Проблеми залишаються

Проблема продовжує визнаватися

Четвертий квартал 2023 року – це час, коли ринок житла в Ханої зафіксував найнижчу кількість нової пропозиції за останні 10 років, як у сегменті малоповерхового будівництва, так і в сегменті квартир.

Щодо сегмента квартир, ринковий звіт Savills Vietnam показує, що в четвертому кварталі 2023 року пропозиція зросла на 52% у квартальному вимірі, але зменшилася на 1% у річному вимірі до 2876 одиниць. Первинна пропозиція досягла 11 911 одиниць, що на 40% менше, ніж у квартальному вимірі, та на 41% менше, ніж у річному вимірі. Однак нова пропозиція, зареєстрована в кварталі, досягла лише 10 403 одиниць, причому клас B становив 84% пропозиції. У сегменті малоповерхової нерухомості у 2023 році загальна нова пропозиція досягла 272 одиниць, що на 82% менше, ніж у річному вимірі. Нова пропозиція склала 87 одиниць, включаючи 58 одиниць з нового проекту Solasta Mansion у Ха Донгу та 29 одиниць з існуючого проекту An Lac Green Symphony у Хоай Дику. Первинна пропозиція досягла 710 одиниць з 16 проектів, що на 2% менше, ніж у квартальному вимірі, та на 23% менше, ніж у річному вимірі. Таунхауси є основним продуктом з часткою ринку 44%.

Спільний ціновий діапазон обох сегментів залишається високим. З них квартири вартістю від 51 до 70 мільйонів донгів/м2 становлять 63% нової пропозиції, що на 24% більше, ніж у попередньому році. Квартири в цьому ціновому діапазоні становлять 49% проданих одиниць, що на 21% більше, ніж у попередньому році. Квартири вартістю понад 4 мільярди донгів становлять 42% проданих одиниць у 2023 році, порівняно з 3% у 2019 році. Квартири вартістю від 2 до 4 мільярдів донгів становлять 55% частки ринку. Лише 3% квартир мають ціну нижче 2 мільярдів донгів.

Через обмежену пропозицію середні первинні ціни продажу на ринку продовжують зростати (Фото: Соціальна мережа)

Крім того, хоча більшість забудовників не змінювали ціни, дорога пропозиція малоповерхової нерухомості підвищила ціни на первинному ринку. Наприклад, ціни на первинні вілли зросли на 55% у порівнянні з попереднім кварталом до 160 млн. донгів/м2 землі, головним чином завдяки низькій пропозиції в Ме Лінь, проданій у третьому кварталі 2023 року. Ціни на таунхауси зросли на 3% у порівнянні з попереднім кварталом до 194 млн. донгів/м2 землі. Ціни на таунхауси також зросли на 3% у порівнянні з попереднім кварталом до 328 млн. донгів/м2 землі.

За словами пані До Тху Ханг, старшого директора з досліджень та консалтингу Savills Hanoi: «Ціна на сегмент житла продовжує зростати через збільшення вартості землі та будівництва, розвинену інфраструктуру та покращення якості. Обмежена пропозиція на ринку продовжує зростати, що призводить до подальшого зростання середньої первинної ціни продажу на всьому ринку».

Кількість проданих квартир у четвертому кварталі 2023 року досягла 3045, що на 45% більше, ніж у попередньому кварталі, та на 5% більше, ніж у попередньому році. Коефіцієнт поглинання нової пропозиції склав 46%. Тим часом, сегмент малоповерхового житла мав найнижчий обсяг транзакцій за багато років. Кількість транзакцій у четвертому кварталі 2023 року зменшилася на 37% порівняно з попереднім кварталом та на 67% порівняно з попереднім кварталом. Коефіцієнт поглинання за квартал становив лише 9%, що на 5 в.п. менше, ніж у попередньому кварталі, та на 12 в.п. менше, ніж у попередньому кварталі. У 2023 році було продано лише 359 квартир, що є найнижчим показником з 2014 року. Загальна кількість транзакцій з малоповерховим житлом зменшилася на 76% порівняно з попереднім кварталом, а коефіцієнт поглинання у 2023 році склав лише 36%, що на 31 в.п. менше, ніж у попередньому році.

Зіткнувшись із низьким рівнем поглинання, пані Ханг проаналізувала: «Серед покупців все ще існують занепокоєння. Фактично, кількість квартир, проданих у кварталі 2023 року, – це переважно проекти, де інвестор має репутацію, юридичні гарантії та виконав фінансові зобов’язання. Тому, незважаючи на підтримку з точки зору процентних ставок за банківськими кредитами для реальних потреб у житлі, покупці мають певні побоювання щодо юридичних факторів. Крім того, банки також стурбовані тим, що інвестор не виконав юридичних зобов’язань щодо проекту щодо завершення процедур отримання кредиту. Це непомітно впливає на рішення покупців та кількість проданих будинків, і пояснює той факт, що хоча процентні ставки за кредитами знизилися, рівень поглинання все ще не високий».

Які можливості є для покупців житла, які мають реальні потреби в житлі?

За словами пані Ханг, в умовах обмеженої пропозиції та високих цін на первинне житло, можливість для тих, хто має реальні потреби в житлі, може критися на вторинному ринку. Вторинний ринок має перевагу в можливості придбання з багатьма варіантами, що підходить з точки зору доступності та більшої законності. Наприклад, ціна на вторинні вілли за квадратний метр землі на 7% нижча за середню ціну на первинному житлі, вторинні таунхауси на 24% нижчі, ніж первинні товари, а вторинні комерційні таунхауси на 40% нижчі, ніж первинні товари на ринку.

Пані До Тху Ханг, старший директор з досліджень та консалтингу, Savills Hanoi

Водночас покупці житла можуть очікувати нової пропозиції від розвитку інфраструктури. Інвестиційні проекти в інфраструктуру, такі як кільцева дорога 3, 5 та 4, розширять ринок житла Ханоя, спрямований на деконцентрацію попиту в центральних районах міста та околицях. Розвиток інфраструктури сприятиме збільшенню попиту на житло в сусідніх провінціях та районах з помірними цінами та більшим земельним фондом.

У звіті Savills також зазначається, що це позитивний момент для пропозиції, оскільки житлові продукти в нецентральних районах та сусідніх провінціях дедалі більше допомагатимуть задовольняти потреби Ханоя в житлі. Відповідно, у 2024 році на ринку з'явиться додатково 12 100 нових квартир, причому 87% ринку буде розташовано в районах Хоангмай, Намту Лієм та Ха Донг. Хунг Єн та Бакнінь запропонують близько 203 000 квартир з 2024 по 2026 рік. Очікується, що до 2026 року в сегменті малоповерхового житла буде 14 000 нових квартир із 37 проектів. Великі проекти, такі як Vinhomes Co Loa або Vinhomes Wonder Park, забезпечать ринок новою пропозицією малоповерхового житла.

Крім того, очікується, що прийняття Закону про житло, Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості та нещодавно Закону про землю позитивно вплине на ринок. «Регламент, який передбачає виконання інвесторами своїх фінансових зобов’язань до формування майбутніх продуктів, є одним із елементів, що зміцнюють довіру покупців. Тому можна вважати, що у 2024-2025 роках та наступному періоді довіра до ринку ще більше зміцниться, продукти надаватимуть авторитетні інвестори з реальними фінансовими можливостями, тим самим ринок буде більш збалансованим та різноманітним за продуктами», – сказала пані Ханг.

NAM ANH

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html