Пропозиція щодо «посилення» кредитування нерухомості: потік капіталу заблоковано, ринок «заморожено»

TPO – Експерти стверджують, що політика оздоровлення ринку та стабілізації цін на нерухомість є правильною, але якщо кредитування буде «посилено», як пропонує Міністерство будівництва, це потрібно ретельно розглянути, оскільки довільні пропозиції щодо ринку нерухомості та уривчасте управління спричинять хаос і паніку на ринку з величезними наслідками. Тим часом правильним рішенням має бути збільшення пропозиції та зниження витрат на виробництво.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Обережне «посилення» кредитування

Проект постанови Уряду щодо контролю та стримування цін на нерухомість щойно був надісланий Міністерством будівництва до 5 міністерств та галузей для коментарів, перш ніж подавати його на розгляд Уряду.

Відповідно, покупець другого житла може позичити лише до 50% вартості договору купівлі-продажу житла. У разі купівлі третього житла або кількох інших житл, ліміт позики становитиме не більше 30% вартості договору купівлі-продажу житла, що застосовується з дати набрання чинності постанови до 1 березня 2027 року.

Експерти стверджують, що політика боротьби зі спекуляціями та стабілізації цін на житло для оздоровлення ринку нерухомості є правильною. Однак запропонований Міністерством будівництва захід щодо посилення кредитування є неринковим підходом, який суперечить сучасним економічним принципам.

Д-р Труонг Ван Фуок, колишній виконувач обов'язків голови Національного комітету фінансового нагляду, колишній постійний член Економічної консультативної групи прем'єр-міністра , сказав: «Політика правильна, але рішення нерозумне. Заборона або обмеження прав банків на кредитування – це адміністративний підхід, що суперечить принципам ринкової економіки, – те, до чого В'єтнам прагнув багато років, щоб отримати міжнародне визнання».

Неринкові втручання матимуть серйозні наслідки.

Поділяючи таку ж думку, доктор Дінь Тхе Хіен, директор Інституту інформатики та прикладної економіки, відверто зазначив, що жодна країна світу не втручалася так жорстоко в діяльність комерційних банків та сектору нерухомості. За словами пана Хіена, кредитування – це цивільні відносини між банками, інвесторами та клієнтами; ця операція регулюється Законом про кредитні установи. Використання адміністративних наказів для втручання є не лише незаконним, але й спотворює ринок капіталу.

«Комерційні банки повинні мати можливість вільно оцінювати ризики та приймати рішення щодо кредитування, замість того, щоб бути змушеними обмежувати кредитування адміністративними розпорядженнями. Якщо кредитування нерухомості буде заборонено, люди все ще зможуть позичати кошти на споживання, щоб купити житло, що важко контролювати, збільшує соціальні витрати та може легко призвести до спотворень», – сказав пан Хієн.

Пан Хієн сказав, що сім'я може купити багато будинків для своїх дітей, що не можна прирівнювати до спекуляцій. Так само купівля будинків для оренди, купівля магазинів для бізнесу або просто накопичення активів... також є законними потребами людей. Обмеження суми кредиту лише 30-50% є занадто низьким і не має економічного підґрунтя.

Уважно розгляньте пропозицію, враховуючи поточну ринкову ситуацію.

На думку експертів, Міністерству будівництва необхідно ретельно обміркувати ситуацію, щоб уникнути довільних пропозицій, подібних до нинішньої. Нестабільне управління спричинить ринкові розлади та паніку, підірве довіру та зашкодить інвестиційному середовищу.

«Сьогодні діє така політика, завтра інша, яким буде інвестиційне середовище?» – запитав експерт Дінь Тхе Хіен, висловлюючи стурбованість тим, що якщо політику посилення кредитування буде схвалено, вона погіршить ситуацію з дефіцитом пропозиції. Невизначеність цієї політики може призвести до втрати довіри підприємств, тимчасового припинення інвестицій або навіть до зникнення ринку. В результаті пропозиція ще більше звузиться. Крім того, підприємства можуть чекати до закінчення терміну дії правил посилення кредитування (1 березня 2027 року), щоб вивести продукцію на ринок, щоб «уникнути шторму». Два роки очікування означають збільшення капітальних витрат, і зрештою вони все одно будуть враховані в ціні продажу, що призведе до ще більшого зростання цін на житло.

З точки зору політики, доктор Труонг Ван Фуок вважає, що держава може і повинна втручатися, але вона повинна бути у правильному місці та у правильній ролі. Зокрема, держава повинна усунути правові перешкоди, щоб підприємства могли швидше реалізовувати проекти, збільшуючи пропозицію на ринку.

Зокрема, держава може вживати конкретних заходів для зниження виробничих витрат для бізнесу, замість того, щоб скорочувати обсяги виробництва капіталу. Одним із вирішальних факторів є плата за користування землею, яка наразі становить дуже значну частку цін на житло.

«Земля належить всьому народу, а держава представляє власника та єдино управляє нею. Держава може беззаперечно регулювати нижчі плати за користування землею, щоб зменшити витрати для бізнесу. Коли вартість ресурсів знижується, ціни на житло автоматично знижуються. Це єдиний розумний спосіб втручання в ринок», – наголосив пан Фуок.

З макроекономічної точки зору, доктор Ле Суань Нгіа, член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, стурбований тим, що посилення кредитування нерухомості нічим не відрізняється від «вилучення дихальної трубки» з одного з головних двигунів зростання економіки. Наразі нерухомість забезпечує близько 10% ВВП, тягнучи за собою понад 40 інших секторів, від будівельних матеріалів, дизайну інтер'єру до банківської справи... Урок 2022 року залишається незмінним: якщо потоки капіталу будуть заблоковані, ринок «завмирає», підприємства будуть мати труднощі, низка інших галузей зазнає краху, мільйони людей втратять роботу, що загрожуватиме зростанню.

Пан Нгіа навів, що капіталізація світового ринку нерухомості сягає 360 000 мільярдів доларів США, що втричі перевищує світовий ВВП – близько 120 000 доларів США, що свідчить про важливість цього сектору для кожної економіки. У В'єтнамі капіталізація ринку нерухомості становить близько 1 500 мільярдів доларів США, що втричі перевищує ВВП.

«Немає такого великого та далекосяжного сектору, як нерухомість. Якщо ми зараз посилимо його адміністративними розпорядженнями, це не тільки не знизить ціни на житло, але й спричинить економічну стагнацію. Китай зі своєю політикою трьох червоних ліній це довів», – попередив пан Нгіа.

За словами експерта, головною причиною зростання цін на житло є не спекуляції, а обмежена пропозиція, що виникла через правовий глухий кут протягом останніх багатьох років. Наразі процедури затвердження проектів є надто громіздкими, їх впровадження займає 5-7 років, навіть десятиліття. Тим часом попит на житло постійно зростає.

«Тисячі проектів відкладаються, що призводить до зростання фінансових витрат, змушуючи підприємства продавати за високими цінами, щоб компенсувати це. Якщо усунути юридичні перешкоди та забезпечити надлишок пропозиції, ринок саморегулюватиметься відповідно до закону попиту та пропозиції. Навпаки, використання неправильних ліків для лікування хвороби погіршить її», – проаналізував пан Нгіа.