سیاحت اور ریزورٹ رئیل اسٹیٹ، مارکیٹ کا "بقیہ بچہ"۔

سیاحت اور ریزورٹ رئیل اسٹیٹ، مارکیٹ کا "بقیہ بچہ"۔

قرارداد 08/2017 میں، پولیٹ بیورو نے سیاحت کو ایک کلیدی صنعت بنانے، سیاحت کی ترقی میں سرمایہ کاری کے لیے سماجی وسائل کو راغب کرنے، بڑے پیمانے پر منصوبوں اور اہم شعبوں میں تفریحی مقامات میں سرمایہ کاری کرنے کا عزم کیا۔

نتیجے کے طور پر، حالیہ دنوں میں، بہت سے سرمایہ کاروں نے سیاحت کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، ریزورٹس، ہوٹلوں یا اعلیٰ درجے کے ریزورٹس میں بہت زیادہ سرمایہ کاری کی ہے۔ تاہم، سیاحت اور ریزورٹ رئیل اسٹیٹ طبقہ کو بہت سی قانونی رکاوٹوں کا سامنا ہے۔

رئیل اسٹیٹ، سیاحت، ریزورٹس، مارکیٹ کا بچہ (شکل 1) — مثالی تصویر۔ (ماخذ: ڈی کے)

19 اکتوبر کی صبح منعقد ہونے والے "زمین کے قانون پر نظر ثانی: سیاحت کے لیے زمین کی تخلیق" کے دوران، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین مسٹر نگوین وان ڈِنہ نے بتایا کہ اس وقت ویتنام میں 200 سے زیادہ سیاحتی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس چل رہے ہیں، جن میں تقریباً 100,000 کنڈوٹیل، 003 ہوٹل، 003 یونٹس، اور ہوٹلوں کی تعمیر کی گئی ہے۔ کمرے

2030 تک، ویتنام 160 ملین گھریلو سیاحوں اور 50-70 ملین بین الاقوامی سیاحوں کے ساتھ سیاحت کا پاور ہاؤس بن سکتا ہے۔ اس کے لیے تقریباً 500,000 رہائش کے کمروں کی ضرورت ہوگی، دوسری قسم کی خدمات، خاص طور پر اعلیٰ درجے کی سیاحت کا ذکر نہیں کرنا، جو کہ تقریباً نہ ہونے کے برابر ہے۔

مسٹر ڈنہ کے مطابق، موجودہ تناظر میں، ویتنام نے طلب کو پورا کرنے کے لیے درکار بنیادی ڈھانچے کا صرف ایک تہائی حاصل کیا ہے، اور مستقبل میں معیار بلند نہیں ہوگا۔ مزید برآں، یہ تعداد حالیہ برسوں میں حل نہ ہونے والے قانونی مسائل کی وجہ سے جمود کا شکار ہے۔

مسٹر ڈنہ نے کہا کہ سیاحت اور ریزورٹ ریل اسٹیٹ مارکیٹ کے "نظر انداز بچے" کی طرح ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ زمین کے قانون میں سیاحت کے رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کا ذکر نہیں ہے، اور یہ گروپ زمینی قانون، سرمایہ کاری کے قانون، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق دیگر ضوابط سے غائب ہے۔

مسٹر ڈنہ نے کہا، "اس وقت 100 سے زیادہ بڑے پیمانے پر سیاحت کے منصوبے تعطل کا شکار ہیں، جو قانونی حل کے منتظر ہیں۔ اگر یہ صورتحال برقرار رہی تو اس سے سیاحت کی سرمایہ کاری کی حوصلہ شکنی ہوگی، سرمایہ کاروں کے حوصلے پست ہوں گے، اور یہاں تک کہ سرمایہ کاری کو فروغ دینے کے خواہشمند مقامی حکام کو بھی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔"

اور بھی بہت سی مشکلات ہیں۔

دریں اثنا، وکیل Nguyen Hong Chung، DVL Ventures کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین اور ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے وائس چیئرمین، نے کہا کہ سیاحت اور ریزورٹ کے رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کو ایک اور مشکل کا سامنا کرنا پڑتا ہے، ایک زیادہ "چیلنج"، جو کہ ان معاملات کے حوالے سے ضابطہ ہے جہاں ریاست سماجی اور عوامی مفاد کی ترقی کے لیے زمین کا دوبارہ دعوی کرتی ہے۔

اس کے مطابق، ایسے منصوبوں کی تعریف کی جاتی ہے جہاں ریاست زمین پر دوبارہ دعویٰ کرتی ہے جس کا مقصد آبادی کے عمومی تکنیکی اور سماجی انفراسٹرکچر کو اپ گریڈ کرنا، آبادی کے لیے سماجی بہبود کو یقینی بنانا، اور سیاحت، تفریح، یا تجارتی رہائش کو سیاحت کی ترقی، خدمت کی سہولیات، تفریح، اور تفریح کے ساتھ جوڑنے کے مقصد کے منصوبوں کو چھوڑ کر۔

تاہم، ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے میں شہری علاقوں کے نئے منصوبوں کے لیے زمین کے حصول کی دفعات شامل نہیں ہیں۔ لہٰذا، نظرثانی شدہ زمینی قانون میں ریئل اسٹیٹ پروڈکٹس کی اقسام میں "300 ہیکٹر سے زیادہ کے پیمانے کے ساتھ نئے شہری علاقے کے پروجیکٹس" کو شامل کرنا ضروری ہے تاکہ تکنیکی اور سماجی بنیادی ڈھانچے کے نظام کی مستقل مزاجی کو یقینی بنایا جا سکے۔

مسٹر چنگ کے مطابق، 2015-2019 کے عرصے کے دوران، سیاحت نے مضبوطی سے ترقی کی، بہت سے صوبوں اور شہروں نے سیاحت کی ترقی کو ایک اچھی سمت کے طور پر دیکھا اور اسے ایک اہم شعبے کے طور پر شناخت کیا۔ اس کی وجہ سے ایک ایسی صورت حال پیدا ہوئی جہاں، اگرچہ قانون یہ بتاتا ہے کہ سیاحتی جائیداد ریاست کی طرف سے زمین کی بحالی سے مشروط نہیں ہے، بہت سے صوبوں نے پھر بھی زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا اور اسے کاروبار کے لیے مختص کیا کیونکہ سیاحتی منصوبوں کی شناخت کلیدی منصوبوں کے طور پر کی گئی تھی۔

رئیل اسٹیٹ، سیاحت، ریزورٹس، مارکیٹ کا بچہ (شکل 2) — "زمین کے قانون پر نظر ثانی: سیاحت کے لیے زمین کی تخلیق" کے موضوع کے ساتھ سائنسی سیمینار۔ (تصویر: ڈی ٹی)

نتیجتاً، 2019 کے بعد سیاحتی رئیل اسٹیٹ سے متعلق قانونی مسائل پیدا ہونے لگے۔ جب نظرثانی کی درخواست کی گئی تو زمین کی تقسیم کے ضوابط کی وجہ سے منصوبوں کا ایک سلسلہ روک دیا گیا، اور اس کے نتیجے میں، وہ منصوبے اب بھی معطل ہیں، نئے قانونی ڈھانچے کا انتظار ہے۔

"سیاحت کو حقیقی معنوں میں ایک اہم اقتصادی شعبہ بننے کے لیے، میں سمجھتا ہوں کہ نئے زمینی قانون کو سیاحت کے لیے زمین پر مخصوص ضوابط کی ضرورت ہے۔ اس کے ساتھ ہی، سیاحت کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے زمین، ٹیکس، سرمایہ کاری وغیرہ کے حوالے سے حقیقی معنوں میں کھلی پالیسیوں اور میکانزم کی ضرورت ہے۔"

"ہر مرحلے میں اقتصادی ترقی کی ترجیحات مختلف ہوتی ہیں۔ ایک بار جب ہم نے سیاحت کو ایک اہم اقتصادی شعبے کے طور پر شناخت کر لیا، تو سیاحت کے پراجیکٹس جیسے تفریحی پارکس، تفریحی کمپلیکس، اور ملٹی فنکشنل کمپلیکس کو ان منصوبوں کی فہرست میں شامل کیا جانا چاہیے جن کے لیے ریاست سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین حاصل کرے گی،" مسٹر چنگ نے تجویز پیش کی۔

رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر Nguyen Van Dinh نے بھی زمین سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) میں ایک اور کمی کی نشاندہی کی، یعنی قومی اور عوامی فائدے کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کے حصول کے معاملات میں۔

مسودے میں صرف یہ شرط رکھی گئی ہے کہ اگر مقامی حالات کے مطابق صوبائی عوامی کونسل کی طرف سے فیصلہ کیا جائے تو مکانات اور تجارتی/سروس کے کاروبار پر مشتمل مخلوط استعمال کے منصوبوں کے لیے زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا جا سکتا ہے۔

لہذا، اس منصوبے میں رہائشی استعمال کے لیے نامزد زمین کا کم از کم ایک حصہ شامل ہونا چاہیے (بغیر درست سطح یا فیصد کی وضاحت کیے) اس سے پہلے کہ ریاست زمین پر دوبارہ دعوی کر سکے۔

"میں اس نظریہ سے متفق ہوں کہ زمین کو خالصتاً سیاحت، تفریح اور تفریحی منصوبوں کے لیے دوبارہ حاصل کیا جانا چاہیے (رہائشی کاموں کے بغیر)۔ تاہم، سیاحت کے لیے موزوں مقامات پر، کلیدی سیاحتی منصوبوں کے لیے زمین کو دوبارہ حاصل کرنے کو ترجیح دی جانی چاہیے جو علاقے میں سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے رفتار پیدا کرتے ہیں، اور یہاں تک کہ پورے خطے کے لیے ایک اثر پیدا ہوتا ہے۔"

مسٹر ڈنہ نے تجزیہ کیا کہ، حقیقت میں، اگر زمین کے حصول کی اجازت نہیں دی جاتی ہے، تو ممکنہ، قابل سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے بڑے پیمانے پر منصوبوں پر عمل درآمد کرنا ناممکن ہو جائے گا۔ مسودہ قانون میں موجودہ ضوابط کو برقرار رکھنے سے سیاحت کے اہم منصوبوں پر عمل درآمد میں رکاوٹ پیدا ہوگی۔ سیاحت، تفریحی اور تفریحی منصوبوں کو انجام دینے کے لیے، مقامی لوگوں کو رہائشی زمین کا ایک حصہ (ممکنہ طور پر بہت کم فیصد) پراجیکٹ کی پلاننگ اسکیم میں "داخل" کرنے پر مجبور کیا جاتا ہے تاکہ حصول اراضی کی ضروریات کو پورا کیا جا سکے۔

اس قسم کی "غلطی" کے منفی نتائج ہوں گے۔ رہائشی استعمال کے لیے مختص کی گئی زمین غیر استعمال شدہ رہے گی، وسائل ضائع ہو جائیں گی، یا اگر استعمال کی جائیں تو یہ سیاحتی منصوبے کے علاقے میں رہائشی افعال پیدا کرے گی۔ پروجیکٹ کے اندر طویل مدتی رہائشی رہائش ریزورٹ ٹورازم پروجیکٹ کی لگژری لیول کو کم کر دے گی۔ اس لیے، مسٹر ڈِن کا خیال ہے کہ مسودے کے آرٹیکل 79 میں رہائشی کاموں کے بغیر خالصتاً سیاحت، تفریح، اور تفریحی منصوبوں کے لیے زمین کے حصول کی دفعات شامل کی جانی چاہیے۔

ماخذ