حکومت کے پاس رئیل اسٹیٹ پر قرارداد آئے گی۔

17 فروری کی صبح، وزیر اعظم فام من چن نے مشکلات کو دور کرنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی محفوظ، صحت مند اور پائیدار ترقی کو فروغ دینے کے بارے میں ایک قومی آن لائن کانفرنس کی صدارت کی۔ یہ کانفرنس اس تناظر میں منعقد ہوئی کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ تقریباً ایک سال سے بحران کا شکار ہے اور دیوالیہ ہونے والے اداروں کی تعداد میں 40 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

میکونگ ڈیلٹا کے "بڑے لوگوں" نے سفارشات کا ایک سلسلہ بنایا۔

تعمیرات کے نائب وزیر Nguyen Van Sinh نے کہا کہ 2022 میں رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ کی فراہمی بہت کم ہو جائے گی۔ ہاؤسنگ پروڈکٹس کا ڈھانچہ وسط سے اعلیٰ درجے کے ہاؤسنگ طبقے کی طرف مائل ہوگا، اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے مکانات کی کمی ہوگی۔

اسٹیٹ بینک (SBV) کی رپورٹ کے مطابق، 2022 کی چوتھی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں کے لیے بقایا قرض تقریباً VND 800,000 بلین تھا۔ بقایا انفرادی کارپوریٹ بانڈز تقریباً 2 ملین بلین VND تھے، جن میں سے رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز VND 400,000 بلین سے زیادہ تھے (30% سے زیادہ کے حساب سے)۔ 2022 میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے آپریشنز کو سرمائے کے ذرائع (کریڈٹ، بانڈز وغیرہ) تک رسائی میں دشواری کی وجہ سے بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا۔ شرح سود، زرمبادلہ کی شرح، ان پٹ مواد کی قیمتوں میں اضافہ؛ مصنوعات وغیرہ فروخت کرنے میں ناکامی، جس کی وجہ سے بہت سی کارپوریشنز اور کاروباری اداروں کو سرمایہ کاری کے پیمانے کو کم کرنا پڑتا ہے۔ لیبر کو ہموار کریں (کچھ کارپوریشنوں نے اپنی افرادی قوت کا 50% تک کم کر دیا)؛ کچھ منصوبوں کی سرمایہ کاری اور تعمیراتی سرگرمیوں کو روکنا یا ملتوی کرنا؛ نئے پراجیکٹس وغیرہ پر عمل درآمد روک دیں۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات نے ٹھیکیداروں، میٹریل سپلائی کرنے والوں اور بہت سی دوسری صنعتوں کے لیے مشکلات پیدا کیں، جس سے سماجی تحفظ متاثر ہوا۔

میکانزم سپورٹ کی ضرورت نووالینڈ رئیل اسٹیٹ کارپوریشن کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر بوئی تھانہ نہن کی سفارش ہے۔ مسٹر نون نے تجویز پیش کی کہ حکومت اور اسٹیٹ بینک ایسے ضوابط جاری کرنے پر غور کریں جس سے بینکوں کو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے قرض گروپ کو 2-3 سال کے لیے توسیع، ملتوی اور برقرار رکھنے کی اجازت دی جائے تاکہ کاروباروں کو مارکیٹ کی بحالی اور پروجیکٹ کے قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے انتظار کرنے کا وقت مل سکے۔ "معیشت کے بقایا قرضوں کے 10% - 20% کو خراب قرض میں تبدیل ہونے سے روکنے کے لیے بروقت امداد بہت ضروری ہے" - مسٹر نون نے کہا۔

نوولینڈ کے رہنماؤں نے حکومت سے کہا ہے کہ وہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات کو حل کرنے کے لیے میکانزم کے حوالے سے مدد فراہم کرے۔ تصویر میں: نووا ورلڈ فان تھیٹ پروجیکٹ۔ تصویر: SON NHUNG

سود کی شرح بھی آج کاروبار کے لیے ایک بڑی تشویش ہے۔ مسٹر نون نے کہا کہ 2022 کے آخر سے شرح سود میں کافی تیزی سے اضافہ ہوا ہے، کچھ قرضوں میں تقریباً 30 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ نووالینڈ کے چیئرمین نے تجویز پیش کی کہ حکومت، اسٹیٹ بینک، اور کمرشل بینک ڈپازٹ کی شرح سود کی سطح کو کم کرنے کے لیے اقدامات کریں، اس طرح قرضے کی شرح سود میں تیزی سے کمی لائی جائے۔ نووالینڈ کے چیئرمین نے یہ بھی سفارش کی کہ حکومت جلد ہی انفرادی کارپوریٹ بانڈز کے اجراء پر حکم نامہ 65 میں ترمیم کا حکم نامہ جاری کرے۔

کانفرنس میں Vinhomes جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر Pham Thieu Hoa نے بھی قانونی مسئلہ اٹھایا اور اس بات پر زور دیا کہ یہ ایک نمایاں مسئلہ ہے۔ کریڈٹ کی مشکلات اور رہائش کی کمی کے علاوہ، مسٹر ہوا کے مطابق، طلب اور رسد میں مطابقت نہیں ہے، اور کارپوریٹ بانڈز جاری نہیں کیے جا سکتے۔ قانونی اور سرمائے کی مشکلات کا سامنا کرتے ہوئے، کاروبار اصل سپلائی کی ضروریات کو پورا کرنے میں کامیاب نہیں ہو سکے۔ "اگر مشکلات بروقت حل کیے بغیر جاری رہیں، تو بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بند ہونا پڑے گا اور دیوالیہ ہو جائے گا، اور مارکیٹ میں پہلے سے موجود سپلائی کی کمی اور بھی زیادہ کمی ہو جائے گی،" مسٹر ہوا نے فکر مندی کا اظہار کیا۔

حکومت اور قومی اسمبلی کو مل کر کام کرنے کی ضرورت ہے۔

میکانزم اور قانونی مسائل کے بارے میں بھی فکر مند ہو چی منہ سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر نے کانفرنس کے بعد کہا کہ کمپنی کے پروجیکٹ میں تمام ضروری طریقہ کار اور قانونی دستاویزات موجود ہیں اور تقریباً مکمل ہو چکا ہے، لیکن ایک ناکارہ میکانزم کی وجہ سے مقامی لوگوں نے اسے سنبھالا نہیں دیا، جس کی وجہ سے پراجیکٹ طویل عرصے تک تعطل کا شکار رہا اور کمپنی کو بہت زیادہ نقصان اٹھانا پڑا۔

"کانفرنس نے بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مالیاتی اور کریڈٹ پالیسیوں سے متعلق ہدایات کے ساتھ بہت سی عام مشکلات کو حل کیا... لیکن بنیادی طور پر کم آمدنی والے لوگوں کے لیے ہاؤسنگ پروجیکٹس، سوشل ہاؤسنگ... یہ بھی ایک اچھا اشارہ ہے، جس سے مارکیٹ مستحکم اور پائیدار ہو جائے گی" - اس شخص نے تبصرہ کیا۔

دریں اثنا، 99.78 فیصد ریاستی سرمایہ کے ساتھ ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے رہنما نے کہا کہ کمپنی کا پروجیکٹ 4 سال کے لیے "منجمد" تھا کیونکہ حکومت کی عمومی پالیسی کے مطابق ایکویٹائزیشن کے بعد مشترکہ اسٹاک کمپنی کا نام اپ ڈیٹ نہیں کیا گیا تھا۔ شروع سے کانفرنس کے بعد، اس رہنما نے کہا کہ کانفرنس کو کاروباری اداروں کی مشکلات کے عملی حل کے لیے آخری امید سمجھا جاتا تھا۔

اس وقت، صورتحال کو بچانے کا تیز ترین طریقہ ہر مخصوص منصوبے کو حل کرنے پر غور کرنا ہے۔ پروجیکٹ کے وسط میں لاگو کیے گئے منصوبوں کے لیے، پروڈکٹ کو مکمل کرنے کے لیے سپورٹ پر غور کرنا اور مشکلات کو حل کرنا ضروری ہے۔ "سرمایہ کار مصنوعات فروخت کر سکتے ہیں، گھر خریدنے والوں کے پاس مکانات ہیں، کیش فلو ریٹرن، کاروبار بینکوں کے قرضے ادا کر سکتے ہیں، خراب قرضوں کو کم کر سکتے ہیں... اس وقت مارکیٹ یقینی طور پر واضح ہو جائے گی"- اس شخص نے اپنی رائے کا اظہار کیا۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین بوئی شوان کوانگ نے کہا کہ آنے والے وقت میں شہر سماجی ہاؤسنگ منصوبوں، کارکنوں کی رہائش اور پرانی اپارٹمنٹ عمارتوں کی تزئین و آرائش کے لیے سرمایہ کاری کے طریقہ کار میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے پر توجہ مرکوز کرے گا۔ عمل درآمد کا عمل رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے رکاوٹوں کو دور کرنے پر توجہ مرکوز کرے گا جو قانونی حیثیت کے لحاظ سے مقررہ وقت سے پیچھے ہیں، زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کی ہے، زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کے مالکانہ حقوق اور لوگوں کے مفادات سے وابستہ اثاثوں کے سرٹیفکیٹ دینے کا طریقہ کار مکمل نہیں کیا ہے۔

پروفیسر ڈاکٹر ہونگ وان کوونگ - قومی اسمبلی کے مندوب، نیشنل اکنامکس یونیورسٹی کے وائس پرنسپل - نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی موجودہ مشکلات کو حل کرنے کے لیے، کریڈٹ میں حکومت کی شمولیت، کارپوریٹ بانڈز کو سنبھالنے اور قانونی مسائل کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔

مسٹر کوونگ کے مطابق قانونی مسائل بنیادی طور پر اوورلیپنگ، متضاد یا غیر واضح قانونی ضوابط کی وجہ سے ہیں، اس لیے انتظامی ادارے خلاف ورزیوں سے خوفزدہ ہیں اور فیصلے کرنے کی ہمت نہیں کرتے۔ اگر ہم تمام حکمناموں کا جائزہ لیں اور ان پر نظر ثانی کریں یا متعلقہ قوانین پر نظر ثانی کا انتظار کریں تو اس میں کافی وقت لگے گا۔ لہٰذا حکومت اور قومی اسمبلی دونوں کی جانب سے بروقت اور ہم آہنگ اقدام کی ضرورت ہے۔

حکومت کی طرف سے، مرکزی سے لے کر مقامی سطح تک قانونی مسائل کے حل کے لیے ایک کمیٹی قائم کرنا ضروری ہے۔ قومی اسمبلی کی جانب سے قانونی ضابطوں میں مسائل اور تنازعات کو فوری طور پر حل کرنے کے لیے قرارداد پاس کرنا ضروری ہے۔

کاروبار کا اپنا نفع نقصان ہوتا ہے!

کانفرنس کے اختتام پر، وزیر اعظم نے تبصرہ کیا کہ متعلقہ اداروں (انتظامی ایجنسیوں، کاروباری اداروں، بینکوں) کا پالیسی ردعمل اب بھی سست ہے۔ کچھ جگہوں پر اور بعض اوقات حکام اب بھی ذمہ داری سے خوفزدہ ہیں، ایسا کرنے کی ہمت نہیں کرتے، اور کاروباری ادارے واقعی لچکدار نہیں ہیں اور انہوں نے خود کی وجہ سے پیدا ہونے والے مسائل کو فوری طور پر نہیں سنبھالا ہے۔

حکومت کے سربراہ نے اس بات پر زور دیا کہ جتنی زیادہ مشکلات اور چیلنجز ہوں گے، اتنا ہی متعلقہ اداروں کو متحد ہونا چاہیے، احساس ذمہ داری کو فروغ دینا چاہیے، اور ریاست، عوام اور کاروباری اداروں کے درمیان "ہم آہنگی کے فوائد اور مشترکہ خطرات" کی روح کے ساتھ مشترکہ طور پر معاملات سے نمٹنا چاہیے۔ وزیر اعظم نے نوٹ کیا کہ مشکلات کو دور کرنے کے لیے مارکیٹ کے قوانین، طلب اور رسد کے اصولوں اور مسابقت کے قوانین پر عمل کرنا ضروری ہے۔ اور اس بات کا تعین کرنا چاہیے کہ رئیل اسٹیٹ دیگر صنعتوں اور شعبوں کے برابر ہے۔ خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں جھلکتی رسد اور طلب کا توازن اور ہم آہنگی ترقی کو فروغ دینے کا محرک ہونا چاہیے، ترقی کو ختم کرنے کے لیے نہیں۔

کاموں اور حل کے بارے میں، وزیر اعظم نے ریاستی انتظامی اداروں کو اداروں کے جائزے، اضافی اور بہتری کو مضبوط کرنے کے لیے تفویض کیا۔ منصوبے تیار کریں؛ نگرانی، معائنہ، اور بقایا مسائل کو حل. بینکنگ اور مالیاتی اداروں کو ضروری ہے کہ وہ سرمائے کے بہاؤ کو صاف کریں اور قرض کے مسائل کو حل کریں۔ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو اپنے لیے خود ذمہ دار ہونا چاہیے، خود کی وجہ سے پیدا ہونے والی مشکلات کو حل کرنا چاہیے، طبقات کی تنظیم نو کرنا چاہیے، اور منافع بخش لیکن ہم آہنگ کاروبار کے لیے لیکویڈیٹی کو فروغ دینے کے لیے مناسب قیمتیں مقرر کرنا چاہیے۔

"کاروبار کرتے وقت ہمیں اس کی تلافی کرنی پڑتی ہے جب ہم خسارے میں کاروبار کرتے ہیں۔ ہم ہمیشہ نفع نہیں کما سکتے۔ حالات مشکل ہونے پر بھی منافع کا مطالبہ نہیں کر سکتے۔ رات تک کوئی ہمارا ہاتھ نہیں پکڑے گا اور نہ ہی صبح تک ہمارے ساتھ سوئے گا۔ ہمیں مشترکہ بھلائی میں اپنا حصہ ڈالنا ہوگا۔"- وزیر اعظم نے زور دیا۔

حکومتی رہنما بینکوں سے مطالبہ کرتے ہیں کہ وہ اسٹیٹ بینک کی شراکت سے ان پٹ لاگت کو کم کریں اور سود کی شرحیں کم کریں، اس طرح قرضے کی شرح سود میں کمی، قرضوں کے گروپوں کی تنظیم نو، فیسوں، چارجز وغیرہ کو کم کرنا، کیونکہ جب معیشت ترقی کرے گی تب ہی بینک ترقی کر سکتے ہیں۔

تمام سطحوں پر حکام کو طریقہ کار میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنا چاہیے، تعمیرات کو تیز کرنا چاہیے، مقامی حالات اور حالات کے مطابق منصوبوں کو ایڈجسٹ کرنا چاہیے، اور منصوبوں پر سختی سے عمل درآمد کرنا چاہیے۔ خاص طور پر لوگوں کے جائز حقوق اور مفادات کو یقینی بنانا ضروری ہے۔

حکومت ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ، ورکر ہاؤسنگ، اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے ہاؤسنگ کے لیے الگ پروجیکٹ رکھے گی۔ حکومت اس شعبے کے لیے VND110,000 بلین کے کریڈٹ پیکج پر غور کرے گی۔

کانفرنس کے اختتام سے پہلے، وزیر اعظم فام من چن نے دوبارہ زور دیا کہ کانفرنس کی روح مشکلات کو دور کرنا اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو محفوظ، صحت مند اور پائیدار ترقی کے لیے فروغ دینا ہے، اور "کوئی بھی کسی کو ضمانت نہیں دے گا"۔

ریل اسٹیٹ کے لیے علیحدہ کریڈٹ روم نہیں ہے۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی گورنر نگوین تھی ہانگ نے کہا کہ انہوں نے کریڈٹ اداروں کو ہدایت کی ہے کہ وہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے سرمایہ مختص کرنا جاری رکھیں جو قانونی شرائط پر پورا اترتے ہوں، مصنوعات فروخت کرنے کی صلاحیت رکھتے ہوں، رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرتے ہوں، اور کم شرح سود پر قرض دینے کے لیے آپریٹنگ اخراجات کو بچاتے ہوں۔

"ایک محفوظ، صحت مند اور پائیدار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تیار کرنے کے لیے، ہمیں لوگوں کی اکثریت کی خدمت کرنا چاہیے، خاص طور پر ان لوگوں کو جن کی حقیقی رہائش کی ضرورت ہے، اور قیاس آرائیوں، قیمتوں میں افراط زر اور منافع خوری کو محدود کرنا چاہیے۔ کریڈٹ واقفیت کے حوالے سے، 2023 میں، ہم 14% - 15% بڑھیں گے، جو پچھلے سال کے 14.17% سے زیادہ ہے،" اسٹیٹ بینک کے پاس الگ سے کریڈٹ کمرہ نہیں ہے۔ محترمہ ہانگ نے کہا۔

قرض کی واپسی کی تنظیم نو کے حوالے سے محترمہ ہانگ نے کہا کہ وزارت تعمیرات کو تمام منصوبوں کا جائزہ لینے کی ضرورت ہے، یہ دیکھنا ہوگا کہ کون سے منصوبے قیاس آرائی پر مبنی ہیں، کون سے منصوبے پیداوار اور کاروبار سے وابستہ ہیں، کون سے تجارت اور خدمات سے وابستہ ہیں، اور وہاں سے ان کے اپنے ردعمل اور حل ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے بہت سی توقعات کو کھولنا

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تبصرہ کیا کہ کانفرنس میں بہت سے عملی مسائل کا جائزہ لیا گیا، حکومت، وزارتوں، شاخوں اور کاروباری اداروں کے درمیان بات چیت ہوئی، سنی گئی، اور خلوص دل سے تبادلہ خیال کیا گیا... وہاں سے، قانونی مسائل کے جلد حل ہونے کی امید ہے۔ کریڈٹ کے حوالے سے اسٹیٹ بینک بھی قرضوں کی تنظیم نو اور توسیع میں دلچسپی رکھتا ہے...، مسٹر چاؤ نے کہا کہ یہ بہت مثبت بات ہے۔

مسٹر چاؤ نے اظہار کیا، "ہم حقیقی معنوں میں وزیر اعظم اور وزارتوں کے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو حل کرنے کے عزم کا خیرمقدم کرتے ہیں، سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش پر خصوصی توجہ دیتے ہوئے"۔

سماجی استحکام کو ہمیشہ اولیت دی جاتی ہے۔ لہذا، مسٹر چاؤ کے مطابق، کاروبار خود، مقامی، وزارتوں اور یہاں تک کہ صارفین کو اپنے اعمال کی ذمہ داری خود لینا چاہیے تاکہ تمام مفادات ہم آہنگ ہوں، تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ صحت مند طریقے سے ترقی کر سکے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/thoi-su/chinh-phu-se-co-nghi-quyet-ve-bat-dong-san-20230217223039694.htm