Чому ринок нерухомості В'єтнаму тихий, але все ще «привабливий» для іноземних інвесторів?

Очікування затвердження важливих правових баз для ринку

За даними Savills, одним із факторів, що допомагає В'єтнаму підтримувати свою велику привабливість для іноземних інвесторів, є його велике населення, яке становить понад 100 мільйонів осіб. З них у Хошиміні та Ханої проживає понад 10 мільйонів осіб. Це призводить до відносно великого попиту на житло та офіси в цих двох містах.

Крім того, зобов'язання уряду В'єтнаму залучати прямі іноземні інвестиції (ПІІ) та підтримувати промислові парки створили привабливість в'єтнамського ринку для іноземних інвесторів.

Пані До Тху Ханг, старший директор відділу досліджень та консалтингу Savills Hanoi, оцінила: Виходячи з досвіду роботи з іноземними інвесторами, погляди на ринок нерухомості В'єтнаму можна розділити на два основні напрямки.

Чому нерухомість В'єтнаму досі приваблива для іноземних інвесторів? — Ринок нерухомості В'єтнаму залишається дуже привабливим для іноземних інвесторів з багатьох причин. (Фото: LD)

По-перше, інвестиції на рівні проектів та інвестиції на корпоративному рівні. З точки зору корпоративного рівня, інвестори зосереджуються на компаніях з нерухомості, що котируються на біржі. Незважаючи на деякі давні проблеми на в'єтнамському ринку, такі як юридичні процедури, В'єтнам залишається привабливим для іноземних інвесторів завдяки своєму сильному економічному зростанню та стабільним політичним інституціям.

Незважаючи на скромний ВВП, нещодавні високі темпи зростання В'єтнаму привернули увагу інвесторів, особливо у складні часи. Однак складнощі юридичного володіння житловою нерухомістю у В'єтнамі все ще обмежують участь іноземних індивідуальних інвесторів у сегменті середнього та високого цінового сегмента.

Земельні фонди у великих містах, таких як Хошимін та Ханой, схоже, вичерпуються. Однак нещодавно уряд заохочував державні інвестиції в міські та інфраструктурні проекти в містах-супутниках навколо Хошиміна та Ханоя.

В результаті, вітчизняні інвестори змогли брати участь у масштабніших проектах, ніж раніше. Інвестори з великими земельними фондами в містах-супутниках готові до розгортання інвестицій, особливо у 2024 році, скориставшись перевагами монетарної політики, доступних процентних ставок та можливостей для розширення бізнесу в сфері нерухомості.

«Інвестори все ще чекають на відкриту правову політику для сприяння розвитку та надання продуктів для задоволення соціальних потреб», – наголосила пані Ханг.

На ринку спостерігаються позитивні зміни.

За словами пані Ханг, ринок нерухомості вступає в новий цикл розвитку. Озираючись на кінець 2023 року, ринок загалом демонструє позитивні зміни, але проблеми все ще існують.

З початку 2023 року Уряд активно та безперервно вживає заходів для усунення перешкод і труднощів на ринку. Наприклад, Постанова № 08/2023/ND-CP, Постанова № 33/NQ-CP, Рішення 338/QD-TTg, Постанова № 10/2023/ND-CP, Циркуляр № 02/2023/TT-NHNN, Телеграма № 1376/CD-TTg, Телеграма 965/CD-TTg тощо.

Водночас, у листопаді 2023 року Національні збори ухвалили Закон про нерухомість 2023 року та Закон про житло 2023 року. Проект переглянутиго Закону про землю 2023 року є важливим законодавчим проектом, який потребує ретельного перегляду та перевірки якості перед прийняттям найближчим часом. Кількість нових проектів та нова пропозиція покращилися, але ненабагато, ситуація з обмеженою пропозицією все ще залишається.

У другій половині 2023 року ринок зафіксував покращення ліквідності в низці житлових проектів, які поєднували багато позитивних факторів, таких як надійні інвестори, продукти, що відповідають класу якості з прийнятною площею, хороша очікувана якість при передачі, гарне розташування, гарантований юридичний статус, повний та зручний комплекс комунальних послуг, приваблива політика продажу, включаючи розширений графік платежів, підтримку процентних ставок... але кількість цих житлових проектів невелика.

Високі ціни на житло також є проблемою, що впливає на ліквідність. Крім того, юридичні проблеми щодо неможливості завершення проєкту після виконання клієнтами своїх зобов'язань також є одним із факторів, що впливають на обсяг транзакцій.

«Протягом минулого року компанії з нерухомості були змушені кардинально реструктуризувати свої портфелі проектів, покращити проблеми з грошовими потоками та зменшити тиск, пов’язаний з очищенням поточного величезного ринку. Ця реструктуризація часто не є швидкою та все ще потребує часу для реалізації», – сказала пані Ханг.

На початку 2024 року ринок все ще має багато викликів, які необхідно вирішити, перш ніж відбудеться чітке відновлення. У 2024 році змінений Закон про землю, якщо його буде прийнято, створить великий імпульс для ринку на додаток до Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості 2023 року та Закону про житло 2023 року, які набудуть чинності з початку 2024 року.

Багато з раніше очікуваних питань матимуть чіткі відповіді цього року. Пропозиція поступово покращуватиметься. Інвестиції в інфраструктуру зростають, а перспектива сильного економічного зростання збільшить попит на нерухомість у всіх сегментах.

Однак необхідно належним чином вирішити проблему дисбалансу попиту та пропозиції, мати багато доступних продуктів та диверсифіковані форми бізнесу для задоволення широкого спектру попиту. Крім того, зниження собівартості продукції наразі є складним завданням, але якщо це зробити, це приверне попит. Уряд/держава вживає багатьох необхідних заходів для просування ринку.

«Інвестори повинні зробити те саме зараз, вживаючи багато заходів для покращення залежності від грошових потоків з банків шляхом мобілізації з інших каналів, таких як інвестиційна співпраця, структура інвестиційного портфеля, розширення графіка платежів для зменшення тиску грошових потоків з боку покупців для сприяння інвестиційним рішенням, досягаючи успіху на всіх етапах», – додала пані Ханг.

Джерело