Багато показників відновлення; інвестиції в квартири приносять хороший та стабільний прибуток

Звіт за третій квартал 2023 року, опублікований Batdongsan.com.vn 4 жовтня, показує, що хоча ринок нерухомості все ще стикається з труднощами, спостерігаються позитивні ознаки з точки зору попиту на угоди та настроїв покупців.

Звіт за третій квартал 2023 року, опублікований Batdongsan.com.vn 4 жовтня, показує, що ринок нерухомості продемонстрував позитивні ознаки з точки зору попиту на угоди та психології покупців. (Джерело: Будівельна газета)

3 важливі індикатори, що сигналізують про точку розвороту

Згідно зі Звітом, є 3 основні показники ринку нерухомості, які відповідають раніше прогнозованим тенденціям.

По-перше , щодо банківських процентних ставок, якщо в період 2008-2012 років ринку знадобилося 4 роки, щоб показати ознаки коригування банківських процентних ставок, то за цей період, починаючи з першого кварталу 2023 року, Державний банк здійснив 2 коригування для зниження операційних процентних ставок, а потім знизив багато видів процентних ставок.

По-друге, щодо зростання кредитування. Озираючись на історію 2012 року, зростання кредитування скоротилося з 20% до 7%, тоді як інфляція досягла 8%. У 2013 році зростання кредитування зросло до 12%, а інфляція склала 6%. Прямо в рік послаблення кредитної політики ринок нерухомості одразу показав ознаки розвороту. У поточних ринкових умовах, з початку 2023 року, Державний банк орієнтував зростання кредитування на весь 2023 рік на рівні 14-15% порівняно з 14% у 2022 році, що є позитивним сигналом.

По-третє, щодо політики у сфері нерухомості. У 2008 році ліквідність ринку нерухомості різко впала, але лише у 2013 році було запроваджено політику підтримки ринку, таку як пакет підтримки на суму 30 000 мільярдів доларів та прийняття переглянутого Закону про землю. У 2022 році ринок знову пережив уповільнення, коли кредитування було посилено, процентні ставки зросли, а ліквідність зменшилася.

Однак, з кінця 2022 року уряд постійно впроваджує заходи для усунення труднощів на ринку нерухомості, такі як пакет підтримки на суму 120 000 мільярдів донгів, Указ 08 допомагає зменшити тиск на виплати облігацій для бізнесу, Резолюція 33 сприяє розблокуванню ринку нерухомості, Указ 35 дозволяє Провінційному народному комітету регулювати ділянки, які можна розділити на ділянки для продажу тощо.

На основі аналізу вищезазначених показників, у Звіті все ще дотримуються думки: «Ринок нерухомості, ймовірно, відновиться приблизно у другому-четвертому кварталі 2023 року».

Земельний сегмент: сильне зростання на півдні, стабільне зростання на півночі

Згідно з даними Batdongsan.com.vn , індекс цін на землю стабільно зростав з 2018 року по теперішній час по всій країні, але у 2023 році спостерігається тенденція до диференціації між окремими регіонами та районами.

Після тривалого періоду з першого кварталу 2018 року до третього кварталу 2023 року ціна продажу землі на Півдні зросла на 71%, а на Півночі – на 54%. Таким чином, за останні 5 років середнє зростання цін на землю на Півдні було вищим, ніж на Півночі.

Однак, якщо розглядати лише 2023 рік, ціни на землю в двох регіонах демонстрували різні тенденції. Середня ціна продажу землі на Півночі зберегла тенденцію до зростання, збільшившись на 4,9% у третьому кварталі 2023 року порівняно з четвертим кварталом 2022 року. Тим часом графік цін на землю на Півдні демонструє ознаки зниження, знизившись на 26,2% з кінця минулого року.

Типові провінції на Півночі демонстрували стабільне зростання цін на землю протягом тривалого періоду, з першого кварталу 2018 року до третього кварталу 2023 року, включаючи Хайфон (зростання на 128%), Куангнінь (зростання на 44%), Хунг Єн (зростання на 36%) та Бакнінь (зростання на 20%).

На півдні, у Біньзионг ціни на землю зросли на 147% порівняно з початком 2018 року, що є однією з провінцій, що демонструють найкраще зростання цін на землю в регіоні. Щодо землі в інших населених пунктах, таких як Лонг Ан , Ба Ріа-Вунг Тау, Донг Най, хоча останнім часом спостерігається зниження цін продажу, загалом за останні 5 років ціни все ж зросли на 89%, 64% та 60% відповідно.

Ринок малоповерхової нерухомості диференційований

З початку року ринок малоповерхової нерухомості по всій країні демонструє млявий спад, а кількість транзакцій скоротилася. Згідно зі звітом Batdongsan.com.vn за третій квартал 2023 року, 57% брокерів, які взяли участь в опитуванні, заявили, що кількість транзакцій з малоповерховою нерухомістю зменшилася більш ніж на 50%, 28% зазначили, що кількість транзакцій зменшилася на 10-50%.

Пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com.vn у південному регіоні, зазначив, що ціна є найбільшою перешкодою для покупців наразі, оскільки ціни на малоповерхову нерухомість значно вищі за середній дохід людей, а товари з високою вартістю важко придбати в борг.

Середня ціна продажу таунхаусів у третьому кварталі 2023 року становила 333 мільйони донгів/м2 у Ханої та 209 мільйонів донгів/м2 у Хошиміні.

Пан Дінь Мінь Туан зазначив, що кожен сегмент малоповерхової нерухомості має різну тенденцію та потенціал відновлення. Зокрема, таунхауси все ще переживають спад, оскільки туристична та роздрібна діяльність не зазнали значного зростання через вплив макроекономіки та пандемії після Covid-19.

Дані Batdongsan.com.vn показують, що рівень інтересу до таунхаусів у центральних міських районах залишився майже незмінним, тоді як у прибережних туристичних провінціях Центрального, Північного та Південного регіонів він знизився на 11%, 22% та 41% відповідно порівняно з першим кварталом 2021 року.

З початку року ринок малоповерхової нерухомості по всій країні зазнав спаду, зменшивши обсяг угод. (Джерело: Ден В'єт)

Тим часом, таунхауси та вілли в приміських міських районах мають чималий потенціал завдяки майбутній мережі інфраструктури, яка підтримує тенденцію розширення міських територій на околиці та в сусідні райони. У багатьох приміських міських районах за останні роки спостерігається значне зростання цін на вілли та таунхауси, таких як міська зона Старлейк, Сіпутра, Майланд, Ханой, Вінхомес Ріверсайд, ПаркСіті, Екопарк (Ханой) зі зростанням понад 20%, 30% на рік; або міська зона Свон-Бей, Еко-селище Сайгон-Рівер, парк Мізукі (Хошимін) зі зростанням понад 20% на рік, згідно з даними Batdongsan.com.vn .

Щодо приватних будинків, рівень зацікавленості та ціни пропозиції залишаються стабільними в Ханої, оскільки це тип житла, який задовольняє реальні потреби в житлі, тому попит все ще підтримується. У третьому кварталі 2023 року ціни пропозиції приватних будинків у багатьох районах, таких як Тай Хо, Хай Ба Чунг, Донг Да, Хоанг Май, Ха Донг, все ще зросли на 4% - 9% порівняно з аналогічним періодом 2022 року. Рівень зацікавленості також дещо зріс на 2% - 3% у деяких районах Ханоя.

У Хошиміні ціна продажу та рівень інтересу до приватних будинків мають тенденцію до зниження, але зниження не перевищує 10% порівняно з третім кварталом 2022 року.

Інвестиції в квартири забезпечують середній прибуток близько 12,5% на рік

У звіті також зазначається, що квартири є типом нерухомості, який найменше постраждав від негативного впливу ринку за останній рік, оскільки цей тип обслуговує реальні потреби в житлі. У третьому кварталі 2023 року рівень інтересу до квартир демонстрував ознаки відновлення, попит на купівлю квартир зріс на 1%, а попит на оренду – на 6% порівняно з попереднім кварталом. Зокрема, квартири вартістю від 2 до 4 мільярдів донгів є найбільш популярними в пошуку.

У 2023 році ціна продажу квартир майже не змінилася, лише незначно зросла з 1% до 5% у Ханої та майже не змінилася у Хошиміні. Однак у довгостроковій перспективі, з 2015 року по теперішній час, зростання цін на квартири в Ханої та Хошиміні перевищило зростання доходів населення. Через 8 років ціни на квартири в Хошиміні та Ханої зросли на 82% та 56% відповідно, тоді як доходи людей у міських районах зросли лише на 39%.

Пан Ле Бао Лонг, директор зі стратегії Batdongsan.com.vn, прокоментував: «Купівля квартири стає дедалі складнішою для людей, коли темпи зростання доходів не можуть встигати за темпами зростання цін на житло. У майбутньому первинні проекти квартир також матимуть високі ціни, оскільки інвесторам доводиться оптимізувати прибутки, коли витрати зростають».

Щодо психології споживачів нерухомості, то в умовах високих цін на житло люди звертаються до оренди або шукають способи отримати позику для купівлі житла. Але наразі багато покупців ще не взяли кредит на купівлю, оскільки їх все ще турбують процентні ставки.

Оскільки ціна на квартири постійно зростає, а попит на купівлю та оренду такого типу квартир завжди високий, середня норма прибутку при інвестуванні в квартири становить до 12,5% на рік (враховуючи зростання ціни та прибуток від оренди). Це краща та стабільніша норма прибутку, ніж інші види інвестицій, такі як акції, золото, іноземна валюта, земля та заощадження.

Джерело