قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے نئے مسودے میں زمین کی تشخیص کے 4 طریقے تجویز کیے ہیں

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والی حکومت کے فرمان نمبر 44/2014/ND-CP مورخہ 15 مئی 2014 کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کے لیے ایک حکم نامہ تیار کر رہی ہے اراضی قانون کے نفاذ کی رہنمائی کرنے والے فرمانوں کے متعدد مضامین۔

فی الحال، فرمان نمبر 44/2014/ND-CP کے مطابق، زمین کی تشخیص کے 5 طریقے ہیں: براہ راست موازنہ کا طریقہ؛ کٹوتی کا طریقہ؛ آمدنی کا طریقہ؛ سرپلس طریقہ اور زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ۔

تاہم، مسودے میں قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے زمین کی تشخیص کے 4 طریقے تجویز کیے ہیں۔

سب سے پہلے، موازنہ کا طریقہ زمین کے استعمال کے اسی مقصد کے ساتھ زمین کے پلاٹوں کی قیمت کو ایڈجسٹ کرکے لاگو کیا جاتا ہے جو کہ مارکیٹ میں کامیابی کے ساتھ منتقل کیا گیا ہے، زمین کے استعمال کے حقوق (مقابلہ زمین کے پلاٹوں) کی نیلامی جیت کر زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے عوامل کا تجزیہ اور موازنہ کرکے زمین سے منسلک اثاثوں کی قیمت کو چھوڑ کر (اگر کوئی ہے) زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے۔

دوسرا، آمدنی کا طریقہ فی زمینی رقبہ اوسط سالانہ خالص آمدنی کو کمرشل بینکوں میں ویتنامی ڈونگ (VND) میں 12 ماہ کے ڈپازٹس کی اوسط بچت سود کی شرح (r) سے تقسیم کرکے لگاتار 3 سال تک صوبے میں ریاست کی ملکیت میں 50% سے زیادہ چارٹر کیپیٹل کے حساب سے لگایا جاتا ہے۔

تیسرا، سرپلس طریقہ کار زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور مجاز ریاستی ایجنسی کی طرف سے منظور شدہ تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی کے مطابق سب سے زیادہ مؤثر زمینی استعمال (زمین کے استعمال کے قابلیت، تعمیراتی کثافت، عمارت کے فرش کی زیادہ سے زیادہ تعداد) کی بنیاد پر زمین کے پلاٹ یا اراضی کے رقبے کی کل تخمینی ترقیاتی لاگت کو مائنس کر کے کل تخمینی ترقیاتی محصول کو لے کر لاگو کیا جاتا ہے۔

چوتھا، زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کو زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کو زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک سے ضرب دے کر لاگو کیا جاتا ہے۔ زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کا گتانک صوبے کی عوامی کمیٹی یا مرکزی طور پر چلنے والے شہر (صوبائی پیپلز کمیٹی) کے ذریعے زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کا بازار میں عام زمین کی قیمت سے موازنہ کرکے جاری کیا جاتا ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لئے شرائط

تقابلی طریقہ زمین کی تشخیص پر لاگو ہوتا ہے جب زمین کے کم از کم 3 تقابلی پلاٹ ہوتے ہیں جو مارکیٹ میں منتقل ہو چکے ہیں یا زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی جیت چکے ہیں، سوائے شق 2 اور 3 اور پوائنٹس a، b، c اور d، شق 4، آرٹیکل 5 میں بیان کردہ مقدمات کے۔

زمین کے استعمال سے آمدنی اور اخراجات کا تعین کرتے وقت آمدنی کا طریقہ زمین کی تشخیص پر لاگو ہوتا ہے، سوائے ان معاملات کے جو شق 1 اور 3 اور پوائنٹس a, b, c اور d، شق 4، آرٹیکل 5 میں بیان کیے گئے ہیں۔

اضافی طریقہ کار زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلیوں یا منصوبہ بندی کی تبدیلیوں کی وجہ سے قیمتی زمینی پلاٹوں اور زمینی علاقوں پر لاگو ہوتا ہے جب کل ترقیاتی محصول اور کل ترقیاتی اخراجات کا تعین کیا جاتا ہے، سوائے شق 1 اور 2 اور پوائنٹس a, b, c اور d، شق 4، آرٹیکل 5 میں بیان کردہ معاملات کے۔

زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ درج ذیل صورتوں میں زمین کے پلاٹوں اور زمین کے لاٹوں کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے لاگو کیا جاتا ہے: پوائنٹ اے، شق 4، آرٹیکل 114 اور شق 3، اراضی قانون کے آرٹیکل 189 میں بیان کردہ کیسز؛ ایسے معاملات میں زمین کے سالانہ کرایے کا حساب لگانا جہاں ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین لیز پر دیتی ہے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت جب ریاست زمین مختص کرتی ہے یا زمین لیز پر دیتی ہے ان صورتوں میں جہاں زمین کے پلاٹوں اور زمین کی لاٹوں کو تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی کے مطابق تکنیکی انفراسٹرکچر میں لگایا گیا ہو۔ اس ضابطے کے ساتھ، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے 2 اختیارات تجویز کیے ہیں:

آپشن 1: زمین کے پلاٹ یا اراضی کے رقبے کی زمین کی قیمت کا تعین کریں جس کا تخمینہ زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کے مطابق کل قیمت کے ساتھ لگایا جانا ہے جس کے تحت زمین کے استعمال کی فیس اور مرکزی طور پر چلنے والے شہروں کے لیے 90 بلین VND سے کم اراضی کا کرایہ، پہاڑی اور پہاڑی صوبوں کے لیے 30 بلین VND سے کم، VND سے کم صوبوں میں VND سے بھی کم۔ نکات b اور d، شق 4، آرٹیکل 114، شق 2، اراضی قانون کی شق 172 اور زمین کے کرایے کا حساب لگانے کا معاملہ جس میں پوری لیز کی مدت کے لیے ایک یکمشت رقم ادا کی گئی ہے جب ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین لیز پر دیتی ہے۔

آپشن 2: زمین کے پلاٹ یا اراضی کے رقبے کی زمین کی قیمت کا تعین کریں جسے پوائنٹ بی، شق 4، آرٹیکل 114 میں بیان کردہ معاملات میں گھرانوں اور افراد کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب لگانے کے لیے جانچنے کی ضرورت ہے۔ شق 2، اراضی قانون کی شق 172 اور زمین کے کرایے کا حساب لگانے کا معاملہ جس میں پورے کرائے کی مدت کے لیے ایک یکمشت رقم ادا کی گئی ہے جب ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین لیز پر دیتی ہے۔

معاوضے کا حساب لگانے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کریں جب ریاست زمین کے قانون کی دفعات کے مطابق معاوضے کے لیے اہل مقدمات کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرتی ہے لیکن شق 1، آرٹیکل 5 میں تجویز کردہ زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے اہل نہیں ہے۔

حکمت

ماخذ