مشکل رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تضاد کو کیسے حل کیا جائے، لیکن مکان کی قیمتیں بلند رہیں؟

حال ہی میں، سرکاری دفتر نے کانفرنس میں وزیر اعظم کے اختتام کا نوٹس جاری کیا "پیداوار اور کاروبار کے لیے قرضوں میں اضافے میں مشکلات کو دور کرنے، ترقی کو فروغ دینے اور میکرو اکانومی کو مستحکم کرنے کے حل"۔

اعلان میں، وزیر اعظم نے وزارت تعمیرات کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہونے والی پیشرفت کی قریب سے نگرانی کرنے کے لیے تفویض کیا تاکہ مارکیٹ کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے مناسب اور موثر پالیسیاں فوری طور پر تجویز کی جا سکیں۔

ایک ہی وقت میں، تعمیراتی وزارت سے ضروری ہے کہ وہ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کو طبقات کی تنظیم نو اور مصنوعات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے رہنمائی کرے۔ حقیقی ضروریات کے حامل افراد، سماجی رہائش، کارکنوں اور کم آمدنی والے افراد کے لیے رہائش گاہوں کی تنظیم نو کے لیے مناسب، بروقت اور موثر حل موجود ہیں۔

مشکل رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا تضاد، مکان کی قیمتوں میں اب بھی تیزی سے اضافہ

حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی حقیقت کو دیکھتے ہوئے، Nguoi Dua Tin سے بات کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن (VARS) کے صدر نے حقیقت بیان کی کہ حالیہ دنوں میں، اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا ہے، پھر بھی ریئل اسٹیٹ کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔

یہاں تک کہ بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس کا طبقہ اب بھی اپنی اوپر کی رفتار کو برقرار رکھتا ہے، قیمتوں کی نئی سطح کو ریکارڈ بلندی تک پہنچاتا ہے، جو کہ لوگوں کی اکثریت کی آمدنی سے کہیں زیادہ ہے۔ زمینی مصنوعات، ولاز، شاپ ہاؤس، ٹاؤن ہاؤسز، اور ٹاؤن ہاؤسز کی قیمتوں اور لیکویڈیٹی میں کمی کے برعکس۔

رئیل اسٹیٹ - ایک مشکل رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تضاد کو کیسے حل کیا جائے لیکن پھر بھی مکانات کی قیمتیں زیادہ ہیں؟ — مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن (VARS) کے صدر۔

VARS کے اعداد و شمار کے مطابق، گزشتہ 10 سالوں میں ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں درجنوں گنا اضافہ ہوا ہے۔ صرف 2021 میں، گھر کی اوسط قیمت دوہرے ہندسوں سے بڑھی۔ کم شرح سود اور ریکارڈ بلند مہنگائی مکان کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کے عوامل ہیں، لیکن مسئلہ کی بنیادی وجہ سپلائی میں کمی ہے۔

اس کے ساتھ ساتھ، مکانات کی مانگ میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے، سپلائی پر "دباؤ" ڈال رہا ہے، جائداد غیر منقولہ قیمتوں کو مسلسل نئی سطحیں قائم کرنے کے لیے دھکیل رہا ہے۔

VARS کے اندازوں کے مطابق، ہر سال ویتنام میں نئے شہری گھرانوں کے ابھرنے کی وجہ سے تقریباً 300,000 ہاؤسنگ یونٹس کی کمی ہو گی، خاص طور پر توسیع شدہ خاندانوں سے الگ ہونے والی نوجوان نسل کے "الگ رہنے" کی ضرورت سے۔

"یہ سنگین کمی یقینی طور پر مکانات کی قیمتوں کو اور بھی بلند کر دے گی،" مسٹر ڈِنہ نے پیش گوئی کی۔

رئیل اسٹیٹ - ایک مشکل رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور مکانات کی بلند قیمتوں کے تضاد کو کیسے حل کیا جائے؟ (تصویر 2)۔ — اگرچہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، لیکن ریل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی اونچی قیمتوں پر "لنگر" ہیں۔

مذکورہ مسئلہ پر اپنی رائے کا اظہار کرتے ہوئے، انسٹی ٹیوٹ فار بزنس ڈویلپمنٹ ریسرچ کے اعدادوشمار کا حوالہ دیتے ہوئے، ڈاکٹر لی شوان اینگھیا - انسٹی ٹیوٹ فار بزنس ڈیولپمنٹ ریسرچ کے ڈائریکٹر، نیشنل فنانشل اینڈ مانیٹری پالیسی ایڈوائزری کونسل کے ممبر نے کہا کہ پچھلی 2 دہائیوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں سونے کی قیمتوں کی شرح نمو کے مقابلے میں 4 گنا زیادہ تیزی سے بڑھی ہیں۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ، کسی بھی تناظر میں، رئیل اسٹیٹ ہمیشہ سرمایہ کاری کا ایک پرکشش چینل ہوتا ہے۔

مزید شیئر کرتے ہوئے، مسٹر اینگھیا نے کہا کہ ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی حقیقت کو دیکھتے ہوئے، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ ویت نام ایک ایسی مارکیٹ ہے جس میں رسد کی کمی ہے، جب کہ قلیل اور طویل مدتی دونوں لحاظ سے طلب زیادہ ہے۔

"وہ طبقہ جس کو بہت زیادہ سپلائی کی ضرورت ہے لیکن اس کے پاس میکانزم، اراضی اور سرمائے کی کمی کی وجہ سے سستی رہائش اور سماجی رہائش نہیں ہے۔ پچھلے 5 سالوں میں، پراجیکٹس کی لائسنسنگ اور ان پر عمل درآمد میں تیزی سے کمی آئی ہے، خاص طور پر پچھلے 2 سالوں میں، تقریباً کوئی بھی نیا پروجیکٹ شروع نہیں کیا گیا ہے، جس کی وجہ سے نایاب ترین سپلائی میں اضافہ ہو رہا ہے۔" مسٹر نے کہا۔

ریئل اسٹیٹ میں کمی: کہاں سے شروع کریں؟

2024 کے لیے پیشن گوئی کرتے ہوئے، VARS کے چیئرمین Nguyen Van Dinh نے کہا کہ ریئل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھتی رہیں گی، خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں۔

اسی وقت، مسٹر ڈنہ نے یہ بھی وضاحت کی، "اپارٹمنٹس کی اونچی قیمت صرف اس وجہ سے نہیں ہے کہ سرمایہ کار قیمتیں بلند رکھنے کی کوشش کرتے ہیں، بلکہ اس وجہ سے بھی کہ سرمایہ کاری اور تعمیراتی لاگت ان پٹ میٹریل کی قیمتوں، مزدوری کی لاگت، اور مالیاتی رسائی کی لاگت میں اضافے کی وجہ سے بڑھی ہے۔ اس کے علاوہ، زمین کے فنڈز بنانے کی لاگت بہت زیادہ ہے، اس کے ساتھ ساتھ بہت سے "بے نام" اخراجات بھی پیدا ہوتے ہیں جب اسے لاگو کرتے وقت سرمایہ کاروں کے لیے ابتدائی قیمتیں کم ہوتی ہیں، سرمایہ کاروں کے لیے سرمایہ کاری کے لیے قیمتیں کم ہوتی ہیں۔

اس کے علاوہ، کم شرح سود اور پچھلی مدت کی ریکارڈ بلند افراط زر بھی مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کا سبب بنے، لیکن مسئلہ کی بنیادی وجہ اب بھی رسد میں کمی ہے۔

تاہم، مسٹر ڈنہ نے یہ بھی نوٹ کیا کہ رئیل اسٹیٹ ایک انتہائی مقامی مصنوعات ہے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں مختلف علاقوں اور بازاروں میں مختلف شرحوں پر بڑھیں گی، بنیادی طور پر طلب اور رسد کے توازن پر منحصر ہے۔

اسی مناسبت سے، مسٹر Nguyen Van Dinh نے کہا کہ طبقہ کی تشکیل نو اور مصنوعات کی لاگت کو کم کرنے کے لیے، "مشترکہ ہاتھ اور شراکت"، نقطہ نظر کو یکجا کرنے، عمل درآمد کے طریقوں، اور ریاستی انتظامی ایجنسیوں سے لے کر انٹرپرائزز اور بینکوں تک بہت سے مضامین اور اجزاء کا تال میل ضروری ہے۔

خاص طور پر، ریاست کو سرمایہ کاری اور تعمیرات سے متعلق انتظامی طریقہ کار کا مطالعہ کرنے اور اسے مختصر کرنے کی ضرورت ہے، زمین کے استعمال کی فیس اور کاروبار کو سپورٹ کرنے کے لیے سائٹ کلیئرنس کا حساب لگانے کے منصوبے تیار کرنے کی ضرورت ہے۔ اسٹیٹ بینک کے پاس سستی رہائش اور گھر خریدنے والے سرمایہ کاروں کے لیے ترجیحی شرح سود کے ساتھ اضافی کریڈٹ پروگرام ہیں۔

سرمایہ کاروں کی جانب سے، مسٹر ڈِن نے کہا کہ کاروباروں کو اپنے سرمایہ کاری کے پروجیکٹ کے پورٹ فولیو پر فعال طور پر نظرثانی کرنے، قرض کی تنظیم نو اور نقد بہاؤ کی منصوبہ بندی کرنے، منافع کی توقعات کو کم کرنے، یہاں تک کہ نقصان پر فروخت کو قبول کرنے، آپریشنز کو برقرار رکھنے کے لیے پچھلے سالوں کے منافع کو استعمال کرنے اور مارکیٹ کے آغاز کے وقت مصنوعات کو جذب کرنے کی صلاحیت کو یقینی بنانے کے لیے سستی قیمت والے حصے کی طرف فعال طور پر توجہ دینے کی ضرورت ہے۔

رئیل اسٹیٹ - ایک مشکل رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور مکانات کی بلند قیمتوں کے تضاد کو کیسے حل کیا جائے؟ (شکل 3)۔ — ڈاکٹر لی شوان اینگھیا - انسٹی ٹیوٹ فار بزنس ڈویلپمنٹ ریسرچ کے ڈائریکٹر، قومی مالیاتی اور مالیاتی پالیسی مشاورتی کونسل کے رکن۔

مزید برآں، ڈاکٹر لی شوان اینگھیا نے کہا کہ مستقبل قریب میں، اگر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اچھے قانونی طریقہ کار، وسائل کے حامل پروجیکٹس اور مناسب قیمتوں والی مصنوعات ہوں تو اس کی مانگ بہت زیادہ ہوگی۔

پیشن گوئی کرتے ہوئے، مسٹر اینگھیا نے تجزیہ کیا کہ مارکیٹ مسلسل ترقی کی سمت میں قیمت کی نئی سطح قائم کر سکتی ہے۔ تاہم، پالیسیوں کی طرف سے "سپورٹ" کے ساتھ، مسٹر اینگھیا نے اپنی امید ظاہر کی کہ جائیداد کی قیمتیں ایک مستحکم، صحت مند اور "قابل قبول" سمت میں بڑھیں گی۔

اس کے مطابق، ماہر نے اس بات پر زور دیا کہ اوپر کی قیمت کی نئی سطح ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو انتہائی مؤثر طریقے سے ری اسٹرکچر کرے گی اور اس وقت کوئی بھی کاروبار یا سرمایہ کار جو اوپر کی قیمت کی سطح کو برداشت کر سکتا ہے زندہ رہ سکتا ہے، اگر نہیں، تو انہیں اپنے کاروبار کو مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق ری اسٹرکچر کرنا ہوگا ۔

ماخذ