Визначення цін на землю відповідно до ринкових принципів є важливим кроком уперед.

Дотримання ринкових принципів

За словами експертів Savills, Закон В'єтнаму про землю 2024 року вносить суттєві зміни до принципів оцінки землі, зосереджуючись на оцінці землі за ринковими принципами, що сприятиме підвищенню прозорості та ліквідності ринку нерухомості.

Раніше оцінка землі регулювалася за принципом цільового призначення та тривалості використання землі, а також «відповідно до переважаючої на ринку ціни на землю», що стягувалася з аукціонних цін та стягувалася з використання землі. Однак новий Закон про землю наголошує на ринковому принципі. Це означає, що визначена ціна на землю відображатиме справжню ринкову вартість землі.

Ринкова вартість, згідно з визначенням Міжнародної ради зі стандартів оцінки (IVSC), це «Ринкова вартість нерухомості – це розрахункова ціна нерухомості на момент і в місці оцінки між зацікавленим покупцем і зацікавленим продавцем у незалежній, обґрунтованій угоді, де сторони діяли обізнано, розсудливо та без примусу».

Нові зміни в законодавстві сприяли ринковим принципам.

Пані Джанг зазначила, що ринкова вартість чітко відображає розуміння як покупців, так і продавців на ринку. У цей час земля буде виділена інвесторам, які готові заплатити найвищу ціну. Такий підхід сприяє розподілу землі та більш ефективному її використанню.

У майбутньому, коли база даних цін на землю буде завершена, інформація про купівлю та продаж буде оприлюднена. У цей час покупці та продавці зможуть отримати доступ до інформації про угоди. Це забезпечить чітку обізнаність, що сприятиме підвищенню прозорості ринку нерухомості. Крім того, купівля та продаж нерухомості також відбуватиметься легше, що сприятиме підвищенню ліквідності ринку.

Методи оцінки

На відміну від попереднього закону, якому бракувало чітких правил, стаття 158 Закону про землю 2024 року також містить детальну інформацію про методи оцінки, а також випадки та умови застосування кожного методу.

Щодо методів оцінки, то Закон про землю 2023 року передбачає п'ять методів оцінки: порівняння, вирахування, дохід, надлишок та коефіцієнт коригування ціни на землю. Переглянутий Закон про землю передбачає чотири методи, з яких метод вирахування вважається окремим випадком методу порівняння. З них два методи, що зазвичай використовуються в оцінці проектів розвитку, - це метод прямого порівняння та метод надлишку.

Метод прямого порівняння полягає у порівнянні цін угод з аналогічними об'єктами нерухомості на ринку для визначення вартості оцінюваного майна. Цей метод підходить для таких об'єктів нерухомості, як таунхауси або квартири, з великою кількістю даних про угоди, оскільки порівнювані об'єкти нерухомості дуже схожі, що допомагає мінімізувати суб'єктивність під час внесення коригувань.

Пані До Тхі Тху Зіанг, директорка з консалтингових послуг, Savills HCMC

Крім того, цей метод також простий, легкий для розуміння та економить час. Однак, цей метод також має певні недоліки. Обмежені дані та їх точність є найважливішими обмеженнями. Крім того, метод вимагає коригувань, які можуть бути суб'єктивними для оцінювача. Особливо для активів, які оцінюються як проекти змішаного використання, знайти подібні порівнянні активи дуже складно, навіть неможливо, через відмінності у складі кожного типу землекористування.

Метод залишків оцінює потенціал розвитку проекту та виконується шляхом оцінки доходу та віднімання витрат для визначення вартості додаткової землі. Під час оцінки за цим методом оцінювач також оцінює доцільність та прибутковість проекту, що сприяє процесу прийняття інвестиційних рішень.

Цей метод дозволяє забудовникам аналізувати різні сценарії розвитку, щоб визначити оптимальний план землекористування, який забезпечує найвищу цінність, також відомий як найвище та найкраще використання. Незважаючи на численні переваги, метод залишків вимагає складного фінансового моделювання та фінансової експертизи, а також глибокого розуміння ринкових прогнозів цін продажу та витрат, а також планів розвитку проекту. Це робить метод залишків трудомістким через великий збір ринкових даних.

Основною проблемою моделей оцінки землі є залежність від припущень, через що на результати оцінки значно впливають такі змінні, як прогнози доходів, оцінки витрат та тривалість проекту. Кожен метод оцінки має свої переваги та недоліки, що вимагає збалансованого підходу до узгодження вартості.

Говорячи про вплив цих коригувань на ринок, експерти Savills зазначили, що регулювання цін на землю відповідно до ринкової вартості підвищить ефективність, прозорість та ліквідність ринку нерухомості. Крім того, зросте компенсаційна ціна за розчищення земельних ділянок для проектів. Це призведе до збільшення загальних початкових інвестиційних витрат на проект розвитку, що, ймовірно, призведе до зростання цін на нерухомість проекту, що забезпечить прибуток інвесторів;

Крім того, податок на прибуток від передачі прав користування землею зростає, оскільки він розраховується на основі ринкової вартості, що сприяє збільшенню доходів державного бюджету, тим самим забезпечуючи додатковий капітал для розвитку інфраструктури.

«Закон про землю 2024 року вносить новаторські зміни в оцінку землі у В'єтнамі, сприяючи ефективності, прозорості та більш гнучкому та адаптивному підходу до оцінки землі. Шляхом коригування цін до ринку та розширення місцевих повноважень у прийнятті рішень, новий закон має на меті покращити процес оцінки землі, що принесе користь як ринку, так і державному бюджету», – сказала пані Джіанг.

Джерело: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html