کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں 7 قانونی مسائل

پہلا مسئلہ سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کے ساتھ ساتھ تمام سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس اور کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے سرمایہ کاروں کو منظوری دینے کا ہے جہاں سرمایہ کاروں کو منصوبہ بندی کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق حاصل ہیں۔ اس مسئلے کے بارے میں، HoREA کے مطابق، سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری کے طریقہ کار کو نافذ کرنے کے وقت، یہ تعمیراتی سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے سلسلے کا ابتدائی طریقہ کار ہے۔ لہذا، جب سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری کا طریقہ کار "پھنسا" ہے، تو پروجیکٹ "منجمد" ہو جاتا ہے، تعمیراتی سرمایہ کاری کے دیگر طریقہ کار کو جاری رکھنے کے قابل نہیں رہتا۔ صرف یہ طے کرنا ضروری ہے کہ منصوبہ بندی کے ساتھ سرمایہ کاری کے منصوبوں کی مناسبیت کا اندازہ زوننگ پلان یا عام پلان کے مطابق ہونا چاہیے، جو زیادہ مناسب ہے، یا صرف یہ شرط رکھی جائے کہ یہ قومی اسمبلی کی قرارداد 98 کے عمومی منصوبے کے مطابق ہو، جسے ہو چی منہ سٹی کے لیے پیش کیا جا رہا ہے۔

انتظامی طریقہ کار کو بہتر بنانے کا یہ طریقہ یا اس بہتری نے واقعی انتظامی طریقہ کار میں اصلاحات کی روح کو متاثر نہیں کیا ہے، حقیقت کے قریب نہیں ہے، اور اس میں بہتری کے آثار نہیں ہیں۔ کیونکہ ماضی میں، کاروباری اداروں کو متوازی طور پر سرمایہ کاری اور تعمیراتی طریقہ کار کو انجام دینے کی اجازت تھی، اب انہیں تقریباً ہر انتظامی طریقہ کار کو ترتیب وار انجام دینا پڑتا ہے۔

HoREA کو پتہ چلا ہے کہ سرمایہ کاری کے منصوبوں کو تفصیلی منصوبہ بندی (اگر کوئی ہے) کے ساتھ تعمیل کرنے کا ضابطہ صرف ان معاملات پر لاگو ہوتا ہے جہاں ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کرتی ہے یا سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے زمین کا استعمال کرتے ہوئے پروجیکٹوں کے لیے بولی لگاتی ہے۔ تاہم، یہ ضابطہ ان معاملات کے لیے مکمل طور پر نامناسب ہے جہاں سرمایہ کار انٹرپرائز کے پاس پہلے سے ہی منصوبہ بندی کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق موجود ہیں اور سرمایہ کاری کے قانون 2020 کی شق 4، آرٹیکل 29 کے مطابق سرمایہ کار کی منظوری کے ساتھ ہی سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری دینے کی تجویز ہے۔

دوسرا مسئلہ رہائشی اراضی یا رہائشی اراضی اور دیگر زمینوں پر ضابطہ ہے جب تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے سرمایہ کاروں کو رہائشی زمین استعمال کرنے کا حق حاصل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ رہائشی زمین اور دوسری زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے استعمال کرنے کا حق ہے جو سرمایہ کاری کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کی شرائط کو پورا کرتی ہے۔ اس کی وجہ سے ملک بھر میں ایسے سینکڑوں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس جن کے پاس 100% رہائشی اراضی نہیں ہے یا ان کے پاس رہائشی اراضی نہیں ہے اور دوسری ایسی زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے، یعنی صرف 100% زرعی اراضی یا صرف 100% غیر زرعی زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے، کو کمرشل پروجیکٹس کے سرمایہ کاروں کے طور پر تسلیم نہیں کیا جائے گا۔ اگرچہ ان سرمایہ کار اداروں نے زرعی اراضی یا غیر زرعی زمین کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کی ہے جو رہائشی زمین نہیں ہے۔ لہٰذا، 1 جولائی 2015 (ہاؤسنگ قانون 2014 نافذ ہونے) کے بعد سے، ان اداروں کو بڑی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا ہے کیونکہ انہوں نے زمین کے فنڈز بنانے کے لیے بہت زیادہ اخراجات کیے ہیں۔

فی الحال، پوائنٹ بی، شق 1 اور شق 6، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے آرٹیکل 128 میں صرف رہائشی اراضی کے استعمال کا حق حاصل کرنے پر اتفاق کرنے کے لیے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی اجازت دی گئی ہے یا تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹ کو لاگو کرنے کی صورت میں، رہائشی اراضی یا دیگر رہائشی اراضی کو استعمال کرنے کا حق ہونا چاہیے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کو رہائشی زمین یا رہائشی زمین اور دوسری زمین یا دوسری زمین جو رہائشی زمین نہیں ہے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی پر رضامند ہونے کی اجازت نہیں ہے یا ان سرمایہ کاروں کو اجازت نہیں ہے کہ وہ تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے دوسری زمین استعمال کرنے کا حق رکھتے ہوں جو رہائشی زمین نہیں ہے۔ لہٰذا، پوائنٹ بی کلاز 1 اور شق 6 آرٹیکل 128 اراضی پر مسودہ قانون (ترمیم شدہ) کو مکمل طور پر وراثت میں نہیں ملتا تھا شق 1 آرٹیکل 73، پوائنٹ بی کلاز 1 آرٹیکل 169، شق 2 آرٹیکل 191 اور شق 1 آرٹیکل 193 کو اراضی کے معاشی استعمال کی اجازت دیتا ہے۔ زمین کی اقسام کے حقوق جو سرمایہ کاری کے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کی منصوبہ بندی کے لیے موزوں ہیں، بشمول تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس۔ زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنے کی صورت میں، کسی مستند ریاستی ایجنسی سے تحریری منظوری ہونی چاہیے۔

دریں اثنا، 100% رہائشی اراضی کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی قسم کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی کل تعداد کا صرف 1% ہے اور یہ سب بہت چھوٹے پروجیکٹ ہیں کیونکہ تقریباً کوئی رہائشی اراضی نہیں ہے جس کا رقبہ ^5,000m2 سے زیادہ ہے۔ رہائشی اراضی اور دیگر اراضی کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی قسم جو کہ رہائشی زمین نہیں ہے عام ہے، جو کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی کل تعداد کا تقریباً 95% ہے۔ دیگر زمینوں کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی قسم جو رہائشی اراضی نہیں ہے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کی کل تعداد کا صرف 5% ہے اور یہ تمام بڑے پیمانے پر پروجیکٹ ہیں جن کی ترقی کے لیے حوصلہ افزائی کی ضرورت ہے۔

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — قانونی ضابطوں کی وجہ سے بہت سے منصوبے ابھی بھی "منجمد" ہیں۔

تیسرا مسئلہ 1/2,000 اسکیل زوننگ پلان کو ایڈجسٹ کرنے کا طریقہ کار ہے، جو کہ قابل ریاستی ایجنسی کی ذمہ داری ہے تاکہ کاروباری اداروں کے پاس سرمایہ کاری کے منصوبے کے تفصیلی 1/500 اسکیل پلان کو تیار کرنے کی بنیاد ہو۔ اس کی وجہ "آبادی کے سائز کی حد" ہے اور بہت سے 1/2,000 اسکیل زوننگ پلانز کو وقت پر اپ ڈیٹ اور ایڈجسٹ نہیں کیا گیا ہے، اس لیے وہ سرمایہ کاروں کی ضروریات کو پورا نہیں کرتے ہیں۔

مثال کے طور پر، ہو چی منہ شہر کی اصل آبادی کا حجم تقریباً 13 ملین افراد پر مشتمل ہے، لیکن یکم اپریل 2019 کو ہونے والی مردم شماری کے نتائج کے مطابق آبادی کا حجم صرف 8.9 ملین افراد ہے یا 2020 تک ضلع بن تھانہ کی آبادی کا حجم 560,000 افراد پر مقرر کیا گیا ہے، لیکن 2014 میں اس ضلع کی اصل آبادی 560،000 تھی۔ اگر آبادی کے اصل سائز کا درست اندازہ نہیں لگایا گیا تو شہری تزئین و آرائش کے منصوبوں کو نافذ کرنا یا نئے شہری علاقوں کو تیار کرنا ناممکن ہو جائے گا کیونکہ آبادی کے حجم کے لیے اب کوئی "چھت" نہیں ہے۔

ہو چی منہ سٹی کے پاس 600 1/2,000 اسکیل زوننگ کے منصوبے ہیں، جن میں ایسے منصوبے شامل ہیں جو اب موزوں نہیں ہیں اور انہیں ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے، لیکن وقت پر ایڈجسٹ نہیں کیے گئے ہیں، خاص طور پر پچھلے 1/2000 اسکیل زوننگ کے منصوبوں کے لیے جو کمیون اور ضلعی سطحوں کی انتظامی حدود کے مطابق لاگو کیے گئے تھے، جن کو مربوط کرنے کی ضرورت ہے۔ لہٰذا، قومی اسمبلی کی قرارداد نمبر 98 یہ بھی تقاضا کرتی ہے کہ سرمایہ کاری کی فزیبلٹی اسٹڈی رپورٹ کی تیاری اور منصوبے کے اگلے مراحل پر عمل درآمد سے قبل زوننگ پلانز اور تفصیلی پلانز کو قانون کی دفعات کے مطابق ایڈجسٹمنٹ کے لیے منظور یا منظور کیا جانا چاہیے۔

چوتھا مسئلہ زمین کی تشخیص کا مخصوص طریقہ کار، زمین کی تشخیص، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمت کا فیصلہ، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے زمین کا کرایہ، کمرشل ہاؤسنگ یا مجاز ریاستی ایجنسیوں کی جانب سے زمین کے استعمال کی فیس کی جانچ اور حساب کرنے کی درخواست، زمین کا کرایہ (اگر کوئی ہو)۔ یہ مسئلہ بنیادی طور پر عملی طور پر فرمان 44 کے اطلاق میں ہے۔ مارچ 2023 تک، ہو چی منہ شہر میں 81,000 اپارٹمنٹس کے ساتھ تقریباً 100 کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس ہیں جنہیں گلابی کتابیں نہیں دی گئی ہیں۔

پانچواں مسئلہ یہ ہے کہ مجاز ریاستی ایجنسیاں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں متصل ریاست (سرکاری زمین) کے زیر انتظام زمین کے رقبے کو سنبھالنے کے لیے ضابطے جاری کرنے میں سست ہیں۔ اس ضابطے کے فقدان کی وجہ سے، 1 جولائی 2014 سے (فروری 43 نافذ ہوا) سے 8 فروری 2021 تک (حکمنامہ 148 نافذ ہوا)، 6 سال سے زائد عرصے تک، تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس میں ملحقہ عوامی اراضی کے علاقے کو سنبھالنے کا کوئی طریقہ کار نہیں ہے۔ آج تک، حکم نامہ 148 تقریباً 3 سال سے نافذ العمل ہے، لیکن اب بھی بہت سے صوبے اور مرکز کے زیر انتظام شہر ہیں جنہوں نے اس کے نفاذ کے لیے رہنمائی کے لیے ضابطے جاری نہیں کیے ہیں۔ اس کی وجہ سے بہت سے تجارتی ہاؤسنگ پراجیکٹس سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کے طریقہ کار میں "پھنسے" یا زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کا حساب لگانے کے لیے مخصوص زمین کی تشخیص، زمین کی تشخیص، اور زمین کی قیمت کے فیصلوں کے طریقہ کار میں "پھنس" گئے ہیں۔

چھٹا مسئلہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ بزنس سے متعلق 2014 کے قانون کی شق 2، آرٹیکل 49 میں کہا گیا ہے کہ کسی پروجیکٹ یا کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کے کچھ حصے کی منتقلی کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب سرمایہ کار کے پاس منتقل شدہ پروجیکٹ کے پورے یا حصے کے لیے گلابی کتاب ہو اور اس نے ریاست کو زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کا کرایہ ادا کرنے کی مالی ذمہ داری پوری کی ہو۔ کیونکہ اس ضابطے میں ترمیم نہیں کی گئی ہے، یہ لچکدار اور حقیقت کے قریب نہیں ہے جیسا کہ کریڈٹ اداروں کے خراب قرضوں کو ہینڈل کرنے سے متعلق قومی اسمبلی کی قرارداد 42 کی شق 10 میں بیان کیا گیا ہے، جس میں اس منصوبے کے لیے گلابی کتاب رکھنے کی شرط نہیں رکھی گئی ہے اور یہ شرط بھی نہیں ہے کہ سرمایہ کار کو اس منصوبے کے لیے مالیاتی ذمہ داری پوری کرنا ہوگی۔

ساتواں مسئلہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کا قانون ضابطہ دیوانی کے آرٹیکل 328 میں ڈپازٹس سے متعلق دفعات کی وضاحت کرنے کے لیے (ریئل اسٹیٹ اور مستقبل کے مکانات کی فروخت کے لیے سرمایہ جمع کرنے کے لیے معاہدے پر دستخط کرنے کی اہلیت کے وقت سے پہلے) کے مقصد کے لیے جمع کرنے کے عمل کو منظم نہیں کرتا ہے۔ اس نے سٹہ بازوں، زمین کے دلالوں، اور بے ایمان کاروباروں کے لیے بڑے ذخائر سے فائدہ اٹھانے اور وصول کرنے کے لیے ایک قانونی خامی پیدا کر دی ہے۔ یہاں تک کہ کنٹریکٹ ویلیو کا 90 - 95% تک صارفین کے اثاثوں کو دھوکہ دینے اور اختصاص کرنے کے مقصد کے لیے ہے (ایک عام مثال علی بابا کمپنی کیس ہے)۔

ماخذ لنک