувати старі квартири без зручностей, а шукатиме більш елітні проекти вартістю 7-10 мільярдів донгів у центрі міста. Навпаки, люди із середнім доходом 15-20 мільйонів донгів на місяць навряд чи зможуть заощадити достатньо, щоб купити квартиру вартістю 2-3 мільярди донгів. Тому проблема дешевого житла завжди полягає в замкненому колі між попитом і доходом: коли покупці готові, задовільних продуктів немає, а коли доступні продукти перевищують їхню платоспроможність!

За прогнозами експертів, ринок квартир у найближчий час продовжуватиме демонструвати сильну диференціацію. Проекти соціального житла можуть частково задовольнити потреби працівників з низьким рівнем доходу, але з доходом 10-15 мільйонів донгів на місяць придбати квартиру непросто. «Навіть групи з доходом понад 20 мільйонів донгів на місяць навряд чи скористаються політикою купівлі соціального житла. Це показує, що розрив між пропозицією та фактичним попитом збережеться, особливо в умовах обмеженого земельного фонду та дедалі більшої вартості розробки проектів», – наголосив пан Тханг.

Джерело: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm