Різні думки щодо правил щодо депозитів за майбутнє житло

Вранці 31 жовтня, обговорюючи в залі деякі змістовні питання з різними думками щодо проекту Закону про ріелторську діяльність (зі змінами), увагу депутатів Національних зборів привернув зміст щодо принципів ведення житла та будівництва, що формуються в майбутньому (стаття 23).

Коментуючи депозити в житловому бізнесі та майбутніх будівельних проектах, делегат Тран Хонг Нгуєн (делегація Бінь Туан ) висловив згоду з варіантом 1 та аргументами, викладеними у звіті про прийняття та пояснення.

Відповідно, цей варіант менш ризикований для клієнтів, які є слабшою стороною в операціях з нерухомістю, оскільки завдаток вноситься лише тоді, коли нерухомість кваліфікована для ведення бізнесу, і обидві сторони офіційно підписали договір, що обмежує виникнення суперечок.

Делегати дійшли висновку, що час, необхідний для отримання завдатку, починаючи з моменту, коли державний орган оцінить базовий проект, а інвестор отримає один із документів на право користування землею, як показано у варіанті два, призведе до дуже тривалого часу від отримання завдатку до фактичної реалізації проекту, що створить більше ризиків для клієнтів.

Нерухомість - Різні думки щодо правил щодо депозитів за майбутнє житло — Делегат Тран Хонг Нгуєн, делегація Бінь Тхуан.

Тим часом ринок нерухомості останнім часом переживає багато складних подій, при цьому інвестори проектів нерухомості все ще використовують депозити та контракти на внески капіталу для довільної мобілізації капіталу, що спричиняє невпевненість та безлад.

«Насправді багато проектів не були реалізовані після 5 років, навіть 10 років отримання депозитів. Тому необхідні правила для суворішого контролю, щоб обмежити виникнення такої ситуації...», – прокоментував делегат Нгуєн.

Щодо положень пункту 5 статті 23 проекту Закону, делегат Нгуєн Дай Тханг (делегація Хунг Єн ) обрав варіант 2.

За словами делегата, це план, який чітко визначає, у яких випадках інвестору дозволено збирати депозити відповідно до угоди з клієнтом, чітко визначає зміст договору про депозит, суму депозиту для забезпечення публічності, прозорості, захисту прав та законних інтересів організацій та фізичних осіб, які уклали договори купівлі, оренди або придбання житла та будівельних робіт, а також обмежує підприємства з нерухомості від отримання депозитів як каналу мобілізації капіталу.

Пан Тханг звернувся до редакційного агентства з проханням вивчити та розглянути питання про чітке визначення умов для будівництва житла та споруд, які будуть створюватися в майбутньому.

Водночас делегати запропонували рішення дозволити інвесторам продавати майбутнє житло для будівельних проектів, які відповідають умовам наявності затверджених проєктів для великих та життєво важливих інфраструктурних проектів, завершених у встановлені терміни. Водночас уточнити зміст «вимоги щодо завершення відповідно до прогресу проекту».

Нерухомість – Різні думки щодо регулювання депозитів за майбутнє житло (Рисунок 2). — Делегат Нгуєн Дай Тханг, делегація Хунг Єн.

Беручи участь у наданні висновків, делегат Нгуєн Тхі В'єт Нга (делегація Хай Дуонг ) зазначив, що для статті 23 необхідно передбачити, згідно з планом, що дозволяє інвесторам проектів нерухомості збирати депозити лише відповідно до домовленості з замовниками, коли проект має базовий проект та оцінюється державним органом, а інвестор має один з документів на право користування землею.

За словами делегата, такі правила створять умови для розвитку бізнесу та інвесторів, особливо в контексті того, що бізнес у сфері нерухомості стикається з багатьма труднощами. Інвестиції в проекти вимагають великого капіталу, тому дозвіл інвесторам на ранній збір депозитів допоможе їм мати більше капіталу для реінвестування, що сприятиме розширенню можливостей та залученню потенційних клієнтів.

«Хоча це регулювання може створювати більше ризиків для клієнтів, делегат наголосив, що це необхідно подолати шляхом посилення управління та посилення відповідальності компетентних державних управлінських органів. Особливо, починаючи з початкового етапу розгляду та вибору інвесторів, щоб забезпечити спроможність та здатність інвесторів реалізувати проект», – сказала пані Нга.

За словами пані Нга, обмеження ризиків, подібних до варіанту 1, шляхом дозволу інвесторам проектів нерухомості збирати депозити лише тоді, коли будинки та будівельні роботи відповідають вимогам для введення в експлуатацію, обмежить бізнес-можливості, суперечачи заохоченню та створюючи механізми для розвитку бізнесу.

У Звіті про роз'яснення, прийняття та перегляд проекту Закону про ріелторську діяльність (зі змінами) щодо принципів ведення житлового господарства та майбутніх будівельних робіт (стаття 23) Постійний комітет Національних зборів запропонував 2 варіанти:

Варіант 1: «Інвесторам проектів нерухомості дозволяється збирати депозити від клієнтів лише тоді, коли будинки та будівельні роботи відповідають усім умовам для введення в експлуатацію та здійснюють операції відповідно до положень цього Закону».

Варіант 2: «Інвестори проектів нерухомості можуть збирати депозити лише відповідно до договору з клієнтами, коли проект має базовий проект, оцінений державним органом, та інвестор має один із документів на право користування землею, зазначених у пункті 2 статті 24 цього Закону. У договорі про депозит повинні бути чітко зазначені ціна продажу, ціна оренди з правом викупу будинку, будівельні роботи. Максимальна сума депозиту встановлюється відповідно до урядових норм, але не перевищує 10% від ціни продажу, ціни оренди з правом викупу будинку, будівельних робіт, забезпечуючи дотримання соціально-економічних умов розвитку в кожному періоді та для кожного типу нерухомості» .

Джерело