Заступник голови Комітету Національних зборів з питань науки , технологій та навколишнього середовища, делегат Національних зборів від Ніньбіня, доктор Тран Ван Хай, в інтерв'ю репортеру газети «Промисловість і торгівля» розповів про зміст проекту Резолюції Національних зборів, що передбачає низку механізмів та політик для усунення труднощів та перешкод в організації виконання Закону про землю, який нещодавно був представлений та обговорений на 10-й сесії 15-х Національних зборів.
Прайс-лист на землю побудований максимально наближено до реальності
- Після більш ніж року впровадження Закону про землю 2024 року виникло багато труднощів і проблем; зокрема, оцінка землі вважається серйозним «вузьким місцем», яке необхідно негайно вирішити. Видання Національними зборами Постанови з новими механізмами та політикою щодо оцінки землі є дуже необхідним, оскільки відповідає практичним вимогам. Що ви думаєте з цього приводу?
Д-р Тран Ван Хай: Я вважаю, що це відповідає напрямку партії та відповідає закону. Політика партії, викладена в Резолюції 18-NQ/TW, чітко зазначає необхідність «скасувати систему цін на землю» та створити механізм визначення цін на землю відповідно до ринкових принципів, забезпечуючи близькість цін на державну землю до ринкових. Цей проект Резолюції конкретизує цей напрямок, скасовуючи систему фіксованих цін на землю та надаючи місцевим органам влади можливість створювати гнучкі прайс-листи на землю, близькі до ринкової реальності.
Д-р Тран Ван Хай, заступник голови Комітету з питань науки, технологій та навколишнього середовища
Проект Постанови визначає принципи оцінки землі для забезпечення об'єктивності та прозорості. Зокрема, пункт 1 статті 6 проекту передбачає: Оцінка землі повинна відповідати ринковим принципам, дотримуватися правильних методів та правових процедур; забезпечувати чесність та прозорість; особливо наголошувати на вимозі гармонізації інтересів між державою, землекористувачами та інвесторами (пункт d пункту 1 статті 6). Ці принципи створюють основу для того, щоб оцінка землі відповідала фактичній вартості та відповідала державному управлінню.
Для створення детального та реалістичного прейскуранту цін на землю Уряд пропонує прейскурант цін на землю для кожного типу землі, району та місця розташування. Для місць, де доступні цифрові кадастрові карти та дані про ціни на землю, прейскурант може бути створений для кожної земельної ділянки. Це важливий крок вперед, щоб допомогти наблизити ціни на землю до реальності, подолавши попередню загальну «середню» цінову ситуацію.
Провінційній Народній Раді доручено визначати місцевий прейскурант на землю, оголошувати його та застосовувати з 1 січня 2026 року, а також оперативно вносити до нього зміни та доповнення, коли це необхідно, замість того, щоб дотримуватися жорсткої та тривалої циклічності. Така децентралізація відповідає духу Резолюції 18-NQ/TW та допомагає населеним пунктам проактивно оновлювати ціни на землю відповідно до місцевих умов.
Крім того, проект дозволяє використовувати гнучкі коефіцієнти коригування цін на землю. Голова провінційного народного комітету визначатиме коефіцієнт коригування, що застосовується з 1 січня кожного року, і за потреби може коригувати його протягом року для кожної області та місця розташування. Цей механізм допомагає місцевому прайс-листу на землю завжди наближатися до ринку, уникаючи його застарілості.
Для оцінки цін та коефіцієнта коригування за участю спеціалізованих агентств було створено провінційну раду з оцінки земель, що забезпечує незалежність між консультаційним підрозділом з питань цін, радою з оцінки та агентством, що приймає рішення щодо цін. Очікується, що це положення подолає ситуацію, коли «одночасно грають у футбол та дають свідчення» в оцінці землі, що перешкоджає місцевим інтересам.
Скоротіть час очищення ділянки
– Одним із важливих проривів проекту Постанови є скасування процедури визначення «конкретних цін на землю» для кожного проекту під час компенсації за придбання землі. Чи не могли б ви розповісти більше про це питання?
Д-р Тран Ван Хай: Пункт 6, стаття 3 проекту Резолюції передбачає, що ціни на землю для розрахунку компенсації, коли держава повертає землю, та ціни на землю для переселення будуть розраховуватися відповідно до прейскуранту земель та коефіцієнта коригування цін на землю, виданого провінцією. Це спрощує процес та значно скорочує час очищення ділянки порівняно з попереднім періодом.
На практиці в Ніньбіні багато проектів відстають від графіка через затримки у визначенні цін на землю для розробки планів компенсації. Завдяки новому механізму населені пункти можуть негайно застосовувати поточний прейскурант на землю (плюс коефіцієнти) для розрахунку компенсації, що допомагає пришвидшити процес і зменшити ризик заторів через очікування оцінки ціни для кожного конкретного випадку.
Ринок нерухомості. Ілюстративне фото
Підприємства в Ніньбіні повідомили, що компенсація за розчищення ділянки все ще складна, оскільки ціна на державну землю занадто низька порівняно з узгодженою. Їм доводиться платити більше, ніж офіційний план компенсації, щоб переконати людей погодитися, що збільшує інвестиційний капітал і знижує ефективність проекту.
Якщо уряд застосує таку ціну, малозабезпечені верстви населення скаржитися, і проєкт буде зупинено. Уряд провінції також стикається з труднощами: він хоче залучити інвестиції, але боїться, що суспільство не погодиться, якщо він надасть дешеву землю підприємствам, або ж хвилюється втратити бюджет, якщо встановить низьку ціну.
Очевидно, що нереалістична оцінка землі стала поширеною перешкодою, що перешкоджає як економічному розвитку, так і соціальному забезпеченню в місцевості.
Прорив у землекористуванні
– Пане, враховуючи позитивний вплив, який очікується від механізму ціноутворення на землю, зазначеного в проекті Постанови, як ви оцінюєте майбутні зміни? Водночас, які у вас є пропозиції щодо ефективного та синхронного впровадження цієї політики на практиці?
Д-р Тран Ван Хай: Прайс-листи на землю, наближені до ринкових, допомагають збільшити надходження до бюджету (завдяки збору плати за користування землею за їхньою реальною вартістю), водночас люди отримують більш належну компенсацію, стабілізуючи своє життя після придбання землі. Бізнес також виграє від швидкого та прозорого процесу розрахунку ціни на землю, який дозволяє чітко оцінити вартість землі, уникаючи ризиків під час реалізації проектів. Ринок нерухомості в довгостроковій перспективі буде більш прозорим та справедливим, коли ціни на землю наблизиться до своєї реальної вартості, поступово усуваючи механізм «проси – дай» та спекуляції на різницю в орендній платі за землю.
Я ціную зусилля Уряду щодо подання Резолюції щодо усунення перешкод в оцінці землі. Нові правила є правильними з точки зору політики та випливають зі складних реалій місцевості, обіцяючи створити прорив в управлінні та використанні земель.
Щоб втілити цю політику в життя, я рекомендую уряду підтримати, а місцевим органам влади виділити ресурси для пришвидшення створення цифрових кадастрових карт та місцевих баз даних про ціни на землю. Це є основою для впровадження детальних прейскурантів землі для кожної земельної ділянки, як це передбачено проектом, забезпечуючи точне оновлення цін на землю відповідно до місцезнаходження та в режимі реального часу.
Поряд з цим, оприлюднюйте інформацію та збирайте думки під час складання прайс-листа. Процес складання прайс-листа на землю має бути прозорим, за участю людей та бізнесу до його оприлюднення. Це допомагає зробити прайс-лист максимально наближеним до реальності та створити високий консенсус з самого початку, уникаючи скарг у майбутньому.
Водночас, регулярно оновлюйте прайс-лист, не залишайте його «застиглим». Відповідно, рекомендується, щоб Народна рада та Народний комітет провінції проактивно застосовували правила, що дозволяють коригувати прайс-лист на землю за необхідності. Насправді ціни на землю постійно коливаються, тому провінція не повинна чекати 5-річного циклу для оновлення, а повинна гнучко коригуватися щорічно (або раптово) за коефіцієнтом. Це допомагає ціні на землю в штаті завжди бути близькою до ринкової, обмежуючи великі різниці, які викликають шок у людей та бізнесу.
Під час впровадження механізму використання прайс-листа + коефіцієнта для розрахунку компенсації необхідно звернути особливу увагу на принцип узгодження інтересів (як зазначено в проекті в пункті d, пункт 1, стаття 6). Зокрема, для проектів, де інвестори домовилися про високі ціни на більшу частину території, а на решту території застосовується прайс-лист (зазвичай нижчий за узгоджену ціну), провінція повинна розглянути можливість надання додаткової підтримки населенню або звернення до інвестора з проханням компенсувати різницю. Це гнучке рішення має на меті уникнути скарг та судових позовів через різницю в цінах компенсації, гарантуючи, що люди, держава та бізнес погодяться з ним.
Крім того, необхідно покращити можливості та нагляд за оцінкою землі. Зокрема, необхідно посилити навчання посадовців та найняти незалежних консультантів з досвідом для підтримки області в оцінці землі. Водночас необхідно сприяти наглядовій ролі Народної ради, Вітчизняного фронту та масових організацій, щоб забезпечити відповідність процесу оцінки землі процедурам та запобігти негативним наслідкам. Область також повинна створити канал зворотного зв'язку, щоб люди та підприємства могли надавати рекомендації, якщо вони вважають, що встановлені ціни на землю є невідповідними, тим самим оперативно їх коригуючи.
Д-р Тран Ван Хай: Ми погоджуємося та пропонуємо Національній Асамблеї невдовзі ухвалити цю Резолюцію, і водночас сподіваємося, що Уряд та міністерства невдовзі опублікують документи, що керуватимуть її впровадженням (до 1 липня 2026 року, як того вимагає проект). Завдяки спільній рішучості та синхронній участі оцінка землі стане більш прозорою та реалістичною, усунувши давні перешкоди; тим самим ефективно вивільняючи земельні ресурси, сприяючи сталому соціально-економічному розвитку.
Дякую!
Джерело: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html
Коментар (0)