سوشل ہاؤسنگ بنانے کی فوری ضرورت - حصہ 1: جہاں مسائل ہیں وہاں حل بھی ہیں۔

ڈائریکٹیو 34-CT/TW میں، سیکرٹریٹ نے اندازہ لگایا کہ نیشنل ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ اسٹریٹجی ٹو 2020 اور ویژن ٹو ​​2030 میں سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کے بہت سے اہداف حاصل نہیں کیے گئے ہیں۔ سوشل ہاؤسنگ کی فراہمی اصل طلب کے مقابلے میں اب بھی محدود ہے، جبکہ فائدہ اٹھانے والوں کی آمدنی کے مقابلے اوسط قیمت اب بھی بہت زیادہ ہے۔

اس کے علاوہ سوشل ہاؤسنگ کے ریاستی انتظام میں بھی بہت سی کمزوریاں اور خامیاں ہیں۔ شہری علاقوں میں سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے اراضی فنڈ کے ساتھ ساتھ اس طبقہ کے لیے ترجیحی کریڈٹ پروگراموں کے لیے ریاستی بجٹ سے سرمائے کی حمایت کا تناسب اب بھی کم ہے۔ حصہ لینے کے لیے سماجی وسائل کو مضبوطی سے متحرک نہیں کیا گیا ہے...

اس سلسلے کی وجوہات نے بہت ساری پالیسیوں کی حمایت کے باوجود سماجی رہائش کی ترقی کو توقع کے مطابق نہیں بنایا۔ اس سے طے شدہ اہداف کو حاصل کرنا بھی بہت مشکل ہو جاتا ہے۔ مشکلات کا ایک سلسلہ اہداف کو "پابند" کر رہا ہے۔

ہدف کو "بائنڈنگ" کرنے کی دشواری

مسٹر ہونگ ہائی - ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ کے محکمہ کے ڈائریکٹر ( منسٹری آف کنسٹرکشن ) نے کہا: فی الحال، ابھی بھی کچھ ایسے علاقے ہیں جنہوں نے "2021-2021 کے عرصے میں کم آمدنی والے لوگوں اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم 1 ملین سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری" کے منصوبے کو فوری طور پر نافذ کرنے کے منصوبے جاری نہیں کیے ہیں۔ سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر میں سرمایہ کاری کے لیے زمین کی مانگ کو سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے کافی اراضی مختص کرنے کی منصوبہ بندی کی بنیاد کے طور پر واضح طور پر شناخت نہیں کیا گیا ہے... اسی وقت، سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر میں سرمایہ کاری کرنے والے بہت سے اداروں کو اب بھی زمین تک رسائی میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جیسے کہ زمین کی منصوبہ بندی کرنا، سرمایہ کاری کی کشش کے منصوبوں کو عام کرنا۔ کچھ منصوبوں نے سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری دی ہے اور سرمایہ کاروں کو منتخب کیا ہے، تاہم، سرمایہ کاری اور تعمیرات پر عمل درآمد شیڈول کے مطابق نہیں ہے...

اس کے علاوہ، 120,000 بلین VND کے ترجیحی کریڈٹ کیپیٹل کی تقسیم توقعات اور عملی ضروریات کے مقابلے میں اب بھی سست ہے۔ اس بات کا تذکرہ کرنے کی ضرورت نہیں ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کی ترقی میں مدد کے لیے قرض دینے میں بہت سے تجارتی بینک شریک نہیں ہیں - مسٹر ہائی نے تبصرہ کیا۔

2024 میں، حکومت نے ملک بھر میں 130,000 سوشل ہاؤسنگ یونٹس کو مکمل کرنے کا ہدف مقرر کیا ہے۔ تاہم، اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2024 کی پہلی سہ ماہی کے اختتام تک، ملک بھر میں صرف 8 سماجی ہاؤسنگ منصوبے مکمل ہوئے ہیں، جو کہ اپارٹمنٹس کی ہدف کی تعداد کے 30% سے بھی کم ہیں۔ یہ پیش رفت ظاہر کرتی ہے کہ اس سال 130,000 سوشل ہاؤسنگ یونٹس کو مکمل کرنے کا ہدف ابھی بھی "منزل" سے کافی دور ہے اور اسے حاصل کرنے کے لیے بڑی کوششوں کی ضرورت ہوگی۔

مقامی نقطہ نظر سے، مسٹر Huynh Thanh Khiet - ہو چی منہ سٹی کے محکمہ تعمیرات کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ اس وقت سب سے بڑی مشکل بجٹ سے سرمایہ کاری کی کمی ہے، اس لیے ریاست کی ملکیت میں سوشل ہاؤسنگ پروگراموں کی تعمیر کے لیے اسے مکمل طور پر مختص نہیں کیا جا سکتا تاکہ پالیسی موضوعات جیسے کیڈرز، سرکاری ملازمین، سرکاری ملازمین وغیرہ کے مسائل کو مکمل طور پر حل کیا جا سکے۔

فی الحال، ہو چی منہ سٹی نے سوشل ہاؤسنگ پروگراموں کو نافذ کرنے کے لیے صرف 10% سرمایہ مختص کیا ہے۔ اب سے 2025 تک، منصوبے کے مطابق، 37,700 بلین VND کی ضرورت ہے۔ تاہم، یہ شہر صرف 3,770 بلین VND کے بجٹ کو پورا کرنے کے قابل ہے۔ 2030 تک، شہر کو 86,400 بلین VND کی ضرورت ہے لیکن بجٹ سے صرف 8,600 بلین VND مختص کر سکتا ہے اور باقی صرف سماجی سرمائے کے ذرائع سے استعمال کیا جا سکتا ہے۔

لچکدار قسم

کچھ لوگوں کا کہنا ہے کہ سوشل ہاؤسنگ پروگرام کے کامیاب نہ ہونے کی ایک وجہ یہ ہے کہ یہ ایسے لوگوں کو گھر بیچتا ہے جو انہیں خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے۔ مسٹر Nguyen Van Dinh - رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر نے تبصرہ کیا: فروخت اور خود کرائے کے لیے سماجی ہاؤسنگ مصنوعات کے علاوہ، کرائے کے لیے سماجی رہائش کے معاملے کو بھی ترقی کو فروغ دینے کے لیے پالیسیوں کی ضرورت ہے۔ کیونکہ سماجی رہائش کا مقصد بنیادی طور پر کم آمدنی والے گروہوں کے لیے ہے۔

اس ماہر کے مطابق، ہاؤسنگ قانون 2023، جو کہ یکم اگست سے نافذ ہوا، نے اس ضابطے کو ہٹا دیا ہے کہ سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو فلور ایریا کا 20 فیصد کرایہ کے لیے محفوظ کرنا ہوگا۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر 100% اپارٹمنٹس فروخت کیے جا سکتے ہیں، تو ریاست کو متبادل کرائے کے لیے سپلائی میں اضافہ کرنے کی ضرورت ہے۔

ہاؤسنگ قانون 2023 صرف یہ طے کرتا ہے کہ صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے رہائش کی قسم کرائے کے لیے ہے۔ اس طرح، کم آمدنی والے گروہ جو صنعتی پارکوں میں کارکن نہیں ہیں، جیسے کہ دستی مزدور اور شہری علاقوں میں فری لانس کارکنان کے پاس کرائے کے لیے سماجی رہائش تک رسائی کا تقریباً کوئی موقع نہیں ہے۔

اسی نظریے کا اظہار کرتے ہوئے، مسٹر ٹرین کوانگ من - ٹریڈ یونین انسٹی ٹیوشن پراجیکٹ مینجمنٹ بورڈ کے سربراہ - ویتنام جنرل کنفیڈریشن آف لیبر نے تبصرہ کیا: فروخت کے لیے سوشل ہاؤسنگ بنانا بہت مشکل ہے کیونکہ طریقہ کار طویل ہے، فروخت کی قیمت کم آمدنی والے کارکنوں کی آمدنی سے زیادہ ہے۔ ضوابط صرف 10% کی منافع کی حد کے ساتھ سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش نہیں ہیں... اس لیے، کرائے کے لیے سوشل ہاؤسنگ تیار کرنا زیادہ معقول ہوگا، اصل ضروریات کو پورا کرنا، کارکنوں کی آمدنی کے لیے موزوں ہوگا۔ مزید یہ کہ کرائے کی مانگ بہت زیادہ ہے، جبکہ سپلائی بہت کم ہے، مارکیٹ میں کرایہ کی قیمت بہت زیادہ ہے۔

فی الحال، ویتنام جنرل کنفیڈریشن آف لیبر نے ایک سماجی ہاؤسنگ رینٹل پلان تجویز کیا ہے، جس میں سوشل ہاؤسنگ رینٹل کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمت کے برابر یا اس سے کم ہوں گی۔ ایک عام مثال صوبہ ہا نام میں ویتنام جنرل کنفیڈریشن آف لیبر کا پائلٹ سوشل ہاؤسنگ رینٹل پروجیکٹ ہے، جسے شروع ہوتے ہی مختصر وقت میں مکمل طور پر کرائے پر دے دیا گیا تھا۔

اس پروجیکٹ کے کرایے کی قیمت 1.2 سے 1.4 ملین VND/ماہ ہے، جبکہ کرایہ کی قیمت سے باہر 2 سے 3 ملین VND/ماہ ہے۔ تاہم، مسٹر من کے مطابق، کرائے کے لیے سماجی رہائش کی تعمیر کے دوران 3 مشکلات ہیں، جو سرمایہ کاری کے وسائل، پروجیکٹ کی جگہ اور کرائے کی قیمت کو راغب کر رہی ہیں۔

کاروباری نقطہ نظر سے، مسٹر لی ہو اینگھیا - لی تھانہ کنسٹرکشن ٹریڈنگ کمپنی کے ڈائریکٹر نے تجزیہ کیا: اگر 1,000 سوشل ہاؤسنگ یونٹس میں سرمایہ کاری کرتے ہیں، تو ہر یونٹ کی لاگت تقریباً 500 ملین VND ہوتی ہے، سرمایہ کاری کی لاگت بھی 500 بلین VND تک ہوگی۔ 1,000 یونٹس کے ساتھ 3-3.5 ملین VND/ماہ کی قیمت پر کرایہ پر لینے پر، سرمایہ کار 3-3.5 بلین VND/ماہ، 30-35 بلین VND/سال کمائے گا۔

اگر سرمایہ کار 10-13%/سال سے زیادہ کی شرح سود کے ساتھ تجارتی طور پر قرض لیتا ہے، تو اس 500 بلین VND کو 50 بلین VND سود میں ادا کرنا ہوگا اور سرمایہ کار کو یقیناً رقم کا نقصان ہوگا۔ دریں اثنا، 2023 ہاؤسنگ قانون میں، کرائے کے لیے سوشل ہاؤسنگ کی ترقی سے صرف سوشل ہاؤسنگ برائے فروخت کے برابر منافع ہو گا، جو کہ 10% ہے۔ نئے ضوابط کے مطابق، رینٹل ہاؤسنگ کو اب ٹیکنالوجی اور سماجی انفراسٹرکچر میں ریاستی سرمایہ کاری نہیں ملے گی، اس لیے کوئی بھی سرمایہ کار کرائے کے لیے سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کرنے کی ہمت نہیں کرے گا - مسٹر نگہیا نے زور دیا۔

پالیسی سے ہٹا دیں۔

جہاں بہت سے علاقوں کو سماجی ہاؤسنگ پالیسیوں کے نفاذ میں مشکلات کا سامنا ہے، ہائی فون شہر میں، اس پالیسی کے نفاذ کے قابل ذکر نتائج حاصل ہوئے ہیں۔ اب تک، Hai Phong شہر نے پالیسی کی منظوری دی ہے اور 31 سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کیا ہے جن کا مجموعی پیمانے 36,600 یونٹس ہے۔ جن میں سے 9 پراجیکٹس نے تقریباً 15,000 یونٹس کی تعمیر شروع کر دی ہے۔ اس تعداد کے ساتھ، 2021 - 2025 کی مدت میں، یہ توقع ہے کہ تقریباً 16,200 یونٹس مکمل ہو جائیں گے اور حکومت کی طرف سے 15,400 یونٹس کے سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے ہدف سے تجاوز کر جائیں گے۔

اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ مشکلات اب بھی موجود ہیں لیکن انہیں حل کرنے کی ضرورت ہے، پالیسیوں سے شروع ہو کر ہائی فون کی کہانی بھی اس کی ایک عام مثال ہے۔ ان مثبت نتائج کو حاصل کرنے کے لیے، ہائی فونگ شہر نے رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ کے کاروبار سے متعلق قانون کی دفعات پر قریب سے عمل کیا ہے۔ اس کے مطابق، ہائی فونگ سٹی پارٹی کمیٹی نے ہدایت پر توجہ دی ہے، سٹی پیپلز کونسل نے 5 قراردادیں منظور کیں، سٹی پیپلز کمیٹی نے 13 متعلقہ فیصلے پر عمل درآمد کے لیے جاری کیا۔

خاص طور پر، Hai Phong شہر نے سرمایہ کاری اور کاروباری ماحول، خاص طور پر ہاؤسنگ کے طریقہ کار کو بہتر بنانے کے لیے موجودہ میکانزم اور پالیسیوں کو لچکدار اور مؤثر طریقے سے لاگو کیا ہے۔ سماجی رہائش سمیت۔ اس طرح، ایک شفاف، کھلا اور دوستانہ کاروباری ماحول پیدا کرنا، بہت سے بڑے پیمانے پر سرمایہ کاری کے منصوبوں کو راغب کرنا، لوگوں کی سماجی رہائش خریدنے اور کرایہ پر لینے کی ضروریات کو مؤثر طریقے سے پورا کرنا۔

ڈائریکٹر ہونگ ہائی نے بتایا کہ اگرچہ کچھ اہم نتائج حاصل ہو چکے ہیں، لیکن سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے نفاذ میں اب بھی کچھ کوتاہیاں ہیں۔ فی الحال، وزارت تعمیرات 2023 ہاؤسنگ قانون اور 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کے نافذ ہونے کے بعد حکمناموں، فیصلوں اور سرکلرز کو نافذ کرنے، ان کی تکمیل اور ان کے نفاذ کے لیے مقامی لوگوں کی رہنمائی کرنے پر توجہ مرکوز کر رہی ہے۔

اسی وقت، تعمیراتی وزارت مقامی لوگوں پر زور دیتی ہے کہ وہ پروجیکٹ کے ہدف کی بنیاد پر "2021-2030 کے عرصے میں کم آمدنی والے لوگوں اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری کریں" اور 2024 میں مکمل ہونے والے سوشل ہاؤسنگ ضمیمہ کے مطابق ہدف کو یقینی بنانے کے لیے مخصوص سماجی منصوبے کو یقینی بنانے کے لیے مخصوص سرمایہ کاری کو یقینی بنایا جائے۔ ہدف

2021-2030 کی مدت کے لیے قومی ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ اسٹریٹجی کو نافذ کرنے کے لیے، 2045 کے وژن کے ساتھ، وزارت تعمیر نے صوبوں اور مرکزی طور پر چلنے والے شہروں کی عوامی کمیٹیوں کو 2024 اور 2021-2025 کی مدت کے لیے ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پلان کی ترقی اور ایڈجسٹمنٹ کے لیے ایک دستاویز بھیجی ہے۔ ہاؤسنگ قانون 2023 کی تعمیل کرنے کے لیے کم آمدنی والے لوگوں کے لیے سماجی رہائش، مسلح افواج کے لیے رہائش اور کارکنوں کی رہائش کی ضروریات اور اہداف کو واضح طور پر بیان کرنا۔

2024 میں قومی اسمبلی کے نگرانی کے پروگرام کو نافذ کرنے کے علاوہ، قومی اسمبلی "2015 سے 2023 کے آخر تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ اور سوشل ہاؤسنگ کی ترقی سے متعلق پالیسیوں اور قوانین کا نفاذ" کے موضوع پر اعلیٰ نگرانی کرے گی۔ نگرانی کے موضوع کا مقصد حاصل کردہ نتائج، حدود اور مشکلات کا جائزہ لینا ہے۔ وجوہات کی نشاندہی کریں، اور ایجنسیوں، تنظیموں اور افراد کی ذمہ داریوں کو واضح کریں تاکہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ اور سوشل ہاؤسنگ کی ترقی سے متعلق پالیسیوں اور قوانین کے نفاذ کی تاثیر کو بہتر بنایا جا سکے۔ وہاں سے، متعلقہ پالیسیوں اور قوانین کو بہتر بنانے کے لیے حل تجویز کریں۔

"جہاں کوئی مسئلہ ہے وہاں حل موجود ہے" کے فعال جذبے کے ساتھ پورے سیاسی نظام کی ہم وقت ساز شرکت کے ساتھ، سوشل ہاؤسنگ پالیسیوں کا نفاذ مقررہ اہداف کے ساتھ ساتھ معاشرے کی توقعات کو بھی پورا کرے گا۔

سبق 2: کارکنوں کے لیے رسائی کو آسان بنائیں

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594