ترمیم شدہ اراضی قانون میں 7 قابل ذکر نئے نکات

رئیل اسٹیٹ ایک منفرد اور انتہائی حساس صنعت ہے جو زمینی قوانین اور پالیسیوں میں ہونے والی تبدیلیوں سے براہ راست اور فوری طور پر متاثر ہوتی ہے۔

ہنوئی بار ایسوسی ایشن کے وکیل Nguyen Thanh Ha کے مطابق، ترمیم شدہ اراضی قانون میں بہت سی دفعات شامل ہیں جنہیں زیادہ سے زیادہ حد تک لوگوں کے مفادات کے تحفظ کے لیے ایڈجسٹ کیا گیا ہے۔

ترمیم شدہ اراضی قانون اور 2013 کے زمینی قانون کے درمیان کچھ قابل ذکر نئے نکات درج ذیل ہیں، جیسا کہ اس نے روشنی ڈالی ہے۔

زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبوں کے بارے میں ضوابط میں اصلاحات۔

ترمیم شدہ اراضی قانون نے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبوں پر مکمل ضابطے بنائے ہیں، عمل، مواد، اور زمین کے استعمال کے منصوبوں اور منصوبوں کی تیاری کے طریقوں میں جدت کی طرف بڑھ رہے ہیں۔

اس میں مشاورت کے ذریعے زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی میں کھلے پن، شفافیت اور عوامی شرکت کو بڑھانا شامل ہے۔ اور منصوبہ بند علاقوں میں زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق کے استعمال پر ضابطوں کی تکمیل اور بہتری۔

اگر زمین کے استعمال کا منصوبہ شائع ہو چکا ہے لیکن ضلعی سطح پر زمین کے استعمال کا کوئی سالانہ منصوبہ نہیں ہے، تو زمین استعمال کرنے والے زمین کا استعمال جاری رکھ سکتے ہیں اور اپنے زمین کے استعمال کے حقوق کا استعمال کر سکتے ہیں۔ مقامی حکام کو منصوبہ بندی کے اہداف کا تعین کرنے میں وکندریقرت کی جاتی ہے تاکہ وہ اپنی سماجی -اقتصادی سرگرمیوں کو فعال طور پر ترقی دے سکیں۔

زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کے ضوابط میں اختراعات سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمینی وسائل کو بطور ان پٹ استعمال کرنے کی بنیاد ڈالیں گی۔ زمین کے انتظام اور استعمال کی تاثیر اور کارکردگی کو بڑھایا جائے گا، جس سے ویتنام کے لیے ایک اعلی آمدنی والا ترقی یافتہ ملک بننے کی رفتار پیدا ہو گی، جیسا کہ پارٹی اور ریاست نے تصور کیا ہے۔

مخصوص ضابطے جو ان حالات کا خاکہ پیش کرتے ہیں جن کے تحت سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا جا سکتا ہے۔

اراضی کے حصول، معاوضے، اور آبادکاری کی حمایت کے بارے میں، ترمیم شدہ اراضی قانون نے خاص طور پر ان معاملات کو بیان کیا ہے جن میں ریاست قومی اور عوامی مفاد میں سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین حاصل کرتی ہے۔

یہ معاملات پراجیکٹس ہونے چاہئیں (1) پبلک ورکس کی تعمیر؛ (2) ریاستی ایجنسی کے ہیڈکوارٹر کی تعمیر، عوامی خدمات کی سہولیات؛ (3) دیگر معاملات، جن میں معیار کے بہت سے گروپ شامل ہیں جیسے: ہاؤسنگ، پروڈکشن ایریاز، لینڈ فنڈ ڈیولپمنٹ، معدنیات، زیر زمین کام اور ایسے معاملات جہاں ریاست بجٹ ریونیو بڑھانے کے لیے نیلامی یا بولی کے لیے زمین کی بازیابی کرتی ہے۔

اس کے علاوہ، قانون نے قومی اور عوامی مفاد میں سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کے حصول کے طریقہ کار کو بھی خاص طور پر متعین کیا ہے، جس میں جمہوریت، معروضیت، انصاف پسندی، کھلے پن، شفافیت، بروقت اور قانون کی پاسداری کو یقینی بنانے کے لیے بہت سے نئے نکات ہیں۔

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 1 — Linh Đàm علاقے میں اپارٹمنٹ کی عمارتیں (تصویر: Trần Kháng)۔

یہ کمیونٹی کی مشترکہ بھلائی اور کمیونٹی اور علاقے کی پائیدار، مہذب اور جدید ترقی کے لیے بھی ہے۔ سماجی پالیسی سے فائدہ اٹھانے والوں اور زرعی پیداوار میں براہ راست ملوث افراد پر توجہ دینا۔

اس میں معاوضہ، مدد، دوبارہ آبادکاری، اور زمین کے حصول کے اقدامات بھی شامل ہیں، تمام مراحل میں لوگوں کی شرکت کے اصول کو یقینی بنانا، اور اس بات کو یقینی بنانا کہ جن کی زمین حاصل کی گئی ہے ان کو معاوضہ دیا جائے اور زمین حاصل کرنے سے پہلے دوبارہ آباد کیا جائے۔

کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی ترقی کے لیے زمین کا حصول۔

تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کی ترقی کے لیے زمین کا حصول قومی اور عوامی مفاد میں سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کے حصول سے متعلق ترمیم شدہ اراضی قانون کی شق 27، آرٹیکل 79 میں درج زمین کے حصول کے معاملات میں سے ایک ہے۔

قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ ریاست تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس، مخلوط ہاؤسنگ اور کمرشل/سروس پروجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین پر دوبارہ دعویٰ کر سکتی ہے، لیکن صرف "شہری ترقیاتی سرمایہ کاری کے منصوبوں" کے معاملے میں۔

یہ قانون شہری ترقی کے منصوبوں کی نوعیت کو بھی واضح کرتا ہے جس کو منسوخ کرنے پر غور کیا جاتا ہے جیسا کہ "شہری علاقوں کی تعمیر کے لیے مخلوط استعمال کے افعال، مربوط تکنیکی اور سماجی بنیادی ڈھانچے کے نظام کے ساتھ مکانات کے ساتھ جیسا کہ تعمیراتی قانون کے ذریعہ تجویز کیا گیا ہے"۔

آرٹیکل 79 میں درج مقدمات میں زمین کی بازیابی کرتے وقت، آرٹیکل 80 میں "قومی دفاع اور سلامتی کے مقاصد کے لیے زمین کی بازیابی کی بنیادیں اور شرائط؛ قومی اور عوامی فائدے کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی" کے بارے میں بیان کردہ بنیادوں اور شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے۔

مذکورہ ضابطے 2013 کے اراضی قانون کی دفعات کے مطابق بنائے گئے ہیں، جو تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کے حصول کے لیے شرائط اور معیار پر سخت اور واضح ضوابط کو یقینی بناتے ہیں۔

یہ ضابطہ، جو کہ ترمیم شدہ اراضی قانون میں کمرشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پراجیکٹس کے لیے زمین کے حصول کے لیے سخت طریقہ کار کو یقینی بناتا ہے، لوگوں کے حقوق کے تحفظ اور زمین کے حصول کے غلط استعمال کو روکنے کے لیے ایک اہم قدم ہے۔

نیلامی یا بولی کے بغیر زمین کی تقسیم کے معاملات۔

زمین کی تقسیم، زمین کی لیزنگ، اور زمین کے استعمال میں تبدیلی کی اجازت کے بارے میں، ترمیم شدہ اراضی قانون خاص طور پر نیلامی یا بولی کے بغیر زمین کی تقسیم کے معاملات، اور ایسے معاملات جن میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی یا زمین کے استعمال کے منصوبوں کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی لگانے کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہ مرکزی کمیٹی کی قرارداد نمبر 18 کی روح کے مطابق، پورے لیز کی مدت کے لیے ایک بار کی ادائیگی کے ساتھ زمین کے لیز پر دینے کے معاملات کی بھی وضاحت کرتا ہے۔

قانون نے خاص طور پر زمین کے استعمال کی تبدیلی کی اجازت دینے کے لیے شرائط اور اختیار کو متعین کیا ہے، چاول کی کاشت کی زمین، حفاظتی جنگلات کی زمین، خصوصی استعمال شدہ جنگل کی زمین، اور قدرتی پیداوار والی جنگل کی زمین سے صوبائی عوامی کونسل کو زمین کے استعمال کی تبدیلی کی منظوری دینے کے لیے پورے اتھارٹی کو وکندریقرت بنایا گیا ہے۔

خاص طور پر، ضوابط واضح طور پر بتاتے ہیں کہ وہ گھران اور افراد جو فی الحال زمین استعمال کر رہے ہیں جو رہائشی علاقوں میں زرعی اراضی کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنا چاہتے ہیں، اسی پلاٹ کے اندر موجود زرعی اراضی جس میں رہائشی اراضی ہے، یا رہائشی زمین کے علاوہ غیر زرعی اراضی کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کر کے رہائشی زمین کے لیے اپنی منظور شدہ ضلعی زمین کو لازمی طور پر منظور شدہ زمین پر استعمال کرنا چاہیے۔ اتھارٹی، اور ضلعی سطح کے سالانہ زمین کے استعمال کے منصوبے پر نہیں۔

اراضی کی تقسیم اور لیزنگ میں بیچوانوں کو کم کرنے کے لیے ضوابط متعارف کروائیں۔

ترمیم شدہ اراضی قانون لوگوں کے اراضی کی ملکیت کی نمائندگی کرنے کے حق کو استعمال کرنے میں وکندریقرت اور اختیارات کی تفویض کو فروغ دیتا ہے، نظم و نسق کو اس طرح متحد کرتا ہے جس سے مقامی لوگوں کی ذمہ داری میں اضافہ ہوتا ہے اور مرکزی حکومت کی طرف سے سخت معائنہ، نگرانی اور کنٹرول کو یقینی بنایا جاتا ہے۔ انتظامی اصلاحات سے منسلک ایجنسیوں اور بیچوانوں کی تعداد کو کم کرنا، تکلیف اور بدعنوانی کو کم کرنا۔

اکنامک زونز، ہائی ٹیک زونز اور ہوائی اڈوں میں زمین کی تقسیم اور لیز پر دینے میں ملوث بیچوانوں کی تعداد کو کم کر دیا گیا ہے۔ شہریوں کے لیے اس عمل کو آسان بنانے کے لیے انتظامی طریقہ کار کو بہتر، آسان اور مزید شفاف بنایا گیا ہے۔

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 2 — شہری علاقے میں لاوارث ولا (تصویر: ٹران کھانگ)۔

زمین کی قیمتوں کی فہرستیں سالانہ اپ ڈیٹ کی جاتی ہیں۔

ترمیم شدہ اراضی قانون سالانہ زمین کی قیمت کی فہرستوں کے اجراء کو یقینی بناتا ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ وہ مارکیٹ کی حقیقی پیش رفت کو قریب سے ظاہر کرتی ہیں اور زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کے اطلاق کے دائرہ کار کو وسیع کرتی ہیں۔

ترمیم شدہ قانون میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ صوبائی عوامی کمیٹی اگلے سال یکم جنوری سے شائع اور لاگو کی جانے والی زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے، ترمیم کرنے اور اس کی تکمیل کے فیصلے کے لیے صوبائی عوامی کونسل کو جمع کرانے کی ذمہ دار ہے، یا سال کے اندر اس میں ترمیم، ترمیم اور اضافی کرنے کے لیے، اور حکومت کو تفویض کرتی ہے کہ وہ زمین کی اصل قیمت کی عکاسی کرنے کے لیے تفصیلی فہرست فراہم کرے۔

ایسے ضابطے جو زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ کے اجراء کی وضاحت کرتے ہیں ان معاملات کے لیے جہاں زمین کو دستاویزات کے بغیر استعمال کیا جا رہا ہو۔

اس کا اطلاق ان گھرانوں اور افراد پر ہوتا ہے جو زمین کے استعمال کے حقوق کے دستاویزات کے بغیر زمین کا استعمال کرتے ہیں، بشرطیکہ وہ زمینی قوانین کی خلاف ورزی نہ کر رہے ہوں اور مناسب اتھارٹی کے بغیر زمین مختص نہ کی گئی ہو۔

اس کے مطابق، جن گھرانوں اور افراد نے 18 دسمبر 1980 سے پہلے زمین کا استعمال کیا تھا، اور جن کے زمین کے استعمال کے حقوق تنازعات سے پاک ہونے کی کمیون کی طرف سے تصدیق کی گئی ہے، انہیں زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ دیا جائے گا:

روزمرہ کی زندگی گزارنے والے مکانات، مکانات اور ڈھانچے والے زمینی پلاٹوں کے لیے، اگر زمینی پلاٹ کا رقبہ اس قانون کی شق 5، آرٹیکل 141 میں بیان کردہ رہائشی اراضی کے طور پر تسلیم شدہ اراضی کے رقبہ کے برابر یا اس سے زیادہ ہے، تو تسلیم شدہ رہائشی اراضی رہائشی اراضی کے طور پر تسلیم شدہ زمین کے رقبے کے برابر ہو گی اور زمین کے استعمال کی کوئی فیس ادا نہیں کی جائے گی۔

روزمرہ کی زندگی میں کام کرنے والے مکانات، مکانات اور ڈھانچے والے زمینی پلاٹوں کے لیے، اگر زمینی پلاٹ کا رقبہ اس قانون کی شق 5، آرٹیکل 141 میں بیان کردہ رہائشی اراضی کے طور پر تسلیم شدہ اراضی کے رقبے سے چھوٹا ہے، تو رہائشی اراضی کے رقبے کا تعین زمین کے پورے رقبے کے طور پر کیا جائے گا اور زمین کے استعمال کی کوئی فیس ادا نہیں ہوگی۔

غیر زرعی پیداوار، کاروبار، تجارت اور خدمات کے لیے استعمال ہونے والی زمین کے پارسلز کے لیے، استعمال شدہ اصل رقبے کی بنیاد پر زمین کو غیر زرعی پیداوار اور کاروباری زمین کے طور پر تسلیم کیا جاتا ہے۔ زمین کے استعمال کی شکل کو زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی کے ساتھ زمین کی تقسیم کے طور پر تسلیم کیا جاتا ہے، اور زمین کے استعمال کی مدت مستحکم اور طویل مدتی ہے۔

ماخذ