Фінансування землі тісно пов'язане з "хлібом насущним" для людей та бізнесу.

Ціни на землю слід застосовувати близькі до ринкових.

Виступаючи на семінарі з надання коментарів до проекту Закону про землю (зі змінами), організованому VCCI вранці 8 березня, доктор Кан Ван Люк, головний економіст BIDV , член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, наголосив, що питання цін на землю та земельного фінансування у проекті Закону про землю (зі змінами) є найскладнішими та найважчими.

Він сказав, що існує багато різних думок щодо визначення цін на землю, близьких до ринкових. Зокрема, розуміння того, що таке ринкова ціна на землю, є непростим питанням, як і багато інших матеріалів про земельні фінанси.

«Фінансування землі – це питання, тісно пов’язане з життєдіяльністю людей та бізнесу. Тому його потрібно вирішувати більш комплексно, фундаментально, ґрунтовно та послідовно, відповідно до ринкових правил та принципів, забезпечуючи науковість та відповідність реальності, гарантуючи законні права та інтереси держави, організацій, бізнесу та людей», – висловив свою думку пан Люк.

Нерухомість – Фінансування землі тісно пов'язане з «хлібом насущним» для людей та бізнесу. — Пан Кан Ван Люк запропонував 10 «гарячих точок» у Законі про землю (зі змінами).

Відповідно, щодо фінансування землі, пан Кан Ван Люк запропонував 10 питань, які потребують більш ретельного вивчення у проекті Закону про землю (зі змінами).

По-перше, щодо цін на землю, пан Люк зазначив, що необхідно доповнити концепції, пов'язані з цінами на землю, які можуть виникнути в реальності, стандартизувати такі терміни, як звичайні ціни на землю на ринку/стандартні ціни на землю, прайс-листи на землю, стандартні земельні ділянки, конкретні ціни на землю, щоб забезпечити однакове розуміння та застосування в майбутньому.

По-друге, щодо регулювання земельних доходів, слід додати мету регулювання земельних доходів, а зібрані кошти можна буде використовувати для служіння роботі з відновлення земель та переселення в майбутньому.

По-третє, щодо методів оцінки землі, процесів оцінки землі та оголошення прайс-листів на землю, на думку пана Люка, мають бути правила вибору та обмеження лише приблизно 3 методів оцінки землі.

Водночас необхідно розглянути дорожню карту застосування цін на землю, близьких до ринкових, шляхом пілотного тестування в деяких великих населених пунктах, а потім розширення та офіційного застосування з 2026 року. Крім того, для встановлення стандартних цін на землю, близьких до ринкових, необхідно стандартизувати процес оцінки землі.

По-четверте, для забезпечення незалежності, об'єктивності та забезпечення того, щоб ціни на землю були близькими до ринкових і не піддавалися тиску чи впливу з боку місцевих управлінських органів та груп інтересів, експерт рекомендує, щоб консалтингова організація з оцінки землі була незалежним, об'єктивним, професійним агентством із сертифікатом практики.

По-п'яте, щодо плати за користування землею та орендної плати за землю, проект Закону передбачає додаткову орендну плату за землю для деяких типів проектів/типів земель, що виникають, таких як землі для підземного будівництва та землі для повітряного будівництва.

Однак, щоб забезпечити більшу повноту, уникнути втрат та забезпечити відповідність реальності та тенденціям розвитку нових типів земель, експерт зазначив, що річну орендну плату за землю слід додавати за невеликі, вузькі, перемежовані ділянки землі; землі, що утворилися після вторгнення моря.

Крім того, передбачено більш детальні правила стягнення плати за землю для підземного будівництва та повітряного будівництва для комерційних цілей.

Нерухомість – Фінансування земельних ресурсів тісно пов’язане з «хлібом насущним» для людей та бізнесу (Рисунок 2). — Переглянутий Закон про землю все ще містить багато занепокоєнь щодо оцінки землі (Фото: Фам Тунг).

По-шосте, щодо сплати плати за користування землею та орендної плати за землю при зміні цільового призначення/розширенні використання землі, у проекті Закону про землю (зі змінами) необхідно чітко вказати, яка ціна є найближчою до ринкової.

По-сьоме, щодо звільнення від сплати плати за користування землею та орендної плати за землю, пан Люк зазначив, що мають бути додаткові суб'єкти, звільнені від сплати плати за користування землею та орендної плати за землю. Водночас має бути чітке розмежування двох випадків: звільнення та зменшення плати за користування землею. Якщо звільнення є, то воно може бути на весь період оренди. Якщо є зменшення орендної плати за землю, має бути чітке розмежування трьох випадків на весь період оренди та протягом певного періоду.

По-восьме, щодо управління фінансовими доходами від землі. Проект Закону про землю (зі змінами) передбачає, що «доходи від землі є джерелом доходів центрального та місцевих бюджетів відповідно до положень Закону про державний бюджет».

Пан Люк запропонував додати зміст: «Міністерство фінансів та місцеві органи влади несуть відповідальність за управління та ефективне використання цього джерела доходів, сприяючи забезпеченню збалансованості центрального бюджету та місцевих бюджетів», оскільки доходи від землі значною мірою сприяють надходженню коштів до бюджету багатьох населених пунктів.

По-дев'яте, щодо питання підвищених/прогресивних податків для людей з великими земельними ділянками, багатьма будинками, покинутою землею та повільним використанням. Необхідно найближчим часом вивчити можливі та доцільні рішення для обмеження зростання цін на нерухомість, збільшення можливостей купівлі житла для людей з низьким/середнім рівнем доходу та обмеження спекуляцій.

Дослідження щодо застосування податків та зборів, таких як прогресивні податки для покупців другого житла або більше, а також прогресивні податки залежно від часу продажу нерухомості, додаткові збори (чим центральніший район або місто, тим вищі додаткові збори) для обмеження спекуляцій землею, утримання землі та обмеження ситуації з невикористаними будинками/земельними ділянками.

По-десяте, щодо застосування технологій та цифровізації в управлінні цінами на землю та земельному фінансуванні, необхідно мати стандартизовану, чітку інформацію та великі дані про землю та ціни на землю. Відповідно, необхідно доповнити нормативні акти, що уточнюють обов'язки місцевих органів влади всіх рівнів та відповідних посередників у земельних операціях щодо надання, оновлення, пошуку та використання інформації та даних про землю.

Забезпечити житло та соціальне забезпечення людей, чиї землі повертаються.

Посилаючись на положення щодо повернення земель, компенсації та політики підтримки переселення, пан Нгуєн Хонг Дай, представник компанії VSIP Hai Phong Company Limited, зазначив, що положення, що містяться в проекті, поступово вдосконалюються у напрямку створення дедалі кращих умов для людей, чиї землі повертаються, стабілізації їхнього життя та виробництва.

Нерухомість – Фінансування земельних ресурсів тісно пов’язане з «хлібом насущним» для людей та бізнесу (Рисунок 3). — Семінар з коментування проекту Закону про землю (зі змінами), організований VCCI вранці 8 березня.

Однак, за словами пана Дая, концепція «рівного або кращого» є загальною, емоційною, без конкретного вимірювання чи критеріїв для визначення та переконання людей, чия земля повертається, що може легко викликати розчарування та непорозуміння під час застосування. Це призводить до затримки процесу очищення ділянки, збільшення витрат на компенсацію та уповільнення прогресу проекту.

Тому лідер запропонував поправки в напрямку того, що компенсація повинна гарантувати особі, чия земля повертається, місце для проживання та соціальне забезпечення. Нормативні акти щодо договорів про право користування землею по суті успадковують положення Закону про землю 2013 року, водночас розширюючи сферу застосування та деталізуючи умови, процедури та політику стимулювання держави для цієї форми .

Джерело