رئیل اسٹیٹ خاموش ہے، کاروبار مشکل میں ہیں، لیکن مکان کی قیمتیں "آرام" کیے بغیر مسلسل بڑھ رہی ہیں

ایک سال سے زائد جمود کے بعد ریئل اسٹیٹ مارکیٹ نے بحالی کے مثبت آثار دکھانا شروع کر دیے ہیں۔ تاہم، ایک پیش رفت کے لئے بہت کم رفتار ہے.

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اب بھی مشکل حالت میں ہیں۔

22 ستمبر کو منعقدہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سسٹین ایبل ڈیولپمنٹ فورم میں ویتنام فیڈریشن آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) کے چیئرمین مسٹر فام ٹین کانگ نے کہا کہ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، اور اس سہ ماہی میں نئے قائم ہونے والے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی تعداد میں کمی واقع ہوئی ہے۔

رئیل اسٹیٹ بزنس سینٹر کا استعمال لیکن مکان کی قیمت میں پھر بھی اضافہ بلا شبہ تصویر 1 — ویتنام فیڈریشن آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) کے چیئرمین مسٹر فام ٹین کانگ۔ (تصویر: ڈی ڈی ڈی این)

خاص طور پر، 2023 کی پہلی سہ ماہی میں، 940 انٹرپرائزز تھے، جو 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 63.2 فیصد کم تھے۔ اس کے علاوہ، تحلیل شدہ کاروباری اداروں اور کاروباری کاموں کو عارضی طور پر بند کرنے والے اداروں کی تعداد 341 تھی، جو کہ 30.2 فیصد زیادہ تھی اور گزشتہ سال اسی مدت میں 1,816 فیصد زیادہ تھی۔

VCCI کے چیئرمین کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے شعبے میں کام کرنے والے اداروں کو اس وقت بہت سے چیلنجز کا سامنا ہے اور انہیں اپنے کاروبار اور انتظامی منصوبوں کو تبدیل کرنا ہوگا جیسے قرضوں کی تنظیم نو، کاروبار کی تنظیم نو، پیداوار اور کاروبار میں سرمایہ کاری کو کم کرنا، آلات کو ہموار کرنا، اور افرادی قوت کو کم کرنا۔

مسٹر فام ٹین کانگ نے زور دیتے ہوئے کہا کہ "بہت سے کاروباروں نے نئے منصوبوں پر عمل درآمد روک دیا ہے، سرمایہ بڑھانے کے لیے شیئرز جاری کرنا بند کر دیا ہے، اور کچھ کاروباروں نے موجودہ مشکل حالات سے نمٹنے کے لیے اپنی افرادی قوت میں 50% تک کمی کر دی ہے۔"

خاص طور پر، زمینی شعبے سے متعلق پالیسی نظام میں بہت سی حدود ہیں، خاص طور پر 2013 کا زمینی قانون، جس کے اطلاق کے تقریباً 10 سال بعد بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں نئے حالات کو مناسب طریقے سے قابو میں نہ رکھنے یا نہ کرنے میں اپنی خامیاں ظاہر کی گئی ہیں۔

VCCI کے چیئرمین نے تجزیہ کیا: زمین کے قانون میں زمین کی ملکیت اور زمین کے استعمال کے تعلقات کو منظم کرنے کی گنجائش ہے، لیکن رئیل اسٹیٹ سے متعلق قوانین کے نفاذ کو منظم کرنے کے عمل میں، تضادات اور اوورلیپس ہیں۔

"ان تضادات اور اوورلیپس نے عمل درآمد میں مشکلات پیدا کی ہیں، قانونی ضوابط کی تاثیر اور کارکردگی کو کم کیا ہے، اور سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمینی وسائل کا غیر موثر استحصال کا باعث بنے ہیں،" مسٹر کانگ نے کہا۔

مسٹر فام ٹین کانگ نے یہ بھی کہا کہ 2013 کے زمینی قانون میں اس وقت ترمیم کی جا رہی ہے، قومی اسمبلی کے دو اجلاسوں میں اس پر بحث ہو چکی ہے اور ہو سکتا ہے کہ اسے اگلے اجلاس میں منظور کر لیا جائے۔

حال ہی میں، قومی اسمبلی اور حکومت نے عوام اور تاجر برادری سے رائے لینے کا اہتمام کیا ہے۔ قومی اسمبلی کے 5ویں اجلاس میں ہاؤسنگ سے متعلق قانون (ترمیم شدہ) اور رئیل اسٹیٹ بزنس سے متعلق قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے پر بھی پہلی بار بحث ہوئی اور رائے دی گئی۔

اس طرح، ایک تاریخی موقع ہوگا کہ رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے لیے تینوں اہم ترین بلوں پر غور کیا جائے گا اور قومی اسمبلی کے ایک ہی اجلاس یعنی اکتوبر 2023 میں چھٹے اجلاس میں انہیں منظور کیا جائے گا۔

"یہ قوانین براہ راست لوگوں کے حقوق اور مفادات کو متاثر کرنے کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، ہاؤسنگ مارکیٹ اور معیشت پر براہ راست اثر ڈالیں گے،" VCCI کے چیئرمین نے کہا۔

مشکل بازار، مکانات کی قیمتیں اب بھی مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

دریں اثنا، تعمیرات کی وزارت کے ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ کے محکمہ کے ڈائریکٹر مسٹر ہونگ ہائی نے کہا کہ ویتنام میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو 2022 کے وسط سے اب تک بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

رئیل اسٹیٹ بزنس سینٹر کا استعمال لیکن مکان کی قیمت میں پھر بھی اضافہ بلا شبہ تصویر 2 — مسٹر ہوانگ ہائی، محکمہ ہاؤسنگ اینڈ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ، وزارت تعمیرات کے ڈائریکٹر۔ (تصویر: ڈی ڈی ڈی این)

خاص طور پر قوت خرید اور لیکویڈیٹی میں تیزی سے کمی نے بھی مشکلات بڑھا دی ہیں۔ خاص طور پر، سپلائی میں کمی نے 2021 کے آغاز سے ریل اسٹیٹ، ہاؤسنگ اور زمین کی قیمتوں میں اضافہ شروع کر دیا ہے۔

سال کے آخر تک، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اوسطاً 5-7% اضافہ ہوا تھا۔ منصوبے میں انفرادی مکانات کی قیمتوں میں 15-20 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ 2020 کے آخر کے مقابلے میں زمین کی قیمتوں میں 20-30 فیصد اضافہ ہوا۔

سب سے عام مثال یہ ہے کہ مارکیٹ میں اپارٹمنٹس کی تعداد میں کمی کی وجہ سے اپارٹمنٹس مسلسل قیمتوں کے نئے سنگ میل طے کر رہے ہیں۔ سستی اپارٹمنٹس میں اپارٹمنٹس کی قیمت 25-30 ملین VND/m2 - 30 ملین VND/m2 ہے، درمیانے درجے کے اپارٹمنٹس کی قیمت 30-50 ملین VND/m2 ہے، لگژری اپارٹمنٹس کی قیمت 50 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے، جو کہ طبقاتی طبقے کے لوگوں کی سرمایہ کاری کی صلاحیت سے تجاوز کرنا شروع کر رہی ہے۔

مسٹر ہائی نے اندازہ لگایا کہ اس وقت، بہت سے ہاؤسنگ اور اربن ایریا پروجیکٹس پر عمل درآمد میں مشکلات، رکاوٹوں کا سامنا ہے یا کئی وجوہات کی بنا پر عمل درآمد روک دیا گیا ہے، خاص طور پر زمین کے قانون سے متعلق وجوہات۔

فی الحال، زمین کی تشخیص کے طریقوں سے متعلق ضوابط کی وجہ سے بہت سے منصوبوں کو مشکلات، رکاوٹوں اور عمل میں سست روی کا سامنا ہے۔ زمین کی تشخیص کے طریقوں سے متعلق ضوابط کی وجہ سے بہت سے منصوبوں کو مشکلات، رکاوٹوں اور سست عمل درآمد کا سامنا ہے۔

وجوہات منصوبہ بندی کے قانون سے متعلق ہیں، عام منصوبہ بندی کو مقامی طور پر ایڈجسٹ کرنے کا اختیار؛ عام منصوبہ بندی، زوننگ پلاننگ... یا سرمایہ کاری کے قانون سے متعلقہ وجوہات سمیت تعمیراتی منصوبہ بندی میں مستقل مزاجی کو یقینی بنانے کے لیے منصوبہ بندی کا جائزہ لینے، اپ ڈیٹ کرنے اور ایڈجسٹ کرنے کے حالات اور وقت۔

رئیل اسٹیٹ بزنس سینٹر کا استعمال لیکن مکان کی قیمت میں پھر بھی اضافہ بلا شبہ تصویر 3 — رئیل اسٹیٹ سست ہے، کاروبار مشکلات کا شکار ہیں، لیکن مکانات کی قیمتیں بغیر کسی روک ٹوک کے مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ (تصویر: آر ٹی)

قانونی مشکلات کے علاوہ، سماجی رہائش، قرض کے ذرائع، کارپوریٹ بانڈ کے اجراء، اور عمل درآمد کرنے والی تنظیموں سے متعلق بہت سے مسائل ہیں جب قانونی فریم ورک دستیاب ہے لیکن کئی وجوہات کی بنا پر عمل درآمد ابھی بھی سست ہے۔

اس کے علاوہ، بہت سے معلومات کے بہاؤ نے سرمایہ کاروں کے لیے الجھن پیدا کی ہے، جس سے زندگی، بازار اور کاروبار متاثر ہوئے ہیں۔

مسٹر ہائی نے کہا کہ ایک پیش رفت کی رفتار پیدا کرنے کے لیے، آنے والے وقت میں، وزارتوں، شاخوں اور علاقوں کو ابھی بھی سرمایہ کاری کی تیاری کے طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے طریقہ کار کی رکاوٹوں کا جائزہ لینے اور انہیں دور کرنے، مشکلات کو دور کرنے، بیچنے والے اور خریدار دونوں کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کو فروغ دینے پر توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے۔

اسی وقت، حکام فوری طور پر شہری اور دیہی تعمیراتی منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبوں کے قیام، تشخیص اور منظوری کو منظم کریں۔ شہری منصوبہ بندی، صنعتی پارک کی منصوبہ بندی کا جائزہ لیں اور ان کی تکمیل کریں، سوشل ہاؤسنگ اور ورکرز ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے لیے مناسب اراضی فنڈ کو یقینی بنائیں، اور ہاؤسنگ قانون کے مطابق سماجی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ میں سرمایہ کاری کے لیے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس اور شہری علاقوں میں ٹیکنیکل انفراسٹرکچر میں لگائے گئے رہائشی اراضی فنڈ کا 20% محفوظ کرنے کے ضابطے پر سختی سے عمل درآمد کریں۔

"ہم مارکیٹ کی معلومات اور پیشرفت کی نگرانی اور گرفت کریں گے اور مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے بروقت اقدامات کریں گے، علاقے میں قیمتوں کے بخار اور رئیل اسٹیٹ کے بلبلوں کو روکنے کے لیے،" مسٹر ہائی نے زور دیا۔

ماخذ