ہو چی منہ سٹی میں زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے بارے میں فکر مند

لوگ پریشان ہیں۔

توقع ہے کہ 1 اگست سے، ہو چی منہ سٹی زمین کی قیمت کی ایک نئی فہرست جاری کرے گا، اسے رقبے کے لحاظ سے موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں 5 گنا سے بڑھا کر 20-30 گنا تک ایڈجسٹ کرے گا۔ خاص طور پر باہر کے اضلاع جیسے کین جیو، کیو چی، ہوک مون، اینہا بی... میں سب سے زیادہ اضافہ ہوا ہے۔

ڈسٹرکٹ 1 میں کچھ سڑکوں پر زمین کی تخمینی قیمت کی فہرست۔

محترمہ Nguyen Thi Huyen (Binh Thanh District) اس خبر سے حیران رہ گئیں کہ ہو چی منہ سٹی کے پاس زمین کی نئی قیمت کی فہرست جاری کرنے اور اگست کے شروع میں اس کا اطلاق کرنے کا مسودہ ہے۔ اسے اس کے بارے میں کچھ دن پہلے ہی دوستوں کے ذریعے معلوم ہوا۔ محترمہ ہیوین اور اس کی دوست نے Cu Chi میں ایک پلاٹ خریدا، جس میں سے کچھ رہائشی زمین ہے، باقی بارہماسی فصلوں کے لیے زمین ہے۔ اس کا خاندان مزید رہائشی اراضی شامل کرنے کا ارادہ رکھتا ہے، پھر زمین کا ٹائٹل الگ کر دیتا ہے۔

کیو چی میں زمین کی قیمتوں کی فہرست میں اچانک تیزی سے اضافہ ہونے کی اطلاع کے ساتھ، محترمہ ہیوین پریشان ہیں کیونکہ ان کے پاس کوئی مالی منصوبہ نہیں ہے۔ اگر زمین کی قیمت کے نئے منصوبے کے مطابق حساب لگایا جائے تو وہ رہائشی زمین حاصل کرنے کے لیے کئی سو ملین VND سے محروم ہو سکتی ہے۔

محترمہ ہیوین کی طرح، محترمہ ٹران تھی انہ (ہاک مون ڈسٹرکٹ) کو تشویش ہے کہ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست موجودہ قیمت کے مقابلے میں کئی گنا بڑھ گئی ہے۔ اس کا خاندان اپنے آباؤ اجداد کی زمین پر رہتا ہے، اس نے زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل نہیں کیا ہے، اور پلاٹ کو تقسیم نہیں کیا ہے۔ ایک طویل عرصے سے، وہ اور اس کے شوہر اپنے والدین کے ساتھ رہ رہے ہیں، لیکن کافی رقم نہ ہونے کی وجہ سے، وہ کتاب کو الگ کرنے، ریڈ بک حاصل کرنے، اور زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل نہیں کر پائے ہیں۔ اگر شہر اچانک زمین کی نئی قیمت کا اطلاق کرتا ہے، تو محترمہ انہ کا خیال ہے کہ ان کے خاندان کو مالی معاملات کا انتظام کرنے اور کتاب کو الگ کرنے میں دشواری ہوگی۔

اس کے علاوہ، محترمہ انہ کی خواہش ہے کہ نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست کے اطلاق کو کچھ دیر کے لیے موخر کیا جائے تاکہ لوگ اس کی عادت ڈال سکیں اور مناسب آپشنز کا حساب لگا سکیں۔

محترمہ انہ اور محترمہ ہیوین ایسے معاملات ہیں جو زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست سے براہ راست متاثر ہوتے ہیں۔ ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے (TN&MT) کے مطابق، زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست مضامین کے 12 گروپوں کو متاثر کرے گی۔ جو گروپ سب سے کم متاثر ہوا ہے وہ آبادکاری کا معاملہ ہے، ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کی فہرست مخصوص زمین کی قیمتوں کی مماثلت کو یقینی بنائے گی اور مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق ہوگی۔

مضامین کے باقی 11 گروپ براہ راست متاثر ہوں گے۔ جن میں سے دو سب سے زیادہ متاثر ہونے والے کیسز گھرانوں اور افراد کے ہیں جنہیں زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے لیے تسلیم کیا گیا ہے۔

ہو چی منہ شہر کے مرکزی علاقے میں کئی سڑکوں پر زمین کی قیمتیں موجودہ قیمت کی فہرست کے مقابلے میں تقریباً 5 گنا بڑھ گئی ہیں (تصویر: ہائی لانگ)۔

تاہم، محکمے کا خیال ہے کہ 15 اکتوبر 1993 سے پہلے کے مستحکم زمین کے استعمال کے کیسز کو زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ ایسی صورتوں میں جہاں اراضی کا رقبہ حد سے زیادہ ہے، 2005 کی زمین کی قیمت کی فہرست جمع کی جائے گی۔

زمین کے استعمال کے بقیہ کیسز پر غور کیا جائے گا تاکہ زمین کے استعمال کی اصل اور وقت کی بنیاد پر مناسب وصولی کی شرح ہو سکے۔ زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کی وصولی سے متعلق مسودہ حکمنامہ میں جسے حکومت جاری کرنے والی ہے، وقت کی بنیاد پر وصولی کی شرح متوقع ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کے 10% سے 50% تک ہے۔ مزید برآں، پالیسی کنبوں سے تعلق رکھنے والے اراضی استعمال کنندگان، باصلاحیت افراد، اور غریب گھرانوں کو حکومتی ضوابط کے مطابق زمین کے استعمال کی فیس سے مستثنیٰ کیا جائے گا۔

کیا زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست مکانات کی قیمتوں میں اضافہ کرے گی؟

مسٹر وو ہانگ تھانگ - کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر، DKRA گروپ - نے کہا کہ زمین کی قیمت کے فریم کے مقابلے میں مسودہ زمین کی قیمت کی فہرست میں 5-30 گنا اضافہ ہوا ہے لیکن موجودہ قیمت مارکیٹ کی قیمت کے 70% کے قریب ہے۔ بہت سے لوگ یہ غلط سمجھتے ہیں کہ زمین کی قیمت کی فہرست وہ ٹیکس ہے جو لوگوں کو رہائشی اراضی میں مقصد کو تبدیل کرنے پر ادا کرنا پڑتا ہے، لیکن یہ درست نہیں ہے۔

مسٹر تھانگ نے کہا کہ ٹیکس میں ایڈجسٹمنٹ گتانک اور ٹیکس کے حساب کتاب کا طریقہ ہوگا، لہذا ہمیں ریاستی انتظامی ایجنسیوں کے مزید حکمناموں اور سرکلرز کا انتظار کرنے کی ضرورت ہے تاکہ زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے والے لوگوں کی لاگت کا درست اندازہ لگایا جا سکے۔

مجموعی طور پر، مسٹر تھانگ نے اندازہ لگایا کہ نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست دو گروہوں کو متاثر کرتی ہے۔ لوگوں کے لیے، نئی زمین کی قیمت کی فہرست زمین کے استعمال کے تبادلوں کے ٹیکس کو متاثر کرتی ہے لیکن رقبے کے لحاظ سے صرف 0.5 گنا سے 1 گنا تک بڑھ جاتی ہے۔

کاروباروں کے لیے، زمین کی نئی قیمت کی فہرست سائٹ کی منظوری اور معاوضے کی لاگت کو بڑھاتی ہے کیونکہ یہ مارکیٹ کی قیمت کے قریب ہوتی جا رہی ہے۔ زمین کے استعمال کی قیمت بڑھ جائے گی، اور اس کے ساتھ ٹیکس اور فیسیں بڑھ جائیں گی۔ یہ عوامل رئیل اسٹیٹ کی فروخت کی قیمت بناتے ہیں اور مستقبل میں قیمت بڑھے گی۔

تاہم، مثبت پہلو پر، انہوں نے کہا کہ نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست 2024 کے زمینی قانون کی تاثیر کو ظاہر کرتی ہے جو لاگو ہونے والا ہے، جس سے قانونی منصوبے پر عمل درآمد کے لیے وقت کم کرنے اور قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے میں مدد ملے گی۔ خاص طور پر معاوضے اور کلیئرنس کے معاملے میں، جب مارکیٹ تک پہنچیں گے، تو کاروبار کے لیے لوگوں کے ساتھ گفت و شنید کرنا آسان ہوگا۔

دوسرا، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب کتاب حل کیا جاتا ہے۔ یہاں تک کہ اگر زمین کے استعمال کی فیسیں بڑھ جاتی ہیں، تو اس سے قانونی پراجیکٹ کے نفاذ کے لیے وقت کم ہو جائے گا، اور کاروبار مالی اخراجات میں بچت کریں گے۔

مسٹر تھانگ توقع کرتے ہیں کہ جو تین قوانین لاگو ہونے والے ہیں ان سے پراجیکٹس کے لیے قانونی مسائل حل ہو جائیں گے اور پراجیکٹ لائسنسنگ کے لیے وقت کم ہو جائے گا، تاکہ کاروبار مالی اخراجات اور کاروباری انتظامی اخراجات کو بچا سکیں۔ ان دو قسم کے اخراجات کو بچایا جائے گا، جس سے زمین کے استعمال کی فیس میں "متوازن" ہو جائے گا، اس طرح رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کم ہو جائے گا۔

انہوں نے یہ بھی اندازہ لگایا کہ یکم اگست سے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا اطلاق ریاستی انتظامی ایجنسی کی جانب سے رئیل اسٹیٹ سے متعلق قوانین کو جلد سے جلد نافذ کرنے کی کوشش ہے۔ اس مختصر ہونے سے مارکیٹ کی بحالی کے عمل میں تیزی آئے گی۔ بلاشبہ، جب ریاستی ادارہ ڈرافٹ، سرکلر، اور رہنما حکمنامے جاری کرے گا، تو اسے مارکیٹ سے ملا جلا ردعمل ملے گا۔

ان کا خیال ہے کہ ریاستی ادارے عملی اطلاق کو آسان بنانے کے لیے مناسب ایڈجسٹمنٹ کریں گے۔ مارکیٹ کے شرکاء کی دلچسپی کو ظاہر کرتے ہوئے کثیر جہتی تاثرات ضروری ہیں۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ جب زمین کی قیمتیں بڑھیں گی تو رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھیں گی (مثال: Trinh Nguyen)۔

ایک حالیہ پریس کانفرنس میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے رہنما نے یکم اگست سے زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے فوری اطلاق کی وضاحت کی۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین توان تھانگ نے کہا کہ 2024 کا اراضی قانون، جو لاگو ہونے والا ہے، یہ شرط رکھتا ہے کہ پرانے قانون کے مطابق صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست 2025 کے آخر تک لاگو رہے گی۔ علاقہ

اس ضابطے کی بنیاد پر، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی سمجھتی ہے کہ 2020 کی زمین کی قیمت کی فہرست اب مناسب نہیں ہے۔ اس کے علاوہ نئے اراضی قانون کے مطابق ری سیٹلمنٹ اراضی کی قیمتیں جاری کرنا ضروری ہے۔

لہٰذا، جولائی کے اوائل میں، ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کو زمین کی نظرثانی شدہ قیمت کی فہرست کا مسودہ تیار کرنے کے لیے محکموں، شاخوں اور علاقوں کے ساتھ ہم آہنگی کی ذمہ داری سونپی۔ نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست میں اب کوئی ایڈجسٹمنٹ گتانک نہیں ہوگا بلکہ صرف ایک قیمت کا فریم ہوگا اور اس میں نئے زمینی قانون کے مطابق دوبارہ آباد ہونے والی زمین کی قیمتیں شامل ہوں گی۔

جب ان سے پوچھا گیا کہ زمین کی قیمتوں کی فہرست میں اضافے سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہو گا، مسٹر نگوین توان تھانگ نے کہا کہ یہ اطلاع درست نہیں ہے۔ مسٹر تھانگ کے مطابق، زمین کی قیمت کی فہرست بنانے کی بنیاد مارکیٹ کے ڈیٹا اور زمین کی قیمت کی بنیاد پر ہوتی ہے، ہو چی منہ سٹی ٹیکس ڈپارٹمنٹ، ہو چی منہ سٹی لینڈ رجسٹریشن آفس کا ڈیٹا موجود ہے۔

یہ مسودہ قیمت کی فہرست حقیقی لین دین کے اعداد و شمار کی تازہ کاری ہے اور ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے اسے ایڈجسٹ کیا ہے اور جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ نہیں کرے گا، اس کے برعکس، قیمت شہر میں لین دین کی صحیح قیمت کی عکاسی کرتی ہے۔ اس کے علاوہ محکمہ نے یہ بھی کہا کہ محکمہ نے سٹی پیپلز کمیٹی کو جو زمین کی قیمت پیش کی ہے وہ موجودہ مارکیٹ قیمت کا تقریباً 70 فیصد ہے۔

لینڈ اکنامکس ڈپارٹمنٹ (محکمہ قدرتی وسائل اور ہو چی منہ سٹی کے ماحولیات) کے نمائندے نے مزید کہا کہ نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست منصوبے کی لاگت کو متاثر نہیں کرتی، اس لیے اس سے جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ نہیں ہوتا۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں طلب اور رسد کے قانون کے مطابق چلتی ہیں، نہ کہ اس زمین کی قیمت کی فہرست کی وجہ سے جو بڑھتی یا گھٹتی ہے۔

ایسے معاملات کے لیے جہاں لوگ اس سال یکم اگست سے پہلے زمین کے طریقہ کار کو جمع کراتے ہیں، محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کے ایک نمائندے نے کہا کہ ایجنسی مکمل دستاویزات حاصل کرنے کے وقت زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق کرے گی۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm