رئیل اسٹیٹ کی خلاف ورزیوں کو قانونی شکل نہ دینے کے معاملے کو واضح کرنا ضروری ہے۔

28 اکتوبر کو، قومی اسمبلی کی عمارت میں، 8ویں اجلاس کے پروگرام کو جاری رکھتے ہوئے، قومی اسمبلی کے چیئرمین ٹران تھان مین کی صدارت میں، قومی اسمبلی نے نگران وفد کی رپورٹ اور قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے پر "موضوعاتی نگرانی کے نتائج پر مکمل بحث کی۔ 2023 کا اختتام"

اپنے تبصروں میں، قومی اسمبلی کے ڈپٹی لی تھان ہون نے بالعموم سپروائزری وفد کی رپورٹ کو سراہا۔ رپورٹ نے ماضی قریب میں رئیل اسٹیٹ اور سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ کی مجموعی تصویر کا خلاصہ کیا اور پیش کیا۔

مزید واضح کرنے کے لیے، مندوب Le Thanh Hoan نے مندرجہ ذیل نکات پیش کیے: نگرانی سے متعلق قرارداد کا مسودہ حکومت کو قانونی مشکلات اور رکاوٹوں کا سامنا کرنے والے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو حل کرنے اور یقینی طور پر حل کرنے کے لیے مناسب میکانزم قائم کرنے کا پابند کرتا ہے۔ یہ معروضی عملی عوامل، مخصوص تاریخی حالات، اور مجوزہ حل کے فوائد، لاگت اور فزیبلٹی کے مکمل جائزہ پر مبنی ہونا چاہیے۔ یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شہریوں اور کاروبار کے جائز حقوق کو یقینی بنائے گا، عام بھلائی کے لیے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے وسائل کو آزاد کرے گا اور سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے رفتار پیدا کرے گا۔ اسے قانون سازی اور نفاذ کی تاثیر کو بڑھانے کے لیے "خلاف ورزیوں کو قانونی حیثیت نہ دینے" کے معنی کی بھی واضح طور پر وضاحت کرنی چاہیے۔

نمائندہ Le Thanh Hoan نے اپنے اتفاق کا اظہار کیا اور رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں سے متعلق رکاوٹوں اور بقایا مسائل کو یقینی طور پر حل کرنے کے لیے "خلاف ورزیوں کو قانونی حیثیت نہ دینے" کے نقطہ نظر پر مزید وضاحت کی ضرورت محسوس کی۔ یہ بھی ایک مشکل ہے جس کا وزیر اعظم کے جنوری 2022 کے فیصلہ نمبر 153 کے تحت قائم کردہ ٹاسک فورس کو سامنا ہے اور جس کا ابھی تک کوئی موثر حل نہیں نکل سکا ہے۔

عالمی سطح پر، "غیر رسمی کو باضابطہ بنانا" یا بدتر، "غیر قانونی کو قانونی بنانا" کا تصور اکثر سیاسی طور پر ایک مشکل دلیل ہے، کیونکہ ایسا لگتا ہے کہ حکومت متعصب ہے یا قانون کو نظر انداز کرنے والوں کی حمایت کر رہی ہے۔ اس لیے، مخالفت اکثر مضبوط ہوتی ہے، لیکن عام طور پر رسمی بنانے کے مجموعی فوائد یا کچھ نہ کرنے کے اخراجات پر غور کرنے میں ناکام رہتی ہے۔ مثال کے طور پر، اگر غیر قانونی تعمیرات مکمل، رجسٹرڈ، اور استعمال میں لائی گئیں تو پراپرٹی ٹیکس اور ٹرانسفر ٹیکس جمع کیے جائیں گے۔ غیر رسمی تعمیرات کو باضابطہ بنانا انہیں معیشت میں واپس لے آئے گا، اس طرح ریئل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے قانونی، تکنیکی اور مالی مدد فراہم کرے گا جیسے کہ لیز پر دینا، خریدنا، وراثت میں دینا، استعمال کرنا اور رہن رکھنا۔

قواعد و ضوابط کی خلاف ورزی کرنے والے منصوبوں اور تعمیرات کے لیے، صرف دو ہی قابل عمل آپشن ہیں: پراجیکٹ کو منسوخ کریں اور غیر قانونی ڈھانچے کو گرا دیں، یا اس عمل کو باقاعدہ بنائیں۔ کچھ نہ کرنا یا "محدود وقتی بچاؤ" فراہم کرنا اس وقت تک معقول نہیں ہے جب تک کہ ان منصوبوں کے مسائل کا رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ مارکیٹ پر کوئی معمولی اثر نہ ہو۔

غیر قانونی تعمیرات کو منہدم کرنے سے اکثر سماجی وسائل ضائع ہوتے ہیں، جس سے اہم اقتصادی، قانونی، انتظامی، عدالتی اور سماجی اخراجات کے ساتھ ساتھ کاربن کے اخراج اور ماحولیاتی اثرات بھی پڑتے ہیں۔ یہ اخراجات انہدام کے فوائد سے شاذ و نادر ہی ہوتے ہیں۔ مزید برآں، بعض صورتوں میں، جب مکینوں کے پاس رہنے کے لیے کوئی دوسری جگہ نہ ہو تو نقل مکانی ضروری ہوتی ہے۔

ایک اور تبدیلی محدود مدت کے لیے خلاف ورزیوں کو قانونی شکل دینا اور عدم تعمیل پر جرمانے کا اطلاق کرنا ہے، جسے "وقت کے محدود بیل آؤٹ" بھی کہا جاتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ ریاست کو ایک محدود مدت کے لیے غیر سرکاری تعمیرات کو بچانے کی اجازت دینا۔ مستقبل میں، ریاست تعمیراتی آرڈر کو یقینی بنانے کے لیے ایک سخت قانونی فریم ورک فراہم کرے گی۔ دنیا بھر کے ممالک اس نقطہ نظر کی حوصلہ افزائی نہیں کرتے ہیں کیونکہ یہ قانونی تعمیل کو متاثر کرتا ہے، سماجی اخراجات اٹھاتا ہے، اور اس بات کا زیادہ خطرہ ہوتا ہے کہ خلاف ورزیوں کو مزید برداشت نہیں کیا جائے گا۔

ویتنامی تعمیراتی قانون کے مطابق، منصوبہ بندی کے ضوابط کے مطابق عمارتوں کی تعمیر، عمارت کی حدود یا بلندی کی حدود کی خلاف ورزی، یا جاری کردہ تعمیراتی اجازت نامے کے مطابق نہ ہونے والی عمارتوں کی تعمیر جیسی خلاف ورزیوں کے معاملات میں، عارضی معطلی اور خلاف ورزی کرنے والے کو نئے تعمیراتی اجازت نامے کے لیے درخواست دینے یا موجودہ مدت کے اندر اندر ترمیم کرنے کے ضوابط ہیں۔ 2022 کے فرمان 16، آرٹیکل 81 کے مطابق، تعمیراتی قانون کی خلاف ورزیوں کے معاملات میں جو تعمیراتی اجازت نامہ دینے، تعمیراتی اجازت نامے میں ترمیم، یا تعمیراتی ڈیزائن میں ترمیم کی شرائط پر پورا اترتے ہیں جب کہ تعمیر جاری ہے، درج ذیل طریقہ کار لاگو ہوتے ہیں: مجاز اتھارٹی انتظامی خلاف ورزی کی رپورٹ تیار کرنے اور خلاف ورزی کرنے والی انفرادی تنظیم سے مطالبہ کرنے کے لیے ذمہ دار ہے۔ انتظامی جرمانے کے فیصلے کے اجراء کی تاریخ سے تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے 90 دن اور انفرادی مکانات کے لیے 30 دن کے اندر، خلاف ورزی کرنے والے ادارے یا فرد کو تعمیراتی اجازت نامہ جاری کرنے یا اس میں ترمیم کرنے کے لیے مجاز اتھارٹی سے درخواست کرنے کے لیے درخواست کا ڈوزیئر مکمل کرنا چاہیے۔ کیا یہ تعمیراتی قوانین کی خلاف ورزیوں کو قانونی شکل دینے کی تبدیلی ہے جو پہلے ہی عملی طور پر رونما ہو چکے ہیں؟

مثال کے طور پر، 2024 کے لینڈ لا، پوائنٹ ڈی، شق 2، آرٹیکل 152 کے مطابق ریاست ان صورتوں میں جہاں سرٹیفکیٹ مناسب اتھارٹی کے بغیر جاری کیا گیا تھا، غلط اراضی استعمال کرنے والے کو، غلط اراضی کے رقبے کے لیے، اہلیت کے تقاضوں کو پورا کیے بغیر، یا غلط زمین کے استعمال کے مقصد کے لیے جاری کیے گئے زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ کو منسوخ کر دے گا... تاہم، شق 4، سوائے اراضی کی شق 4، ریاست کو اس کے علاوہ، اراضی کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹس کو منسوخ نہیں کرتی۔ زمین کے استعمال کے صحیح سرٹیفکیٹ جاری کیے، چاہے سرٹیفکیٹ مناسب اختیار کے بغیر، غلط زمین استعمال کرنے والے کو، زمین کے غلط رقبے کے لیے، اہلیت کے تقاضوں کو پورا کیے بغیر، یا زمین کے استعمال کے غلط مقصد کے لیے... ایسے معاملات میں جہاں زمین کے استعمال کے حقوق یا زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت تبدیل، منتقلی، وراثت میں، تحفے میں دی گئی ہو، یا قانون کے مطابق سرمایہ کے طور پر حصہ لیا گیا ہو۔ اس طرح، حقیقی تیسرے فریقوں کے تحفظ کے لیے، زمین کا قانون زمین کے استعمال کے حقوق کی قانونی حیثیت کو بھی قبول کرتا ہے، چاہے زمین اصل میں غیر قانونی سرگرمیوں سے پیدا ہوئی ہو۔

مانیٹرنگ نے رئیل اسٹیٹ اور سوشل ہاؤسنگ کے منصوبوں میں درپیش رکاوٹوں اور مشکلات کا انکشاف کیا ہے۔ تاہم، اگر ہم ہر منصوبے کا پختہ جائزہ نہیں لیتے، ہر مسئلے کو حل کرنے کے لیے حل تلاش کرتے ہیں جن کی بنیاد پر قانونی ضوابط میں ترمیم یا اضافے کی ضرورت ہوتی ہے، اور جن کو عدالتی فیصلوں یا مجاز حکام کے فیصلوں کے ذریعے ہینڈل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، تو بنیادی طور پر ہم "کچھ نہیں کر رہے،" اور بالآخر، یہ منصوبے مسلسل نظر انداز ہوتے رہیں گے، سماجی وسائل کے نامکمل تعمیرات، غیرمعمولی عناصر کے لیے غیر معمولی رہیں گے۔ لہٰذا، "خلاف ورزیوں کو قانونی حیثیت نہ دینا" کے معنی کو واضح کرنے کی ضرورت ہے، اور یہ ایک بہت ہی پیچیدہ مسئلہ ہے، کیونکہ ایک ہی ضابطے کا ہونا مشکل ہے جو تمام معاملات کے لیے درست ہو۔ "غلط کاموں کو قانونی حیثیت نہ دینے" کے جذبے کے ساتھ اور وسائل کو آزاد کرنے کے لیے اس مسئلے سے نمٹنے کے لیے طریقہ کار اور پالیسیاں تلاش کرنے کی ضرورت کے ساتھ، پولٹ بیورو کے ضابطے 178 پر سختی سے عمل درآمد کو یقینی بناتے ہوئے اور قانون سازی میں بدعنوانی اور منفی طریقوں کو روکنے اور ان کا مقابلہ کرنے کی ضرورت ہے۔ اس بات کا تعین کرنا ضروری ہے کہ اگر قانون کی خلاف ورزی سنگین ہے، اور قانون کے نفاذ کا جائزہ لینے اور خلاصہ کرنے کے بعد، کوئی رکاوٹ نہیں پائی جاتی ہے اور یہ حقیقت کے مطابق ہے، تو اس خلاف ورزی کا مکمل نفاذ اور اس کی اصلاح کی جانی چاہیے، ضبطی، ضبطی، یا مکمل انہدام جیسی سخت پابندیوں کے ساتھ۔ تاہم، اگر قانون حقیقی طور پر نامناسب ہے اور مجاز حکام کی طرف سے منظور شدہ ترمیم یا ضمیمہ کی ضرورت ہے، تو جوابی درخواست کو مستثنیٰ قرار دینے پر غور کیا جانا چاہیے، لیکن مفادات، خاص طور پر لوگوں، برادری اور ریاست کے مفادات کو ہم آہنگ کرنے کے لیے حل بھی درکار ہیں۔

اس لیے مشکلات سے نہ گھبرانے، سوچنے کی ہمت، عمل کرنے کی ہمت اور ریاست، عوام اور کاروبار کے فائدے کے لیے اور ذمہ داری لینے کی ہمت کے ساتھ، اور جنرل سیکریٹری ٹو لام کی ہدایت کے مطابق، "مشکلات جہاں بھی پیدا ہوں، ان کو حل کرنے کے لیے ہر مسئلے کا جائزہ لیں، اور ایسی صورت حال کی اجازت نہ دیں جہاں ضابطے نافذ ہوں، ہم کس طرح کاروبار میں ان کا نفاذ کر سکتے ہیں؟" کہ حکومت اور مقامی حکام کو ہر سطح پر فیصلہ کن مداخلت کرنی چاہیے، ہر پروجیکٹ کا جائزہ لینا چاہیے، اور اس صورت حال کو ختم کرنے کے لیے ہر پروجیکٹ کو حل کرنے کے لیے حل تجویز کرنا چاہیے۔

Quoc Huong

ماخذ: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm