Масова відмова від земельних аукціонних депозитів у передмістях Ханоя: Якщо цього не запобігти, ринок буде спотворено.

Масове залишення родовищ після сплати високих цін на землю, експерти наводять «уроки» справи Тан Хоанг Міня

Ринок постійно вражають ціни, що перемагають на земельних аукціонах у передмістях Ханоя . У районі Хоай Дик ціни на землю, що перемагає, коливаються від 90 до 133 мільйонів донгів/м2. В районі Тхань Оай ціни на землю, що перемагає, коливаються від 51 до 100 мільйонів донгів/м2, що у багато разів перевищує стартову ціну.

Однак одразу після аукціону більшість переможців продавали свої лоти з різницею від 400 до 600 мільйонів донгів за лот. У пік сезону багато лотів було перепродано на 800 мільйонів донгів більше, ніж виграшна ставка. Однак, вже через кілька днів різниця зменшилася приблизно до 100-200 мільйонів донгів.

Мало того, після цих аукціонів ціни на землю на навколишньому ринку також одразу зросли до 5-10 мільйонів донгів/м2. У той час брокери навіть не наважувалися купувати, щоб дочекатися різниці в ціні продажу, оскільки вважали, що ціни на землю були занадто високими порівняно з навколишньою інфраструктурою.

Примітно, що ситуація із залишенням завдатку мала масове поширення. Наприклад, на аукціоні з продажу 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, село Тхань Тхань, комуна Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) було 55 земельних ділянок зі залишеним завдатком, включаючи лот-переможець з ціною 100,5 мільйонів донгів/м2. На 13 земельних ділянках з повною оплатою найвища ціна становила трохи більше 55 мільйонів донгів/м2.

У розмові з репортером Dan Tri пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com.vn у Південному регіоні, розповів, що історія аукціону в Ханої полягає в тому, що початкова ціна, яку покупці мають внести, є занадто низькою. Наприклад, середня ціна на деяких успішних аукціонах становить 30 мільйонів донгів/м2, але початкова ціна становить лише 7 мільйонів донгів/м2. Це свідчить про те, що вхідна ціна занадто легко встановлена.

Крім того, пропозиція продуктів на ринку занадто низька, що змушує вкладників купувати їх для переказу. Тим часом дозвіл на короткострокові перекази також створює певні обмеження, що впливають на ринок загалом.

Доктор Дінь Тхе Хієн, експерт з економіки , заявив, що ті, хто дійсно хоче купити, часто витрачають час і зусилля, щоб ретельно вивчити ціни на землю та ринок нерухомості в цьому районі. «Внесення» завдатку показує, що вони дійсно хочуть купити.

Однак, наразі на деяких земельних аукціонах у Ханої спостерігається масове відмовлення від завдатків. За словами пана Хіена, необхідно запитати, чи дійсно учасники хочуть купити землю, чи саботувати правильну політику держави?

Застави за 55 земельних ділянок на аукціоні з продажу 68 земельних ділянок у Тхань Оай 10 серпня були конфісковані (Фото: Дуонг Там).

«Земельні аукціони демонструють відкритість та прозорість. Це правильна політика, яка відповідає ринковій економіці. Держава виставляє землю на аукціон, сподіваючись продати її за ціною, яка відповідає ринку. Цільова аудиторія — це ті, хто має реальну потребу жити або інвестувати в довгостроковій перспективі, а не спекулювати та завищувати ціни», — сказав пан Хієн.

За словами пана Хієна, нещодавні земельні аукціони в передмістях Ханоя показали незвичайні ознаки. Ті, хто виграв високі ставки, а потім масово відмовився від своїх депозитів, також несуть відповідальність за порушення ринку нерухомості. Він навів «урок» земельного аукціону Тан Хоанг Мінь, який також полягав у сплаті захмарних цін, а потім відмові від своїх депозитів. Це створило хвилю хвилі дуже високого зростання цін на нерухомість у Тху Тхіємі.

«З цього я вважаю, що нещодавній високий аукціон, а потім втрата застави були навмисними та розрахованими, а не просто сплатою високої ціни. Можливо, завдяки аукціону вони створили ажіотаж у районі, де їм належить багато землі», – сказав пан Хієн.

Якщо це не зупинити, залишення купи може продовжитися.

Щодо наслідків завищеної ставки з подальшим скасуванням депозиту, доктор Дінь Тхе Хіен зазначив, що, по-перше, це впливає на політику держави щодо аукціонів. По-друге, такі аукціони стануть інструментом для порушення та спотворення місцевого ринку нерухомості. Звідси це матиме нездоровий вплив на економіку загалом та ринок нерухомості. Тим часом держава намагається стабілізувати ринок нерухомості для сприяння економічному розвитку.

За словами пана Хієна, якщо не буде вжито рішучих заходів для запобігання практиці високої оплати з подальшою втратою завдатку, інцидент може продовжитися на інших аукціонах.

Пан Дінь Мінь Туан додав, що після аукціонів, які викликали ажіотаж на ринку, не лише інвестори, а й пересічні люди згадають позначку в 100-130 мільйонів донгів/м2, що знаходиться за 25-30 км від центру Ханоя. Ця позначка також є позначкою для аномального зростання цін на землю в цьому радіусі, незалежно від вартості бізнесу чи вартості використання. Крім того, наступні аукціони, якщо такі будуть, в інших районах будуть мати набагато вищі ціни.

Незвичайні торги призведуть до багатьох наслідків для покупців житла, інвестиційного бізнесу та навіть спричинять нестабільність для всього ринку.

Зокрема, людям, які дійсно хочуть купити будинок, буде важко зробити це в цей період, коли продавці завищуватимуть ціну порівняно з ринковою вартістю. Люди з грошима поспішатимуть купувати землю, сподіваючись отримати прибуток. Крім того, люди, яким насправді не потрібно жити, зосередять свій грошовий потік на нерухомості, замість того, щоб використовувати його для інших видів економічної діяльності. Люди, яким потрібен будинок, не мають достатньо грошей на його купівлю, тоді як люди з грошима вкладуть його в землю.

Наступним наслідком є ​​те, що вітчизняні та іноземні інвестиційні підприємства під час реалізації великих проектів матимуть більше труднощів з очищенням майданчика, а капітал навіть збільшиться в рази.

Крім того, ланцюговий ефект може виникнути для всього ринку та інших сегментів. Наприклад, ціни на проекти квартир у центрі Ханоя різко зростуть, іноді до 100 мільйонів донгів/м2 в умовах обмеженого земельного фонду, високого попиту та зростання цін на нову землю; ціни на сусідні проекти також можуть зрости на 300-400 мільйонів донгів/м2... Ці коливання спричинять нестабільність на ринку нерухомості в короткостроковій перспективі.

Експерти кажуть, що якщо ми не запобіжимо ситуації з торгами за високими цінами та подальшою відмовою від депозиту, це може повторитися (Фото: Дуонг Там).

Цей експерт наголосив, що якщо не буде вжито заходів для боротьби з цим, загальна ціна зросте. Тому що після аукціону люди вже не пам'ятатимуть, скільки людей внесли свої депозити. Вони пам'ятатимуть лише кінцевий результат, кінцеву ціну. Це закарбується в пам'яті людей, у скільки разів зросла ціна в цій сфері, що, безумовно, вплине на загальний ринок.

Потрібні санкції

Щодо профілактичних заходів, доктор Дінь Тхе Хіен зазначив, що організація аукціонів у населених пунктах повинна мати чіткий та безпечний план. Крім того, процес оцінки землі для встановлення початкової ціни повинен здійснюватися оціночною компанією та брати на себе відповідальність. Зокрема, початкова ціна повинна відповідати ринку. Тому завдаток перед участю в аукціоні має бути відповідним.

Зокрема, мають бути вжиті заходи, що забороняють або не дозволяють тим, хто раніше відмовився від своїх ставок, брати участь в аукціоні протягом певного періоду часу. Перед аукціоном оргкомітет повинен перевірити документи, як і в інших випадках торгів. Крім того, кожен населений пункт може розробити додаткові плани та правила, що підходять для кожного місця, щоб забезпечити ефективність для держави та людей.

За словами пана Дінь Мінь Туана, рішенням є підвищення цін на вхідні дані та обмеження «серфінгу» учасників. Водночас, керівному органу слід розробити санкції, такі як штраф у 2-3 рази перевищує депозит, щоб забезпечити виконання учасниками своїх зобов'язань.

Також запропонувавши рішення, пан Ле Дінь Чунг, член Робочої групи з дослідження ринку В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), зазначив, що необхідно запровадити захід, який би встановлював початкову ціну вищою за поточну. Крім того, замість того, щоб встановлювати завдаток на рівні 20% від початкової ціни, як це є зараз, його слід підвищити приблизно до 30-50%. Після цього ті, хто має намір брати участь у земельних аукціонах з недобросовісними намірами, розглядатимуть це питання.

Крім того, за його словами, від інвесторів можуть вимагати перерахування гарантійного внеску на рахунок організатора. Якщо інвестор виграє аукціон, гарантійний внесок буде утримано організатором для оплати, а якщо виникне нестача, буде здійснено додаткову оплату.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm