ریزورٹ ریل اسٹیٹ، مارکیٹ کا "ناجائز بچہ"

ریزورٹ ریل اسٹیٹ، مارکیٹ کا "ناجائز بچہ"

قرارداد 08/2017 میں، پولیٹ بیورو نے سیاحت کو ایک اہم صنعت بنانے، سیاحت کی ترقی میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے سماجی وسائل کو راغب کرنے، بڑے پیمانے پر منصوبوں میں سرمایہ کاری کرنے، اہم شعبوں میں تفریحی مقامات...

اس کی بدولت، حال ہی میں، بہت سے سرمایہ کاروں نے سیاحت کے رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں، ریزورٹس، ہوٹلوں یا اعلیٰ درجے کے ریزورٹس میں پیسہ لگایا ہے۔ تاہم سیاحتی رئیل اسٹیٹ طبقہ کو بہت سے قانونی مسائل کا سامنا ہے۔

رئیل اسٹیٹ سیاحت کی چھٹیاں بازار کی تصویر 1 کے بچوں کو لے جائیں۔ — مثالی تصویر۔ (ماخذ: ڈی کے)

ورکشاپ میں "لینڈ لاء میں ترمیم کرنا: سیاحت کے لئے زمین کی تشکیل" ، جو 19 اکتوبر کی صبح ہوئی ، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ، مسٹر نگیوین وان ڈنہ نے کہا کہ فی الحال ، ویتنام میں 200 سے زیادہ سیاحت کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں جن سے تقریبا 100 100،000 کنڈوٹیل ، 3،000 ولا ، اور 15،000 وولا پیدا ہوئے ہیں۔ نئے ہوٹل کے کمرے.

2030 تک، ویتنام سیاحت کا پاور ہاؤس بن سکتا ہے، جس میں 160 ملین گھریلو زائرین اور 50-70 ملین بین الاقوامی زائرین، تقریباً 500,000 رہائش کے کمروں کی ضرورت ہوتی ہے، دوسری قسم کی خدمات، خاص طور پر اعلیٰ درجے کی سیاحت، جو تقریباً نہ ہونے کے برابر ہے۔

مسٹر ڈنہ کے مطابق، موجودہ تناظر میں، ویتنام نے بنیادی ڈھانچے کے نظام کا صرف 1/3 حاصل کیا ہے تاکہ وہ طلب کو پورا کر سکے اور مستقبل میں معیار زیادہ نہیں ہے۔ اور یہ تعداد پچھلے کچھ سالوں سے جمود کا شکار ہے، کیونکہ قانونی مسائل حل نہیں ہوئے ہیں۔

مسٹر ڈنہ نے کہا کہ ریزورٹ ریل اسٹیٹ مارکیٹ کے "ناجائز بچے" کی طرح ہے۔ چونکہ زمین کے قانون میں سیاحت کے رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کے ناموں کا ذکر نہیں کیا گیا ہے، اس لیے مضامین کا یہ گروپ زمین کے قانون، سرمایہ کاری کے قانون، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق دیگر ضوابط سے غائب ہے۔

مسٹر ڈنہ نے کہا، "100 سے زیادہ بڑے پیمانے پر سیاحت کے منصوبے روکے ہوئے ہیں، جو قانونی حل کے منتظر ہیں۔ اگر یہ صورتحال برقرار رہی تو اس سے سیاحت کی سرمایہ کاری کی حوصلہ شکنی ہوگی، سرمایہ کاروں کی حوصلہ شکنی ہوگی، اور یہاں تک کہ مقامی حکام جو سرمایہ کاری کو فروغ دینا چاہتے ہیں، کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔"

اور بھی بہت سی مشکلات ہیں۔

دریں اثنا، ڈی وی ایل وینچرز کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین، ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے وائس چیئرمین، وکیل نگوین ہونگ چنگ نے کہا کہ سیاحت اور ریزورٹ کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو اب بھی زیادہ مشکل اور کسی حد تک "مشکل" مسئلہ کا سامنا ہے، جو کہ ایسے معاملات کا ضابطہ ہے جہاں ریاست سماجی اور قومی مفادات کے لیے زمین کا دوبارہ دعوی کرتی ہے۔

اس کے مطابق، ریاست جس پروجیکٹ میں زمین کی بازیابی کرتی ہے وہ تکنیکی انفراسٹرکچر اور آبادی کے مشترکہ سماجی انفراسٹرکچر کو اپ گریڈ کرنے، آبادی کے لیے سماجی تحفظ کو یقینی بنانے، سیاحت، تفریح، تفریح یا تجارتی ہاؤسنگ کو سیاحت کی ترقی، خدمت کی سہولیات، تفریح، تفریح کے ساتھ جوڑنے کے مقصد کے منصوبوں کو چھوڑ کر۔

تاہم، ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے میں نئے شہری علاقوں کے منصوبوں کے لیے زمین کی بازیابی سے متعلق کوئی دفعات نہیں ہیں۔ اس لیے، نظرثانی شدہ اراضی قانون میں "300 ہیکٹر سے زیادہ کے پیمانے کے ساتھ نیو اربن ایریا پروجیکٹس" کے مواد کو شامل کرنا ضروری ہے تاکہ تکنیکی انفراسٹرکچر سسٹم اور سماجی انفراسٹرکچر کی ہم آہنگی کو یقینی بنایا جا سکے۔

مسٹر چنگ کے مطابق، 2015 سے 2019 کے عرصے میں، سیاحت نے مضبوطی سے ترقی کی، بہت سے صوبوں اور شہروں نے سیاحت کی ترقی کو ایک اچھی سمت سمجھا، سیاحت کو ایک نیزے کے طور پر شناخت کیا۔ اس سے یہ حقیقت سامنے آئی کہ اگرچہ قانون یہ بتاتا ہے کہ سیاحتی جائیداد ریاست کی طرف سے زمین کی بازیابی سے مشروط نہیں ہے، کیونکہ سیاحت کے منصوبوں کی شناخت کلیدی منصوبوں کے طور پر کی جاتی ہے، بہت سے صوبوں نے اب بھی زمین واپس لی اور کاروبار کو زمینیں مختص کیں۔

رئیل اسٹیٹ سیاحت کی چھٹیاں بازار کی تصویر 2 کے بچوں کو لے جائیں۔ — "زمین کے قانون میں ترمیم: سیاحت کے لیے زمین کی تخلیق" کے موضوع کے ساتھ سائنسی ورکشاپ۔ (تصویر: ڈی ٹی)

اس کے نتیجے میں، 2019 کے بعد، سیاحتی رئیل اسٹیٹ سے متعلق قانونی مسائل پیدا ہونے لگے۔ جب نظرثانی کی درخواست کی گئی تو زمین کی تقسیم کے ضوابط کی وجہ سے منصوبوں کا ایک سلسلہ روک دیا گیا اور اس کے نتیجے میں، اب تک، وہ منصوبے نئے قانونی ڈھانچے کے انتظار میں معطل ہیں۔

"سیاحت کو حقیقی معنوں میں ایک اہم اقتصادی شعبہ بننے کے لیے، میرے خیال میں نئے لینڈ لا میں سیاحت کی زمین پر مخصوص ضوابط کی ضرورت ہے۔ اس کے ساتھ ہی، سیاحت کو ترقی دینے کے لیے زمین، ٹیکس، سرمایہ کاری وغیرہ کے بارے میں صحیح معنوں میں کھلی پالیسیاں اور میکانزم ہونا چاہیے۔

ہر مرحلے میں معاشی ترقی کی ترجیحات مختلف ہوتی ہیں۔ جب ہم نے سیاحت کی نشاندہی کی ہے تو سیاحتی منصوبوں جیسے تفریحی پارکس، تفریحی کمپلیکس، کثیر المقاصد کمپلیکس وغیرہ کو سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے ریاست کی جانب سے بازیافت کی گئی زمین کی فہرست میں شامل کیا جانا چاہیے۔'' مسٹر چنگ نے تجویز پیش کی۔

رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر Nguyen Van Dinh نے بھی زمین سے متعلق مسودہ قانون (ترمیم شدہ) میں ایک اور کمی کی نشاندہی کی، جو کہ قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی بازیابی کے معاملات میں ہے۔

مسودے میں صرف مخلوط ہاؤسنگ، کمرشل اور سروس پروجیکٹس کے لیے زمین کی وصولی کی شرط رکھی گئی ہے اگر صوبائی عوامی کونسل مقامی حالات کے مطابق فیصلہ کرے۔

اس طرح، ریاست کے لیے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کے لیے پروجیکٹ کو رہائشی فنکشن کے ایک حصے (سطح یا فیصد پر کوئی ضابطہ نہیں) پر "چسپاں" ہونا چاہیے۔

"میں اس نظریہ سے متفق ہوں کہ زمین کو خالصتاً سیاحت، تفریح اور تفریحی منصوبوں کے لیے دوبارہ حاصل کیا جانا چاہیے (رہائشی کاموں کے بغیر)۔ تاہم، سیاحت کے لیے موزوں مقامات پر، کلیدی سیاحتی منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کے لیے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کو ترجیح دی جانی چاہیے، جس سے علاقے کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کی رفتار پیدا ہو، اور یہاں تک کہ پورے خطے کو پھیلانے کی رفتار پیدا کی جائے۔"

مسٹر ڈنہ نے تجزیہ کیا کہ حقیقت میں، اگر زمین کے حصول کی اجازت نہیں دی جاتی ہے، تو ممکنہ اور قابل سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے بڑے پیمانے پر منصوبوں پر عمل درآمد کرنا ناممکن ہے۔ اگر موجودہ مسودہ قانون کو برقرار رکھا گیا تو سیاحت کے اہم منصوبوں پر عمل درآمد روک دیا جائے گا۔ سیاحت، تفریحی اور تفریحی منصوبوں کو نافذ کرنے کے لیے، مقامی لوگوں کو رہائشی زمین کا ایک حصہ (ممکنہ طور پر ایک بہت چھوٹا حصہ) پروجیکٹ کی پلاننگ اسکیم میں "داخل" کرنے پر مجبور کیا جاتا ہے تاکہ حصول اراضی کی شرائط کو پورا کیا جا سکے۔

"چوک لگانے" کی یہ شکل نتائج کا سبب بنے گی۔ رہائشی اراضی کا فنڈ استعمال نہیں کیا جاتا ہے، جس سے وسائل کا ضیاع ہوتا ہے یا اگر استعمال کیا جاتا ہے، تو یہ سیاحتی منصوبے کے دائرہ کار میں رہائشی فنکشن بنائے گا۔ پراجیکٹ میں رہائشیوں کی طویل مدتی رہائش ریزورٹ ٹورازم پروجیکٹ کی لگژری کی سطح کو کم کر دے گی۔ لہذا، مسٹر ڈِن کا خیال ہے کہ مکانات کے کاموں کے بغیر خالصتاً سیاحت، تفریح اور تفریحی منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کی بازیابی کے معاملے کو مسودے کے آرٹیکل 79 میں شامل کرنا ضروری ہے۔

ماخذ