قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کا کیا کہنا ہے؟

اس دستاویز میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے زمین کی تشخیص کے 3 طریقوں کو ریگولیٹ کرنے کی سمت میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز پیش کی ہے، بشمول: موازنہ کا طریقہ؛ آمدنی کا طریقہ؛ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک طریقہ. اس طرح، فرمان نمبر 44/2014/ND-CP کے مقابلے میں، مسودہ حکم نامے نے زمین کی تشخیص کے 2 طریقوں کو کم کیا ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے مطابق، زمین کی تشخیص کے 3 طریقوں (مقابلہ، آمدنی، زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ گتانک) کے ضابطے نے زمین کے ریاستی انتظام کو پیش کرنے والے تمام زمین کی تشخیص کے معاملات کی کوریج کو یقینی بنایا ہے۔

تصویر 1 میں قدرتی وسائل اور ماحولیات کی زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے 3 طریقے تجویز کریں۔ — قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے مطابق، زمین کی تشخیص کے تین طریقوں کے ضابطے نے زمین کے ریاستی انتظام کے لیے تمام زمین کی تشخیص کے معاملات کی کوریج کو یقینی بنایا ہے۔ (تصویر: ڈی ایم)

خاص طور پر، کٹوتی کا طریقہ موازنہ کے طریقہ کار میں ضم کیا جاتا ہے کیونکہ کٹوتی کا طریقہ ایک ایسا مرحلہ ہوتا ہے جب زمین سے منسلک اثاثوں کے ساتھ زمینی پلاٹ پر موازنہ کا طریقہ لاگو کیا جاتا ہے، جس کا اطلاق زمین سے منسلک اثاثوں کی قیمت کو الگ کرنے کے لیے کیا جاتا ہے۔

اسی وقت، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے مسودہ حکمنامہ 44 میں تجویز کیا کہ زمین کی قیمت کے لیے اضافی طریقہ استعمال نہ کیا جائے۔

یہ بتاتے ہوئے کہ زمین کی قدر کرنے کے لیے سرپلس کا طریقہ کیوں استعمال نہیں کیا جاتا، حکومت کو پیش کیے گئے مسودے کے مطابق، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے کہا کہ سرپلس طریقہ زمین کی قدر کرنے کا ایک طریقہ ہے جس سے جائیداد کی کل فرض شدہ ترقیاتی آمدنی کا تخمینہ لگایا جاتا ہے۔

اس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی کل مفروضہ ترقیاتی آمدنی کا حساب ان عوامل پر مبنی ہونا چاہیے: منتقلی کی قیمت، کرایہ کی قیمت، فروخت کا وقت، فروخت کی شرح، منتقلی کی قیمت کا رجحان اور اتار چڑھاؤ، مستقبل کے کرایے کی قیمت، قبضے کی شرح... اور بینک کی شرح سود کے مطابق تشخیص کے وقت میں نقد بہاؤ کو چھوٹ دینا چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ کی کل فرض شدہ ترقیاتی لاگت کا حساب، مجاز ریاستی ایجنسیوں کی طرف سے جاری کردہ اصولوں اور یونٹ کی قیمتوں پر مبنی ہونے کے علاوہ، تعمیراتی وقت، ہر سال تعمیراتی شرح، ہنگامی لاگت، سود کی لاگت، خطرے کے عوامل کو مدنظر رکھتے ہوئے سرمایہ کاروں کے منافع، اشتہارات اور فروخت کے اخراجات وغیرہ پر بھی منحصر ہوتا ہے۔

اوپر بیان کردہ کل ترقیاتی آمدنی اور کل ترقیاتی اخراجات کے مفروضہ عوامل کا حساب لگانا بہت پیچیدہ ہے، تشخیص کے نتائج غیر یقینی، غلط، اور بڑی غلطیاں ہیں (زمین کے ایک ہی پلاٹ کے لیے، مفروضہ عوامل میں صرف ایک اشارے کو تبدیل کرنے سے تشخیص کے نتائج بدل جائیں گے)؛ اس کا استحصال کرنا آسان ہے اور زمین کی تشخیص کرنے والے کارکنوں اور مقامی علاقوں میں زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرنے والے لوگوں کے لیے خطرات کا سبب بنتا ہے۔

حالیہ دنوں میں زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین، تشخیص اور فیصلہ کرنے میں مشکلات اور تاخیر کی بنیادی وجہ یہی ہے۔

دوسری طرف، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں، زمین ہمیشہ پہلے موجود ہوتی ہے، اور اس کی قیمت کا تعین رئیل اسٹیٹ بنانے کے عمل سے پہلے کیا جاتا ہے۔ مستقبل میں رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا اندازہ لگانا، پھر زمین کی قیمت کا تعین کرنا مناسب نہیں ہے، جس کی وجہ سے زمین کی قیمت سرمایہ کار کے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے طریقہ کار پر منحصر ہے، جو کہ زمین کی حقیقی مارکیٹ ویلیو کی عکاسی نہیں کرتی ہے۔

اس کے علاوہ، سرمایہ کاروں کی طرف سے اکثر آمدنی کا اندازہ لگا کر اور ہونے والی لاگت کا تخمینہ لگا کر حاصل ہونے والے فوائد کا حساب لگانے کے لیے سرپلس کا طریقہ استعمال کیا جاتا ہے، اس طرح سرمایہ کاری کرنے یا نہ کرنے کا فیصلہ کیا جاتا ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کا خیال ہے کہ قرارداد نمبر 18-NQ/TW کی روح میں، زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار کو مارکیٹ کے اصولوں کی تعمیل کو یقینی بنانا چاہیے۔ لہذا، حقیقت یہ ہے کہ مسودہ حکمنامہ 44 زمین کے استعمال کنندگان کی مالی ذمہ داریوں اور معاوضے کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے اضافی طریقہ کار کا اطلاق نہیں کرتا ہے جب ریاست کی جانب سے زمین کا دوبارہ دعویٰ پارٹی کی پالیسی سے مطابقت رکھتا ہے۔

اضافی طریقہ کار کو لاگو نہ کرنے کی حدود کو دور کرنے کے لیے، مسودہ حکمنامہ 44 میں موازنہ کے طریقہ کار کے مواد میں ترمیم اور تکمیل کی گئی ہے۔

خاص طور پر، تکنیکی انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری نہ کرنے والے زمینی پلاٹوں اور اراضی کے علاقوں کی تشخیص کے بارے میں رہنمائی ٹیکنیکل انفراسٹرکچر کی سرمایہ کاری کے اخراجات کو کم کرنے کے لیے کٹوتی کی تکنیکوں کو یکجا کرنے کی بنیاد پر فراہم کی جاتی ہے۔ ساتھ ہی، اضافی ضابطے بھی شامل کیے گئے ہیں کہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت، زمین کی تشخیص کے نتائج کی درستگی کو یقینی بنانے کے لیے موازنہ اور مصالحت کے لیے سالانہ ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ لاگو کیا جانا چاہیے۔

ماخذ