رئیل اسٹیٹ اور سیکیورٹیز بینکوں سے بھاری سرمایہ حاصل کرتے ہیں، کیا یہ تشویشناک ہے؟

تجزیہ کاروں کے مطابق، سیکورٹیز سیکٹر میں قرضوں کا مضبوط بہاؤ صرف ایک عارضی کہانی ہے۔ لیکن رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں کریڈٹ کا مضبوط بہاؤ ایک ایسی کہانی ہے جس پر توجہ دینا ضروری ہے۔

بینک رئیل اسٹیٹ قرضے کو فروغ دیتے ہیں۔

ویت نام نیٹ کے 14 بینکوں کے اعدادوشمار کے مطابق جنہوں نے 2025 کے پہلے 6 مہینوں میں ہر صنعت کے لیے بقایا قرضوں کی تفصیلی تجزیاتی جدولیں شائع کیں، 30 جون 2025 تک ان 14 بینکوں کے کل بقایا جائداد غیر منقولہ قرضے تقریباً 891 ٹریلین VND تک پہنچ گئے۔

LPBank اور VPBank کو چھوڑ کر، جس میں کمی ریکارڈ کی گئی، باقی تمام 12 بینکوں نے 2024 کے آخر کے مقابلے میں رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں اضافہ کیا۔ جن میں سے، PVCombank نے مسلسل دو سال تک Techcombank کو پیچھے چھوڑتے ہوئے سب سے بڑا رئیل اسٹیٹ قرض دینے والا بینک بن کر ٹاپ پوزیشن پر برقرار رکھا۔

سیکیورٹیز سیکٹر کے لیے، یہ اندازہ لگایا گیا ہے کہ دوسری سہ ماہی کے اختتام تک سب سے اوپر 40 سیکیورٹیز کمپنیوں کے مجموعی بقایا قرضے VND285 ٹریلین کی بلند ترین سطح پر پہنچ گئے۔

گزشتہ جولائی میں باقاعدہ حکومتی میٹنگ میں، اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کے گورنر Nguyen Thi Hong نے کہا: 2024 کے اختتام کے مقابلے میں سال کے پہلے 7 مہینوں میں پورے نظام میں قرضے میں تقریباً 10% کا اضافہ ہوا ہے - جو پچھلے سال کی اسی مدت میں 6% کے مقابلے میں کافی زیادہ ہے۔

ریئل اسٹیٹ اور سیکیورٹیز میں کریڈٹ بہت زیادہ بڑھنے کے بارے میں، گورنر نگوین تھی ہانگ نے تجزیہ کیا: ان دونوں شعبوں میں قرض کی شرح نمو درحقیقت اوسط سے زیادہ ہے، لیکن یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کی سمت کے مطابق ہے۔ جب یہ منصوبہ قانونی رکاوٹوں سے پاک ہو جائے گا تو عمل درآمد کے لیے سرمائے کی ضرورت ناگزیر ہے۔

سیکیورٹیز کے شعبے میں، تیز رفتار ترقی کے باوجود، بقایا قرضے کل بقایا قرضوں کا صرف 1.5 فیصد بنتے ہیں، جس سے پورے نظام کو کوئی خطرہ نہیں ہوتا۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے تصدیق کی کہ وہ حفاظتی اشاریوں کی کڑی نگرانی کرتا رہے گا۔

فی الحال، درمیانی اور طویل مدتی قرضوں کے لیے استعمال ہونے والے قلیل مدتی سرمائے کا تناسب 30% سے کم ہے۔ ایک ہی وقت میں، یہ ایجنسی مسلسل کریڈٹ اداروں سے مطالبہ کرتی ہے کہ وہ پورے نظام کی حفاظت کو یقینی بنانے کے لیے مدت کے لحاظ سے سرمائے کے بہاؤ کو متوازن رکھیں۔

مثال: نام خان

رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کے ساتھ محتاط رہیں

ماہر معاشیات ، ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر ڈِن ٹرونگ تھین کے مطابق، سال کے پہلے 7 مہینوں میں رئیل اسٹیٹ اور سیکیورٹیز کے لیے قرضے میں اضافہ تشویش کا باعث نہیں ہے کیونکہ اسٹیٹ بینک ہر مخصوص صنعت کے لیے کریڈٹ پالیسی کو کافی اچھی طرح سے ترتیب دے رہا ہے۔

مزید برآں، اس ماہر نے کہا کہ حالیہ برسوں میں دو "حساس" شعبوں، رئیل اسٹیٹ اور سیکیورٹیز کے لیے کریڈٹ میں صحت مندانہ اضافہ ہوا ہے۔

"اصولی طور پر، بقایا قرضے کم نہیں ہوتے بلکہ صرف بڑھتے ہیں، لیکن یہ اضافہ مارکیٹ کے لیے اچھا ہے، فکر کرنے کی کوئی بات نہیں ہے۔ یہاں تک کہ امریکہ اور یورپی یونین کے ممالک نے بھی مارکیٹ میں عمومی اضافہ ریکارڈ کیا ہے،" ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر ڈِن ٹرونگ تھین نے تجزیہ کیا۔

مسٹر تھین کے مطابق، موجودہ اقتصادی تناظر میں، جب قانونی راہداری بن رہی ہے اور مکمل ہو رہی ہے، ہم نے ماضی سے سبق سیکھا ہے، اس لیے ریئل اسٹیٹ یا سیکیورٹیز جیسے شعبوں کے لیے قرضوں میں اضافہ تشویشناک نہیں ہے اور اب بھی کنٹرول میں ہے۔

ویت نام نیٹ کے ساتھ بات کرتے ہوئے، نیشنل اکنامکس یونیورسٹی کے لیکچرر، ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر فام دی اینہ نے کہا کہ ریئل اسٹیٹ اور سیکیورٹیز کے لیے کریڈٹ کے لیے خطرے کی سطح کا درست اندازہ لگانے کے لیے مخصوص قرضے کے اعداد و شمار کی ضرورت ہے۔

بنیادی طور پر، اسٹیٹ بینک مخصوص اعداد و شمار شائع نہیں کرتا ہے، لیکن صرف عام طور پر اعلان کرتا ہے کہ دو رئیل اسٹیٹ اور سیکیورٹیز سیکٹرز کے لیے کریڈٹ گروتھ عمومی شرح نمو سے زیادہ ہے۔

تاہم، سیکورٹیز سیکٹر میں قرضوں کی آمد تشویش کا باعث نہیں ہے۔ "سیکیورٹیز کے ساتھ، بہت زیادہ تجارت کرنے والے سرمایہ کار بہت زیادہ قرضہ لیتے ہیں، یہ صرف عارضی ہے،" مسٹر فام دی انہ نے کہا۔

"لیکن رئیل اسٹیٹ کے ساتھ، اس شعبے میں مضبوط قرضے کے بہاؤ سے زیادہ خطرات لاحق ہوتے ہیں، کیونکہ نقدی کا بہاؤ بنیادی طور پر پیداوار کے بجائے پروجیکٹوں میں آتا ہے۔ ریئل اسٹیٹ پر بہت زیادہ انحصار کرنے والی معیشت کے تناظر میں، اس شعبے کے لیے قرضے میں اضافہ خطرات کو مزید بڑھاتا ہے،" انہوں نے خبردار کیا۔

مخصوص تبصروں میں جانے کے بغیر، اس معاشی ماہر کو تشویش ہے کہ پرانے قرضے جو ادا نہیں کیے گئے، جب کہ نئے قرضے بڑھ رہے ہیں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کریں گے، جس سے معیشت میں عدم استحکام پیدا ہوگا۔ اس لیے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے قرضے بڑھانے میں احتیاط کی ضرورت ہے۔

"رئیل اسٹیٹ میں کریڈٹ لیکن مناسب قیمتوں پر مصنوعات کو مارکیٹ میں لانے کے لیے پراجیکٹس کی تعمیر اور تکمیل کے مقصد کے لیے ذخیرہ اندوزی اور ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھانے سے مختلف ہے،" مسٹر فام دی آنہ نے نوٹ کیا۔

جولائی میں باقاعدہ حکومتی میٹنگ میں، گورنر نگوین تھی ہانگ نے تصدیق کی کہ 2025 کے پہلے 7 مہینوں میں، SBV نے مالیاتی پالیسی کو فعال طور پر اور لچکدار طریقے سے چلایا ہے، حقیقی پیش رفت کو قریب سے دیکھا ہے۔ مالیاتی ضابطے کے اقدامات بیک وقت نمو اور مہنگائی کو کنٹرول کرنے کے لیے لاگو کیے گئے۔

مالیاتی اشاریوں میں بھی واضح اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔ ادائیگی کے کل ذرائع میں 2024 کے اختتام کے مقابلے میں 7.5 فیصد اضافہ ہوا ہے - جو پچھلے سال کی اسی مدت میں تقریباً دوگنا اضافہ ہے۔

طویل مدتی میں، گورنر نے زیادہ موثر مانیٹری پالیسی کی حمایت کے لیے ہم وقت ساز حل کی ضرورت پر زور دیا۔ ان میں سے دو تجاویز کو کلیدی سمجھا جاتا ہے۔

سب سے پہلے ، درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کی طلب کو پورا کرنے کے لیے کیپٹل مارکیٹ کو مضبوطی سے تیار کریں، اس طرح بینکاری نظام کے قلیل مدتی سرمائے کے ذرائع پر دباؤ کم ہوتا ہے۔ یہ وہ سمت ہے جس پر حکومت نے تازہ ترین ڈسپیچ میں اتفاق کیا ہے۔

دوسرا ، چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباری اداروں کے لیے کریڈٹ گارنٹی پروگرام کو وسعت دیں۔ اگر ان انٹرپرائزز کو گارنٹی میکانزم کے ذریعے سرمایہ ادھار لینے کے لیے سپورٹ کیا جاتا ہے، تو اس سے معیشت کے تمام شعبوں کی طرف سے ایک مضبوط پیداواری تحریک پیدا ہوگی۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ اور انفراسٹرکچر جیسے شعبوں کے لیے - جن کے لیے بڑے درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کی ضرورت ہوتی ہے - کارپوریٹ بانڈز، مقامی بانڈز، یا بین الاقوامی قرضوں کے اجراء کے ذریعے سرمائے کو متحرک کیا جانا چاہیے۔ گورنر نگوین تھی ہانگ نے زور دے کر کہا، "صرف جب سرمایہ کو صحیح ذرائع سے متحرک کیا جائے اور صحیح نوعیت کے ساتھ ترقی بلند اور پائیدار ہو سکتی ہے۔"

ماخذ: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-chung-khoan-hut-von-khung-tu-ngan-hang-co-dang-lo-ngai-2430516.html