زمین کی تشخیص میں اضافی طریقہ کو ترک نہ کرنے پر غور کریں۔

انٹرپرائزز اور ایسوسی ایشنز کی آراء کی بنیاد پر، ویتنام فیڈریشن آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) نے وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کے آفیشل ڈسپیچ نمبر 5080/BTNMT-QHPTTND کو تحریری طور پر جواب دیا ہے کہ مسودے کے مسودے اور ترمیمی مسودے پر تبصرے کی درخواست کی گئی ہے۔ 44/2014/ND-CP مورخہ 15 مئی 2014 حکومت کی زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے اور سرکلر نمبر 36/2014/TT-BTNMT مورخہ 30 جون 2014 کے متعدد مضامین میں ترمیم کرنے والے اور مسودہ سرکلر کا مسودہ۔ زمین کی قیمتوں کی فہرست تیار کرنا اور ایڈجسٹ کرنا؛ مخصوص زمین کی تشخیص اور زمین کی تشخیص پر مشاورت (اس کے بعد ڈرافٹ کہا جاتا ہے)۔

زمین کی تشخیص کا طریقہ

موجودہ قواعد و ضوابط کے مقابلے میں، مسودہ حکمنامہ اور مسودہ سرکلر نے زمین کی تشخیص کے طریقوں کو ایڈجسٹ کیا ہے، اس کے مطابق صرف تین طریقے ہیں: موازنہ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ اور زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کا گتانک طریقہ جب زمین کی تشخیص کرتے ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ زمین کی قدر کرتے وقت، اضافی طریقہ اور کٹوتی کا طریقہ استعمال نہیں کیا جائے گا۔

کچھ کاروباری اداروں کا خیال ہے کہ زمین کی تشخیص کے طریقوں سے زائد طریقہ کو ختم کرنے پر کسی وقت غور کیا جانا چاہیے۔

سب سے پہلے، یہ زمین کی تشخیص کے عمل میں مشکلات کا باعث بنتا ہے.

فی الحال، کاروباری اداروں کی عکاسی کے مطابق، اگر سرپلس طریقہ کو ترک کر دیا جاتا ہے، تو زمین کی تشخیص کے بہت سے معاملات میں، باقی طریقوں کو کچھ حدود کا سامنا کرنا پڑے گا جیسے کہ اضافی طریقہ زمین کی قیمت کا تعین کرنے کا ایک طریقہ ہے جو مستقبل کی ترقی کے امکانات کے ساتھ استعمال کے مقصد کی بنیاد پر ہے، نہ کہ موازنہ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ۔

ترقی کی صلاحیت والی اس قسم کی زمین میں عام طور پر کوئی مماثل یا مماثل اثاثہ نہیں ہوتا ہے جس کا موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے مارکیٹ میں کامیابی کے ساتھ تجارت کی گئی ہو (اس شرط کے ساتھ کہ کم از کم 03 تقابلی زمینی پلاٹ ہیں جو مارکیٹ میں منتقل کیے گئے ہیں یا زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلامی جیت چکے ہیں)۔

موازنہ کے طریقہ کار میں تقابلی اعداد و شمار کے لحاظ سے حدود ہیں کیونکہ لین دین کی معلومات کو قیمتی جائیداد کے ساتھ ملنا اکثر مشکل ہوتا ہے۔ لین دین کی بہت سی واضح اور درست معلومات کا ہونا ضروری ہے جبکہ حقیقت میں، بہت سے معاملات میں، کاغذ پر لین دین کی قیمت اور اصل لین دین کی قیمت مختلف ہوتی ہے۔

زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کو زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کو زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک سے ضرب دے کر لاگو کیا جاتا ہے۔ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کا گتانک صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعہ زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کا مارکیٹ میں مشترکہ زمین کی قیمت کے ساتھ تجزیہ اور موازنہ کے ذریعے جاری کیا جاتا ہے۔ اس طرح، ایڈجسٹمنٹ گتانک کا تعین بھی تقابلی اعداد و شمار پر مبنی ہے، لہذا اس میں معلومات اور ان پٹ ڈیٹا کے لحاظ سے بھی کوتاہیاں ہیں جیسے موازنہ کا طریقہ۔

فی الحال، ہمارے ملک کا زمینی ڈیٹا بیس صحیح معنوں میں مارکیٹ کی حقیقت کی عکاسی نہیں کرتا۔ لہذا، صرف 3 تشخیصی طریقوں کو لاگو کرنا جیسا کہ ڈرافٹ میں درج ہے، مندرجہ بالا خامیوں کی وجہ سے عمل درآمد کے عمل میں مشکلات کا باعث بن سکتا ہے۔

دوسری طرف، بقایا طریقہ نظریاتی بنیادوں پر مبنی ہے کہ جائیداد کی موجودہ قیمت وہ بقایا قیمت ہے جو مفروضہ ترقی کے تخمینے سے حاصل کی گئی ہے اور اس ترقی کو بنانے کے لیے ہونے والے تمام اخراجات کو منفی کر دیا گیا ہے۔ اس طریقہ کار کا خلاصہ یہ ہے کہ زمین کی قیمت کو پسماندہ طریقے سے شمار کیا جائے، یعنی مستقبل میں مکمل شدہ ڈیولپمنٹ پروڈکٹس کی فروخت کی رقم سے اس پروڈکٹ کو بنانے میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے ضروری ترقیاتی اخراجات کو کم کرنا۔ ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی قدر اس طریقہ سے کی جاتی ہے، جس کے دیگر تشخیصی طریقے لاگو کرنے کے اہل نہیں ہیں۔

دوسرا، رئیل اسٹیٹ کی قیمت کے بارے میں ضوابط کے درمیان مطابقت۔

سرپلس طریقہ ریل اسٹیٹ کی تشخیص کا طریقہ ہے جو پیشہ ورانہ تشخیص کرنے والی تنظیموں کے ذریعہ لاگو کیا جاتا ہے اور اسے ترقی کی صلاحیت کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کی قدر کرتے وقت لاگو ہونے والے تشخیصی طریقوں میں سے ایک سمجھا جاتا ہے (غیر ترقی یافتہ خالی زمین یا زمین پر تعمیرات کے ساتھ زمین جس کی تزئین و آرائش کی جا سکتی ہے یا اسے منہدم کیا جا سکتا ہے تاکہ بہترین اور موثر استعمال کے لیے زمین پر نئی تعمیرات کی جا سکے۔ سرکلر 145/2016/TT-BTC کے ساتھ جاری کردہ ویتنام ویلیویشن سٹینڈرڈ نمبر 11 میں سرپلس کا طریقہ وضع کیا گیا ہے۔

زمین کی تشخیص میں سرپلس طریقہ کو ہٹانے کے مسودے کا معاملہ متعلقہ قانونی دستاویزات کے درمیان رئیل اسٹیٹ کی تشخیص سے متعلق ضوابط کے متضاد ہونے کا سبب بنتا ہے۔

تیسرا، ریاستی انتظامی اہداف۔

زمین کی تشخیص کے طریقہ کار سے سرپلس طریقہ کو ہٹانے کی ایک وجہ یہ ہے کہ "یہ رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کا طریقہ ہے جو مینیجرز کو سرمایہ کاری کے بارے میں فیصلہ کرنے کے لیے حساب کرنے کی خدمت کرتا ہے (زمین کی قیمت پہلے سے دستیاب ہونی چاہیے)، زمین کی تشخیص کے کام کے لیے موزوں نہیں ہے تاکہ زمین کے ریاستی انتظام کی خدمت کی جاسکے"۔

اگر اس طریقہ کو صرف سرمایہ کاری کی کارکردگی کا اندازہ لگانے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ زمین کی قیمت کا شمار بہترین اور موثر استعمال کے حصول کے لیے کیا گیا ہے، اور یہ زمین کی قیمت مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق ہے۔ اس طرح، ریاست اس تشخیص کے طریقہ کار کو ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی اقسام کا تعین کرنے کے لیے استعمال کرتی ہے تاکہ مارکیٹ کی قیمت کے مطابق زمین کی قیمت کا تعین کیا جا سکے، اس طرح ان مالیاتی ذمہ داریوں کا تعین کیا جائے جو سرمایہ کاروں کو ریاست کے لیے پوری کرنا ہوں گی۔

VCCI نے کہا، "مذکورہ تجزیے سے، کاروباری ادارے تجویز کرتے ہیں کہ مسودہ سازی کمیٹی زمین کی تشخیص کے طریقوں میں سرپلس طریقہ کو نہ ہٹانے پر غور کرے۔"

مارکیٹ میں زمین کی مشترکہ قیمتوں کا تعین کریں۔

مسودے کی شق 1، آرٹیکل 1 کی دفعات کے مطابق، "مارکیٹ میں زمین کی مشترکہ قیمت وہ قیمت ہے جو مارکیٹ میں منتقل ہونے والے لین دین میں اکثر ظاہر ہوتی ہے، کسی علاقے میں اور ایک مخصوص مدت کے اندر استعمال کے اسی مقصد کے ساتھ زمینی پلاٹوں کے زمینی استعمال کے حقوق کے لیے نیلامی جیت کر"۔

"سب سے زیادہ متواتر قیمت" کا تعین کرنے کے لیے، زمین کی قیمت لینے والے کو ایک مخصوص مدت میں مارکیٹ میں تمام لین دین کی قیمتیں جمع کرنی چاہیے۔ اس سرگرمی کو صرف ریاستی ایجنسیوں سے معلومات کے ذرائع جیسے کہ لینڈ رجسٹریشن دفاتر اور ٹیکس حکام سے ترکیب کیا جا سکتا ہے۔

تاثرات کے مطابق، مشاورتی تنظیمیں (سوائے عوامی خدمت کے یونٹوں کے جو تفویض کردہ افعال اور کام انجام دے رہی ہیں) کو معلومات کے اس ذریعہ تک مکمل رسائی حاصل کرنا مشکل ہوگا۔

مشاورتی تنظیموں کے کام کو آسان بنانے کے لیے، VCCI تجویز کرتا ہے کہ مسودہ سازی کمیٹی ایسے ضابطے شامل کرے جو ان تنظیموں کو مندرجہ بالا معلومات کے ذرائع تک رسائی کی اجازت دے سکے۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کا اطلاق

مسودے کے ساتھ ساتھ حکم نامہ 44/2014/ND-CP میں مندرجہ ذیل صورتوں کے لیے زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو واضح طور پر متعین نہیں کیا گیا ہے: "زمین کے پلاٹ، غیر زرعی زمین رہائشی زمین ہے جس میں زمین کے 3 پلاٹوں کی کافی کم از کم معلومات نہیں ہیں"۔ یہ کیس، ضابطوں کے مطابق، شق 1، آرٹیکل 5 (ترمیم شدہ) میں بتائے گئے موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتا، اور نہ ہی یہ شق 8، آرٹیکل 5c میں دی گئی دفعات کو لاگو کرنے کا معاملہ ہے جب کہ ایک ہی زمین کے ساتھ 03 پلاٹوں کی کم از کم معلومات نہ ہونے کی وجہ سے زمین کے استعمال کا مقصد نہیں ہے۔

"زمین کا پلاٹ یا رقبہ جس کی قیمت 200 بلین VND سے زیادہ کی زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق شمار کی گئی ہے، زمین کی لیز کی پوری لیز کی مدت کے لیے ایک یکمشت رقم میں ادائیگی کی جانی چاہیے"۔ یہ کیس موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے اور آرٹیکل 5 (ترمیم شدہ) میں طے شدہ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کے تحت نہیں آتا ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لئے معلومات

مسودہ حکمنامے کے آرٹیکل 5b کی دفعات کے مطابق، موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کے بارے میں معلومات اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ زمین کی تشخیص کے وقت اور اس سے پہلے کے 24 ماہ سے زیادہ کی مدت کے اندر کی معلومات ہے، جو ذرائع سے جمع کی گئی ہے جیسے: زمین کی قیمتیں مارکیٹ میں اراضی رجسٹریشن دفاتر، ٹیکس کمیٹی کی سطح پر منتقل کی گئی ہیں۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کرنے والی تنظیموں میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں کی جیتی ہوئی قیمتیں۔
اوپر جمع کی گئی معلومات زمین کی قیمتوں کے بارے میں معلومات کے درست تعین کے لیے ناکافی معلوم ہوتی ہیں۔ فی الحال، مارکیٹ میں جائیداد کے لین دین دو قیمتوں کی حالت میں ہیں، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدے میں بیان کردہ قیمتیں (زمین کے رجسٹریشن آفس اور ٹیکس حکام کے ذریعہ حاصل کردہ معلومات) لین دین کی اصل قیمت نہیں ہوسکتی ہے۔

لہذا، مزید درست معلومات کو یقینی بنانے کے لیے، VCCI تجویز کرتا ہے کہ مسودہ سازی کمیٹی معلومات کے ذرائع کو وسیع کرے جیسے: رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز پر لین دین کی قیمتیں؛ قیمتوں کی قیمتوں کو تحقیقات اور سروے کے ذریعے جمع کیا جاتا ہے۔

حکمت

ماخذ