رئیل اسٹیٹ کی خلاف ورزیوں کو غیر قانونی طور پر واضح کرنے کی ضرورت ہے۔

28 اکتوبر کو، قومی اسمبلی ہاؤس میں، 8ویں اجلاس کے پروگرام کو جاری رکھتے ہوئے، قومی اسمبلی کے چیئرمین ٹران تھان مین کی صدارت میں، قومی اسمبلی کے ہال میں نگران وفد کی رپورٹ اور قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے پر "پالیسیوں کے نفاذ اور سماجی ترقی سے لے کر حقیقی مارکیٹ کے انتظام تک کے قوانین پر عمل درآمد" کے موضوعات پر بحث ہوئی۔ 2023"۔

اپنے تبصروں میں قومی اسمبلی کے ڈپٹی لی تھان ہون نے بنیادی طور پر نگران وفد کی رپورٹ کو سراہا۔ رپورٹ کا خلاصہ کیا گیا ہے اور حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ اور سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ کی مجموعی تصویر دی گئی ہے۔

مزید واضح کرنے کے لیے، مندوب Le Thanh Hoan کی کچھ رائے ہے کہ: نگرانی سے متعلق قرارداد کے مسودے میں، حکومت کو ایک مناسب حل کا طریقہ کار تفویض کیا گیا ہے، تاکہ مشکلات اور قانونی مسائل کا سامنا کرنے والے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو اچھی طرح سے ہینڈل کیا جا سکے، مقصدی عملی عوامل، مخصوص لاگت کے فوائد اور تاریخی حالات کے لحاظ سے منصوبہ بندی کے مخصوص فوائد کی بنیاد پر۔ کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ لوگوں اور کاروباروں کے جائز حقوق کو یقینی بناتی ہے، مشترکہ مفاد کے لیے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے وسائل کو آزاد کرنا، سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے رفتار پیدا کرنا؛ قانون سازی اور نفاذ کی تاثیر کو بہتر بنانے کے لیے "خلاف ورزیوں کو قانونی شکل نہ دینے" کے مواد کی واضح رہنمائی کرنا۔

مندوب Le Thanh Hoan نے اپنے اتفاق کا اظہار کیا اور "خلاف ورزیوں کو قانونی شکل نہ دینے" کے نقطہ نظر کو واضح کرنے کی ضرورت محسوس کی تاکہ رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے مسائل اور بیک لاگ کو مکمل طور پر حل کرنے کی بنیاد ہو۔ یہ بھی وہ مشکل ہے جس کا وزیر اعظم کے جنوری 2022 کے فیصلہ نمبر 153 کے تحت قائم کردہ ورکنگ گروپ بغیر کسی موثر حل کے سامنا کر رہا ہے۔

دنیا بھر میں، "غیر رسمی کو باضابطہ بنانا" یا اس سے بھی بدتر، "غیر قانونی کو قانونی بنانا" کا تصور اکثر سیاسی طور پر ایک مشکل دلیل ہے، کیونکہ ایسا لگتا ہے کہ حکومت ان لوگوں کی حمایت یا حمایت کر رہی ہے جو قانون کا احترام نہیں کرتے۔ لہذا، حزب اختلاف اکثر مضبوط ہوتی ہے، لیکن اکثر رسمی طور پر ہونے کے مجموعی فوائد یا کچھ نہ کرنے کے اخراجات پر غور کیے بغیر۔ مثال کے طور پر، رئیل اسٹیٹ ٹیکس، ٹرانسفر ٹیکس وصول کیا جائے گا اگر غیر قانونی تعمیرات مکمل، رجسٹرڈ اور استعمال میں لائی جائیں۔ غیر رسمی تعمیرات کو باضابطہ بنانا انہیں معیشت میں واپس لے آئے گا، جس کی بنیاد پر ریل اسٹیٹ کے لین دین جیسے لیز، خرید، فروخت، وراثت، استعمال اور رہن میں قانونی، تکنیکی اور مالی طور پر مدد ملے گی۔

ایسے منصوبوں اور تعمیراتی کاموں کے لیے جو قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں، صرف دو ہی ممکنہ اختیارات ہیں: منصوبے کو منسوخ کرنا، خلاف ورزی کرنے والے کاموں کو مسمار کرنا یا رسمی بنانا۔ کچھ نہ کرنا یا "محدود وقت کے لیے بچاؤ" معقول نہیں ہے جب تک کہ ان منصوبوں کے مسائل کا رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ مارکیٹ پر نہ ہونے کے برابر اثر ہو۔

غیر قانونی ڈھانچے کی مسماری اکثر سماجی وسائل کو ضائع کرتی ہے، جس میں اہم اقتصادی، قانونی، انتظامی، عدالتی، سماجی، کاربن کے اخراج اور ماحولیاتی اخراجات ہوتے ہیں۔ یہ اخراجات انہدام کے فوائد سے شاذ و نادر ہی زیادہ ہوتے ہیں۔ اس کے علاوہ، بعض صورتوں میں دوبارہ آبادکاری کے انتظامات کیے جائیں جہاں مکینوں کے پاس رہنے کے لیے کوئی دوسری جگہ نہ ہو۔

ایک اور تبدیلی محدود مدت کے لیے خلاف ورزیوں کو قانونی شکل دینا اور عدم تعمیل، یا "محدود وقتی بچاؤ" پر پابندیاں عائد کرنا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ ریاست کو ایک محدود مدت کے لیے غیر رسمی تعمیرات کو بچانے کی اجازت دی جائے۔ اور مستقبل میں، ریاست تعمیراتی آرڈر کو یقینی بنانے کے لیے ایک سخت قانونی فریم ورک فراہم کرے گی۔ دنیا بھر کے ممالک اس نقطہ نظر کی حوصلہ افزائی نہیں کرتے ہیں کیونکہ اس سے تعمیل، سماجی اخراجات متاثر ہوتے ہیں اور اس بات کا خطرہ زیادہ ہوتا ہے کہ خلاف ورزیوں کو دوبارہ برداشت نہیں کیا جائے گا۔

تعمیرات سے متعلق ویتنامی قانون کی دفعات کے مطابق، ممنوعات کی خلاف ورزی کے معاملات ہیں، جیسے تعمیراتی کام جو منصوبہ بندی کے مطابق نہیں ہیں، تعمیراتی حدود کی خلاف ورزی، تعمیراتی سطح؛ ایسے تعمیراتی کام جو دیے گئے تعمیراتی اجازت نامے کے مطابق نہیں ہیں، عارضی معطلی اور خلاف ورزی کرنے والوں کو تعمیراتی اجازت نامے کے لیے درخواست دینے یا ایک مخصوص مدت کے اندر تعمیراتی اجازت نامہ کو ایڈجسٹ کرنے کی بھی دفعات ہیں۔ آرٹیکل 81 میں 2022 کے حکم نامہ 16 کے مطابق، تعمیراتی قانون کی خلاف ورزی کی صورت میں، اگر تعمیراتی اجازت نامہ دینے یا تعمیراتی اجازت نامے کو ایڈجسٹ کرنے یا تعمیراتی ڈیزائن کو ایڈجسٹ کرنے کی شرائط تعمیر کے دوران پوری ہوتی ہیں، تو اسے مندرجہ ذیل طریقے سے سنبھالا جائے گا: مجاز شخص انتظامی خلاف ورزیوں کا ریکارڈ تیار کرنے یا تنظیم کی انفرادی خلاف ورزیوں کے ارتکاب کی درخواست کرنے کا ذمہ دار ہے۔ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے 90 دن کے اندر اور انتظامی پابندیوں کے فیصلے کے اجراء کی تاریخ سے انفرادی مکانات کے لیے 30 دن کے اندر، خلاف ورزی کرنے والے ادارے یا فرد کو تعمیراتی اجازت نامہ جاری کرنے یا تعمیراتی اجازت نامہ ایڈجسٹ کرنے کے لیے مجاز اتھارٹی کو درخواست فائل مکمل کرنی چاہیے۔ کیا یہ معاملہ تعمیراتی قوانین کی خلاف ورزیوں کی قانونی حیثیت کا تغیر ہے جو حقیقت میں واقع ہوئے ہیں؟

یا 2024 کے اراضی قانون کے مطابق، پوائنٹ d، شق 2، آرٹیکل 152 میں، یہ شرط ہے کہ ریاست ان صورتوں میں جاری کردہ سرٹیفکیٹ کو منسوخ کر دے گی جہاں سرٹیفکیٹ مناسب اتھارٹی کے بغیر، غلط اراضی استعمال کرنے والے کو، زمین کے غلط رقبے کے ساتھ، جاری کرنے کی خاطر خواہ شرائط کے بغیر، یا مناسب زمین کے استعمال کے مقصد کے بغیر... جاری کردہ زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ کو منسوخ کریں، اگرچہ سرٹیفکیٹ مناسب اتھارٹی کے بغیر، غلط زمین استعمال کرنے والے کو جاری کیا گیا تھا، زمین کے غلط رقبے کے ساتھ، جاری کرنے کی خاطر خواہ شرائط کے بغیر، یا زمین کے استعمال کے مناسب مقصد کے بغیر... ایسے معاملات میں جہاں زمین کے استعمال کے حق کو تبدیل، منتقلی، وراثت، عطیہ، یا سرمایہ کے طور پر زمین کے استعمال کے حقوق کے ساتھ منسلک کیا گیا ہے۔ اس طرح، حقیقی تیسرے فریقوں کے تحفظ کے لیے، زمین کے قانون نے زمین کے استعمال کے حقوق کی قانونی حیثیت کو بھی قبول کیا ہے چاہے زمین کی ابتدا کسی غیر قانونی عمل سے ہوئی ہو۔

مانیٹرنگ کے ذریعے، ہم نے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس میں مشکلات اور رکاوٹوں کی موجودہ صورتحال دکھائی ہے۔ تاہم، اگر ہم ہر پروجیکٹ کا جائزہ لینے اور ہر پروجیکٹ کے لیے حل تلاش کرنے کے لیے پرعزم نہیں ہیں کہ قانونی ضوابط کے مطابق کون سے مواد میں ترمیم اور تکمیل کی ضرورت ہے، کون سے مواد کو مجاز حکام کے فیصلوں اور فیصلوں سے ہینڈل کرنے کی ضرورت ہے، تو پھر جوہر میں ہم "کچھ نہیں کر رہے" ہیں اور آخر میں، پروجیکٹس گھاس اگتے رہتے ہیں، بارش اور بارش کے نامکمل وسائل ہیں، "سماجی کاموں کو دھوپ اور دھوپ سے بچانا"۔ وہاں لہٰذا، "خلاف ورزیوں کو قانونی شکل نہ دینے" کے مواد کو واضح کرنے کی ضرورت ہے، اور یہ ایک بہت ہی پیچیدہ مسئلہ ہے، کیونکہ ایسا عام ضابطہ ہونا مشکل ہے جو تمام معاملات کے لیے درست ہو۔ "خلاف ورزیوں کو قانونی شکل نہ دینے" کے جذبے کے ساتھ اور وسائل کو آزاد کرنے کے لیے اس مسئلے کو حل کرنے کے لیے طریقہ کار اور پالیسیاں تلاش کرنا ہوں گی لیکن طاقت کو کنٹرول کرنے، بدعنوانی کی روک تھام اور مقابلہ کرنے کے لیے پولٹ بیورو کے ضابطے 178 پر سختی سے عمل درآمد کو یقینی بنانا ہوگا، قانون سازی کے کام میں منفی ایک مشکل مسئلہ ہے، اسے ٹھوس بنانے کی ضرورت ہے اور جلد ہی متعلقہ حکام کی پالیسیاں مرتب کرنے کی ضرورت ہے۔ اس بات کا تعین کرنے کی ضرورت ہے کہ اگر قانون کی خلاف ورزی سنگین ہے، قانون نافذ کرنے والے اداروں کے غور و خوض اور خلاصہ کے ذریعے، یہ معلوم ہوتا ہے کہ اس میں کوئی مسئلہ نہیں ہے اور یہ حقیقت کے مطابق ہے، تو اسے مکمل طور پر نافذ کرنا، خلاف ورزیوں پر قابو پانا، ضبطی، ضبطی یا مکمل انہدام جیسی سخت پابندیاں لگانا ضروری ہے۔ اگر قانون واقعی نامناسب ہے اور اسے مجاز حکام کے ذریعے نظر ثانی، تکمیل اور منظوری کی ضرورت ہے، تو اسے ذمہ داری سے مستثنیٰ کرنے کے لیے پسپائی اختیار کرنا چاہیے، لیکن اس کے ساتھ ساتھ مفادات کو ہم آہنگ کرنے کے لیے ایک حل نکالنے کی ضرورت ہے، خاص طور پر لوگوں، برادری اور ریاست کے مفادات پر توجہ دینا۔

اس لیے مشکلات سے نہ گھبرانے، سوچنے کی ہمت، کرنے کی ہمت، ذمہ داری اٹھانے کی ہمت کے ساتھ، ریاست کے فائدے کے لیے، عوام کے فائدے کے لیے، اداروں کے فائدے کے لیے اور جنرل سکریٹری ٹو لام کی ہدایت پر عمل درآمد کرنا "کتنا مشکل ہے اسے حل کرنے کے لیے ہر چیز کو دیکھو، حالات، ضابطے نہ ہونے دیں"، جو کہ ریاستی حکومت بھی سفارش کر سکتی ہے اور حکومت بھی ایسا نہیں کر سکتی۔ اس صورتحال کو ختم کرنے کے لیے تمام سطحوں کو عزم کے ساتھ کارروائی کرنے، ہر پروجیکٹ کا جائزہ لینے اور ہر پروجیکٹ کے لیے حل تجویز کرنے کی ضرورت ہے۔

Quoc Huong

ماخذ: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm