زمین کے کرایے کے فرق سے کون لطف اندوز ہو رہا ہے؟

امیر، غریب، جیل، سب زمین کی وجہ سے

مئی کے اوائل کی شدید گرمی میں کرائے کے ایک گھمبیر کمرے میں، محترمہ Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1، Song Trau Commune، Trang Bom District، Dong Nai ) "نئی" دستاویزات تیار کر رہی ہیں تاکہ اپنے خاندان کے 11,000 ^m2 سے زیادہ کے اراضی پلاٹ کے بارے میں شکایت کرتے رہیں جو کہ دو پارکوں کے قریب ضبط کر لیا گیا تھا۔ پہلے 70 سال کی عمر میں، محترمہ کم بو مقدمہ کی پیروی کرنے والی دوسری نسل ہیں۔ محترمہ کم بو کی والدہ محترمہ لی تھی لام کا 5 سال قبل انتقال ہو گیا تھا، 2018 کے آخر میں ان کے خاندان کی زمین کو زبردستی ضبط کیے جانے کے کچھ ہی عرصہ بعد۔ محترمہ کم بوو ہی شکایت کرنے والی واحد گھرانہ نہیں ہیں۔ یہاں کے تقریباً 50 گھرانے، کئی نسلوں سے، ڈونگ نائی حکومت کے باؤ زیو آئی پی کے سرمایہ کار کے حوالے کرنے کے لیے زمین کو ضبط کرنے کے فیصلے سے بھی متفق نہیں ہیں۔

12 جنوری 2004 کو، ڈونگ نائی کی صوبائی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے سونگ ٹراؤ، تائی ہوا، ڈوئی 61 اور ٹرانگ بوم ٹاؤن کی کمیونز میں 440 ہیکٹر سے زائد اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرنے کے فیصلے 101/QD-CT-UBND پر دستخط کیے اور "عارضی طور پر پورے علاقے کو ڈی کمپنی کے حوالے کر دیا"۔ نائی ربڑ کمپنی اور اس کے اراکین باؤ زیو انڈسٹریل پارک کی تعمیر کے لیے معاوضے، سائٹ کی منظوری، اور سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو انجام دیں گے۔ فروری 2004 میں، Tin Nghia کمپنی اور Dong Nai ربڑ کمپنی نے Bau Xeo Industrial Park کے سرمایہ کار کے طور پر Thong Nhat جوائنٹ اسٹاک کمپنی قائم کرنے کے لیے سرمایہ فراہم کیا۔

شکایت کی ابتدا بھی یہیں سے ہوئی۔ محترمہ کم بو کے خاندان اور ان گھرانوں کا کہنا ہے جن کی اراضی واپس لی گئی تھی، 2004 میں ڈونگ نائی پراونشل پیپلز کمیٹی کے چیئرمین کا فیصلہ 101، جب باؤ زیو انڈسٹریل پارک کے قیام کے بارے میں وزیر اعظم کا کوئی فیصلہ نہیں تھا، "اختیار کے اندر نہیں" تھا۔ ان کی زمین بھی منظور شدہ پلاننگ باؤنڈری کے اندر نہیں تھی، اس لیے انڈسٹریل پارک کے سرمایہ کار کے حوالے کرنے کے لیے زمین کی ریکوری کی کوئی قانونی بنیاد نہیں تھی۔ اس لیے، لوگوں نے ریکوری کی تعمیل نہیں کی، اور 2004 سے شکایت کر رہے ہیں۔ 2018 میں، ٹرانگ بوم ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی نے جبری زمین کی وصولی کے لیے ایک نوٹس جاری کیا۔ محترمہ کم بو اور گھر والوں نے کہا کہ ٹرانگ بوم ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کے فیصلے 101 کی بنیاد پر جبری زمین کی بازیابی قانون کے مطابق نہیں تھی، اس لیے وہ اب تک شکایت کرتی رہیں۔

"انہوں نے ہمیں صرف 25,000 VND/m2 معاوضہ دیا اور 15 ملین VND دوبارہ آبادکاری کی رقم کے طور پر، کل 11,000 m2 مکانات اور باغات، انہوں نے 700 ملین VND سے زیادہ معاوضہ دیا، زمین واپس لینے کے بعد ہم کیسے رہیں گے"، محترمہ کم بو نے کہا۔ کئی سالوں سے، 70 سالہ خاتون کو، اپنے 7 بہن بھائیوں کی طرف سے، ایک دوست کے کرائے کے مکان میں ایک مقدمہ چلانے کے لیے رہنا پڑا جو معلوم نہیں کب ختم ہو گا...

Bau Xeo انڈسٹریل پارک میں مسز کم بو جیسے زمینی تنازعات والے کثیر نسل کے خاندان نایاب نہیں ہیں۔ لوگوں کی درخواستوں پر قومی اسمبلی کی ماہانہ رپورٹس کبھی بھی مقامی سطح سے لے کر مرکزی سطح تک منصفانہ آواز کے حصول کے لیے بڑے عرضداشتوں کے وفود سے غائب نہیں ہوتیں۔ ان میں سے زیادہ تر لوگ زمین کے تنازعات کی پیروی کرنے والے ہیں، جیسے مسز کم بو اور ٹرانگ بوم ڈسٹرکٹ کے لوگ۔ حکام کی طرف سے اعلان کردہ زمین سے متعلق 70% سے زیادہ تنازعات کی تعداد کئی سالوں کے دوران اوسطاً شمار ہوتی ہے۔

تقریباً چار دہائیوں کی قومی تزئین و آرائش نے کئی ڈالر کے ارب پتی پیدا کیے ہیں۔ ان میں سے اکثر رئیل اسٹیٹ سے امیر ہوئے۔ لیکن تقریباً 40 سال کی قومی تزئین و آرائش نے ایسے لوگوں کی کئی نسلیں بھی پیدا کی ہیں جو ناانصافی کا احساس کرتے ہیں جب ان کے آباؤ اجداد نے جو زمین کئی نسلوں تک چھوڑی تھی اسے اب سستے داموں واپس حاصل کیا جا رہا ہے اور پھر صنعتی پارکس، تجارتی مراکز، بلند و بالا عمارتیں بنانے کے لیے کاروباری اداروں کو دی جا رہی ہے اور مہنگے داموں فروخت کر دی گئی ہے۔ لوگوں کی زرعی زمین کو 1 ملین VND/m2 کی قیمت پر دوبارہ حاصل کیا گیا، پھر رہائشی زمین کے طور پر منصوبہ بنایا گیا، کاروباروں نے اسے پلاٹوں میں تقسیم کیا، زمین فروخت کی، بلند و بالا عمارتیں تعمیر کیں، اور اسے 50 ملین VND/m2 میں فروخت کیا۔ ڈاکٹر Nguyen Si Dung، سابق ڈپٹی ہیڈ آف نیشنل اسمبلی آفس نے کہا کہ 49 ملین VND کا یہ اضافہ دوبارہ دعوی کرنے، منصوبہ بندی میں تبدیلی اور زمین مختص کرنے کے فیصلوں کی بدولت زمین کے کرائے میں فرق ہے۔

زمین کے اصل کرایے میں فرق اس مثال سے کہیں زیادہ ہے جس کا ذکر مسٹر نگوین سی ڈنگ نے کیا ہے۔ تھو تھیم (تھو ڈک سٹی، ہو چی منہ سٹی) میں بہت سے لوگوں نے ان کی زمین 18 ملین VND/m2 کی قیمت پر ضبط کر لی تھی، لیکن صرف چند سال بعد، جب وہ اپنی زمین پر بنائے گئے منصوبے پر واپس آئے، تو عملے نے اپارٹمنٹ کی قیمت 350 ملین VND/m2 بتائی اور اسے فروخت کر دیا گیا۔ ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ پروجیکٹ سے پہلے اور بعد میں زمین کی قیمتوں میں فرق کچھ جگہوں پر 700 گنا تک اور کم از کم 50 گنا تک تھا۔ یہ بھاری منافع ناراضگی، غصہ اور ناانصافی کا باعث بنا۔ قومی اور عوامی مفاد کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں (KT-XH) کی وجہ سے لوگوں نے اپنے گھر کھو دیے، اپنی زمینیں گنوائیں، اپنی ملازمتیں گنوائیں، لیکن وہ خود اس قدر سے لطف اندوز نہیں ہوئے جو ان منصوبوں سے حاصل ہوئی۔ معاوضے اور دوبارہ آبادکاری کی رقم نے ان کی زمین ضبط کیے جانے کے بعد انھیں بہتر زندگی گزارنے میں مدد نہیں کی۔ منصوبے معیشت اور معاشرے کو ترقی دیتے ہیں، لیکن وہ غریب تر ہوتے رہتے ہیں۔ زمین کا حصول اور سائٹ کی منظوری بہت سے لوگوں کے لیے "خوف" اور دیرپا مایوسی اور شکایات کا ذریعہ بن گئی ہے۔

جنرل سکریٹری Nguyen Phu Trong نے 13 ویں دور کی 5ویں مرکزی کانفرنس میں اپنی ابتدائی تقریر میں - جب مئی 2022 میں پارٹی کی مرکزی کمیٹی نے زمین کی پالیسی پر قرارداد کا خلاصہ کیا، کہا: "بہت سے لوگ زمین کی بدولت امیر ہوئے، لیکن بہت سے لوگ ایسے بھی ہیں جو زمین کی وجہ سے غریب ہو گئے، یہاں تک کہ زمین کی وجہ سے جیل بھی گئے"۔ ملکی ترقی کے ساتھ زمینی تنازعات بڑھ رہے ہیں۔

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — ملک بھر میں 70% سے زیادہ مقدمے زمین سے متعلق ہیں۔

زمینی تنازعات کا ذریعہ

اگر زمین کے حصول کے منصوبوں سے پیدا ہونے والے تفریق کرایہ سے فائدہ اٹھانے والے لوگ نہیں ہیں تو فائدہ کس کو ہو رہا ہے؟ سب سے واضح جواب ہے کاروبار یعنی وہ لوگ جنہیں زمین الاٹ کی گئی تھی جو کم قیمت پر حاصل کی گئی تھی اور پھر بہت زیادہ قیمت پر فروخت کی گئی تھی۔ لیکن بہت سے فورمز پر، کاروباری اداروں کا دعویٰ ہے کہ ان پر "غلط الزام لگایا گیا ہے" کیونکہ ان پر "بُرا الزام" لگایا گیا ہے۔

آئین، پارٹی کی قراردادوں اور موجودہ اراضی قانون کے مطابق، زمین تمام لوگوں کی ہے اور ریاست اس کی نمائندگی مالک کے طور پر کرتی ہے اور یکساں طور پر اس کا انتظام کرتی ہے۔ مالک کی نمائندگی کے حق کا استعمال کرتے ہوئے، ریاست منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کے منصوبوں کے ذریعے زمین کے استعمال کا مقصد طے کرے گی اور زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت دے گی۔ شہری علاقے کی تعمیر کے لیے زمین کے ایک پلاٹ کو ریاستی زرعی اراضی کے طور پر رکھنے کے بجائے استعمال کرنے کے فیصلے نے (اور صرف ریاست کو ایسا کرنے کی اجازت ہے) زمین کے کرایے میں فرق پیدا کر دیا ہے۔

سرمایہ کاری اور رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کو لاگو کرتے وقت، ریاست کو معاوضہ ادا کرنے اور زمین کو خالی کرنے کے لیے پیشگی ادائیگی کے علاوہ، جب زمین مختص کی جاتی ہے، تو کاروباروں کو ریاست کی طرف سے طے شدہ زمین کی قیمت کے مطابق اضافی رقم ادا کرنا ہوگی۔ زمین کی بازیابی اور زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی کے زیادہ تر منصوبوں کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے استعمال کیے جانے والے زائد طریقہ میں، زمین کی قیمت کا حساب لگایا جائے گا تاکہ کاروبار سرمایہ کاری کے منصوبے کے بعد اضافی قیمت کے 15% سے لطف اندوز ہوں، جسے منافع کہتے ہیں۔ زمین کے کرایے میں فرق کا 85% زمین کے استعمال کی فیس کے ذریعے ریاستی بجٹ کو ادا کرنا ہوگا۔ "نظریہ طور پر، اضافی قیمت کا 85% زمین کے استعمال کی فیس ہے جو سرمایہ کاروں کو ریاست کو ادا کرنی چاہیے، جسے ریاستی بجٹ کے قانون کے مطابق پورے ملک کے لوگوں کے لیے خرچ کرنے کے لیے بجٹ میں ملایا جاتا ہے، جو عوامی سرمایہ کاری کی خدمت کرتا ہے،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

لیکن مسٹر ڈنہ نے جو کہا وہ صرف "تھیوری" ہے۔ عملی طور پر زمینی کرایہ کے فرق کو ریگولیٹ کرنے کی تصویر بہت مختلف ہوتی ہے جب اسے بہت سے پیچیدہ عمل اور طریقہ کار سے گزرنا پڑتا ہے لیکن اس میں بدعنوانی اور منفیت کی بہت سی خامیاں ہوتی ہیں۔ انٹرپرائزز زیادہ سے زیادہ منافع حاصل کرنے کے بہت سے طریقے تلاش کرتے ہیں۔ ریاست شاید کبھی بھی "اضافی قیمت کا 85% بجٹ میں ضم کرنے" کے قابل نہیں رہی۔ گزشتہ برسوں کے دوران شمال سے جنوب تک زمین سے متعلق زیادہ تر بڑے معاملات میں، صوبائی اور میونسپل حکام نے مختلف طریقوں سے، کم قیمتوں پر کاروباری اداروں کو زمین مختص کی ہے، جس کی وجہ سے ریاست کو زمین کے کرایے کے بڑھے ہوئے فرق سے آمدنی سے محروم ہونا پڑا ہے۔ کم از کم چند دسیوں اربوں، زیادہ سے زیادہ ہزاروں بلین VND تک۔

اگر زمین کے کرایے میں کوئی فرق ہے تو اسے کاروباری اداروں یا اہلکاروں کی جیب میں نہ جانے دیں جو زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے یا منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کا اختیار رکھتے ہیں۔ زمین کے کرایے میں فرق کو منصفانہ طور پر دوبارہ تقسیم کرنے کا ایک طریقہ ہونا ضروری ہے۔

ڈاکٹر Nguyen Si Dung، سابق ڈپٹی ہیڈ آف نیشنل اسمبلی آفس

حالیہ دنوں میں زیر سماعت ایک بڑے مقدمے میں، 23 فروری 2017 کو، بِن تھوآن صوبے کی پیپلز کمیٹی کے سابق چیئرمین نگوین نگوک ہائی نے ایک سرکاری ڈسپیچ پر دستخط کیے اور جاری کیا جس میں اصولی طور پر 92,600 m2 سے زیادہ کے 3 پلاٹ زمین فنڈ کے حوالے کرنے پر اتفاق کیا گیا۔ ٹین ویت فاٹ کمپنی بغیر کسی نیلامی کے، 1.2 ملین VND/m2 کی قیمت پر، 2013 کے فیصلے کے مطابق نیلامی کی ابتدائی قیمت۔ بعد میں کی گئی تحقیقات سے معلوم ہوا کہ 1.2 ملین VND/m2 کی قیمت پر زمین کی حوالگی ضوابط کے خلاف تھی کیونکہ قانونِ قانون کے مطابق، زمین کا حساب کتاب اور زمین کے استعمال کے وقت کی قیمت کا تعین ایجنسی کو کرنا چاہیے۔ زمین کے حوالے یا لیز پر۔ حکام کے مطابق، صوبہ بن تھوان کے سابق رہنماؤں کی جانب سے سستے داموں 3 پلاٹ کاروباری اداروں کے حوالے کیے جانے کی وجہ سے ریاست کو 45 ارب VND سے زیادہ کا نقصان ہوا۔

اسی طرح، 27 دسمبر، 2012 کو، بن دونگ صوبائی پارٹی کمیٹی کے سابق سیکرٹری، اس وقت کی صوبائی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین، تران وان نام نے، بن دونگ صوبائی پیپلز کمیٹی کے فیصلے کے مطابق VND51,914/m2 کی زمین کی قیمت کو 20046 کیلپل اراضی سے 20046 کیلپل اراضی کے استعمال کے لیے لاگو کرنے کے فیصلوں پر دستخط کیے تھے۔ ہیکٹر اور 145 ہیکٹر جب مقصد کو تبدیل کرتے ہوئے اور زمین کو بنہ ڈونگ پروڈکشن - امپورٹ - ایکسپورٹ کارپوریشن کے حوالے کرتے ہیں۔ فیصلے کے مطابق، مدعا علیہ ٹران وان نام اور اس کے ساتھیوں کی جانب سے زمین کی سستی قیمتوں کا تعین جو ضابطوں کے مطابق نہیں تھا، ریاست کو VND761 بلین سے زائد کا نقصان پہنچایا۔

کھنہ ہو، دا نانگ، یا ہو چی منہ شہر میں "سنہری زمین" کی سستی فروخت کے اسی طرح کے بہت سے معاملات میں، مدعا علیہان، جو صوبوں اور شہروں کے رہنما ہیں، سب نے اس بات کی تصدیق کی کہ انہوں نے کاروباری اداروں کو سستے داموں زمین مختص کرتے وقت کوئی فائدہ نہیں اٹھایا اور نہ ہی بدعنوانی کی۔ حکام اس کو بھی ثابت نہیں کر سکے۔ ان کے گھروں کی ریلنگ پر پیسوں کا کوئی بیگ نہیں ملا۔ مشتبہ افراد کے کھاتوں یا سیف میں کوئی غیر قانونی رقم نہیں ملی۔ کوئی مشکوک رشتہ سامنے نہیں لایا گیا۔ کسی کو یہ سمجھ نہیں آئی کہ پورے مشاورتی اور فیصلہ سازی کے نظام کو کس چیز نے "چکا ہوا" بنا دیا ہے جب کہ حکام سبھی جانتے تھے کہ سستے داموں زمین مختص کرنا غلط تھا۔ تاہم ضائع ہونے والی رقم کی تعداد میں روز بروز اضافہ ہوتا جا رہا ہے۔

ڈاکٹر نگوین سی ڈنگ نے خلاصہ کیا کہ "ایک لمبے عرصے سے، پورے نظام کو زمینی کرایہ پر تفریق کرنے پر مجبور کیا گیا ہے۔ یہ ناانصافی اور زمینی تنازعات کا ذریعہ ہے۔" تنازعات کو کم کرنے کے لیے، مسٹر ڈنگ نے کہا کہ تفریق اراضی کے کرایے کو ریگولیٹ کرنے کے مسئلے کو حل کرنا ضروری ہے، تاکہ اس اضافی قیمت کے کچھ حصے کو ان لوگوں کی مدد کے لیے استعمال کیا جا سکے جن کی زمین واپس لی گئی ہے، ان کی پرانی رہائش کے برابر یا اس سے بہتر، جیسا کہ پارٹی کی قرارداد میں کہا گیا ہے۔ مسٹر ڈنگ نے کہا، "اگر زمین کے کرایے میں فرق ہے، تو اسے کاروباری اداروں یا حکام کی جیب میں نہ جانے دیں جو زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے یا منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کا اختیار رکھتے ہیں۔ زمین کے فرق کو منصفانہ طریقے سے دوبارہ تقسیم کرنے کا ایک طریقہ ہونا چاہیے،" مسٹر ڈنگ نے کہا۔

ماخذ لنک