Блокування ланцюга
Пан Ле Хуу Нгіа, директор компанії Le Thanh – компанії, що спеціалізується на соціальному житлі (NOXH) у місті Хошимін, зазначив: «У минулому уряд мав багато механізмів та політик для розвитку NOXH. Однак ці стимули ускладнювали роботу інвесторів, роблячи процедури та кількість заявок все складнішими, ніж для проектів комерційного житла (NOTM). Наприклад, згідно з чинними правилами, проекти NOXH мають право на в 1,5 раза більше стимулів щодо щільності забудови, коефіцієнта землекористування та чисельності населення порівняно з NOTM, затвердженими компетентними державними органами в масштабі планування 1/2000. Однак реальність така, що майже всі проекти NOXH були переведені з NOTM, тому вони не підходять для планування 1/2000. Щоб мати право на отримання стимулів, планування 1/2000 та планування 1/500 має бути скориговано. Однак коригування планування є надзвичайно складним».
Багато вузьких місць призводять до того, що програма будівництва соціального житла досягає дуже низьких результатів.
«У Хошиміні Резолюція 98 вимагає від штату скоригувати планування 1/2000 та 1/500, щоб допомогти проектам соціального житла отримати стимули та бути відповідними плануванню. Тим часом, Декрет 31 передбачає, що проекти соціального житла повинні відповідати детальному плануванню, щоб їм було надано інвестиційну політику та визнано інвестиційними. Але Департамент планування та інвестицій не дотримується Резолюції 98, тому він все ще «застряг». Якщо немає Резолюції 98, Департамент планування та архітектури ніколи не схвалить коригування планування 1/500 для підприємств. Це означає, що в інших населених пунктах без Резолюції 98, як-от у Хошиміні, процедури не дублюються, а «застрягають». Тому Департамент будівництва в населених пунктах повинен схвалити коригування планування 1/2000, а потім має схвалити планування 1/500 для підприємств», – процитував пан Нгіа та наголосив: «Проекти соціального житла, створені самими підприємствами, створення земельного фонду практично застрягло на етапі затвердження інвестиційної політики одночасно із затвердженням інвесторів через… недоліки Указу 31.
У розмові з Тхань Нієном більшість підприємств зіткнулися з ще однією проблемою: згідно із законом, підприємства, що займаються соціальним житлом, звільняються від сплати плати за користування землею. Але згідно із Законом про житло 2014 року та чинним Законом про землю 2013 року, щоб звільнити підприємства від сплати плати за користування землею, держава повинна спочатку розрахувати плату за користування землею та видати повідомлення про розмір плати за користування землею, яку підприємства повинні сплачувати. Тільки тоді підприємства будуть звільнені від сплати плати за користування землею, а не звільнені з самого початку. Тим часом, розрахунок плати за користування землею застряг у більшості населених пунктів у минулому, навіть для проектів NOTM. Це призвело до того, що проекти соціального житла «застрягли вдвічі більше», ніж проекти NOTM. «З самого початку плата за користування землею повинна бути звільнена від сплати для проектів соціального житла, замість того, щоб додавати етап розрахунку плати за користування землею, видачі повідомлення, а потім звільнення від плати за користування землею», – запропонував один із підприємств.
Кредит також заблоковано.
Як компанія, що спеціалізується на соціальному житлі, пан Мінь Хоанг, генеральний директор Акціонерного товариства з інвестицій та розвитку соціального житла, скаржився на те, що закон передбачає, що інвесторам соціального житла не дозволяється іпотекувати власну землю для запозичення капіталу на соціальне житло, тоді як це дозволено для NOTM. Тому останнім часом жодна компанія не мала змоги використовувати цю землю для запозичення капіталу. «Ці іронії випливають з того факту, що підприємства соціального житла звільнені від сплати плати за користування землею. Хоча плата за користування землею є лише частиною проекту, для його реалізації підприємства повинні придбати землю, оплатити вирівнювання, будівництво тощо, тому неможливість іпотекувати цю землю для позики коштів на реалізацію проекту є нерозумною, що створює невигідні умови для підприємств соціального житла порівняно з некомерційними підприємствами», – проаналізував пан Хоанг та рекомендував: «У проектах Указів, що керують Законом про житло (зі змінами), Законом про землю (зі змінами) щодо розвитку та управління соціальним житлом, необхідно дозволити інвесторам іпотекувати сам проект соціального житла, принаймні у випадках, коли інвестор погодився отримати права користування землею або наразі володіє правами користування землею. Тому що наразі інвестори повинні іпотекувати інші активи, щоб мати змогу позичати кредитний капітал для реалізації проектів соціального житла. Це спричинило багато труднощів для підприємств під час реалізації проектів соціального житла та сприяло зниженню цін на житло».
Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, підтвердив: «Не лише адміністративні процедури, але й кредитування соціального житла заблоковано. З 2015 року жоден інвестор не користувався пільговою кредитною політикою. Без стимулів усі інвестори соціального житла змушені позичати комерційні пакети коштів для будівництва, тому ціна все ще висока. Наприклад, Vietcombank надає Nam Long кредити під 9% на рік на будівництво соціального житла, і всі клієнти також повинні позичати під 9% на рік. Ця процентна ставка, хоча й дуже пільгова порівняно з кредитами на будівництво NOTM, є занадто високою порівняно з доходами клієнтів. Щоб зменшити процентну ставку, інвестори підтримують клієнтів під 2% на рік, але ця підтримка надається лише протягом перших 2 років. Тому державі необхідно організувати середньострокове бюджетне джерело для субсидування процентних ставок для 4 комерційних банків: Vietinbank, Vietcombank, Agribank , BIDV, які беруть участь у політиці соціального житла». Водночас необхідно рекапіталізувати Банк соціальної політики для реалізації поточної політики пільгової процентної ставки у розмірі 4,8% на рік».
«Постійний комітет Національних зборів повинен розглянути питання про виділення середньострокового капіталу з державного бюджету для реалізації політики соціального житла, рефінансування Банку соціальної політики або субсидування процентних ставок для чотирьох комерційних банків, призначених Державним банком для реалізації політики пільгового кредитування соціального житла», – запропонував пан Чау, додавши, що кредитний пакет у розмірі 120 000 мільярдів донгів, добровільно наданий кількома комерційними банками, має процентні ставки на 1,5-2% нижчі за звичайні процентні ставки за комерційними кредитами на термін 3 роки. Ця процентна ставка позитивно впливає на інвесторів, оскільки раніше їм доводилося позичати кошти за процентними ставками до 12% на рік. Однак кредитний пакет у розмірі 120 000 мільярдів донгів не підходить для покупців та орендарів соціального житла не лише тому, що вони повинні платити високу процентну ставку в розмірі 7,5% на рік і застосовуються лише протягом 5 років, а ці процентні ставки також коригуються кожні 6 місяців. Після пільгового періоду процентна ставка узгоджується та є «плаваючою», тому покупці та орендарі соціального житла мають «невпевнений» менталітет і бояться позичати кошти. Таким чином, Міністерство будівництва продовжує відновлювати пропозицію щодо кредитного пакету на 110 000 мільярдів донгів, процентна ставка 4,8-5% та максимальний термін кредитування 25 років.
Результати соціального житла дуже низькі.
Вузькі місця в адміністративних процедурах та капіталі заважали реалізації плану розвитку соціального житла в минулому досягти своєї мети. Зокрема, за період 2016-2020 років по всій країні було досягнуто лише близько 41%. З них, хоча Хошимін виконав 75% плану, фактична кількість становила лише 15 000 одиниць соціального житла (в середньому 3000 одиниць/рік), що не задовольняло величезний попит. У період 2021-2025 років по всій країні було завершено лише 72 проекти соціального житла з 38 128 квартирами, що досягло майже 9% плану. З них Хошимін завершив та ввів в експлуатацію лише 2 проекти з 623 квартирами (перенесені з періоду 2016-2020 років) та розпочав 7 проектів з 4996 квартирами, але через юридичні проблеми будівництво майже не вдалося реалізувати.
Посилання на джерело
Коментар (0)