کیا بقایا طریقہ کو ختم کرنے سے زمین کی قیمت کا تعین سست ہو جائے گا؟

زمین کی تشخیص میں مشکلات نے پروجیکٹ کی پیشرفت کو "گھسیٹا" دیا ہے۔

وزارت تعمیرات کے سروے کے مطابق، 50% سے زیادہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو مارکیٹ کی قیمت جاننے کے لیے زمین کی تشخیص کے طریقوں کا تعین کرنے میں دشواری کی وجہ سے مشکلات، رکاوٹوں اور عمل میں سست روی کا سامنا ہے۔ اس کے علاوہ، قانونی حیثیت، منصوبہ بندی، سرمایہ کاری وغیرہ سے متعلق مشکلات ہیں۔ خاص طور پر، صرف زمین کے استعمال کی فیس کا تعین کرنے میں 1-2 سال لگتے ہیں۔ یہ وہ وجوہات ہیں جن کی وجہ سے 2022 میں سپلائی میں گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تیزی سے کمی کے آثار دکھائی دیتے ہیں۔

یہ بات قابل ذکر ہے کہ کئی منصوبوں کے معائنے کے بعد کئی منصوبوں میں زمین کی تشخیص کا عمل پہلے کے مقابلے میں بھی سست تھا۔ ایسے منصوبے تھے جو زمین کی قیمت کا تعین کیے بغیر 2-3 سال یا 10 سال تک تاخیر کا شکار ہوئے۔ حالیہ برسوں میں، ان مسائل کی وجہ سے بہت سے سرمایہ کاری کے منصوبے منظور نہیں ہوئے تھے۔

زمین کی قیمتوں کے تعین میں بہت سی مختلف آراء "مارکیٹ" کی قیمت کا تعین کرنا مزید مشکل بنا دیتی ہیں۔ دریں اثنا، منصوبے ابھی تک حکام کو اراضی حوالے کرنے کے لیے رقم ادا کرنے کے منتظر ہیں۔ یہ زمین کی قیمت کا تعین بھی ایک ایسا مسئلہ ہے جس کے بارے میں بہت سے کاروبار اور مقامی لوگوں نے شکایت کی ہے کیونکہ یہ سرمایہ کاری کے منصوبوں، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے استحصال کی پیشرفت کو "گھسیٹ" کر رہا ہے۔

کیا ڈیٹا سے چلنے والا طریقہ زمین کی تشخیص کو کم کرتا ہے؟ — زمین کی تشخیص میں تاخیر کی وجہ سے ریئل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے بہت سے منصوبے کئی سالوں سے التوا کا شکار ہیں۔

زمین کی تشخیص کے بارے میں نظریات میں اتفاق رائے کا فقدان بہت سے حالیہ آراء میں بھی ظاہر ہوتا ہے، خاص طور پر اس نظریے پر کہ آیا زمین کی تشخیص میں اضافی طریقہ کو ترک کرنا ہے یا اسے برقرار رکھنا ہے جب کہ اس طریقہ کار کا مزید ذکر نہیں کیا گیا ہے مسودہ فرمان میں ترمیم اور ضمیمہ کرنے والے فرمان 44/2014/ND-CP زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے۔

اس کے مطابق، بہت سے آراء کا خیال ہے کہ براہ راست موازنہ، کٹوتی، اور آمدنی کے طریقوں کو سرپلس طریقہ کو مکمل طور پر تبدیل کرنا مشکل ہے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے۔ لہذا، مسودے میں اس طریقہ کو ہٹانے سے تشخیص سے متعلق مشکلات کے علاوہ مشکلات پیدا ہوسکتی ہیں، جس کے نتیجے میں پروجیکٹ پر عمل درآمد میں تاخیر ہوتی ہے۔ اس کے علاوہ، تشخیص کے طریقہ کار میں تبدیلی پالیسی کے عدم استحکام کو مزید ظاہر کرتی ہے، جس سے سرمایہ کاری کے ایسے منصوبے متاثر ہوتے ہیں جن کی سرپلس طریقہ سے قدر کی جارہی ہے، اس طرح کاروباری اداروں کے کاروباری نتائج متاثر ہوتے ہیں۔

اس خیال کا اظہار کرتے ہوئے، مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی نے بنیادی طور پر پچھلے 8 سالوں سے زمین کے استعمال کی فیس اور منصوبوں کے لیے زمین کے کرایوں کا حساب لگانے کے لیے اضافی طریقہ استعمال کیا ہے۔ 280/320 کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس اور علاقے کے شہری علاقے اس طریقے کو لاگو کرتے ہیں، جو کہ 87.5% ہے۔ لہٰذا، سرکلر 36/2014/TT-BTNMT میں ترمیم کے ساتھ مل کر سرپلس طریقہ کو برقرار رکھنا ضروری ہے جس میں زمین کی قیمت کے تعین کے طریقہ کار کی تفصیل ہے تاکہ منصوبے کی کل لاگت اور کل فرض شدہ آمدنی کے تخمینے کے حساب کتاب کی رہنمائی زیادہ سے زیادہ درست ہو۔

تاہم، اس ماہر نے کہا کہ اضافی طریقہ کار کو لاگو کرنے سے سرکاری ملازمین اور متعلقہ لوگوں کے لیے کچھ قانونی خطرات بھی پیدا ہوتے ہیں۔ مثال کے طور پر، بڑی غلطیوں کا مسئلہ کیونکہ سرپلس طریقہ ایک تخمینہ ہے جس میں سرمایہ کاری کی کل لاگت اور پروجیکٹ کی کل آمدنی دونوں کو فرض کیا جاتا ہے، جبکہ سب سے اہم بنیاد یہ ہے کہ ان پٹ ڈیٹا بیس درست نہیں ہے، حقیقی وقت میں اپ ڈیٹ نہیں کیا گیا ہے... اس لیے اوسط قیمت کا اشاریہ نہیں ملا ہے۔

اس وجہ سے، بہت سی آراء تجویز کرتی ہیں کہ اضافی طریقہ کار کو ختم کرنے کے بجائے، اس طریقہ کار کو استعمال کرتے وقت معلومات جمع کرنے میں درستگی کو دور کرنے اور اسے بہتر بنانے کے اقدامات کرنے چاہئیں۔

سرپلس کا طریقہ آج بھی سست کیوں ہے؟

مندرجہ بالا آراء کے جواب میں، حال ہی میں منعقدہ "منصوبوں کو غیر مسدود کرنے کے لیے مناسب زمین کی قیمت کے تعین پر ورکشاپ" میں، مسٹر ڈاؤ ٹرنگ چن - محکمہ منصوبہ بندی اور زمینی وسائل کی ترقی کے ڈائریکٹر، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے ایڈیٹوریل ٹیم کے سربراہ (ترمیم شدہ) نے اس بات پر زور دیا کہ قانون کے مسودے سے یہ نہیں کہا جائے گا کہ اب یہ اضافی طریقہ کار نہیں ہوگا۔ لاگو کیا جائے.

کیا ڈیٹا سے چلنے والا طریقہ زمین کی تشخیص کو کم کرتا ہے؟ تصویر 2 — نئے مسودے سے اضافی طریقہ کار کو ہٹانے سے بہت سے اختلافات سامنے آئے ہیں۔

وضاحت کے مطابق، زمین کے استعمال کے انتظام سے متعلق مرکزی کمیٹی کی قرارداد 18-NQ/TW میں، یہ ضروری ہے کہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت، اسے مارکیٹ کے قریب سے پیروی کرنا ضروری ہے۔ دریں اثنا، سرپلس کا طریقہ فرض شدہ اخراجات اور محصولات کی بنیاد پر قیمتوں کا تعین کرتا ہے۔ ماضی میں، منتقلی کے معاہدوں پر زمین کی قیمتوں کے بارے میں معلومات اصل قیمت سے کم تھیں۔ اگر اس قیمت کے مطابق تعین کیا جاتا ہے، تو یہ قدر کو یقینی بنائے گا لیکن مارکیٹ کی درست عکاسی نہیں کرے گا۔

اس کے علاوہ، اضافی طریقہ کار جب عملی طور پر لاگو ہوتا ہے تو اس میں بہت سے فرضی عوامل ہوتے ہیں۔ اگر صرف ایک اشارے کو تبدیل کیا جائے تو زائد طریقہ سے زمین کی قیمت کا تعین بہت غلط ہوگا۔ یہ بتانے کی ضرورت نہیں ہے کہ اس طریقہ کے ساتھ، اگر مختلف لوگ کرتے ہیں، مختلف لوگ معلومات جمع کرتے ہیں، مختلف پیرامیٹرز بھی مختلف قیمتیں دیں گے.

خاص طور پر، مسٹر چن نے یہ مسئلہ بھی اٹھایا: "مقامی افراد اور سرمایہ کاروں کو تشویش ہے کہ سرپلس طریقہ کار کو ترک کرنے سے زمین کی تشخیص میں تاخیر ہو گی۔ سوال یہ ہے کہ سرپلس کا طریقہ اب بھی سست کیوں ہے؟"

ان کے مطابق، موجودہ مارکیٹ ڈیٹا بیس نامکمل ہے، معیاری نہیں ہے، اور مارکیٹ ویلیو کی درست عکاسی نہیں کرتا، اس لیے مستقبل قریب میں، سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہوئے زمین کی تشخیص کا اطلاق نہیں کیا جائے گا۔ لہذا، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں، زمین کے پلاٹ کی قدر کرتے وقت، کم از کم دو طریقے استعمال کیے جائیں گے۔ اگر ان دونوں طریقوں کی قدریں مختلف ہوں تو اعلیٰ قدر استعمال کی جائے گی۔

موجودہ قانون زمین کی تشخیص کے 5 طریقے بتاتا ہے، بشمول براہ راست موازنہ کا طریقہ؛ کٹوتی کا طریقہ؛ آمدنی کا طریقہ؛ اضافی طریقہ؛ ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ. فرمان نمبر 44/2014/ND-CP اور سرکلر نمبر 36/2014/TT-BTNMT میں ترمیم کا مسودہ، جس سے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت سے مشاورت کی جا رہی ہے، صرف 3 طریقے بتاتے ہیں: موازنہ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ، اور زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کا طریقہ۔
اس آپشن کے ساتھ، مسودے کو زمین کی تشخیص کے موجودہ طریقوں کے گرد گھومتے ہوئے بہت سی آراء موصول ہوئی ہیں جن میں مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی نے ترمیم کرنے کی تجویز پیش کی تھی، جس میں، اضافی طریقہ کار کا خاتمہ سب سے زیادہ بحث کا باعث بن رہا ہے۔

ماخذ