رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں قیاس آرائیوں اور ہیرا پھیری کو سختی سے سنبھالنا ضروری ہے۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں خلاف ورزیاں زیادہ پیچیدہ اور نفیس رجحانات کے ساتھ ہو رہی ہیں، اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں ہر سہ ماہی اور ہر سال مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

قیاس آرائی اور مارکیٹ میں ہیرا پھیری کا مسئلہ

حال ہی میں، بہت سے علاقوں میں، خاص طور پر بڑے شہروں جیسے کہ ہنوئی ، ڈا نانگ، ہو چی منہ سٹی، "بھوت" شہری علاقوں یا ہزاروں ہیکٹر بڑے اور چھوٹے ہاؤسنگ پراجیکٹس کو ترک کر دیا گیا، کئی دہائیوں سے "ڈھکے" پڑے ہوئے جانی پہچانی تصاویر بن گئی ہیں۔ یہ قیاس آرائیوں کی ایک منظم شکل ہے جس کا مقصد سپر منافع کمانے کے لیے صحیح وقت کا انتظار کرنا ہے، جو نہ صرف زمینی وسائل کے ضیاع کا سبب بنتا ہے، بلکہ یہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی براہ راست وجوہات میں سے ایک ہے۔

ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے مارکیٹ ریسرچ کے اعداد و شمار کے مطابق، 2024 کی تیسری سہ ماہی میں، رئیل اسٹیٹ مصنوعات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہا۔ خاص طور پر، پرائمری مارکیٹ میں زمین کے حصے نے تقریباً 3.5% کا اوسط اضافہ ریکارڈ کیا؛ اسی طرح، کم بلندی والے مکانات میں 5-10 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے نے ایک نئی سطح قائم کی ہے جب قیمتوں میں اوسطاً 24% اضافہ ہوا اور کل نئی سپلائی میں گزشتہ سہ ماہی کے مقابلے میں تقریباً 20% کی کمی واقع ہوئی۔ ہنوئی، دا نانگ اور ہو چی منہ سٹی کی مارکیٹوں میں، اسی سال بہ سال اضافہ بالترتیب 64%، 30.6% اور 46.2% تھا۔

ریل اسٹیٹ کی قیمتیں حالیہ برسوں میں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ تصویر: کانگ ہنگ

قیاس آرائی کے مسئلے کے ساتھ ساتھ، زمین کا حصول مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا فائدہ اٹھانے کی علامت ہے، یہ ریاستی بجٹ کے لیے جمع کیے گئے مالی وسائل کے فوائد کے علاوہ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی سب سے بڑی حد ہے۔ بہت سے علاقوں میں، "نیلامی بروکرز" نمودار ہوئے ہیں، جو ایک دوسرے کے ساتھ ملی بھگت کرتے ہوئے ابتدائی قیمت سے درجنوں گنا زیادہ ادائیگی کرتے ہیں، نیلامی کی گئی زمینوں کو خریدنے اور دوبارہ فروخت کرنے کے لیے یا ہمسایہ کی زمینوں کو ختم کرنے کے لیے جو پہلے کم قیمتوں پر خریدے گئے تھے، ایک "ورچوئل پرائس" لیول بناتے ہیں۔

نتیجتاً، غیر معمولی طور پر زیادہ قیمت مقرر کرنے کے بعد، منافع کمانے کے لیے فوری لیکویڈیٹی کے ہدف کو حاصل کرنے کے لیے، "نیلامی بروکرز" فطری طور پر ڈپازٹ ترک کرنے پر آمادہ ہوتے ہیں، کیونکہ ڈپازٹ آرگنائزنگ یونٹ کی طرف سے دی گئی ابتدائی قیمت کے حساب سے زمین کے پلاٹ کی کل قیمت کا صرف 10 - 20% ہوتا ہے، اور یہ قیمت اکثر مارکیٹ میں قیمت سے کم ہوتی ہے۔

یہ نہ صرف نیلامی میں حصہ لینے والوں کے مفادات کو براہ راست متاثر کرتا ہے، بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر بھی منفی اثر ڈالتا ہے، جب اس ورچوئل قیمت کو معاوضے اور نئے ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے سائٹ کلیئرنس کے حوالے کے طور پر استعمال کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔

"2024 کی تیسری سہ ماہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت بحالی ریکارڈ کی گئی ہے، لیکن یہ CoVID-19 وبائی بیماری سے پہلے کی طرح متحرک نہیں ہے؛ نئی سپلائی ابھی بھی محدود ہے، جبکہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی زیادہ ہیں۔ ہمیں اس صورت حال کی کئی وجوہات نظر آتی ہیں، جیسے: لوگوں کی رہائش کے لیے طلب اور رسد کی قیمت زیادہ ہے، جبکہ سپلائی کی قیمت زیادہ ہے جائیداد کے منصوبے (تعمیراتی مواد، زمین کے استعمال کی فیس...) سب بڑھ رہے ہیں، خاص طور پر، بہت سے علاقوں نے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے ذریعے مارکیٹ میں ہیرا پھیری کے لیے قیمتوں میں اضافے کے آثار بھی ظاہر کیے ہیں۔

متروکہ زمینوں کو "گلے لگانے" کے منصوبوں کے خلاف سخت کارروائی

قیاس آرائیوں اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں ہیرا پھیری کی "زیر زمین لہروں" سے حاصل ہونے والے اسباق نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے بہت سے نتائج چھوڑے ہیں، جس کی وجہ سے ورچوئل لینڈ فیورز ہیں جو حقیقی ضروریات والے لوگوں کے لیے (رہائش، پیداوار اور کاروبار کے لیے...) زمین تک رسائی ناممکن بنا دیتے ہیں۔ اگر وہ چاہتے ہیں، تو انہیں قیاس آرائیوں کے لیے ایک بڑی رقم ادا کرنی پڑتی ہے، جس کے نتیجے میں زمین ترک کر دی جاتی ہے۔ اور نئے منصوبے تیار کرنے والے کاروبار سرمایہ کاری اور زمین کی قیمتوں میں اضافے کی وجہ سے منافع کی ضمانت نہ دینے کے بارے میں پریشان ہیں۔ غریبوں کو زیادہ سے زیادہ رقم ادا کرنی پڑتی ہے اور آہستہ آہستہ گھر رکھنے کی صلاحیت سے محروم ہو جاتے ہیں۔

یہ تشویشناک ہے کہ پیداوار، کاروبار، روزگار کے مواقع پیدا کرنے اور معاشرے کے لیے فاضل قیمت میں سرمایہ کاری کے وسائل زمین میں دب گئے ہیں۔ قیاس آرائی پر مبنی زمین جو استعمال میں نہیں لائی جاتی وہ متعلقہ صنعتوں کی ترقی کو تحریک نہیں دیتی اور طویل مدت میں جب سپلائی طویل عرصے تک جمع رہتی ہے تو اس سے بینکنگ سسٹم میں سرمایہ کاروں کے قرضے خراب ہوتے ہیں اور ایک خاص مقام پر پوری معیشت کے لیے افراط زر کا سبب بنتا ہے۔

"ریاستی انتظامی ایجنسیوں اور مقامی حکام کو ایسے منصوبوں کے خلاف سخت کارروائی کرنے کی ضرورت ہے جو قیاس آرائی کے مقاصد کے لیے زمین کو "حکم" میں رکھتے ہیں، لیکن انہیں کئی سالوں سے استعمال کیے بغیر چھوڑ دیا گیا ہے اور مخصوص غور و فکر اور موضوعی اور معروضی وجوہات کی تشخیص کے ذریعے استعمال کیا جانا چاہیے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں ہیرا پھیری، قیمتوں میں اضافے اور قیمتوں میں اضافے کو فوری طور پر درست کرنے کے لیے ان پر سختی سے عمل درآمد ضروری ہے۔

معاشی ماہر ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر ڈِن ٹرونگ تھِن کے مطابق رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو مستحکم کرنے اور تیز رفتار اور اچانک اضافے کو محدود کرنے کے لیے سب سے اہم چیز قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں افراطِ زر کو روکنا ہے۔ اس کے مطابق، مجاز حکام کو زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سمیت ریئل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے فروخت کی قیمت کو کنٹرول کرنے اور اسے اصل مارکیٹ ویلیو پر واپس لانے کے لیے مزید سخت اقدامات کرنے کی ضرورت ہے۔

"دنیا بھر کے ممالک رئیل اسٹیٹ ٹیکس سے متعلق حکمناموں کے ذریعے، حقیقی مارکیٹ ویلیو کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے میں بہت کامیاب رہے ہیں۔ تقریباً 20 سال قبل، پارٹی کی مرکزی کمیٹی نے رئیل اسٹیٹ ٹیکس میں اصلاحات کے حوالے سے ایک قرارداد جاری کی تھی، لیکن اب تک اس پالیسی پر عمل درآمد نہیں ہوا۔

لہذا، ہمیں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک علیحدہ ٹیکس حکم نامہ تیار کرنے کی ضرورت ہے، تاکہ اسے مستحکم اور طویل مدتی طریقے سے نافذ کیا جا سکے۔ اس کے مطابق، متروک رئیل اسٹیٹ، ایسی جائیدادیں جو کئی بار فروخت ہوتی ہیں یا بہت سی جائیدادوں کی مالک ہوتی ہیں، ان پر بہت زیادہ ٹیکس عائد کیا جانا چاہیے، یہاں تک کہ زمین کے رقبے اور تعمیراتی رقبے کے کرایہ کے برابر جو فی الحال دستیاب ہے۔"- ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر ڈِن ٹرونگ تھین نے کہا۔

اس کے علاوہ ماہرین کا خیال ہے کہ قانونی مسائل بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے جمود کا باعث بننے والی بڑی وجوہات میں سے ایک ہیں۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کا جائزہ لینے اور ان کو دور کرنے کے لیے وزیر اعظم کے خصوصی ورکنگ گروپ نے بڑی مقدار میں کام حل کر لیا ہے (1200 پھنسے ہوئے منصوبوں میں سے 800 سے زیادہ کی مشکلات حل ہو چکی ہیں)۔

خاص طور پر، 1 اگست 2024 سے، جب ترمیم شدہ اور ضمیمہ قوانین سرکاری طور پر بہت سے نئے ضوابط کے ساتھ نافذ العمل ہوں گے جس کی توقع ہے کہ جلد ہی قانونی رکاوٹیں دور ہوں گی، انتظامی ایجنسی کو ذیلی قانون کے دستاویزات کے اجراء اور عمل درآمد کی ہدایات کو تیز کرنے کی ضرورت ہے تاکہ منصوبے کی پیشرفت کو تیز کرنے، مارکیٹ کے لیے سپلائی کو بڑھانے میں مدد ملے۔ ایک ہی وقت میں، سماجی تحفظ کی پالیسیوں کی تاثیر کو یقینی بناتے ہوئے، لوگوں کی اکثریت کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سماجی ہاؤسنگ منصوبوں اور کم لاگت والے کمرشل ہاؤسنگ کو ترجیح دینے پر توجہ دیں۔

 

اس وقت سب سے اہم مسئلہ ریاست کا ریگولیٹری کردار ہے، میکانزم، پالیسیوں، انتظامی آلات اور پابندیوں کے ذریعے قیاس آرائیوں کو کم کرنے اور روکنے کے لیے، طویل مدتی میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو توازن کی حالت میں واپس لانا ہے۔

حال ہی میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ شدہ قانونی نظام نافذ ہو چکا ہے، لیکن تبصرے موصول ہوتے رہنا اب بھی ضروری ہے۔ تجربات کا خلاصہ کرنے اور بقایا مسائل میں ترمیم جاری رکھنے کے لیے، جس میں سپلائی کو بڑھانے اور فروخت کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے لیے، سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کے معاملے کو اچھی طرح سے حل کرنے کے ساتھ ساتھ زمین کا استعمال کرنے والے سرمایہ کاروں کو منظوری دینا بھی ضروری ہے۔

ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے نائب صدر Nguyen The Diep

ماخذ: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html