زمین کے کرایے کے فرق سے کون لطف اندوز ہو رہا ہے؟

امیر، غریب، جیل، سب زمین کی وجہ سے

مئی کے پہلے دنوں کی شدید گرمی میں کرائے کے ایک گھمبیر کمرے میں، محترمہ Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1، Song Trau Commune، Trang Bom District، Dong Nai ) اپنے خاندان کے 11,000 ^مربع میٹر سے زیادہ کے اراضی کے بارے میں شکایت جاری رکھنے کے لیے "نئی" دستاویزات تیار کر رہی ہیں جو کہ پارک میں تعمیر کیا گیا تھا۔ تقریبا دو دہائیاں پہلے. 70 سال کی عمر میں، محترمہ کم بو مقدمہ کی پیروی کرنے والی دوسری نسل ہیں۔ محترمہ کم بو کی والدہ محترمہ لی تھی لام کا 5 سال قبل انتقال ہو گیا تھا، 2018 کے آخر میں خاندان کی زمین کو زبردستی ضبط کیے جانے کے کچھ عرصہ بعد ہی۔ محترمہ کم بوو ہی شکایت کرنے والی واحد گھرانہ نہیں ہیں۔ یہاں کے تقریباً 50 گھرانے، کئی نسلوں سے، ڈونگ نائی حکومت کے باؤ Xeo IP کے سرمایہ کار کو دینے کے لیے زمین ضبط کرنے کے فیصلے سے بھی متفق نہیں ہیں۔

12 جنوری 2004 کو، ڈونگ نائی کی صوبائی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے سونگ ٹراؤ، تائی ہوا، ڈوئی 61 اور ٹرانگ بوم ٹاؤن کی کمیونز میں 440 ہیکٹر سے زائد اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرنے کے فیصلے 101/QD-CT-UBND پر دستخط کیے اور "عارضی طور پر پورے علاقے کو ڈی کمپنی کے حوالے کر دیا"۔ نائی ربڑ کمپنی اور اس کے اراکین باؤ زیو انڈسٹریل پارک کی تعمیر کے لیے معاوضے، سائٹ کی منظوری، اور سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو انجام دیں گے۔ فروری 2004 میں، Tin Nghia کمپنی اور Dong Nai ربڑ کمپنی نے Bau Xeo Industrial Park کے سرمایہ کار کے طور پر Thong Nhat جوائنٹ اسٹاک کمپنی قائم کرنے کے لیے سرمایہ فراہم کیا۔

شکایت کی ابتدا بھی یہیں سے ہوئی۔ محترمہ کم بو کے خاندان اور ان گھرانوں کا کہنا ہے جن کی اراضی واپس لی گئی تھی، 2004 میں ڈونگ نائی پراونشل پیپلز کمیٹی کے چیئرمین کا فیصلہ 101، جب باؤ زیو انڈسٹریل پارک کے قیام کے بارے میں وزیر اعظم کا کوئی فیصلہ نہیں تھا، "اختیار کے اندر نہیں" تھا۔ ان کی زمین منظور شدہ پلاننگ باؤنڈری کے اندر نہیں تھی، اس لیے انڈسٹریل پارک کے سرمایہ کار کے حوالے کرنے کے لیے زمین کی بازیابی کی کوئی قانونی بنیاد نہیں تھی۔ اس لیے لوگوں نے ریکوری کی تعمیل نہیں کی اور 2004 سے اب تک شکایت درج کروائی۔ 2018 میں، ٹرانگ بوم ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی نے جبری زمین کی بازیابی کے لیے ایک نوٹس جاری کیا۔ محترمہ کم بو اور گھر والوں نے کہا کہ ٹرانگ بوم ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کے فیصلے 101 کی بنیاد پر جبری زمین کی بازیابی قانون کے مطابق نہیں تھی، اس لیے وہ اب تک شکایت درج کرواتے رہے۔

"انہوں نے ہمیں صرف 25,000 VND/m2 معاوضہ دیا اور 15 ملین VND دوبارہ آبادکاری کی رقم کے طور پر، کل 11,000 m2 مکانات اور باغات، انہوں نے 700 ملین VND سے زیادہ معاوضہ دیا، زمین واپس لینے کے بعد ہم کیسے رہیں گے"، محترمہ کم بو نے کہا۔ کئی سالوں سے، 70 سالہ خاتون کو، خاندان کے 7 بہن بھائیوں کی جانب سے، مقدمہ چلانے کے لیے ایک دوست کے کرائے کے مکان میں رہنا پڑا، نہ جانے یہ کب ختم ہوگا...

متعدد نسلوں والے خاندانوں کے لیے باؤ زیو انڈسٹریل پارک میں مسز کِم بو کی طرح زمین کا مقدمہ دائر کرنا کوئی معمولی بات نہیں ہے۔ لوگوں کی درخواستوں پر قومی اسمبلی کی ماہانہ رپورٹس میں کبھی بھی مقامی سطح سے لے کر مرکزی سطح تک بڑے پٹیشنز کے وفود سے غیر حاضر نہیں ہوتے، اس امید پر کہ ایک منصفانہ آواز حاصل کی جائے۔ ان میں سے زیادہ تر وہ لوگ ہیں جو زمین کے مقدمات کی پیروی کر رہے ہیں، جیسے مسز کم بو اور ٹرانگ بوم ڈسٹرکٹ کے لوگ۔ حکام کی طرف سے اعلان کردہ زمین سے متعلق 70% سے زیادہ مقدموں کی تعداد کئی سالوں میں اوسطاً شمار ہوتی ہے۔

تقریباً چار دہائیوں کی قومی تزئین و آرائش نے کئی ڈالر کے ارب پتی پیدا کیے ہیں۔ ان میں سے اکثر رئیل اسٹیٹ سے امیر ہوئے۔ لیکن تقریباً 40 سال کی قومی تزئین و آرائش نے ایسے لوگوں کی کئی نسلیں بھی پیدا کی ہیں جو ناانصافی کا احساس کرتے ہیں جب ان کے آباؤ اجداد نے جو زمین کئی نسلوں تک چھوڑی تھی اسے اب سستے داموں واپس حاصل کیا جاتا ہے اور پھر صنعتی پارکس، تجارتی مراکز، بلند و بالا عمارتیں بنانے کے لیے کاروباری اداروں کے حوالے کر دیا جاتا ہے اور مہنگے داموں فروخت کیا جاتا ہے۔ لوگوں کی زرعی زمین 1 ملین VND/m2 کی قیمت پر دوبارہ حاصل کی گئی، پھر رہائشی زمین کے طور پر منصوبہ بندی کی گئی، کاروبار نے زمین کو پلاٹوں میں تقسیم کیا، زمین بیچ دی، اونچی عمارتیں بنائیں، اور 50 ملین VND/m2 میں فروخت کی گئیں۔ ڈاکٹر Nguyen Si Dung، سابق ڈپٹی ہیڈ آف نیشنل اسمبلی آفس نے کہا کہ 49 ملین VND کا یہ اضافہ دوبارہ دعوی کرنے، منصوبہ بندی میں تبدیلی اور زمین مختص کرنے کے فیصلوں کی بدولت زمین کے کرائے میں فرق ہے۔

زمین کے کرایے میں فرق اس مثال سے کہیں زیادہ ہے جس کا ذکر مسٹر نگوین سی ڈنگ نے کیا ہے۔ تھو تھیم (تھو ڈک سٹی، ہو چی منہ سٹی) میں بہت سے لوگوں نے ان کی زمین 18 ملین VND/m2 کی قیمت پر ضبط کر لی تھی، لیکن صرف چند سال بعد، جب وہ اپنی زمین پر بنائے گئے منصوبے پر واپس آئے، تو عملے نے اپارٹمنٹ کی قیمت 350 ملین VND/m2 بتائی اور اسے فروخت کر دیا گیا۔ ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ پروجیکٹ سے پہلے اور بعد میں زمین کی قیمت میں فرق کچھ جگہوں پر 700 گنا تک اور کم از کم 50 گنا تک تھا۔ یہ بھاری منافع ناراضگی، غصہ اور ناانصافی کا باعث بنا۔ قومی اور عوامی مفاد کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں (KT-XH) کی وجہ سے لوگوں نے اپنے گھر کھو دیے، اپنی زمینیں گنوائیں، اپنی ملازمتیں گنوائیں، لیکن وہ خود اس قدر سے لطف اندوز نہیں ہوئے جو ان منصوبوں سے حاصل ہوئی۔ معاوضے اور دوبارہ آبادکاری کی رقم نے ان کی زمین ضبط کیے جانے کے بعد انھیں بہتر زندگی گزارنے میں مدد نہیں کی۔ منصوبے معیشت اور معاشرے کو ترقی دیتے ہیں، لیکن وہ غریب تر ہوتے رہتے ہیں۔ لہذا زمین کی بحالی اور سائٹ کی منظوری بہت سے لوگوں کے لیے "خوف" اور دیرپا مایوسی اور شکایات کا ذریعہ بن گئی ہے۔

جنرل سکریٹری Nguyen Phu Trong نے 13 ویں دور کی 5ویں مرکزی کانفرنس میں اپنی ابتدائی تقریر میں - جب مئی 2022 میں پارٹی کی مرکزی کمیٹی نے زمین کی پالیسی پر قرارداد کا خلاصہ کیا، کہا: "بہت سے لوگ زمین کی بدولت امیر ہوئے، لیکن بہت سے لوگ ایسے بھی ہیں جو زمین کی وجہ سے غریب ہو گئے، یہاں تک کہ زمین کی وجہ سے جیل بھی گئے"۔ ملکی ترقی کے ساتھ ساتھ زمینی تنازعات روز بروز بڑھ رہے ہیں۔

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — ملک بھر میں 70% سے زیادہ مقدمے زمین سے متعلق ہیں۔

زمینی تنازعات کا ذریعہ

اگر زمین کے حصول کے منصوبوں سے پیدا ہونے والے تفریق کرایہ سے فائدہ اٹھانے والے لوگ نہیں ہیں تو فائدہ کس کو ہو رہا ہے؟ سب سے واضح جواب کاروبار ہے - وہ لوگ جنہیں زمینیں الاٹ کی گئیں جو کم قیمت پر حاصل کی گئیں اور پھر بہت زیادہ قیمت پر فروخت کی گئیں۔ لیکن بہت سے فورمز پر، کاروباری اداروں کا دعویٰ ہے کہ وہ "بری طرح سے ملزم" ہونے کی وجہ سے "غلط الزام" لگاتے ہیں۔

آئین، پارٹی کی قراردادوں اور موجودہ اراضی قانون کے مطابق، زمین تمام لوگوں کی ملکیت ہے اور اس کی نمائندگی اور یکساں طور پر ریاست کے ذریعے انتظام کیا جاتا ہے۔ مالک کی نمائندگی کے حق کا استعمال کرتے ہوئے، ریاست منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کے منصوبوں کے ذریعے زمین کے استعمال کا مقصد طے کرے گی اور زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت دے گی۔ زمین کے ایک پلاٹ کو ریاست کی زرعی اراضی کے طور پر رکھنے کے بجائے شہری علاقے کی تعمیر کے لیے استعمال کرنے کے فیصلے نے (اور صرف ریاست کو ایسا کرنے کی اجازت ہے) کرایہ میں فرق پیدا کر دیا ہے۔

سرمایہ کاری اور رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں پر عمل درآمد کرتے وقت، ریاست کو معاوضہ ادا کرنے اور زمین کو خالی کرنے کے لیے پیشگی ادائیگی کے علاوہ، جب زمین مختص کی جاتی ہے، کاروباروں کو ریاست کی طرف سے طے شدہ زمین کی قیمت کے مطابق اضافی رقم ادا کرنا ہوگی۔ زمین کی بازیابی اور زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی کے زیادہ تر منصوبوں کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے استعمال کیے جانے والے اضافی طریقہ میں، زمین کی قیمتوں کا حساب لگایا جائے گا تاکہ کاروبار سرمایہ کاری کے منصوبے کے بعد اضافی قیمت کے 15% سے لطف اندوز ہو سکیں، جسے منافع کہتے ہیں۔ زمین کے کرایے میں فرق کا 85% زمین کے استعمال کی فیس کے ذریعے ریاستی بجٹ کو ادا کرنا ہوگا۔ "نظریہ طور پر، اضافی قیمت کا 85% زمین کے استعمال کی فیس ہے جو سرمایہ کاروں کو ریاست کو ادا کرنی چاہیے، جسے ریاستی بجٹ کے قانون کے مطابق پورے ملک کے لوگوں کے لیے خرچ کرنے کے لیے بجٹ میں ملایا جاتا ہے، جو عوامی سرمایہ کاری کی خدمت کرتا ہے،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

لیکن مسٹر ڈنہ نے جو کہا وہ صرف "تھیوری" ہے۔ عملی طور پر زمینی کرایہ کے فرق کو ریگولیٹ کرنے کی تصویر بہت مختلف ہوتی ہے جب اسے بہت سے پیچیدہ عمل اور طریقہ کار سے گزرنا پڑتا ہے لیکن اس میں بدعنوانی اور منفیت کی بہت سی خامیاں ہوتی ہیں۔ انٹرپرائزز زیادہ سے زیادہ منافع حاصل کرنے کے بہت سے طریقے تلاش کرتے ہیں۔ ریاست شاید کبھی بھی "اضافی قیمت کا 85% بجٹ میں ضم کرنے" کے قابل نہیں رہی۔ گزشتہ برسوں کے دوران شمال سے جنوب تک زمین سے متعلق زیادہ تر بڑے معاملات میں، صوبائی اور میونسپل حکومتوں نے مختلف طریقوں سے کاروباری اداروں کو سستے داموں زمین مختص کی ہے، جس کی وجہ سے ریاست کو زمین کے کرایے کے بڑھے ہوئے فرق سے آمدنی سے محروم ہونا پڑا ہے۔ کم از کم چند دسیوں اربوں، زیادہ سے زیادہ ہزاروں بلین ڈونگ تک۔

اگر زمین کے کرایے میں کوئی فرق ہے تو اسے انٹرپرائز یا اہلکار کی جیب میں نہ جانے دیں جس کے پاس زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے یا منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کا اختیار ہو۔ زمین کے کرایے میں فرق کو منصفانہ طور پر دوبارہ تقسیم کرنے کا ایک طریقہ ہونا ضروری ہے۔

ڈاکٹر Nguyen Si Dung، سابق ڈپٹی ہیڈ آف نیشنل اسمبلی آفس

حالیہ دنوں میں زیر سماعت ایک بڑے مقدمے میں، 23 فروری 2017 کو، بِن تھوآن صوبے کی پیپلز کمیٹی کے سابق چیئرمین نگوین نگوک ہائی نے ایک سرکاری ڈسپیچ پر دستخط کیے اور جاری کیا جس میں اصولی طور پر 92,600 m2 سے زیادہ کے 3 پلاٹ زمین فنڈ کے حوالے کرنے پر اتفاق کیا گیا۔ ٹین ویت فاٹ کمپنی بغیر کسی نیلامی کے، 1.2 ملین VND/m2 کی قیمت پر، 2013 کے فیصلے کے مطابق نیلامی کی ابتدائی قیمت۔ بعد کے تفتیشی عمل سے معلوم ہوا کہ 1.2 ملین VND/m2 کی قیمت پر زمین کی الاٹمنٹ ضوابط کے خلاف تھی کیونکہ زمین کے قانون کے مطابق، اراضی کے استعمال کے لیے زمین کی قیمت اور کرایہ کا تعین کرنا ضروری ہے۔ ریاستی ایجنسی نے زمین مختص یا لیز پر دینے کا وقت۔ حکام کے مطابق، صوبہ بن تھوان کے سابق رہنماؤں کی جانب سے سستے داموں 3 پلاٹ کاروباری اداروں کے حوالے کیے جانے کی وجہ سے ریاست کو 45 ارب VND سے زیادہ کا نقصان ہوا۔

اسی طرح، 27 دسمبر، 2012 کو، بن دونگ صوبائی پارٹی کمیٹی کے سابق سیکرٹری تران وان نام نے، اس وقت کی صوبائی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین، بن دونگ صوبائی پیپلز کمیٹی کے فیصلے کے مطابق VND 51,914/m2 کی زمین کی قیمت کو 2000 سے 2000 کیل تک زمین کے استعمال کے لیے لاگو کرنے کے فیصلوں پر دستخط کیے تھے۔ 43 ہیکٹر اور 145 ہیکٹر جب مقصد کو تبدیل کرتے ہوئے اور زمین کو بنہ ڈونگ پروڈکشن - امپورٹ - ایکسپورٹ کارپوریشن کے حوالے کرتے ہیں۔ فیصلے کے مطابق مدعا علیہ ٹران وان نام اور اس کے ساتھیوں کی جانب سے ضوابط کی خلاف ورزی کرتے ہوئے زمین کی سستی قیمتوں کے تعین سے ریاست کو 761 ارب VND سے زائد کا نقصان پہنچا۔

کھنہ ہو، دا نانگ، یا ہو چی منہ شہر میں "سنہری زمین" کی سستی فروخت کے اسی طرح کے بہت سے معاملات میں، مدعا علیہان، جو صوبوں اور شہروں کے رہنما ہیں، سب نے اس بات کی تصدیق کی کہ انہوں نے کاروبار کو سستے داموں زمین کے حوالے کرتے وقت کوئی فائدہ نہیں اٹھایا اور نہ ہی بدعنوانی کی۔ حکام اس کو بھی ثابت نہیں کر سکے۔ ان کے گھروں کی ریلنگ پر پیسوں کا کوئی بیگ نہیں ملا۔ مشتبہ افراد کے کھاتوں یا سیف میں کوئی غیر قانونی رقم نہیں ملی۔ اور نہ ہی کسی مشکوک رشتے کو سامنے لایا گیا۔ کسی کو یہ سمجھ نہیں آئی کہ پورے عملے اور فیصلہ سازی کے نظام کو کس چیز نے "چکا ہوا" بنا دیا ہے جب کہ حکام سب جانتے تھے کہ سستے داموں زمین حوالے کرنا غلط تھا۔ تاہم ضائع ہونے والی رقم کی تعداد میں روز بروز اضافہ ہوتا جا رہا ہے۔

ڈاکٹر نگوین سی ڈنگ نے خلاصہ کیا کہ "ایک لمبے عرصے سے، پورے نظام کو زمینی کرایہ پر تفریق کرنے پر مجبور کیا گیا ہے۔ یہ ناانصافی اور زمینی تنازعات کا ذریعہ ہے۔" تنازعات کو کم کرنے کے لیے، مسٹر ڈنگ نے کہا کہ تفریق اراضی کے کرایے کو ریگولیٹ کرنے کے معاملے کو حل کرنا ضروری ہے، تاکہ اس اضافی قیمت کا ایک حصہ ان لوگوں کی مدد کے لیے استعمال کیا جا سکے جن کی زمین واپس حاصل کی گئی ہے، ان کے پرانے مکان کے برابر یا اس سے بہتر، جیسا کہ پارٹی کی قرارداد میں کہا گیا ہے۔ "اگر زمین کے کرایے میں فرق ہے، تو اسے کاروباریوں یا عہدیداروں کی جیب میں نہ جانے دیں جن کے پاس زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے یا منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کا اختیار ہے۔ زمین کے کرایے کو منصفانہ طور پر دوبارہ تقسیم کرنے کا ایک طریقہ ہونا چاہیے،" مسٹر ڈنگ نے کہا۔

ماخذ لنک