Ринок складів та заводів переживає бум

Після періоду стагнації ринок готових складів та фабрик на Півдні почав спостерігати значні обсяги угод і демонструє багато позитивних перспектив у довгостроковій перспективі.

Попит більш позитивний

У третьому кварталі 2024 року сегмент сучасних готових складських приміщень у Південному регіоні матиме понад 103 000 квадратних метрів нових складів, розроблених BWID та В'єтнамським промисловим парком.

Зокрема, BWID відзначила свою присутність у Лонг Ані завершенням двоповерхового складського проєкту загальною площею 64 000 м². Тим часом, В'єтнамський промисловий парк одночасно розпочав другу фазу проєктів в промисловому парку Хо Най (Донг Най) та промисловому парку Фу Ан Тхань (Лонг Ан), забезпечивши додаткові майже 40 000 м² багатофункціонального простору, що служить як для складських, так і для виробничих цілей.

Тенденція до конверсії активів продовжилася і в останньому кварталі. Згідно зі звітом JLL Vietnam, у північному регіоні провінції Біньзионг було зареєстровано понад 18 000 м2 готових складських приміщень, переобладнаних у готові заводи. До кінця третього кварталу 2024 року загальна пропозиція сучасних готових складських приміщень зросла до 2 мільйонів м2, що на 4,4% більше, ніж у попередньому кварталі, та на 14,7% більше, ніж у попередньому році. З них на BWID та Mapletree припадало 30% та 20% від загальної пропозиції відповідно.

Ринок промислової нерухомості раніше був традиційним ринком, який розвивався переважно вітчизняними інвесторами. Однак в останні роки ми спостерігаємо посилення інтересу та інвестицій з боку іноземних інвесторів із Сінгапуру, Кореї та Таїланду.

- Пані Фам Нгок Тхієн Тхань, керівник відділу досліджень та консалтингу CBRE у місті Хошимін

Пропозиція зростає, рівень заповнюваності також позитивний. За даними JLL, після періоду стагнації південний ринок логістики увійшов у другу половину року з позитивним чистим поглинанням, досягнувши майже 160 000 м2 у третьому кварталі 2024 року. Нові договори оренди були підписані переважно орендарями, що обслуговують внутрішній ринок, включаючи виробників та сторонніх постачальників логістичних послуг (3PL). Відповідно, об'єкти, розташовані в ключових районах зі зручним сполученням з Хошиміном, залишаються затребуваними.

CBRE також зафіксувала активну орендну діяльність як на складах, так і на готових заводах в останньому кварталі. Середній рівень заповнюваності складів зріс на 7% порівняно з попереднім кварталом, досягнувши 68%; рівень заповнюваності готових заводів зріс на 3% порівняно з попереднім кварталом, досягнувши 84%. Клієнти, які мають попит на готові склади на Півдні, надходять від виробників у секторах високих технологій, електронних компонентів та логістики, а також від компаній, що розширюються в секторі електронної комерції.

Пан Алекс Крейн, керуючий директор Knight Frank Vietnam, зазначив, що через зовнішні фактори інвестори обережно підходять до ринку, але ринок все ще має деякі ознаки відновлення. Він сказав, що покращення пропозиції, разом із незначним зростанням орендної плати, свідчить про зростання впевненості бізнесу в довгострокових перспективах ринку.

«Подальший розвиток та експлуатація готових заводів є позитивним сигналом, що дає орендарям більше мотивації розглянути можливість вибору В'єтнаму як підходящого місця для інвестицій або розширення бізнесу», – сказав пан Алекс Крейн.

Крім того, за словами цього експерта, ринок складських приміщень на Півдні залежить переважно від експортного попиту та зростання внутрішнього споживання. Після 2024 року, коли завершаться світові вибори, особливо президентські вибори в США, потреби ринків будуть чіткішими та можуть підвищити попит на складські приміщення на Півдні.

Знижка для стимулювання ліквідності

Ліквідність ринку в сегменті складів та заводів значно покращилася, але пані Транг Ле, старший директор з консалтингу та досліджень (JLL Vietnam), визнала, що попит все ще відносно низький порівняно з кінцем минулого року. «Експорт повністю не відновився, тому розподільчі центри зберігають свої поточні масштаби, замість того, щоб розширюватися, щоб передбачити раптове збільшення товарів наприкінці року, як зазвичай».

Для підтримки ліквідності, зазначила пані Транг, деякі проекти з низькою орендною дохідністю застосували сильнішу стратегію стимулювання попиту шляхом зниження орендної плати. Зокрема, в районах, що розвиваються, за межами центру, ціни на оренду в третьому кварталі значно знизилися порівняно з попереднім кварталом, тоді як ціни в центральному районі залишилися стабільними.

Середня орендна плата за сучасні готові склади на півдні дещо знизилася до 4,85 дол. США/кв.м/місяць, що на 0,4% менше, ніж у попередньому кварталі, але все ще зросла на 3,1% у річному обчисленні.

«Орендодавці все ще гнучкі та створюють сприятливі умови для переговорів, щоб підтримати орендарів в умовах повільного ринку. Одним із суттєвих стимулів у деяких нещодавно завершених складських приміщеннях є період без орендної плати понад 6 місяців за 3-річним договором оренди», – додала пані Транг. Очікується, що ситуація з орендою в останні місяці року покращиться, оскільки четвертий квартал зазвичай є піком сезону, але очікуване покращення не є надто раптовим.

Поділяючи таку ж думку, пан Алекс Крейн зазначив, що в короткостроковій перспективі ринок складської нерухомості зіткнеться з деякими труднощами через збільшення пропозиції та зниження поглинання, проте цей експерт вважає, що середньострокові та довгострокові перспективи промислової нерухомості на Півдні все ще дуже позитивні, з багатьма високоякісними проектами з доступними цінами на оренду.

Експерти Knight Frank прогнозують, що ринок значно відновиться до 2025 року. Деякі проекти, які були відкладені в попередньому періоді, вже завершені, а також зростає довіра інвесторів, що, як очікується, сприятиме підвищенню попиту на промислові землі. Стратегічне розташування регіону, покращення інфраструктури та преференційна політика продовжуватимуть відігравати ключову роль у залученні прямих іноземних інвестицій та сприянні економічному зростанню.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html