زمین کی تشخیص میں اضافی طریقہ کو ترک نہ کرنے پر غور کریں۔

کاروباری اداروں اور انجمنوں کے تاثرات کی بنیاد پر، ویتنام چیمبر آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے آفیشل لیٹر نمبر 5080/BTNMT-QHPTTNĐ کا جواب دیا ہے جس میں مسودہ حکمنامے میں ترمیم اور Decre24/Supplement4/DeCp4 تاریخ پر تبصرے کی درخواست کی گئی ہے۔ زمین کی قیمتوں کے بارے میں حکومت کا 15 مئی 2014 اور مسودہ سرکلر میں ترمیم اور ضمیمہ کرنے والے سرکلر نمبر 36/2014/TT-BTNMT مورخہ 30 جون 2014 کے وزیر قدرتی وسائل اور ماحولیات کے اراضی کی تشخیص کے طریقہ کار کی تفصیل؛ زمین کی قیمت کی میزیں بنانا اور ایڈجسٹ کرنا؛ زمین کی مخصوص قیمت کا تعین اور زمین کی قیمت کے تعین پر مشاورت (اس کے بعد ڈرافٹ کہا جاتا ہے)۔

زمین کی تشخیص کے طریقے

موجودہ قواعد و ضوابط کے مقابلے میں، مسودہ حکمنامہ اور مسودہ سرکلر نے زمین کی تشخیص کے طریقوں کو ایڈجسٹ کیا ہے، صرف تین طریقے چھوڑے ہیں: تقابلی طریقہ، آمدنی کا طریقہ، اور زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کا گتانک طریقہ۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ زمین کی قدر کرتے وقت اضافی طریقہ اور کٹوتی کا طریقہ استعمال نہیں کیا جائے گا۔

کچھ کاروبار یہ دلیل دیتے ہیں کہ زمین کی تشخیص کے طریقوں سے زائد طریقہ کو ہٹانے کے لیے کئی زاویوں سے احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے۔

سب سے پہلے، یہ زمین کی تشخیص کے عمل میں مشکلات پیدا کرتا ہے۔

فی الحال، کاروباری اداروں کے تاثرات کے مطابق، اگر سرپلس طریقہ کو ترک کر دیا جاتا ہے، تو زمین کی تشخیص کے بہت سے معاملات میں، باقی طریقوں کو کچھ حدود کا سامنا کرنا پڑے گا۔ مثال کے طور پر، اضافی طریقہ زمین کی قیمتوں کا تعین مستقبل کے ممکنہ ترقی کے استعمال کی بنیاد پر کرتا ہے، بجائے اس کے کہ تقابلی طریقہ یا آمدنی کے طریقے جیسے موجودہ استعمال پر مبنی ہو۔

ترقی کی صلاحیت والی اس قسم کی زمین میں عام طور پر تقابلی یا مماثل خصوصیات کی کمی ہوتی ہے جن کی مارکیٹ میں کامیابی کے ساتھ تجارت کی جاتی ہے، جس سے تقابلی طریقہ کو لاگو کرنا مشکل ہو جاتا ہے (بشرطیکہ کم از کم 3 تقابلی زمین کے پارسلز ہوں جو مارکیٹ میں منتقل کیے گئے ہوں یا زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے جیت گئے ہوں)۔

تقابلی طریقہ میں تقابلی اعداد و شمار کے لحاظ سے حدود ہیں کیونکہ لین دین کی معلومات کو قیمتی جائیداد کے ساتھ ملانا اکثر مشکل ہوتا ہے۔ اس کے لیے بہت زیادہ واضح اور درست لین دین کی معلومات کی ضرورت ہوتی ہے، جبکہ حقیقت میں، بہت سے معاملات میں، کاغذ پر لین دین کی قیمت اور لین دین کی اصل قیمت مختلف ہوتی ہے۔

زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کو زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کو زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک سے ضرب دے کر لاگو کیا جاتا ہے۔ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کا گتانک صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعہ زمین کی قیمتوں کے جدول میں موجودہ مارکیٹ کی قیمتوں کے ساتھ زمین کی قیمتوں کے تجزیہ اور موازنہ کے ذریعے جاری کیا جاتا ہے۔ لہذا، ایڈجسٹمنٹ گتانک کا تعین بھی تقابلی ڈیٹا پر انحصار کرتا ہے، اس طرح تقابلی طریقہ کے طور پر ان پٹ معلومات اور ڈیٹا کے لحاظ سے انہی حدود کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

فی الحال، ہمارے ملک کا زمینی ڈیٹا بیس مارکیٹ کی حقیقت کو درست طریقے سے ظاہر نہیں کرتا ہے۔ لہذا، صرف تین تشخیصی طریقوں کو لاگو کرنا جیسا کہ مسودہ میں ہے، مذکورہ بالا خامیوں کی وجہ سے عمل درآمد میں مشکلات پیدا کر سکتا ہے۔

دوسری طرف، بقایا طریقہ اس نظریاتی بنیاد سے پیدا ہوتا ہے کہ کسی اثاثے کی موجودہ قیمت فرضی ترقی کے تخمینہ سے حاصل ہونے والی بقیہ قیمت ہے جو اس ترقی کو بنانے کے لیے اٹھائے گئے تمام اخراجات کو کم کرتی ہے۔ اس طریقہ کار کا خلاصہ زمین کی قیمت کا الٹا حساب لگانا ہے، جس کا آغاز مستقبل میں تیار شدہ مصنوعات کی فروخت سے حاصل ہونے والی آمدنی سے ہوتا ہے اور ان مصنوعات کو بنانے میں لگائے گئے ضروری ترقیاتی اخراجات کو گھٹانا ہوتا ہے۔ اس طریقہ کار کو استعمال کرتے ہوئے ترقی کی صلاحیت والی زمین کی قدر کی جاتی ہے، جس کے لیے دیگر تشخیصی طریقے موزوں نہیں ہیں۔

دوم، رئیل اسٹیٹ کی تشخیص سے متعلق ضوابط میں مستقل مزاجی۔

بقایا طریقہ ایک جائیداد کی تشخیص کا طریقہ ہے جو پیشہ ورانہ تشخیص کرنے والی تنظیموں کے ذریعہ لاگو کیا جاتا ہے اور ترقی کی صلاحیت کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کی قدر کرتے وقت استعمال ہونے والے تشخیصی طریقوں میں سے ایک سمجھا جاتا ہے (غیر ترقی یافتہ خالی زمین یا موجودہ ڈھانچے کے ساتھ زمین جسے زیادہ سے زیادہ اور موثر استعمال کے لیے نئے ڈھانچے کی تعمیر کے لیے مرمت یا مسمار کیا جا سکتا ہے)۔ بقایا طریقہ سرکلر 145/2016/TT-BTC کے ساتھ جاری کردہ ویتنامی ویلیویشن سٹینڈرڈ نمبر 11 میں طے کیا گیا ہے۔

زمین کی تشخیص میں اضافی طریقہ کو ہٹانے کے مسودے کے نتیجے میں متعلقہ قانونی دستاویزات میں رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کے ضوابط میں تضادات پیدا ہوئے ہیں۔

سوم، ریاستی انتظام کے مقاصد۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں سے فاضل طریقہ کو ہٹانے کی ایک وجہ یہ ہے کہ "یہ رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کا طریقہ ہے جسے مینیجرز سرمایہ کاری کے فیصلے کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں (مثالی طور پر، زمین کی قیمتوں کا تعین پہلے سے کر لیا جانا چاہیے)، اور یہ زمین کی تشخیص کے کام کے لیے موزوں نہیں ہے جو ریاستی زمین کے انتظام کی خدمت کرتا ہے۔"

اگر اس طریقہ کو صرف سرمایہ کاری کی کارکردگی کا حساب لگانے کے لیے سمجھا جاتا ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ زمین کی قیمت کا شمار بہترین اور موثر استعمال کے حصول کے لیے کیا گیا ہے، اور یہ زمین کی قیمت مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق ہے۔ اس طرح، ریاست اس تشخیص کے طریقہ کار کو ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی اقسام کی نشاندہی کرنے کے لیے استعمال کرتی ہے، زمین کی قیمتوں کا تعین کرتی ہے جو مارکیٹ کی قیمتوں سے مطابقت رکھتی ہیں، اور اس طرح ان مالی ذمہ داریوں کا تعین کرتی ہے جو سرمایہ کاروں کو ریاست کے لیے پوری کرنا ہوں گی۔

VCCI نے کہا، "مذکورہ تجزیے کی بنیاد پر، کاروبار تجویز کرتے ہیں کہ مسودہ سازی کمیٹی زمین کی تشخیص کے طریقوں سے اضافی طریقہ کار کو نہ ہٹانے پر غور کرے۔"

مارکیٹ میں زمین کی موجودہ قیمتوں کا تعین کرنا

مسودے کی شق 1، آرٹیکل 1 کے مطابق، "زمین کی مروجہ مارکیٹ قیمت وہ قیمت ہے جو مارکیٹ میں پہلے سے منتقل ہونے والے لین دین میں، یا کسی مخصوص علاقے میں اور ایک مخصوص مدت کے اندر اسی مطلوبہ استعمال کے ساتھ پلاٹوں کے زمینی استعمال کے حقوق کی نیلامی میں اکثر ظاہر ہوتی ہے۔"

"سب سے زیادہ ہونے والی قیمت کی حد" کا تعین کرنے کے لیے، زمین کی جانچ کرنے والوں کو ایک مخصوص مدت کے دوران تمام مارکیٹ کے لین دین کی قیمتیں جمع کرنی چاہئیں۔ یہ عمل صرف سرکاری ایجنسیوں سے متعلقہ ڈیٹا ذرائع، جیسے لینڈ رجسٹریشن دفاتر اور ٹیکس حکام سے معلومات کو مرتب کر کے انجام دیا جا سکتا ہے۔

تاثرات کے مطابق، مشاورتی تنظیموں (سوائے پبلک سروس یونٹس کے جو اپنے تفویض کردہ کام اور کام انجام دے رہے ہیں) کو اس معلومات تک مکمل رسائی حاصل کرنے میں دشواری ہوگی۔

مشاورتی تنظیموں کے کام کو آسان بنانے کے لیے، VCCI تجویز کرتا ہے کہ مسودہ سازی کمیٹی ایک ایسی شق کا اضافہ کرے جس سے ان تنظیموں کو مذکورہ بالا معلوماتی ذرائع تک رسائی کی اجازت ہو۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کا اطلاق

مسودے کے ضوابط، اور ساتھ ہی حکمنامہ 44/2014/ND-CP، مندرجہ ذیل معاملات کے لیے زمین کی تشخیص کا طریقہ واضح طور پر بیان نہیں کرتے ہیں: "غیر زرعی زمین کے پارسلز یا رہائشی زمین کے طور پر نامزد کیے گئے علاقے جن میں تین زمین کے پارسلز کے لیے کم از کم مطلوبہ معلومات کی کمی ہے۔" ضوابط کے مطابق، یہ کیس تقابلی طریقہ کے لیے اہل نہیں ہے جیسا کہ شق 1، آرٹیکل 5 (ترمیم شدہ) میں بیان کیا گیا ہے، اور نہ ہی یہ شق 8، آرٹیکل 5c کی دفعات کے لیے اہل ہے جب ایک ہی زمین کے استعمال کے مقصد کے ساتھ تین زمین کے پارسلوں کے لیے ناکافی معلومات ہوں، کیونکہ یہ غیر زرعی زمین نہیں ہے۔

"زمین کی قیمتوں کی فہرست کے مطابق 200 بلین VND سے زیادہ کی قیمت والے زمین کے پارسل یا علاقے، پورے لیز کی مدت کے لیے ایک بار کی ادائیگی کے ساتھ زمین کے لیز کے زمرے میں آتے ہیں" کا معاملہ ان صورتوں میں نہیں آتا ہے جہاں تقابلی طریقہ اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا طریقہ آرٹیکل 5 (ترمیم شدہ) کے مطابق لاگو ہوتا ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لئے معلومات.

مسودہ حکمنامے کے آرٹیکل 5b کے مطابق، تقابلی طریقہ کو لاگو کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کے بارے میں معلومات اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا طریقہ ذرائع سے جمع کی گئی معلومات ہیں جیسے: زمین کے اندراج کے دفاتر، ٹیکس حکام، اور کمیون کی سطح کی عوامی کمیٹیوں میں زمین کی قیمتیں مارکیٹ میں پہلے ہی منتقل کی گئی ہیں۔ اور زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کرنے والی تنظیموں میں زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے جیتنے والی بولی کی قیمتیں۔
اب تک جمع کی گئی معلومات زمین کی قیمتوں کا درست تعین کرنے کے لیے ناکافی معلوم ہوتی ہیں۔ فی الحال، مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی خصوصیت دوہری قیمتوں کے نظام سے ہوتی ہے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدوں میں درج قیمتیں (زمین کے رجسٹریشن دفاتر اور ٹیکس حکام سے حاصل کردہ معلومات) لین دین کی اصل قیمتوں کی عکاسی نہیں کر سکتی ہیں۔

لہذا، معلومات کی زیادہ سے زیادہ درستگی کو یقینی بنانے کے لیے، VCCI تجویز کرتا ہے کہ مسودہ سازی کمیٹی معلومات کے ذرائع کو بڑھانے کے لیے شامل کرے: رئیل اسٹیٹ ایکسچینجز پر لین دین کی قیمتیں؛ اور قیمتیں سروے اور تحقیقات کے ذریعے تشخیص کنندگان کے ذریعہ جمع کی جاتی ہیں۔

منگل

ماخذ