ہاؤسنگ بحران سے نمٹنے کے لیے چین کی ٹریلین ڈالر کی حکمت عملی

مسٹر ٹیپ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تعمیر نو اور ہاؤسنگ بحران پر قابو پانے کے لیے ریاست کے کردار کو بڑھانے کے لیے 1.4 ٹریلین USD خرچ کرنے کے عظیم عزائم کا خاکہ پیش کر رہے ہیں۔

چین کی بہت بڑی پراپرٹی مارکیٹ ہنگامہ آرائی کا شکار ہے، قیمتیں گرنے کے ساتھ، ڈویلپرز گر رہے ہیں اور لوگ سوچ رہے ہیں کہ کیا یہ اب بھی قابل عمل سرمایہ کاری ہے۔ بحران چین کی ترقی کو گھسیٹ رہا ہے اور دنیا بھر کے سرمایہ کاروں کو بے چین کر رہا ہے۔

اس کے جواب میں، چینی صدر شی جن پنگ نجی شعبے کے زیر تسلط مارکیٹ میں ہاؤسنگ پالیسی میں ریاست کے کردار کو بڑھانے کے لیے ایک نئی حکمت عملی پر زور دے رہے ہیں۔ حالیہ حکومتی بات چیت میں شامل پالیسی مشیروں کا کہنا ہے کہ حکمت عملی دو بڑے پروگراموں پر مبنی ہے۔

فروری 2024 کو چین کے صوبہ ہیبی کے شہر شیجیازوانگ کے مضافات میں ایک شخص چائنا ایورگرانڈے کی تیار کردہ نامکمل اپارٹمنٹ عمارتوں سے گزر رہا ہے۔ تصویر: رائٹرز — فروری 2024 کو چین کے صوبہ ہیبی کے شہر شیجیازوانگ کے مضافات میں ایک شخص چائنا ایورگرانڈے کی تیار کردہ نامکمل اپارٹمنٹ عمارتوں سے گزر رہا ہے۔ تصویر: *رائٹرز*

ایک حکومت کے لیے پریشان حال پرائیویٹ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو خریدنا اور انہیں کرائے کی جائیدادوں میں تبدیل کرنا ہے۔ دوسرا حکومت سے مطالبہ کرتا ہے کہ وہ کم اور متوسط آمدنی والے خاندانوں کے لیے مزید سماجی مکانات تعمیر کرے۔

اس کا مقصد یہ ہے کہ ریاستی تعمیر شدہ مکانات کو کم قیمتوں پر، کرائے یا فروخت کے لیے، سخت شرائط کے تحت، موجودہ 5% سے بڑھا کر چین کی ہاؤسنگ سپلائی کے کم از کم 30% تک پہنچایا جائے۔

ان منصوبوں کی لاگت بہت زیادہ ہوگی، ممکنہ طور پر اگلے پانچ سالوں میں ہر سال 280 بلین ڈالر، کل تقریباً 1.4 ٹریلین ڈالر۔ مبصرین کا کہنا ہے کہ وہ صدر شی جن پنگ کے معیشت پر ریاستی کنٹرول کو بڑھانے اور نجی شعبے کو لگام دینے کے وسیع تر حالیہ دباؤ کے مطابق ہیں۔

1990 کی دہائی کے آخر میں، جیسا کہ چین نے اپنی منڈیوں کو آزاد کرنا شروع کیا، اس کے رہنماؤں نے ابتدائی طور پر ایک دو درجے کے نظام کا تصور کیا جس میں کچھ لوگ نجی طور پر تیار کردہ رئیل اسٹیٹ خریدیں گے جب کہ دیگر سرکاری سبسڈی والی سماجی رہائش میں رہتے تھے۔

لیکن کئی دہائیوں کے دوران، چائنا ایورگرینڈ جیسے پرائیویٹ ڈویلپرز نے تیزی سے توسیع کی ہے اور چینی مارکیٹ پر تیزی سے غلبہ حاصل کیا ہے۔ آج، 90% سے زیادہ چینی گھرانوں کے پاس اپنے گھروں کے مالک ہیں، جبکہ امریکہ میں یہ 66% ہے۔

نجی گھر کی ملکیت میں تبدیلی نے چین میں بہت زیادہ دولت پیدا کی ہے۔ لیکن پراپرٹی مارکیٹ میں تیزی نے قرضوں کا بلبلہ بھی پیدا کر دیا ہے، قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے اور بہت سے نوجوان خاندانوں کو اپنے خوابوں کے گھر سے محروم کر دیا ہے۔

جائیداد کی اضافی سرمایہ کاری کو روکنے کے لیے برسوں سے جاری حکومتی مہم کے بعد گزشتہ سال مارکیٹ میں گراوٹ کا شکار ہونے کے بعد، چین کے اندر اور باہر کے ماہرین اقتصادیات نے بیجنگ سے اس شعبے کی تنظیم نو کے لیے مزید فیصلہ کن اقدامات کرنے کا مطالبہ کیا۔

چین بھر میں لاکھوں خالی اپارٹمنٹس ہیں اور بہت سی نامکمل عمارتوں کو مکمل کرنے کے لیے مالی مدد کی ضرورت ہے۔

گزشتہ سال دسمبر میں ایک کانفرنس میں، مسٹر ژی نے واضح کیا کہ 2024 کے لیے ترجیح رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے ایک "نئے ماڈل" کی ترقی کو تیز کرنا ہے، جو اس معاملے سے واقف شخص کے مطابق، ریاست کی طرف سے فراہم کردہ سستی رہائش پر بہت زیادہ توجہ مرکوز کرتا ہے۔

پالیسی مشیروں کا کہنا ہے کہ صدر شی کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ، جس نے چین کی ترقی کو سالوں سے آگے بڑھایا ہے اور ایک موقع پر مجموعی گھریلو پیداوار (جی ڈی پی) کا ایک چوتھائی حصہ تھا، اب معیشت میں اتنا بڑا کردار ادا نہیں کرے گا۔

ان کے خیال میں، رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کے لیے بہت زیادہ کریڈٹ استعمال کیا گیا ہے، جس سے مالیاتی نظام میں خطرات بڑھ رہے ہیں، امیر اور غریب کے درمیان فرق بڑھ رہا ہے اور "حقیقی معیشت" کے شعبوں جیسے مینوفیکچرنگ اور ہائی ٹیکنالوجی سے وسائل کو ہٹانا، جسے چینی رہنما امریکہ کے ساتھ اپنے مقابلے میں حکمت عملی کے لحاظ سے اہم سمجھتے ہیں۔

کچھ طریقوں سے، مسٹر ژی کا منصوبہ چین کی ہاؤسنگ مارکیٹ کو اس کی جڑوں میں واپس کر دے گا۔ دہائیوں پہلے، ماؤ زیڈونگ کے تحت، چینی ریاست نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو کنٹرول کیا، زیادہ تر لوگ اپنے کام کے یونٹوں کے ذریعہ فراہم کردہ گھروں میں رہتے تھے۔

داخلی پالیسی کے بارے میں بات چیت میں، چینی نائب وزیر اعظم ہی لائفنگ نے، جو مسٹر ژی کے سب سے قابل اعتماد معاونین میں سے ایک ہیں، نے دلیل دی کہ زیادہ سے زیادہ ریاستی شمولیت سے حکومت کو مکانات کی اضافی فراہمی کو جذب کرنے میں مدد ملے گی، گھروں کی قیمتوں کو نیچے رکھا جائے گا، اور اگر مارکیٹ مسلسل بگڑتی رہی تو بینکوں کو سیکڑوں بلین ڈالر کے لکھے جانے سے بچانے میں مدد ملے گی۔

مشیروں کا کہنا ہے کہ ایک اور کشش یہ ہے کہ مزید نجی املاک کو سرکاری سبسڈی والے مکانات میں کرائے یا فروخت کے لیے تبدیل کرنے سے مسٹر ژی کے "مشترکہ خوشحالی" کے ہدف کو آگے بڑھانے میں مدد مل سکتی ہے۔

چینی صدر شی جن پنگ نومبر 2023 میں شنگھائی میں حکومت کی طرف سے سبسڈی والے رینٹل ہاؤسنگ کمپلیکس کا معائنہ کر رہے ہیں۔ تصویر: ژنہوا — چینی صدر شی جن پنگ نومبر 2023 میں شنگھائی میں حکومت کی طرف سے سبسڈی والے رینٹل ہاؤسنگ کمپلیکس کا معائنہ کر رہے ہیں۔ تصویر: *ژنہوا*

گزشتہ اکتوبر میں جاری کردہ دستاویز 14 کے نام سے جانے والی حکومتی ہدایت کے بعد نئی حکمت عملی نے مزید توجہ حاصل کی ہے۔ یہ اگلے پانچ سالوں میں 35 شہروں میں 30 لاکھ سے زیادہ لوگوں کے ساتھ تقریباً 6 ملین سستی ہاؤسنگ یونٹس کو شامل کرنے کا مطالبہ کرتا ہے۔

دستاویز میں اس بارے میں زیادہ تفصیلات نہیں دی گئی ہیں کہ اس منصوبے کو کس طرح نافذ کیا جائے گا، لیکن اس بات پر زور دیا گیا ہے کہ حکومت اس بات پر پابندیاں لگائے گی کہ کون سرکاری جائیدادیں خرید سکتا ہے اور انہیں کھلی منڈی میں تجارت کرنے سے روکے گا۔

پیپلز بینک آف چائنا (PBOC) نے حکمت عملی پر عمل درآمد میں مدد کے لیے تین بڑے پالیسی بینکوں، چائنا ڈیولپمنٹ بینک، ایکسپورٹ امپورٹ بینک آف چائنا اور زرعی ترقیاتی بینک آف چائنا میں تقسیم کیے جانے کے لیے تقریباً 70 بلین ڈالر مختص کیے ہیں۔

چائنا ڈویلپمنٹ بینک نے دسمبر 2023 میں انکشاف کیا کہ اس نے ایک سستی ہاؤسنگ پروجیکٹ کی تعمیر کے لیے فزو شہر کو تقریباً 28.4 ملین ڈالر کی کریڈٹ لائن فراہم کی ہے۔ ایک بار مکمل ہونے کے بعد، 2026 میں متوقع، اس منصوبے میں کم آمدنی والے خاندانوں کو رعایتی قیمتوں پر تقریباً 701 گھر فروخت کیے جائیں گے۔

بینک نے اندرون شہر ضلع میں سماجی رہائش تیار کرنے کے لیے حنان حکومت کو $1.4 ملین سے زیادہ کا قرض بھی دیا۔

جنوری کے اوائل میں، پی بی او سی اور نیشنل فنانشل سپروائزری اتھارٹی نے نئی ہدایات جاری کیں جن میں حکومت کی طرف سے سبسڈی والی کرائے کی جائیدادوں کے لیے مالی تعاون کا وعدہ کیا گیا۔ رہنما خطوط میں کہا گیا ہے کہ ریاستی فنڈنگ "موجودہ رہائش کی فراہمی کو بحال کرنے میں مدد کرے گی۔"

نائب وزیر اعظم ہی لائفنگ نے امریکی کاروباری نمائندوں کو حکومت کے کچھ منصوبے پیش کیے جب وہ صدر شی کے ساتھ گزشتہ نومبر میں سان فرانسسکو گئے تھے۔

امریکی صدر جو بائیڈن کے ساتھ صدر شی کی سربراہی اجلاس کے موقع پر ایک ملاقات کے دوران، چین کے نائب وزیر اعظم نے بنیادی طور پر حکومت کی طرف سے سبسڈی والے ہاؤسنگ پلان پر توجہ مرکوز کی، اس معاملے سے واقف ذرائع کے مطابق، امریکی ایگزیکٹوز کو سمجھاتے ہوئے کہ اس سے بڑے شہروں میں لوگوں کو گھر خریدنے میں مدد ملے گی۔

بحث سے پتہ چلتا ہے کہ چینی رہنما اس بارے میں فکر مند ہیں کہ غیر ملکی سرمایہ کار ہاؤسنگ کے مسئلے پر حکومت کے ردعمل کو کس طرح دیکھتے ہیں، اور انہوں نے حالیہ مہینوں میں چینی اسٹاک اور بانڈز کو ضائع کر دیا ہے۔

تاہم، مسٹر ہا نے ان اقدامات کا ذکر نہیں کیا جو بہت سے غیر ملکی بینکروں اور سرمایہ کاروں نے چینی حکومت سے اٹھانے کی اپیل کی ہے، جیسے پریشان حال نجی رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کی تنظیم نو کرنا یا ان لاکھوں گھروں کو مکمل کرنا جن کے لیے چینی لوگوں نے ادائیگی کی ہے لیکن ڈیلیور نہیں کیے گئے کیونکہ ڈویلپر مالی پریشانی میں ہیں۔

بین الاقوامی مالیاتی فنڈ (آئی ایم ایف) نے کہا کہ بیجنگ کا سب سے فوری کام ایک جامع منصوبہ تیار کرنا ہے جس سے جدوجہد کرنے والے ڈویلپرز کو اپنے قرضوں کی تشکیل نو اور بینکوں اور دیگر اسٹیک ہولڈرز کو نقصانات کو قبول کرنے پر مجبور کیا جائے۔ تکلیف دہ ہونے کے باوجود اس طرح کے اقدام سے مارکیٹ میں عوام کا اعتماد بحال کرنے میں مدد ملے گی۔

لیکن بات چیت میں شامل پالیسی مشیروں کا کہنا ہے کہ بیجنگ ہاؤسنگ کے بلبلے کو دوبارہ فلانے کے خوف سے ڈویلپرز کو براہ راست لیکویڈیٹی سپورٹ فراہم کرنے سے گریزاں ہے جسے مسٹر الیون ڈیفلیٹ کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔

مبصرین کا کہنا ہے کہ چینی حکومت کی جانب سے جائیدادوں کی خریداری اور کرایے کے اپارٹمنٹس میں تبدیلی پیچیدہ مسائل کو جنم دیتی ہے، بشمول آیا حکومت کو مارکیٹ ویلیو پر ادائیگی کرنی چاہیے۔ یہ بھی واضح نہیں ہے کہ اگر مالکان فروخت نہیں کرنا چاہتے تو کیا ہوتا ہے۔

ماہرین اقتصادیات نوٹ کرتے ہیں کہ نئی سماجی رہائش کی تعمیر آسان ہوگی اور تعمیراتی صنعت کو فروغ دینے میں مدد ملے گی۔ لیکن اس کا مطلب یہ بھی ہوگا کہ ایسے وقت میں مکانات کی فراہمی میں اضافہ کیا جائے جب چین کی آبادی سکڑ رہی ہے۔ آئی ایم ایف نے پیش گوئی کی ہے کہ چین کی نئی مکانات کی بنیادی طلب اگلی دہائی میں تقریباً 50 فیصد تک گر جائے گی۔

پیکنگ یونیورسٹی میں فنانس کے پروفیسر مائیکل پیٹس نے کہا کہ اگر حکومت نے سستی رہائش کی فراہمی میں نمایاں اضافہ کیا تو اسے غریب گھرانوں میں منتقل کر دیا جائے گا، جس کی چین کو اشد ضرورت ہے۔

انہوں نے کہا کہ اس سے لوگوں کو دوسری چیزوں پر زیادہ خرچ کرنے میں مدد ملے گی، لیکن یہ کہنا قبل از وقت ہے کہ یہ منصوبہ کیسے عمل میں آئے گا۔

ہانگ کانگ یونیورسٹی میں فائنانس کے پروفیسر زی وو چن چین کی نئی ہاؤسنگ حکمت عملی کا موازنہ کرتے ہوئے زیادہ شکی ہیں کہ کس طرح بیجنگ نے اسٹاکس خریدنے کے لیے ریاستی فنڈز کا استعمال کرتے ہوئے اسٹاک مارکیٹ میں کمی کو سہارا دینے کی کوشش کی۔

چن نے نوٹ کیا کہ اس طرح کی کوششیں مارکیٹ کو پائیدار طور پر مضبوط کرنے میں اکثر ناکام رہتی ہیں۔ ملک کے آبادیاتی چیلنجوں اور ضرورت سے زیادہ سپلائی کے پیش نظر پریشان کن رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی خریداری پر رقم خرچ کرنا موثر نہیں ہوگا۔

انہوں نے مزید کہا کہ حکمت عملی سماجی مساوات کے بارے میں غیر آرام دہ سوالات بھی اٹھا سکتی ہے۔ جب مارکیٹ کمزور ہوتی ہے تو ریاست ڈویلپرز سے جائیداد خریدتی ہے اس کا مطلب ہے کہ کچھ لوگوں کو سبسڈی دینے کے لیے قومی وسائل کا استعمال کیا جاتا ہے جب کہ دوسرے نہیں ہوتے۔

"یہ دولت کی تقسیم کا مسئلہ بن جاتا ہے،" چن نے کہا۔ "چین میں ہر ایک کے پاس متعدد اپارٹمنٹس نہیں ہیں اور وہ بیچنے کو تیار نہیں ہیں۔"

حالیہ برسوں میں، کئی چینی شہروں، جیسے کہ وسطی چین میں زینگ زو اور شنگھائی کے قریب سوزو، نے ڈویلپرز سے ہزاروں غیر فروخت شدہ جائیدادیں خریدنے اور پھر انہیں کم آمدنی والے خاندانوں کے لیے سستی رہائش میں تبدیل کرنے کے لیے اپنے پروگرام شروع کیے ہیں۔

ماہرین اقتصادیات کا کہنا ہے کہ اس طرح کے پروگرام اضافی رہائش کو جذب کرنے میں مدد کرتے ہیں، لیکن مقامی مالیات پر بھی زیادہ دباؤ ڈالتے ہیں۔

سماجی رہائش کی جانب ایک اور قابل ذکر کوشش "کچی آبادیوں کی منظوری" کا اقدام تھا جو تقریباً ایک دہائی قبل شروع کیا گیا تھا، جب چین کی پراپرٹی مارکیٹ بھی جدوجہد کر رہی تھی۔

پروگرام کے تحت، مرکزی بینک نے سرکاری بینکوں کو ترجیحی فنانسنگ فراہم کی، جس نے پھر ڈویلپرز کو شہروں اور قصبوں سے زمین خریدنے اور مزید مکانات بنانے کے لیے رقم دی۔ بدلے میں، مقامی حکومتوں نے کچی آبادیوں سے بے گھر ہونے والے خاندانوں کے لیے رقم سبسڈی کی، جس سے وہ کھلے بازار میں نئے اپارٹمنٹس خرید سکیں۔

اس اقدام سے رئیل اسٹیٹ کی مانگ کو بحال کرنے میں مدد ملی، لیکن اس نے تعمیراتی تیزی کو ہوا دی جس نے چین کی ہاؤسنگ کی خرابی کو مزید خراب کردیا۔

ماہرین اقتصادیات اس بات پر زور دیتے ہیں کہ ہاؤسنگ کا موجودہ بحران بہت زیادہ سنگین ہے، جس کی وجہ سے چینی حکومت کو مکانات کی قیمتوں اور زائد سپلائی کے مسئلے کو حل کرنے کی کوششوں میں ایک بہت بڑا چیلنج درپیش ہے۔

وو ہوانگ ( ڈبلیو ایس جے، رائٹرز، اے ایف پی کے مطابق)

ماخذ لنک