کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں 7 قانونی مسائل

سب سے پہلے سرمایہ کاری کی پالیسی کو منظور کرنے کا طریقہ کار ایک ہی وقت میں تمام سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس اور کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے سرمایہ کار کو منظوری دینا ہے جہاں سرمایہ کار کو منصوبہ بندی کے مطابق زمین کے استعمال کا حق حاصل ہے۔ اس مسئلے کے بارے میں، HoREA کے مطابق، سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری کے طریقہ کار کو نافذ کرنے کے وقت، یہ تعمیراتی سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے سلسلے کا ابتدائی طریقہ کار ہے۔ لہذا، جب سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری کا طریقہ کار "اٹک" جاتا ہے، تو پروجیکٹ "منجمد" ہوتا ہے اور تعمیراتی سرمایہ کاری کے دیگر طریقہ کار کے ساتھ جاری نہیں رہ سکتا۔ صرف یہ طے کرنا ضروری ہے کہ منصوبہ بندی کے ساتھ سرمایہ کاری کے منصوبے کی مناسبیت کا اندازہ زوننگ پلان یا عام پلان کے مطابق ہونا چاہیے، جو زیادہ مناسب ہے، یا صرف یہ طے کرنا چاہیے کہ یہ قومی اسمبلی کی قرارداد 98 میں عام پلان کے مطابق ہے، جس کا اطلاق ہو چی منہ سٹی کے لیے پائلٹ بنیادوں پر کیا جا رہا ہے۔

انتظامی طریقہ کار کو بہتر بنانے کا یہ طریقہ یا اس بہتری نے واقعی انتظامی طریقہ کار میں اصلاحات کی روح کو متاثر نہیں کیا، حقیقت کے قریب نہیں ہے، اور بہتر نہ ہونے کے آثار ظاہر کرتے ہیں۔ کیونکہ ماضی میں، کاروباری اداروں کو متوازی طور پر سرمایہ کاری اور تعمیراتی طریقہ کار کو انجام دینے کی اجازت تھی، اب انہیں تقریباً ہر انتظامی طریقہ کار کو ترتیب وار انجام دینا پڑتا ہے۔

HoREA نے پایا کہ سرمایہ کاری کے منصوبوں کو تفصیلی منصوبہ بندی (اگر کوئی ہے) کے ساتھ تعمیل کرنے کا ضابطہ صرف ان صورتوں میں ہوتا ہے جب ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کرتی ہے یا سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے زمین کا استعمال کرتے ہوئے پروجیکٹوں کے لیے بولی لگاتی ہے۔ تاہم، یہ ضابطہ ان صورتوں میں مکمل طور پر نامناسب ہے جہاں سرمایہ کار انٹرپرائز کے پاس منصوبہ بندی کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق ہیں اور یہ تجویز کرتا ہے کہ سرمایہ کاری کی پالیسی کو اسی وقت منظور کیا جائے جس وقت سرمایہ کار نے 2020 کے سرمایہ کاری کے قانون کی شق 4، آرٹیکل 29 کے مطابق منظوری دی ہو۔

دوسرا مسئلہ رہائشی اراضی یا رہائشی اراضی اور دیگر زمینوں پر ضابطہ ہے جب تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے سرمایہ کاروں کو رہائشی زمین استعمال کرنے کا حق حاصل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ رہائشی زمین اور دوسری زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے استعمال کرنے کا حق ہے جو سرمایہ کاری کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کی شرائط کو پورا کرتی ہے۔ اس کی وجہ سے ملک بھر میں ایسے سینکڑوں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس جن کے پاس 100% رہائشی اراضی نہیں ہے یا ان کے پاس رہائشی اراضی نہیں ہے اور دوسری ایسی زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے، یعنی صرف 100% زرعی اراضی یا صرف 100% غیر زرعی زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے، کو کمرشل پروجیکٹس کے سرمایہ کاروں کے طور پر تسلیم نہیں کیا جائے گا۔ اگرچہ ان سرمایہ کار اداروں نے زرعی اراضی یا غیر زرعی زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کی ہے جو رہائشی زمین نہیں ہے۔ لہذا، 1 ​​جولائی 2015 (2014 کے ہاؤسنگ قانون نافذ ہونے) کے بعد سے، ان اداروں کو بڑی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا ہے کیونکہ انہوں نے زمین کے فنڈز بنانے کے لیے بہت زیادہ رقم خرچ کی ہے۔

فی الحال، پوائنٹ بی، شق 1 اور شق 6، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کا آرٹیکل 128 صرف ان معاملات کی اجازت دیتا ہے جہاں رہائشی زمین کے استعمال کا حق حاصل کرنے پر اتفاق کرنے کے لیے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین کا استعمال کیا جاتا ہے یا ایسی صورتوں میں جہاں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین استعمال کی جاتی ہے، سرمایہ کاروں کو یہ حق ہونا چاہیے کہ وہ رہائشی اراضی یا دیگر رہائشی زمینوں کو استعمال کریں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کو رہائشی اراضی یا رہائشی زمین اور دوسری زمین یا دوسری زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی پر اتفاق کرنے کی اجازت نہیں ہے جو رہائشی زمین نہیں ہے یا ان صورتوں میں اجازت نہیں دی جاتی ہے جہاں سرمایہ کاروں کو تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے دوسری زمین استعمال کرنے کا حق حاصل ہے جو رہائشی زمین نہیں ہے۔ لہٰذا، پوائنٹ بی، شق 1 اور شق 6، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کی شق 128، شق 1، آرٹیکل 73، پوائنٹ بی، شق 1، آرٹیکل 169، شق 2، آرٹیکل 191 اور شق 1، جو کہ اراضی قانون، 193 کی اقتصادی تنظیم کو اجازت دیتی ہے، میں مکمل طور پر وراثت میں نہیں ملتی۔ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس سمیت سرمایہ کاری کے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کی منصوبہ بندی کے لیے موزوں زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کریں۔ زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنے کی صورت میں، کسی مجاز ریاستی ایجنسی سے تحریری منظوری لینی ہوگی۔

دریں اثنا، 100% رہائشی اراضی کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی قسم کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی کل تعداد کا صرف 1% ہے اور یہ سب بہت چھوٹے پروجیکٹ ہیں کیونکہ تقریباً کوئی رہائشی زمینی پلاٹ نہیں ہیں جن کا رقبہ ^5,000m2 سے زیادہ ہے۔ رہائشی اراضی اور دیگر اراضی کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی قسم جو کہ رہائشی زمین نہیں ہے عام ہے، جو کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی کل تعداد کا تقریباً 95% ہے۔ دیگر زمینوں کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کی قسم جو رہائشی اراضی نہیں ہے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی کل تعداد کا صرف 5% ہے اور یہ تمام بڑے پیمانے پر، بہت بڑے پروجیکٹ ہیں جن کی ترقی کے لیے حوصلہ افزائی کی ضرورت ہے۔

قانونی ضابطوں کی وجہ سے بہت سے منصوبے اب بھی "منجمد" ہیں۔

تیسرا مسئلہ 1/2,000 اسکیل زوننگ پلان کو ایڈجسٹ کرنے کا طریقہ کار ہے، جو کہ قابل ریاستی ایجنسی کی ذمہ داری ہے تاکہ انٹرپرائزز کے پاس سرمایہ کاری کے منصوبے کے 1/500 پیمانے پر تفصیلی منصوبہ تیار کرنے کی بنیاد ہو۔ اس کی وجہ "آبادی کے سائز کی حد" ہے اور بہت سے 1/2,000 اسکیل زوننگ پلانز کو وقت پر اپ ڈیٹ اور ایڈجسٹ نہیں کیا گیا ہے، اس لیے وہ سرمایہ کاروں کی ضروریات کو پورا نہیں کرتے ہیں۔

مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر کی اصل آبادی تقریباً 13 ملین افراد پر مشتمل ہے، لیکن یکم اپریل 2019 کو ہونے والی مردم شماری کے نتائج کے مطابق آبادی صرف 8.9 ملین افراد ہے یا 2020 تک ضلع بن تھانہ کی آبادی کا حجم 560,000 افراد پر ریگولیٹ کیا گیا ہے، لیکن 2014 میں، اس ضلع کی اصل آبادی کا حجم 60،500 افراد پر مشتمل تھا۔ اگر آبادی کے اصل سائز کا صحیح اندازہ نہیں لگایا گیا تو شہری تزئین و آرائش کے منصوبوں کو نافذ کرنا یا نئے شہری علاقوں کو تیار کرنا ناممکن ہو جائے گا کیونکہ آبادی کے سائز پر اب کوئی "چھت" نہیں ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں 600 1/2,000 اسکیل زوننگ کے منصوبے ہیں، جن میں سے کچھ ایسے ہیں جو اب مناسب نہیں ہیں اور انہیں ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے، لیکن وقت پر ایڈجسٹ نہیں کیے گئے ہیں، خاص طور پر پچھلے 1/2000 اسکیل زوننگ کے منصوبوں کے لیے جو کمیون اور ضلعی سطحوں کی انتظامی حدود کے مطابق لاگو کیے گئے ہیں، جن کو مربوط کرنے کی ضرورت ہے۔ لہٰذا، قومی اسمبلی کی قرارداد نمبر 98 یہ بھی تقاضا کرتی ہے کہ تعمیراتی سرمایہ کاری کے لیے فزیبلٹی اسٹڈی رپورٹ تیار کرنے اور منصوبے کے اگلے مراحل پر عمل درآمد سے قبل زوننگ پلانز اور تفصیلی پلانز کو قانون کی دفعات کے مطابق ایڈجسٹمنٹ کے لیے منظور یا منظور کیا جائے۔

چوتھا مسئلہ زمین کی تشخیص کا مخصوص طریقہ کار، زمین کی قیمت کا تعین، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمت کا فیصلہ، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے زمین کا کرایہ، کمرشل ہاؤسنگ یا قابل ریاستی ایجنسیوں کی جانب سے زمین کے استعمال کی فیس کی جانچ اور حساب کرنے کی درخواست، زمین کا کرایہ (اگر کوئی ہو)۔ یہ مسئلہ بنیادی طور پر عملی طور پر فرمان 44 کے اطلاق میں ہے۔ مارچ 2023 تک، ہو چی منہ شہر میں 81,000 اپارٹمنٹس کے ساتھ تقریباً 100 کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس ہیں جنہیں گلابی کتابیں نہیں دی گئی ہیں۔

پانچواں مسئلہ یہ ہے کہ مجاز ریاستی ایجنسیاں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں متصل ریاست (سرکاری زمین) کے زیر انتظام زمین کے رقبے کو سنبھالنے کے لیے ضابطے جاری کرنے میں سست ہیں۔ اس ضابطے کے فقدان کی وجہ سے، 1 جولائی 2014 سے (فروری 43 نافذ ہوا) سے 8 فروری 2021 تک (حکمنامہ 148 نافذ ہوا)، 6 سال سے زائد عرصے تک، تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس میں ملحقہ عوامی اراضی کے علاقے کو سنبھالنے کا کوئی طریقہ کار نہیں ہے۔ آج تک، حکم نامہ 148 تقریباً 3 سال سے نافذ العمل ہے، لیکن اب بھی بہت سے صوبے اور مرکز کے زیرانتظام شہر ہیں جنہوں نے اس کے نفاذ کی رہنمائی کے لیے ضابطے جاری نہیں کیے ہیں۔ اس کی وجہ سے بہت سے تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کے طریقہ کار میں "پھنسے" یا زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کا حساب لگانے کے لیے مخصوص زمین کی تشخیص، زمین کی تشخیص، اور زمین کی قیمت کے فیصلوں کے طریقہ کار میں "پھنس" گئے ہیں۔

چھٹا مسئلہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ بزنس سے متعلق 2014 کے قانون کی شق 2، آرٹیکل 49 میں کہا گیا ہے کہ کسی پروجیکٹ یا کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کے کچھ حصے کی منتقلی کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب سرمایہ کار کے پاس منتقل شدہ پروجیکٹ کے پورے یا حصے کے لیے گلابی کتاب ہو اور اس نے ریاست کو زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کا کرایہ ادا کرنے کی مالی ذمہ داری پوری کی ہو۔ کیونکہ اس ضابطے میں ترمیم نہیں کی گئی ہے، یہ لچکدار اور حقیقت کے قریب نہیں ہے جیسا کہ کریڈٹ اداروں کے خراب قرضوں کو ہینڈل کرنے سے متعلق قومی اسمبلی کی قرارداد 42 کی شق 10 میں بیان کیا گیا ہے، جس میں اس منصوبے کے لیے گلابی کتاب رکھنے کی شرط نہیں رکھی گئی ہے اور یہ شرط بھی نہیں ہے کہ سرمایہ کار کو اس منصوبے کے لیے مالیاتی ذمہ داری پوری کرنا ہوگی۔

ساتواں مسئلہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کا قانون ضابطہ دیوانی کے آرٹیکل 328 میں ڈپازٹس سے متعلق دفعات کی وضاحت کرنے کے لیے (ریئل اسٹیٹ اور مستقبل کے مکانات کی فروخت کے لیے سرمایہ جمع کرنے کے لیے معاہدے پر دستخط کرنے کی اہلیت کے وقت سے پہلے) کے مقصد کے لیے جمع کرنے کے عمل کو منظم نہیں کرتا ہے۔ اس نے قیاس آرائیوں، زمین کے دلالوں، اور بے ایمان کاروباروں کے لیے بڑے ذخائر سے فائدہ اٹھانے اور وصول کرنے کے لیے ایک قانونی خامی پیدا کر دی ہے۔ یہاں تک کہ کنٹریکٹ ویلیو کا 90 - 95% تک صارفین کے اثاثوں کو دھوکہ دینے اور اختصاص کرنے کے مقصد کے لیے ہے (ایک عام مثال علی بابا کمپنی کیس ہے)۔

ماخذ لنک: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm