نظر ثانی شدہ اراضی قانون میں 7 قابل ذکر نئے نکات

رئیل اسٹیٹ ایک خاص اور انتہائی حساس صنعت ہے جو زمینی قوانین اور پالیسیوں میں ہونے والی تبدیلیوں سے براہ راست اور فوری طور پر متاثر ہوتی ہے۔

ہنوئی بار ایسوسی ایشن کے وکیل Nguyen Thanh Ha کے مطابق، نظر ثانی شدہ اراضی قانون میں لوگوں کے زیادہ سے زیادہ مفادات کے تحفظ کے لیے بہت سی دفعات کو ایڈجسٹ کیا گیا ہے۔

یہاں نظر ثانی شدہ لینڈ لا اور 2013 کے لینڈ لا کے درمیان کچھ قابل ذکر نئے نکات ہیں جن کا اس نے جائزہ لیا۔

منصوبہ بندی اور زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی سے متعلق ضوابط میں جدت

نظرثانی شدہ اراضی قانون نے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبے بنانے کے عمل، مواد، اور طریقوں کو اختراع کرنے کی سمت میں ضوابط مکمل کر لیے ہیں۔

اس میں مشورے کے انعقاد کے ذریعے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی میں تشہیر، شفافیت، اور عوامی شرکت شامل ہے۔ منصوبہ بندی کے علاقوں میں زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق کے نفاذ پر ضابطوں کی تکمیل اور تکمیل۔

اگر زمین کے استعمال کے منصوبے کا اعلان کر دیا گیا ہے لیکن ضلعی سطح پر زمین کے استعمال کا کوئی سالانہ منصوبہ نہیں ہے، تو زمین استعمال کرنے والے زمین کا استعمال جاری رکھ سکتے ہیں اور بطور زمین استعمال کرنے والے اپنے حقوق کا استعمال کر سکتے ہیں۔ منصوبہ بندی کے اہداف کا تعین کرنے کے لیے علاقوں کو وکندریقرت بنایا جاتا ہے تاکہ مقامی لوگ اپنی سماجی اقتصادیات کو فعال طور پر ترقی دے سکیں۔

منصوبہ بندی اور زمین کے استعمال کے منصوبوں کے ضوابط میں اختراعات زمینی وسائل کو سماجی و اقتصادی ترقی کے عمل کے لیے بطور ان پٹ استعمال کرنے کی بنیاد ہوں گی۔ زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بہتر بنایا جائے گا، جس سے ہمارے ملک کو پارٹی اور ریاست کی پالیسی کے مطابق اعلیٰ آمدنی والے ترقی یافتہ ملک میں تبدیل کرنے کی قوت پیدا ہو گی۔

سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی بازیابی کے لیے مخصوص ضوابط

زمین کی بازیابی، معاوضہ اور باز آبادکاری کی حمایت کے بارے میں، نظرثانی شدہ اراضی قانون نے خاص طور پر ایسے معاملات طے کیے ہیں جہاں ریاست قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی بازیابی کرتی ہے۔

یہ معاملات پراجیکٹس ہونے چاہئیں (1) عوامی کاموں کی تعمیر؛ (2) ریاستی ایجنسی کے ہیڈ کوارٹر اور عوامی کاموں کی تعمیر؛ (3) دیگر معاملات بشمول معیار کے بہت سے گروپس جیسے: ہاؤسنگ، پروڈکشن ایریاز، لینڈ فنڈ ڈیولپمنٹ، معدنیات، زیر زمین کام اور ایسے معاملات جہاں ریاست بجٹ کی آمدنی بڑھانے کے لیے نیلامی اور بولی لگانے کے لیے زمین کا دوبارہ دعوی کرتی ہے۔

اس کے علاوہ، قانون خاص طور پر بہت سے نئے نکات کے ساتھ قومی اور عوامی مفاد کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی وصولی کے لیے ترتیب اور طریقہ کار کو بھی متعین کرتا ہے، جس سے جمہوریت، معروضیت، انصاف پسندی، تشہیر، شفافیت، بروقت اور قانون کی دفعات کی تعمیل کو یقینی بنایا جاتا ہے۔

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 1 — لن ڈیم کے علاقے میں اپارٹمنٹ کی عمارت (تصویر: ٹران کھنگ)۔

یہ کمیونٹی کے مشترکہ فائدے اور کمیونٹی اور علاقے کی پائیدار، مہذب اور جدید ترقی کے لیے بھی ہے۔ سماجی پالیسی کے مضامین اور زرعی پیداوار میں براہ راست ملوث مضامین پر توجہ دینا۔

اس کے ساتھ معاوضہ، مدد، بازآبادکاری، اور زمین کی بازیابی کو نافذ کرنے کے اقدامات ہیں جو کہ تمام مراحل میں لوگوں کی شرکت کے اصول کو یقینی بناتے ہیں، اس اصول کو یقینی بناتے ہوئے کہ جن لوگوں کی زمین واپس لی گئی ہے انہیں معاوضہ اور زمین کی بازیابی سے پہلے دوبارہ آباد کیا جائے۔

کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کی ترقی کے لیے زمین کا حصول

کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کی ترقی کے لیے زمین کی بازیابی قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی بازیابی سے متعلق ترمیم شدہ اراضی قانون کی شق 27، آرٹیکل 79 میں درج زمین کی بازیابی کے مقدمات میں سے ایک ہے۔

قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ ریاست کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس، مخلوط ہاؤسنگ اور کمرشل اور سروس پروجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین پر دوبارہ دعویٰ کر سکتی ہے، لیکن صرف "شہری علاقے کی تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں" کی صورت میں۔

یہ قانون شہری علاقوں کے منصوبوں کی نوعیت کو بھی واضح کرتا ہے جسے منسوخی کے لیے زیر غور لایا جاتا ہے جیسا کہ "شہری علاقوں کو مخلوط استعمال کے افعال کے ساتھ تعمیر کرنے کے لیے سرمایہ کاری کے منصوبے، تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے نظام کو ہم آہنگ کرنا، تعمیراتی قانون کی دفعات کے مطابق ہاؤسنگ کے ساتھ سماجی انفراسٹرکچر"۔

آرٹیکل 79 میں بیان کردہ مقدمات میں زمین کی بازیابی کرتے وقت، "قومی دفاع اور سلامتی کے مقاصد کے لیے زمین کی بازیابی کی بنیادیں اور شرائط؛ قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی" کے آرٹیکل 80 میں بیان کردہ بنیادوں اور شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے۔

مندرجہ بالا ڈیزائن کے ضوابط 2013 کے اراضی قانون کی دفعات سے وراثت میں ملتے ہیں تاکہ تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین کی بازیابی کے لیے شرائط اور معیار پر سخت ضابطوں کو یقینی بنایا جا سکے۔

یہ ضابطہ نظر ثانی شدہ اراضی قانون میں کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کی ترقی کے لیے زمین کی سختی سے وصولی کو یقینی بناتا ہے، جو لوگوں کے حقوق کو یقینی بنانے اور زمین کی بازیابی کے غلط استعمال سے بچنے کے لیے ایک اہم قدم ہے۔

نیلامی بولی کے بغیر زمین کی تقسیم کے معاملات

زمین کی الاٹمنٹ، اراضی لیز، اور زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کے بارے میں، نظرثانی شدہ اراضی قانون نے خاص طور پر نیلامی یا بولی کے بغیر زمین کی الاٹمنٹ کے معاملات کو باقاعدہ بنایا ہے اور ایسے معاملات جن میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے گزرنا ضروری ہے، زمین کا استعمال کرتے ہوئے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے لیے بولی لگانا، اور خاص طور پر ریگولیٹ کردہ زمینی لیز کے کیسز کو ایک بار کی ادائیگی کے ساتھ ایک بار کی ادائیگی کے ساتھ ایکٹ کی روح کے ساتھ No. مرکزی کمیٹی۔

قانون نے خاص طور پر زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دینے کے لیے شرائط اور اختیار کا تعین کیا ہے، جس میں چاول کی کاشت، حفاظتی جنگلات کی زمین، خصوصی استعمال شدہ جنگل کی زمین، اور پیداواری جنگلاتی زمین جو کہ قدرتی جنگل ہے، کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی کی منظوری کا پورا اختیار صوبائی سطح پر پیپلز کونسل کو سونپا گیا ہے۔

جس میں یہ واضح طور پر کہا گیا ہے کہ وہ گھرانے اور افراد جو زمین استعمال کر رہے ہیں اور انہیں رہائشی علاقوں میں زرعی اراضی استعمال کرنے کا مقصد تبدیل کرنے کی ضرورت ہے، رہائشی اراضی کے ساتھ اسی پلاٹ میں موجود زرعی اراضی کو رہائشی اراضی میں یا غیر زرعی اراضی کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنا ہے جو رہائشی نہیں ہے، پھر رہائشی اراضی کو رہائشی زمین کی بنیاد پر منظور شدہ ضلعی منصوبہ بندی کے ذریعے استعمال کیا جائے گا۔ سالانہ ضلعی سطح کے زمینی استعمال کے منصوبے کی بنیاد پر زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دینا۔

اراضی کی تقسیم اور لیزنگ میں بیچوانوں کو کم کرنے کے لیے ضوابط تجویز کریں۔

نظرثانی شدہ اراضی قانون وکندریقرت اور اختیارات کے تفویض کو فروغ دیتا ہے تاکہ زمین پر لوگوں کی ملکیت کی نمائندگی کے حق کو نافذ کیا جا سکے، مقامی ذمہ داری کو بڑھانے اور مرکزی حکومت کی طرف سے سخت معائنہ، نگرانی اور کنٹرول کی سمت میں انتظام کو متحد کیا جا سکے۔ انتظامی اصلاحات سے وابستہ فوکل پوائنٹس اور بیچوانوں کو کم کرنا، پریشانیوں اور منفی کو کم کرنا۔

اکنامک زونز، ہائی ٹیک زونز، اور ہوائی اڈوں میں زمین کی تقسیم اور لیز پر دینے والی ثالثی ایجنسیوں کو کم کر دیا گیا ہے۔ انتظامی طریقہ کار اصلاحات، آسانیاں اور شفافیت پر مرکوز ہیں تاکہ طریقہ کار کو انجام دینے کے عمل میں لوگوں کو سہولت فراہم کی جا سکے۔

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 2 — شہری علاقے میں لاوارث ولا (تصویر: ٹران کھانگ)۔

زمین کی قیمت کی فہرست ہر سال اپ ڈیٹ ہوتی ہے۔

نظرثانی شدہ اراضی قانون میں زمین کی سالانہ قیمتوں کی فہرستوں کے اجراء کی شرط رکھی گئی ہے تاکہ مارکیٹ میں ہونے والی حقیقی پیشرفتوں سے قریبی تعمیل کو یقینی بنایا جا سکے اور زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کے اطلاق کے دائرہ کار کو وسیع کیا جا سکے۔

ترمیم شدہ قانون میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ صوبائی عوامی کمیٹی اگلے سال یکم جنوری سے اراضی کی قیمتوں کی فہرست کے نفاذ اور درخواست کے لیے ایڈجسٹ، ترمیم اور ضمیمہ کرنے کے فیصلے کے لیے عوامی کونسل کو پیش کرنے کی ذمہ دار ہے یا سال کے اندر ایڈجسٹ، ترمیم اور ضمیمہ کرنے کے لیے اور حکومت کو تفویض کرے گی کہ وہ تفصیلات فراہم کرے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ زمین کی قیمت کی فہرست میں اصل قیمت کے ساتھ اپ ڈیٹ کیا جائے۔

دستاویزات کے بغیر زمین کے استعمال کے معاملات کو زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینے سے متعلق مخصوص ضوابط

اگر کوئی گھرانہ یا فرد زمین کے قوانین کی خلاف ورزی کیے بغیر زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات کے بغیر زمین استعمال کر رہا ہے، اور ایسی صورت میں نہیں ہے جہاں مناسب اختیار کے بغیر زمین مختص کی گئی ہو۔

اس کے مطابق، 18 دسمبر 1980 سے پہلے زمین کا استعمال کرنے والے گھرانوں اور افراد، اور کمیون کی طرف سے اس بات کی تصدیق کی گئی ہے کہ کوئی تنازعہ نہیں ہے، انہیں زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ دیا جائے گا:

مکانات، مکانات اور زندگی گزارنے والے کاموں والے زمینی پلاٹوں کے لیے، اگر زمین کے پلاٹ کا رقبہ اس قانون کی شق 5، آرٹیکل 141 میں بیان کردہ رہائشی اراضی کی شناخت کی حد کے برابر یا اس سے بڑا ہے، تو تسلیم شدہ رہائشی اراضی رہائشی زمین کی شناخت کی حد کے برابر ہے اور زمین کے استعمال کی کوئی فیس درکار نہیں ہے۔

مکانات، مکانات اور زندگی گزارنے والے کاموں والے زمینی پلاٹ کے لیے، اگر زمین کے پلاٹ کا رقبہ اس قانون کی شق 5، آرٹیکل 141 میں دی گئی رہائشی زمین کی شناخت کی حد سے چھوٹا ہے، تو رہائشی اراضی کا رقبہ اس زمین کے پلاٹ کا پورا رقبہ ہونے کے لیے متعین کیا جاتا ہے اور زمین کے استعمال کی کوئی فیس درکار نہیں ہے۔

غیر زرعی پیداوار، کاروبار، تجارت اور خدمات کے مقاصد کے لیے استعمال ہونے والے زمینی پلاٹوں کے لیے، غیر زرعی پیداوار اور کاروباری زمین کو استعمال شدہ اصل رقبے کے مطابق تسلیم کیا جاتا ہے۔ زمین کے استعمال کی شکل کو زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی کے ساتھ زمین کی تقسیم کی شکل کے طور پر تسلیم کیا جاتا ہے، زمین کے استعمال کی اصطلاح مستحکم اور طویل مدتی ہے۔

ماخذ