زمین کے کرایے کے فرق سے کون فائدہ اٹھا رہا ہے؟

امیر، غریب، اور قید - سب زمین کی وجہ سے۔

مئی کے اوائل کی شدید گرمی میں کرائے کے کرائے کے ایک کمرہ میں، مسز نگوین تھی کم بو (ہیملیٹ 1، سونگ ٹراؤ کمیون، ٹرانگ بوم ڈسٹرکٹ، ڈونگ نائی صوبہ) اپنے خاندان کے 11,000 ^m² اراضی کے بارے میں اپنی شکایت جاری رکھنے کے لیے "نئی" دستاویزات تیار کر رہی ہیں، جو کہ دو سال قبل پارک کے قریب پارک کی گئی تھی۔ 70 سال کی عمر میں، مسز کم بو اس شکایت کی پیروی کرنے والی دوسری نسل ہیں۔ اس کی والدہ، مسز لی تھی لام، پانچ سال قبل انتقال کر گئی تھیں، 2018 کے آخر میں خاندان کی زمین کو زبردستی ضبط کیے جانے کے کچھ ہی عرصہ بعد۔ مسز کم بو واحد شکایت کنندہ نہیں ہیں۔ یہاں کے تقریباً 50 گھرانے، نسل در نسل، ڈونگ نائی حکومت کے ان کی زمین کو ضبط کرنے اور اسے Bau Xeo انڈسٹریل پارک کے سرمایہ کار کے حوالے کرنے کے فیصلے سے بھی متفق نہیں ہیں۔

12 جنوری 2004 کو، ڈونگ نائی صوبے کی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے سونگ ٹراؤ، تائے ہو، ڈوئی 61، اور ٹرانگ بوم ٹاؤن کی کمیونز میں 440 ہیکٹر سے زیادہ اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرنے کے فیصلے 101/QD-CT-UBND پر دستخط کیے، اور "عارضی طور پر پورے علاقے کو N-Media کی کمپنی کو تفویض کیا۔ ڈونگ نائی ربڑ کمپنی، اور ان کے اراکین باؤ زیو انڈسٹریل پارک کی تعمیر کے لیے معاوضے، زمین کی منظوری، اور سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو انجام دیں گے۔ فروری 2004 میں، Tin Nghia کمپنی اور Dong Nai ربڑ کمپنی نے Bau Xeo Industrial Park کے سرمایہ کار کے طور پر Thong Nhat جوائنٹ اسٹاک کمپنی قائم کرنے کے لیے سرمایہ فراہم کیا۔

شکایت کا ماخذ بھی اسی سے نکلتا ہے۔ محترمہ کم بو کے خاندان اور دوسرے گھرانے جن کی اراضی ضبط کی گئی تھی دلیل ہے کہ 2004 میں ڈونگ نائی صوبے کی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین کا فیصلہ 101، جو باؤ زیو انڈسٹریل پارک کے قیام کے بارے میں وزیر اعظم کے کسی بھی فیصلے سے پہلے جاری کیا گیا تھا، "اختیار سے باہر" تھا۔ ان کی زمین اور مکانات بھی منظور شدہ منصوبہ بندی کی حدود کے اندر نہیں تھے، لہٰذا انڈسٹریل پارک کے سرمایہ کار کے حوالے کرنے کے لیے زمین کی ضبطی کی قانونی بنیاد نہیں تھی۔ اس لیے، لوگوں نے ضبطی کی تعمیل کرنے سے انکار کر دیا اور 2004 سے شکایات درج کر رہے ہیں۔ 2018 میں، ترنگ بوم ضلع کی پیپلز کمیٹی نے جبری زمین کی ضبطی کو منظم کرنے کے لیے نوٹس جاری کیا۔ محترمہ کم بو اور دوسرے گھرانوں کا استدلال ہے کہ ٹرانگ بوم ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کا فیصلہ 101 کی بنیاد پر جبری زمین ضبط کرنا قانون کے مطابق نہیں تھا، اور اب تک شکایات درج کرنا جاری رکھے ہوئے ہیں۔

"انہوں نے ہمیں صرف 25,000 VND/m2 اور 15 ملین VND دوبارہ آباد کاری کی رقم کے طور پر معاوضہ دیا، جو کہ 11,000 m2 مکانات اور باغات کے لیے مجموعی طور پر 700 ملین VND سے زیادہ ہے۔ ہماری زمین ضبط ہونے کے بعد ہمیں کیسے گزارا کرنا چاہیے؟" مسز کم بو نے کہا۔ کئی سالوں سے، 70 سالہ خاتون، جو اپنے سات بہن بھائیوں کی نمائندگی کرتی ہے، اپنے جاری مقدمے کی پیروی کرتے ہوئے اپنے ایک دوست کے کرائے کے کمرے میں رہ رہی ہے، جسے وہ نہیں جانتی کہ یہ کب ختم ہوگا...

متعدد نسلوں سے تعلق رکھنے والے خاندان، جیسے باؤ زیو انڈسٹریل پارک میں مسز کم بو، زمین سے متعلق شکایات درج کراتے ہیں، کوئی غیر معمولی بات نہیں ہے۔ قومی اسمبلی کی طرف سے شہریوں کی درخواستوں پر ماہانہ رپورٹس میں کبھی بھی درخواست گزاروں کے بڑے گروہوں کا ذکر نہیں ہوتا جنہوں نے انصاف کے حصول کے لیے اپنے مقدمات مقامی سے مرکزی سطح تک بڑھا دیے ہیں۔ ان میں سے زیادہ تر شہری زمین سے متعلق تنازعات کی پیروی کر رہے ہیں، جیسے مسز کم بو اور ضلع ٹرانگ بوم کے رہائشی۔ زمین سے متعلق 70% سے زیادہ شکایات کا اعداد و شمار، جیسا کہ حکام نے اعلان کیا ہے، کئی سالوں کے دوران ایک اوسط اعداد و شمار ہے۔

تقریباً چار دہائیوں کی قومی اصلاحات نے بہت سے ڈالر کے ارب پتی پیدا کیے ہیں، جن میں سے زیادہ تر نے اپنی دولت رئیل اسٹیٹ کے ذریعے جمع کی۔ تاہم، قومی تجدید کے ان تقریباً 40 سالوں نے لوگوں کی نسلوں میں ناانصافی کا احساس بھی پیدا کیا ہے جو اس حقیقت سے ناانصافی محسوس کرتے ہیں کہ آبائی زمین کو کم قیمتوں پر ضبط کیا جا رہا ہے اور پھر صنعتی پارکس، شاپنگ سینٹرز اور اونچی عمارتیں بنانے کے لیے کاروباری اداروں کے حوالے کیا جا رہا ہے، جو پھر مہنگے داموں فروخت ہو رہی ہیں۔ زرعی اراضی 1 ملین VND/m² پر ضبط کی جاتی ہے، پھر اسے رہائشی اراضی کے طور پر تبدیل کر دیا جاتا ہے، ذیلی تقسیم کیا جاتا ہے، اور کاروباری اداروں کے ذریعہ 50 ملین VND/m² میں بلندی کے طور پر فروخت کیا جاتا ہے۔ قومی اسمبلی کے دفتر کے سابق نائب سربراہ، ڈاکٹر نگوین سی ڈنگ نے کہا کہ یہ 49 ملین VND اضافہ زمین پر قبضے، زوننگ کی تبدیلیوں، اور زمین کی تقسیم کے فیصلوں کی وجہ سے ہے، جو کہ زمین کے کرایے کا فرق ہے۔

زمین کی اصل قیمت کا فرق اس مثال سے کہیں زیادہ ہے جس کا حوالہ مسٹر نگوین سی ڈنگ نے دیا ہے۔ تھو تھیم (تھو ڈک سٹی، ہو چی منہ سٹی) کے بہت سے رہائشیوں نے ان کی زمین 18 ملین VND/m2 کی قیمت پر ضبط کر لی تھی، لیکن صرف چند سال بعد، جب وہ اپنی زمین پر تعمیر کیے جانے والے منصوبے پر واپس آئے، تو انہیں عملے نے بتایا کہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں 350 ملین VND/m2 تک بڑھ گئی ہیں اور پہلے ہی فروخت ہو چکی ہیں۔ ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ کسی پروجیکٹ سے پہلے اور بعد میں زمین کی قیمتوں میں فرق کچھ علاقوں میں 700 گنا اور کم از کم 50 گنا تک پہنچ گیا۔ یہ بہت زیادہ منافع جارحانہ، مشتعل اور ناانصافی کا ذریعہ ہے۔ قومی اور عوامی مفاد کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کی وجہ سے لوگ اپنے گھر، زمین اور نوکریوں سے ہاتھ دھو بیٹھتے ہیں، لیکن وہ خود اس قدر فائدہ نہیں اٹھا پاتے جو ان منصوبوں سے حاصل ہوتی ہے۔ معاوضہ اور دوبارہ آبادکاری کی رقم ان کی زمین ضبط کرنے کے بعد انہیں بہتر زندگی گزارنے میں مدد نہیں کرتی۔ سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبے جاری ہیں لیکن عوام غریب تر ہیں۔ اس لیے زمین کا حصول اور سائٹ کی منظوری بہت سے رہائشیوں کے لیے خوف کا باعث اور طویل شکایات اور شکایات کی بنیادی وجہ بن گئی ہے۔

مئی 2022 میں 13 ویں پارٹی کانگریس کی 5ویں مرکزی کمیٹی کے اجلاس میں اپنے ابتدائی کلمات میں، جب پارٹی کی مرکزی کمیٹی نے زمین کی پالیسی پر قرارداد کا جائزہ لیا، جنرل سیکرٹری Nguyen Phu Trong نے کہا: "بہت سے لوگ زمین کی وجہ سے امیر ہو گئے ہیں، لیکن بہت سے ایسے بھی ہیں جو زمین کی وجہ سے غریب ہو گئے ہیں، یہاں تک کہ زمین کی وجہ سے قید ہو گئے ہیں، یہاں تک کہ باپ کے رشتہ سے بھی محروم ہو گئے ہیں"۔ ملک کی تبدیلی اور ترقی کے ساتھ ساتھ زمینی تنازعات بڑھ رہے ہیں۔

ملک بھر میں زمین سے متعلق تمام مقدمات کا 70% سے زیادہ۔

زمینی تنازعات کی بنیادی وجوہات

اگر حصول اراضی کے منصوبوں سے حاصل ہونے والے زمینی کرایہ کے فرق سے لوگ مستفید نہیں ہو رہے تو کون ہے؟ سب سے واضح جواب کاروبار ہے - وہ لوگ جنہیں کم قیمت پر حاصل کی گئی زمین الاٹ کی گئی اور پھر اسے بہت زیادہ قیمتوں پر بیچ دیا۔ لیکن بہت سے فورمز پر، کاروباری اداروں کا دعویٰ ہے کہ ان پر غیر منصفانہ الزام لگایا جا رہا ہے اور بہتان لگایا جا رہا ہے۔

آئین، پارٹی کی قراردادوں، اور موجودہ اراضی قانون کے مطابق، زمین تمام لوگوں کی ملکیت ہے، ریاست نمائندہ مالک کے طور پر کام کرتی ہے اور اس کا یکساں انتظام کرتی ہے۔ نمائندہ مالک کے طور پر اپنے حق کا استعمال کرتے ہوئے، ریاست زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبوں کے ذریعے زمین کے استعمال کے مقصد کا تعین کرتی ہے، اور زمین کے استعمال میں تبدیلیوں کی اجازت دیتی ہے۔ شہری ترقی کے لیے زمین کے ایک پلاٹ کو زرعی زمین کے طور پر رکھنے کے بجائے استعمال کرنے کے فیصلے نے (اور صرف ریاست کو ایسا کرنے کی اجازت ہے) نے زمین کے کرایے میں فرق پیدا کر دیا ہے۔

سرمایہ کاری اور رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، جب کاروبار رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کو لاگو کرتے ہیں، تو ریاست کے معاوضے اور زمین کی منظوری کے لیے رقم کو آگے بڑھانے کے علاوہ، انہیں ریاست کی جانب سے مقرر کردہ زمین کی قیمت کی بنیاد پر اضافی فیس بھی ادا کرنی ہوگی۔ زیادہ تر زمین کے حصول اور تبادلوں کے منصوبوں کے لیے زمین کی قدر کرنے کے لیے استعمال کیے جانے والے زائد طریقہ میں، زمین کی قیمت کا حساب لگایا جاتا ہے تاکہ سرمایہ کاری کے منصوبے کے مکمل ہونے کے بعد کاروبار کو اضافی قیمت کا 15% حاصل ہو، جسے منافع کہا جاتا ہے۔ زمین کے کرایہ کے فرق کا بقیہ 85% زمین کے استعمال کی فیس کے ذریعے ریاستی بجٹ میں ادا کیا جانا چاہیے۔ "نظریاتی طور پر، سرپلس ویلیو کا 85% زمین کے استعمال کی فیس ہے جو سرمایہ کار کو ریاست کو ادا کرنی چاہیے، جو ریاستی بجٹ قانون کے مطابق، عوامی سرمایہ کاری کی خدمت کے لیے، ملک بھر میں عوامی مقاصد کے لیے استعمال کیے جانے والے بجٹ میں ضم کیا جاتا ہے،" ڈاکٹر ڈِنہ نے کہا۔

تاہم، مسٹر ڈنہ نے جو کہا وہ صرف "نظریہ" ہے۔ تفریق اراضی کے کرایے کو ریگولیٹ کرنے کی عملی تصویر بہت مختلف ہے، جس میں بہت سے پیچیدہ عمل اور طریقہ کار شامل ہیں جن میں بدعنوانی اور بدعنوانی کی بے شمار خامیاں ہیں۔ کاروبار منافع کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے بہت سے طریقے تلاش کرتے ہیں۔ دریں اثنا، ریاست شاید کبھی بھی بجٹ میں اضافی قیمت کا 85% ضم کرنے میں کامیاب نہیں ہوئی۔ گزشتہ برسوں کے دوران شمال سے جنوب تک زمین سے متعلق زیادہ تر بڑے معاملات میں، صوبائی اور شہری حکومتوں نے مختلف ذرائع سے کاروباروں کو کم قیمتوں پر زمین مختص کی ہے، جس کے نتیجے میں زمین کے فرق سے ہونے والے ریونیو کو نقصان پہنچا ہے۔ یہ نقصانات دسیوں اربوں سے لے کر ہزاروں اربوں ڈونگ تک ہیں۔

اگر زمین کے کرایے میں فرق ہے، تو اسے کاروباروں یا حکام کی جیب میں نہیں جانا چاہیے جس کے پاس زمین کے استعمال کو تبدیل کرنے یا منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کا اختیار ہو۔ زمین کے کرایہ کے فرق کو منصفانہ طور پر دوبارہ تقسیم کرنے کا ایک طریقہ ہونا ضروری ہے۔

ڈاکٹر Nguyen Si Dung، سابق ڈپٹی ہیڈ آف نیشنل اسمبلی آفس

حال ہی میں زیر سماعت ایک بڑے مقدمے میں، صوبہ بن تھوآن کی پیپلز کمیٹی کے سابق چیئرمین، نگوین نگوک ہائی نے 23 فروری 2017 کو ایک دستاویز پر دستخط کیے، جس میں 92,600 m2 سے زیادہ کی زمین کے تین پلاٹوں کی الاٹمنٹ کی منظوری دی گئی، جو کہ روڈ 706B کے دونوں جانب واقع ہے 1.2 ملین VND/m2 کی قیمت پر، 2013 کے فیصلے کے مطابق نیلامی کی ابتدائی قیمت۔ بعد میں ہونے والی تحقیقات سے پتہ چلا کہ 1.2 ملین VND/m2 پر زمین مختص کرنا غیر قانونی تھا کیونکہ، زمین کے قانون کے مطابق، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس کا تعین اس وقت زمین کی قیمت کی بنیاد پر کیا جانا چاہیے جب ریاستی ایجنسی زمین مختص کرتی ہے یا لیز دیتی ہے۔ حکام کے مطابق، بن تھون کے سابق صوبائی رہنماؤں کی جانب سے کمپنی کو اتنی کم قیمت پر زمین کے ان تین پلاٹوں کی الاٹمنٹ کے نتیجے میں ریاست کو 45 بلین VND سے زیادہ کا نقصان ہوا۔

اسی طرح، 27 دسمبر، 2012 کو، بن دونگ کی صوبائی پارٹی کمیٹی کے سابق سیکریٹری، تران وان نام، جو اس وقت کی صوبائی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین تھے، نے فیصلوں پر دستخط کیے جن میں 51,914 VND/m2 کی زمین کی قیمت لاگو کرنے پر اتفاق کیا گیا تھا جیسا کہ بن دونگ صوبائی کمیٹی کے 2006 کے فیصلے میں طے شدہ دو فیکلٹی اراضی کے لیے 3. ہیکٹر اور 145 ہیکٹر زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرتے وقت اور بنہ ڈونگ پروڈکشن - امپورٹ-ایکسپورٹ کارپوریشن کو زمین مختص کرتے وقت۔ فیصلے کے مطابق، مدعا علیہ ٹران وان نام اور اس کے ساتھیوں کی جانب سے زمین کی کم قیمتوں کا تعین، جس نے ضوابط کی خلاف ورزی کی، اس کے نتیجے میں ریاست کو 761 بلین VND سے زیادہ کا نقصان ہوا۔

کھنہ ہو، دا نانگ، یا ہو چی منہ سٹی میں کم قیمت پر بنیادی زمین فروخت کرنے کے اسی طرح کے بہت سے معاملات میں، مدعا علیہان، جو ان صوبوں اور شہروں کے رہنما ہیں، سبھی کا دعویٰ ہے کہ انہوں نے کاروبار کو کم قیمت پر زمین مختص کرتے وقت کوئی فائدہ نہیں اٹھایا یا بدعنوانی میں ملوث نہیں ہوئے۔ حکام بھی یہ ثابت کرنے میں ناکام رہے ہیں۔ ان کی بالکونیوں میں نقدی کے تھیلے نہیں ملے۔ ملزمان کے محفوظ خانوں یا بینک کھاتوں میں کوئی غیر قانونی رقوم نہیں ملی۔ اور نہ ہی کسی مشکوک رشتے کو سامنے لایا گیا۔ کوئی بھی نہیں سمجھتا کہ پورے ایڈوائزری اور فیصلہ سازی کے نظام کو کس چیز نے "تیز" کیا جب حکام کو معلوم تھا کہ کم قیمت پر زمین مختص کرنا غلط تھا۔ پھر بھی، ضائع ہونے والی رقم کی مقدار مسلسل بڑھ رہی ہے۔

ڈاکٹر نگوین سی ڈنگ نے خلاصہ کرتے ہوئے کہا کہ "ایک طویل عرصے سے، پورا نظام تفریق اراضی کے کرایہ پر چل رہا ہے۔ یہ ناانصافی اور زمینی تنازعات کی جڑ ہے۔" تنازعات کو کم کرنے کے لیے، ڈاکٹر ڈنگ نے کہا کہ تفریق اراضی کے کرایے کو ریگولیٹ کرنے کے معاملے کو حل کیا جانا چاہیے، تاکہ اس اضافی قیمت کا ایک حصہ ان لوگوں کی مدد کے لیے استعمال کیا جائے جن کی زمین پر قبضہ کر لیا گیا ہے، جو کہ ان کے پرانے گھروں کے برابر یا اس سے بہتر ہوں، جیسا کہ پارٹی کی قرارداد میں بیان کیا گیا ہے۔ "اگر زمین کا تفریق کرایہ ہے، تو اسے کاروباروں یا حکام کی جیب میں نہیں جانا چاہیے جس کے پاس زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے یا منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کا اختیار ہے۔ تفریق زمین کے کرایے کو منصفانہ طور پر دوبارہ تقسیم کرنے کا ایک طریقہ ہونا چاہیے،" ڈاکٹر ڈنگ نے کہا۔

ماخذ لنک: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm