Інвестори «вагаються» з квартирами, звертаючись до «королівського» сегмента; оцінка ринку 2024-2025

Більше не цікавлячись квартирами, інвестори вкладають гроші у скупку землі в передмістях; рекультивацію понад 1400 гектарів землі; найновіші процедури розподілу та оренди землі для інвестиційних проектів, пов'язаних із заходами на море... ось останні новини ринку нерухомості.

Ринок нерухомості останнім часом демонструє більше позитивних ознак щодо доступу до капіталу як з боку бізнесу, так і з боку клієнтів. (Фото: HA)

Коментар «великих хлопців» щодо ринку

На щорічній зустрічі з акціонерами керівники великих підприємств надали прогнози та коментарі щодо ринку нерухомості цього року, де поєднуються як можливості, так і виклики.

Оцінюючи ринок нерухомості цього року, пан Фам Тхієу Хоа, голова ради директорів Vinhomes, зазначив, що позитивною новиною є 3 закони, пов’язані з нерухомістю, прийняті Національними зборами, які допоможуть ринку стати більш прозорим та зрозумілим. Однак, щоб ці закони позитивно вплинули на ринок, він зазначив, що необхідно дочекатися набрання чинності указів, які регулюють їх впровадження.

Пані Нгуєн Тху Ханг, генеральний директор Vinhomes, оцінила, що ринок відновиться, але не так швидко, як очікувалося.

За словами пані Ханг, ринок останнім часом демонструє більше позитивних ознак з точки зору доступу до капіталу як для бізнесу, так і для клієнтів. Покупці житла зараз отримують кращу підтримку процентних ставок, ніж раніше, з фіксованою процентною ставкою 6-6,5% річних протягом перших двох років. Це створює умови та впевненість для покупців житла повернутися на ринок.

Щодо акціонерного товариства «Нам Лонг Інвестицій», пан Нгуєн Суан Куанг – Голова Ради директорів – вказав як на можливості, так і на виклики.

Пан Куанг проаналізував, що перша проблема пов'язана з ринком та продуктами. На ринку існує дисбаланс між попитом та пропозицією в різних сегментах нерухомості, а криза довіри призводить до зниження ліквідності та збільшення запасів.

Друга — це фінансова проблема, коли борги все ще залишаються, а лоти облігацій, хоча й продовжені, все ще залишаться у 2024 та 2025 роках. Третя — це юридична проблема проекту, коли наразі деякі закони все ще дублюються.

Однак, за його словами, ринок також відкриває багато різних можливостей, таких як високий реальний попит, сегменти доступного житла та розвиток соціального житла. Процентні ставки за кредитами знизилися, навіть нижчі, ніж до Covid-19, і є конкурентоспроможними з багатьма іншими країнами, тому він дуже привабливий.

Зокрема, щойно були видані нові закони, пов'язані з нерухомістю. Уряд доклав значних зусиль для створення, усунення та сприяння ринковим перешкодам для руху до сталого розвитку.

Для Dat Xanh Group, компанії з багатьма проектами в Хошиміні та Донгнаї, пан Луонг Трі Тхін - голова ради директорів - заявив, що після закінчення Covid-19 економіка занепаде та вплине на ринок нерухомості.

Після нещодавнього свята Тет ринок почав демонструвати позитивні ознаки відновлення. Торгівля квартирами в першому кварталі знову почала здійснюватися, хоча й не так активно, як у попередні роки, але порівняно з останніми двома кварталами 2023 року та першим кварталом 2023 року кількість транзакцій подвоїлася, особливо в Ханої вона зросла втричі.

За такої загальної ситуації пан Тін бачить, що ринок все ще має позитивні моменти, такі як дефіцит середньої пропозиції; попит на житло все ще дуже великий; поточний дешевий грошовий потік дуже хороший, багато клієнтів позичають кошти на термін 20 років, фіксована процентна ставка на 3 роки становить лише 5-6%/рік.

Загалом, ринок покращиться цього року, а 2025 рік принесе позитивні зміни.

Ціни на квартири падають, інвестори вкладають гроші в купівлю землі в передмістях

Ціни на квартири постійно зростають протягом багатьох років і різко зросли в перші місяці цього року. Згідно з останньою ринковою інформацією, пан Хоанг Хай - директор Департаменту управління ринком житла та нерухомості (Міністерство будівництва) - повідомив, що середня ціна продажу деяких проектів у Ханої та Хошиміні коливається близько 50-70 мільйонів донгів/м2.

За словами пана Хая, у Ханої ціни на квартири, що продаються, постійно зростають як на первинному, так і на вторинному ринках. Примітно, що є проекти квартир, які використовуються вже 5-10 років, навіть старі багатоповерхівки стрімко зростають у ціні.

Однак керівник Міністерства будівництва зазначив, що в деяких багатоквартирних будинках з раптовим зростанням цін було дуже мало транзакцій і майже не було транзакцій.

Фактично, висока ціна на квартири змусила багатьох інвесторів та реальних покупців вагатися. Багато людей вирішили на цей час припинити купівлю та продаж квартир.

Високі ціни та дефіцит квартир у Ханої на цей час змушують багатьох інвесторів неохоче вкладати кошти в цей сегмент. Досвідчені люди скористаються цим часом, щоб придбати землю в передмісті.

Багато інвесторів переходять до сегмента землі та приватних будинків. Причина полягає в тому, що приміська земля все ще має «низькі показники» в ціні, що робить її більш доцільною для інвестування в квартири на даний момент. Однак необхідно вибирати інвестування в продукти з чітким правовим статусом, плануванням та потенціалом зростання цін завдяки хорошій інфраструктурі.

Ринок землі останнім часом переживає гарячу тенденцію. Звіт про ринок нерухомості за перший квартал та прогноз на другий квартал В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) показують, що багато приміських районів Ханоя переживають раптове зростання цін на землю, особливо на розділені ділянки.

Порівняно з четвертим кварталом 2023 року ціни на землю зросли приблизно на 5%, при цьому ринок на околицях Ханоя та поруч з промисловими парками збільшився на 10-20%.

«Ціни на землю в багатьох місцях перестали знижуватися. Земельні продукти вартістю менше 2 мільярдів донгів у передмістях, провінціях та містах, з гарантованим правовим статусом, наявною інфраструктурою та комунальними послугами, зафіксували зростання цін до 40% порівняно з найскладнішим часом на ринку», – цитується зі звіту VARS.

Цей підрозділ також попередив, що інвесторам потрібно бути дуже обережними, перш ніж витрачати гроші на купівлю землі на даний момент, та ретельно досліджувати рівні цін у сегменті, щоб уникнути формування «віртуальних лихоманок», що спричиняють небезпечні ризики, коли ринок все ще перебуває в процесі відновлення.

Коментуючи ринок нерухомості цього року, багато експертів вважають, що «земля все ще є королем» для довгострокових інвестицій. Інвестори, які мають «капітал» або використовують низький фінансовий леверидж, можуть розглянути можливість інвестування.

Хоча це вважається слушним часом для розгляду інвестицій, експерти також рекомендують інвесторам ретельно обміркувати, щоб не потрапити в «пастку» зниження цін.

Відновлення понад 1400 гектарів землі в районі Єн Зунг, Бакзянг

Згідно з планом землекористування району Єн Зунг на 2024 рік, щойно затвердженим Народним комітетом провінції Бакзянг, цього року цій місцевості буде повернуто 1411,45 гектарів землі.

Зокрема, в районі Єн Зунг буде рекультивовано 1360,23 гектара сільськогосподарських угідь, з яких площа рисових угідь, що потребують рекультивації, становить 1111,93 гектара, угіддя для інших однорічних культур – 20,47 гектара, угіддя для багаторічних культур – 208,62 гектара, угіддя для аквакультури – 19,21 гектара, несільськогосподарські угіддя – 51,23 гектара. Комуни з великими площами, що потребують рекультивації: Тьєн Фонг (32 гектари), Єн Лу (221,2 гектара), місто Тан Ан (124,66 гектара), місто Ням Б'єн (109,53 гектара)...

Куточок міста Ням Б'єн, район Єн Зунг, провінція Бакзянг. (Джерело: газета XD)

Народний комітет провінції Бакзянг просить Народний комітет району Єн Зунг нести відповідальність перед законом за точність інформації, даних, документів, картографічної системи та бази даних у затвердженому плані землекористування на 2024 рік; за відповідність інформації та даних у вищезазначеному плані коригуванню планування землекористування до 2030 року та положенням законодавства під час пропонування переліку робіт та проектів у цьому районі.

Завершити розміщення всіх затверджених документів плану землекористування на 2024 рік на порталі/вебсайті Народного комітету району Єн Зунг, а також одночасно організувати оголошення та оприлюднення змісту вищезазначеного плану відповідно до положень законодавства.

Народний комітет провінції Бакзянг також звернувся до району Єн Зунг з проханням здійснювати управління земельними ресурсами, повернення земель, переведення земель у інше цільове призначення, розподіл земель та оренду землі відповідно до затвердженого плану землекористування; виконувати роботи та проекти відповідно до положень законодавства. Організувати регулярні перевірки та нагляд за виконанням плану землекористування на 2024 рік для Народних комітетів на рівні комуни.

Процедури розподілу та оренди земельних ділянок для інвестиційних проектів з вилучення морських ресурсів

Уряд щойно видав Постанову 42/2024/ND-CP про діяльність з рекультивації моря. Відповідно, морська зона, визначена для рекультивації моря, повинна мати конкретне місце розташування, площу, межі та координати, визначені відповідно до положень закону про геодезичне дослідження та картографування. Визначення морських зон для рекультивації моря, які мають бути включені до планів землекористування та планів, має забезпечувати дотримання принципів, викладених у Земельному законі 2024 року.

У Постанові чітко зазначено, що для інвестиційних проектів з рекультивації моря або інвестиційних проектів з об'єктами рекультивації моря з використанням державного інвестиційного капіталу порядок та процедури виділення земельних ділянок та оренди землі повинні бути реалізовані відповідно до положень пункту 3 статті 68 Постанови 43/2014/ND-CP. У випадку інвестиційних проектів з рекультивації моря або інвестиційних проектів з об'єктами рекультивації моря для розвитку земельного фонду, після завершення рекультивації моря та прийняття відповідно до нормативних актів, інвестор проекту рекультивації моря повинен передати всю площу меліоративних та будівельних робіт (якщо такі є) компетентному державному органу для здійснення землевідведення та оренди землі для використання організаціями та фізичними особами відповідно до положень закону про землю.

Для інвестиційних проектів, пов'язаних з посяганням на море, або інвестиційних проектів з об'єктами посягання на море, що використовують іноземний капітал для державних інвестицій, та проектів, що використовують інші джерела капіталу, порядок та процедури розподілу земельних ділянок та оренди землі є такими: У разі розподілу земельних ділянок та оренди землі шляхом аукціону з прав землекористування застосовуються порядок та процедури, передбачені пунктом 5 статті 68 Декрету 43/2014/ND-CP та пунктом 21 статті 1 Декрету 148/2020/ND-CP;

У разі виділення земельних ділянок або оренди землі у разі відбору інвесторів шляхом проведення торгів відповідно до положень закону про торгів або у разі схвалення інвестора відповідно до положень пункту 3 статті 29 Закону про інвестиції 2020 року, застосовуються порядок та процедури виділення земельних ділянок та оренди землі відповідно до пункту 3 статті 68 Декрету 43/2014/ND-CP;

У разі виділення земельної ділянки або оренди землі не через аукціон прав землекористування, це здійснюється відповідно до порядку та процедур, передбачених пунктом 3 статті 68 Декрету 43/2014/ND-CP.

Інвестори інвестиційних проектів, пов'язаних із порушенням морських шляхів, або інвестиційних проектів з об'єктами порушення морських шляхів, під час подання заявок на відведення земельних ділянок, оренду земельних ділянок, відведення морської акваторії з інвестиційними проектами, пов'язаними із порушенням морських шляхів, або об'єктами порушення морських шляхів, інвестиційних проектів, затверджених компетентними державними органами.

Провінційний народний комітет приймає рішення про виділення та оренду землі одночасно з виділенням морських територій для меліорації моря. Інвестори інвестиційних проектів з меліорації моря або інвестиційних проектів з об'єктами меліорації моря не повинні сплачувати збори за використання морських територій для проведення меліоративних робіт.

Строк для визначення того, що землекористувач повинен ввести земельну ділянку в використання, обчислюється з дати повідомлення про прийняття результатів всієї або частини завершеної ділянки морського посягання відповідно до прогресу інвестиційного проекту морського посягання або об'єктів морського посягання в інвестиційному проекті.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html