اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسمان کو چھو رہی ہیں، کیا آپ کو گلابی کتاب کے بغیر اپارٹمنٹ خریدنا چاہیے؟

کوئی گلابی کتاب نہیں، کیا اپارٹمنٹ کی تجارت کی جا سکتی ہے؟

کئی مارکیٹ ریسرچ فرموں کی تیسری سہ ماہی کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹیں زیادہ تر اس بات پر متفق ہیں کہ ہنوئی میں نئے اپارٹمنٹس کی فروخت کی اوسط قیمت 64-69 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی ہے۔ پرانے اپارٹمنٹ کی قیمتیں 46-51 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی ہیں۔

خاص طور پر، VND4 بلین سے زیادہ کی قیمت والے نئے اپارٹمنٹس فروخت کیے گئے اپارٹمنٹس کی کل تعداد کا 70% ہیں۔ VND2 بلین سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس کا حصہ مارکیٹ سے تقریباً غائب ہو چکا ہے۔

اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے کی وجہ سے بہت سے لوگ زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ یا مکان کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کے بغیر اپارٹمنٹس خریدنے پر مجبور ہوئے ہیں (جسے گلابی کتاب کہتے ہیں) کیونکہ فروخت کی قیمت اکثر سرٹیفکیٹس والے اپارٹمنٹس سے کم ہوتی ہے۔ سوال یہ ہے کہ کیا اس صورت میں خرید و فروخت جائز ہے؟

پوائنٹ اے، شق 1، 2023 ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 160 یہ بتاتا ہے کہ ہاؤسنگ کا استعمال کرتے ہوئے خرید، فروخت، کرایہ پر لینے، عطیہ، تبادلے، رہن، اور سرمائے کی شراکت پر لین دین کی شرائط کو تمام شرائط کو پورا کرنا ہوگا، بشمول قانون کے ذریعہ تجویز کردہ ایک سرٹیفکیٹ، سوائے اس شق 2 کے اس شق کے علاوہ۔

فرمان 95/2024 کے ذریعہ ہدایت کردہ 2023 ہاؤسنگ قانون کی شق 2، آرٹیکل 160 میں بیان کردہ مقدمات میں شامل ہیں:

- خریدنا، بیچنا، لیز پر دینا، مستقبل کے مکان کو گروی رکھنا؛ تحلیل یا دیوالیہ ہونے کی صورت میں مکان فروخت کرنا؛

- تشکر کے گھر، محبت کے گھر، عظیم یکجہتی کے گھر منظم کریں اور دے دیں۔

- مندرجہ ذیل صورتوں میں ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے سرمایہ کاروں سے دستیاب مکانات کی خرید، لیز پر خریداری: عوامی اثاثوں سے تعلق رکھنے والے مکانات؛ سماجی رہائش، لوگوں کی مسلح افواج کے لیے رہائش، عوامی اثاثوں سے تعلق نہ رکھنے والی آبادکاری کی خدمت کرنے والی رہائش؛

- کرایہ پر دینا، قرض دینا، دینا، رہائش کے انتظام کو اختیار دینا؛

- رہائش کی وراثت۔

اس طرح، اپارٹمنٹس کے ساتھ جن میں گلابی کتاب نہیں ہے، فریقین مکمل طور پر خرید و فروخت کر سکتے ہیں۔

ہنوئی میں ایک اپارٹمنٹ پروجیکٹ (تصویر: ٹران کھنگ)۔

نوٹ کرنے کے لئے قانونی مسائل

حکمنامہ 95/2024 کا آرٹیکل 8 واضح طور پر دستاویزات کا تعین کرتا ہے جو ملکیت کا کوئی سرٹیفکیٹ نہ ہونے پر ٹرانزیکشنز میں حصہ لینے کے لیے رہائش کی شرائط کو ثابت کرتا ہے۔

ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں میں مکانات کی خرید و فروخت یا لیز پر دینے کے لین دین کے لیے، ایسے دستاویزات ہونے چاہئیں جو یہ ثابت کریں کہ مکانات دوبارہ آبادکاری کے مکانات اور لوگوں کی مسلح افواج کے لیے مکانات کے معاملے میں کاروبار کے لیے اہل ہیں۔

اس قسم کے مکانات کے پاس ایسی دستاویزات ہونی چاہئیں جو یہ ثابت کرتی ہوں کہ وہ کاروبار میں ڈالے جانے کے اہل ہیں یا ایسی دستاویزات جو یہ ثابت کرتی ہیں کہ وہ استعمال کے لیے قبول ہیں، دستاویزات جو یہ ثابت کرتی ہیں کہ وہ سوشل ہاؤسنگ کی ترقی اور انتظام سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق تجارت کرنے کے اہل ہیں۔

مستقبل میں مکانات خریدنے، بیچنے یا لیز پر دینے کے لین دین کے لیے جو کہ کسی پروجیکٹ کا حصہ نہیں ہے، زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ اور ان صورتوں میں جہاں تعمیراتی اجازت نامہ درکار ہو، یا مکانات کی تعمیر میں سرمایہ کاری کو ثابت کرنے والی دستاویزات کا دستیاب ہونا ضروری ہے۔

پبلک ہاؤسنگ خریدنے، بیچنے یا کرائے پر دینے کے لین دین کے لیے، حکم نامہ 95/2024 کے آرٹیکل 63 اور آرٹیکل 69 کے مطابق ہاؤسنگ کو کرایہ یا فروخت کے لیے اہل قرار دینے والے دستاویزات کا ہونا ضروری ہے۔

عطیہ کرنے والے گھروں، خیراتی گھروں، اور یکجہتی کے گھروں کے لین دین کے لیے، عطیہ کرنے والی تنظیم کے پاس عطیہ کے لیے گھر کی تعمیر کو ثابت کرنے والے دستاویزات کا ہونا ضروری ہے۔

اگر وراثت میں ملنے والا مکان خریدنے یا کرایہ پر لینے سے مشروط ہے، تو گھر کی ملکیت کو ثابت کرنے یا بیچنے والے یا کرایہ پر لینے والے کی طرف سے مکان کی تعمیر میں سرمایہ کاری کو ثابت کرنے والے دستاویزات کے ساتھ گھر کی قانونی خریداری یا کرایہ پر لینے کا معاہدہ ہونا چاہیے۔

ایک تحلیل شدہ یا دیوالیہ تنظیم کے ذریعہ مکانات کی فروخت کے لیے، اس تنظیم کی تحلیل کے بارے میں ایک قرارداد یا فیصلہ ہونا چاہیے یا اس تنظیم کی تحلیل پر ایک مجاز اتھارٹی کی طرف سے نوٹس ہونا چاہیے جو مکان کی مالک ہے۔ دیوالیہ ہونے کی صورت میں، عوامی عدالت کی طرف سے ایک فیصلہ ہونا چاہیے جس میں اس تنظیم کے دیوالیہ ہونے کا اعلان کیا جائے جو ہاؤسنگ کی مالک ہو۔

تاہم، گلابی کتاب کے بغیر اپارٹمنٹ خریدتے وقت، خریدار کو بہت سے خطرات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔ سب سے بڑا خطرہ یہ ہے کہ ریاست اپارٹمنٹ کی قانونی ملکیت اور اس اپارٹمنٹ پروجیکٹ سے وابستہ زمین کے استعمال کے حق کو تسلیم نہیں کرے گی۔

ایک اور خطرہ یہ ہے کہ اگر معاہدہ نوٹریائزڈ مینجمنٹ کی اجازت کے معاہدے کی شکل میں ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ دوسرے مالک سے، صرف دوسرا مالک ہی اپارٹمنٹ استعمال کرنے کا مجاز ہے۔ اس صورت میں، اگر سرخ کتاب جاری کی جاتی ہے، تو پہلا مالک وہی ہوگا جس کا نام دستاویز پر ہوگا۔ پہلا مالک قیمت میں اضافے کا مطالبہ کرنے کے لیے نئے مالک کو نام منتقل کرنے میں تعاون نہیں کر سکتا۔

لہذا، جب اس جائیداد سے متعلق تنازعات پیدا ہوتے ہیں، تو وہ قانون کے ذریعہ محفوظ نہیں ہوں گے۔ جائیداد کے پاس سرٹیفکیٹ نہ ہونے کے دوران، خریدار اپارٹمنٹ کو رہن رکھ کر بینک سے رقم ادھار نہیں لے سکتا۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm