بہت زیادہ زمین کے استعمال کی فیس ان لوگوں کے لیے مشکل بنا دے گی جنہیں زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔ (تصویر میں: ہنگ ین اور نین بن کو ملانے والی مرکزی سڑک کے ساتھ زمین کا ایک پلاٹ - تصویر: ہانگ کوانگ)
اس خیال کا اظہار ٹیکس کے ماہر ڈاکٹر Nguyen Ngoc Tu نے Tuoi Tre اخبار کے ساتھ انٹرویو میں زمین کے استعمال کی فیس وصول کرنے کی مجوزہ پالیسی کے حوالے سے کیا جب افراد اور کاروباری اداروں کو زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔
بعض صورتوں میں، بازار کی قیمت سے زیادہ قیمت پر خریدنا ضروری ہے۔
*جناب، ان تنظیموں اور افراد کے لیے زمین کے استعمال کی فیس قائم کرنے کی کیا بنیاد ہے جو زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنا چاہتے ہیں؟
- 2013 کے اراضی قانون کے مطابق، زمین استعمال کرنے والے جو زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنا چاہتے ہیں انہیں فرق کا 40% ادا کرنا ہوگا۔ تاہم، حکومت کے جاری کردہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کی بنیاد پر مقامی لوگوں کے ذریعہ پہلے سے قائم کردہ زمین کی قیمتیں (زمین کی قیمت ٹیبلز - PV) اصل مارکیٹ کی قیمتوں کے مقابلے بہت کم تھیں۔
عام طور پر، مقامی قیمتوں کی فہرستوں میں زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمتوں کا صرف 10% ہوتی ہیں، اور جو گھرانہ 200-300 مربع میٹر زرعی اراضی کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنا چاہتا ہے اسے صرف چند سو ملین ڈونگ زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنی پڑتی ہے، جو کہ 1 بلین ڈونگ سے کم ہے۔ یہ فیس کی سطح زیادہ تر لوگوں کی مالی پہنچ کے اندر ہے، جس سے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی بہت آسان ہے۔
تاہم، 2024 کے اراضی قانون کے نفاذ کے بعد سے، دو مسائل سامنے آئے ہیں: زمین کی قیمتیں بہت بلند سطح پر پہنچ گئی ہیں، مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب (ریاست زمین کی قیمت کی فہرست کو مارکیٹ کے مطابق سالانہ ایڈجسٹ کرتی ہے - PV)، پہلے کے مقابلے میں 7-10 گنا اضافہ، اور کچھ غیر معمولی معاملات میں، دسیوں گنا اضافہ۔
مزید برآں، ہم نے زمین کے استعمال کی فیس میں استثنیٰ اور کمی کے ضوابط کو ختم کر دیا ہے، اس لیے جن گھرانوں کو زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی ضرورت ہے انہیں ریاست کو زمین کے استعمال کی فیس کا 100% ادا کرنا چاہیے۔ اس کی وجہ سے ایسے حالات پیدا ہو گئے ہیں جہاں کچھ گھرانوں کو اپنی زمین "واپس خریدنی" پڑتی ہے۔
کچھ معاملات میں، لوگوں کو مارکیٹ ویلیو سے زیادہ قیمتوں پر زمین خریدنی پڑتی ہے کیونکہ مقامی زمین کی قیمتیں بہت زیادہ اور غیر حقیقی ہیں۔ لہٰذا، ضوابط کو مزید مناسب بنانے کے لیے ان میں ترمیم اور ان کی تکمیل ضروری ہے۔
زمین کی قیمت کی فہرست تیار کریں جو کہ آبادی کی اکثریت کی آمدنی کے مطابق ہو۔
*تو، کیا رہائشی زمین اور زرعی اراضی کی قیمت کے درمیان فرق کے 30% کے برابر زمین کے استعمال کی فیس وصول کرنا مناسب ہے؟
- موجودہ رہائشی اور زرعی زمین کی قیمتوں کے درمیان فرق کا 30% جمع کرنے کی تجویز پچھلے 40% وصولی کی شرح سے کم ہے۔
مقامی رہائشی اراضی کوٹہ کی بنیاد پر زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے ساتھ زمین کے استعمال کی فیس کی شرح کو کم کرنا اس وقت مناسب ہے۔ یہ ضابطہ پالیسی کے استحصال کو محدود کرے گا جو زرعی زمین کو قیاس آرائی پر مبنی منافع کے لیے رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی اجازت دے گا، جبکہ زمین کے غیر معقول استعمال کو بھی روکے گا۔
برسوں کے دوران، زمین کے استعمال کی کارکردگی کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے لیے، تمام صوبوں اور شہروں نے بڑی آبادی اور محدود زمینی وسائل کے تناظر میں رہائشی اراضی کے لیے زمین کے استعمال کی حدیں جاری کی ہیں۔ ایسے افراد اور تنظیموں کے لیے جنہیں زرعی اراضی کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہے جس کی اجازت دی گئی حد سے زیادہ ہے، انہیں زمین کے استعمال کی زیادہ فیس، یا فرق کا 100٪ بھی ادا کرنا ہوگا، یعنی انہیں ریاست سے زمین واپس خریدنی ہوگی، جو کہ مناسب ہے۔
تاہم، اس عقلی انداز کو زمین کے انتظام کے دیگر اقدامات کے ساتھ ہونا چاہیے، بشمول زمین کی قیمت کے جدولوں کا قیام جو کہ آبادی کی اکثریت کی آمدنی کے لیے موزوں ہو۔
تاہم، اگر ہم 2024 کے اراضی قانون کو اسی طرح لاگو کرتے رہتے ہیں، یہاں تک کہ اگر ہم زمین کے استعمال کی فیس کی شرح کو 30% تک کم کر دیتے ہیں، کیونکہ زمین کی قیمت کی فہرست کو مارکیٹ کی قیمتوں سے قریب تر کرنے کے لیے بہت زیادہ ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، تو زمین کے استعمال کی اصل فیس بہت زیادہ ہو گی جو لوگوں کو ادا کرنی پڑتی ہے، بہت سے لوگوں کی مالی صلاحیت سے زیادہ۔ لہذا، زمین کی قیمت کی فہرست کو دوبارہ شمار کرنے کی ضرورت ہے.
زمین کی مناسب قیمتیں اور ان پٹ لاگت مکانات کی قیمتیں کم کرنے میں معاون ثابت ہوں گی - تصویر: B. NGOC
* حالیہ تجربہ سے پتہ چلتا ہے کہ اگرچہ ریاست زمین کے استعمال میں تبدیلی کے فرق پر 30% فیس عائد کرتی ہے، بہت سے لوگ اب بھی اسے ادا کرنے کے متحمل نہیں ہیں۔ آپ کے خیال میں لوگوں کی اس مشکل کو دور کرنے کے لیے کیا حل درکار ہیں؟
- ایسے معاملات میں جہاں ایک سے زیادہ گھرانے اپنے آباؤ اجداد سے وراثت میں ملی زمین کا ایک ٹکڑا بانٹتے ہیں، اگر وہ مختلف گھرانوں میں الگ ہونا چاہتے ہیں یا زمین کو ذیلی تقسیم کرنا چاہتے ہیں، تو زمین کی منتقلی کے لیے درخواست دیتے وقت انہیں دو گروپوں میں تقسیم کیا جانا چاہیے۔
ایسے گھرانوں کے لیے جن کے پاس کافی مالی وسائل ہیں، انہیں فوری طور پر فرق کا 30% ادا کرنے کی ترغیب دی جاتی ہے۔ مالی مشکلات کا سامنا کرنے والے گھرانوں کے لیے، ریاست انہیں زمین کے استعمال کی فیس کا ایک حصہ ادا کرنے کی اجازت دے سکتی ہے، باقی کو موخر کر دیا جائے گا۔ ان لوگوں کے لیے جو ادا کرنے کی استطاعت نہیں رکھتے، ریاست انہیں زمین کے استعمال کی فیس کے 100% کی ادائیگی کو موخر کرنے کی اجازت دے سکتی ہے۔
قرض ہمیشہ زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ پر ظاہر ہوتا ہے، اور لوگوں کو اب بھی اپنی زمین پر مکانات بنانے اور رہائش گاہیں قائم کرنے اور اپنے بچوں کو ملکیت منتقل کرنے کا حق حاصل ہوگا۔ انہیں ریاست کا قرض تب ہی ادا کرنا پڑے گا جب وہ زمین بیچیں گے اور پیسے ہوں گے۔
یہ نقطہ نظر زمین کے استعمال کی فیس کی پالیسیوں کو ہم آہنگ کرے گا، جس سے ریاست کو زمین کا مؤثر طریقے سے اور صحیح مقاصد کے لیے انتظام کرنے کی اجازت ملے گی، جبکہ اس بات کو یقینی بنایا جائے گا کہ لوگوں کے پاس مکانات بنانے کے لیے زمین ہو اور لوگوں کے مکان کے حق کی ضمانت دی جائے جیسا کہ آئین میں درج ہے۔
ماہرین زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے میں دلچسپیوں کو ہم آہنگ کرنے کی تجویز کرتے ہیں - تصویر: ہانگ کوانگ
زمین کی قیمت کی میزیں قائم کرنا: بہت سے علاقے بہت الجھے ہوئے ہیں۔
ڈاکٹر Nguyen Ngoc Tu کے مطابق، 2024 کے زمینی قانون میں زمین کی قیمت کے جدولوں کی تعمیر کی شرط رکھی گئی ہے جو مارکیٹ کی قیمتوں کو قریب سے ظاہر کرتی ہے، لیکن اس بارے میں کوئی رہنما دستاویز موجود نہیں ہے کہ "مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب" کیا ہے، جس سے بہت سے علاقوں میں الجھن پیدا ہو رہی ہے۔
حقیقت میں، مارکیٹ میں زمین کی موجودہ قیمتیں بڑھی ہوئی ہیں، بعض اوقات مصنوعی طور پر بھی زیادہ ہوتی ہیں۔ لہٰذا، یکم جنوری 2026 سے لاگو ہونے والی زمین کی قیمت کی فہرست کو بنیادی طور پر شمار کرنے اور تیار کرنے کی ضرورت ہے۔ حکومتی وزارتوں اور ایجنسیوں کو مل بیٹھ کر مقامی لوگوں کی رہنمائی کرنے کی ضرورت ہے کہ زمین کی قیمتوں کو مارکیٹ ویلیو کے مطابق کیسے طے کیا جائے۔
حالیہ دنوں میں، بہت سے ماہرین نے مشورہ دیا ہے کہ مارکیٹ کی بنیاد پر زمین کی قیمتیں پچھلے پانچ سالوں کے دوران فروخت ہونے والی اوسط قیمت ہونی چاہیے۔ مثال کے طور پر، 2026 کی زمین کی قیمت کی فہرست میں مارکیٹ کی قیمت 2021-2025 کی مدت کے دوران اسی علاقے میں زمین کے پلاٹوں کی اوسط فروخت کی قیمت ہوگی۔ یہ طریقہ زیادہ معقول ہے اور زمین کی قیمت کی فہرست بنانے کے لیے چند مخصوص زمینی پلاٹوں کی قیمت استعمال نہیں کرنی چاہیے۔
اس وقت سب سے اہم بات یہ ہے کہ مقامی سطح پر زمین کی سالانہ قیمت کی فہرست کا حساب مناسب سطح پر ہونا چاہیے، جس سے کاروباری اداروں اور عوام کو صدمہ پہنچانے سے گریز کیا جائے۔
مسٹر فام ڈک ٹون (ای زیڈ ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے ڈائریکٹر):
قیمت کے فرق کا 30% جمع کرنے کی تجویز مناسب ہے۔
باغیچے کی زمین، چاول کے کھیتی، اور ایک دوسرے سے جڑی ہوئی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی ضرورت لوگوں اور کاروباری اداروں کی بار بار کی ضرورت ہے، اور قیمت کے فرق کے لیے 30% فیس مناسب ہے۔
تبادلوں کی مجوزہ حد کے ساتھ، زمین کے استعمال کی فیس کے ضوابط کو رہائشی اور تجارتی مقاصد کے لیے زمین کی تبدیلی کے درمیان فرق کرنا چاہیے۔ اس کے ساتھ ہی، تبدیل شدہ رقبے پر مبنی ایک ترقی پسند ٹیکس مناسب ہے اور زمین کی پالیسیوں کے نفاذ میں انصاف کو یقینی بناتا ہے۔
واضح طور پر، جب لوگ زرعی اراضی کو اجازت شدہ حد سے زیادہ رہائشی اراضی میں تبدیل کرتے ہیں، تو یہ ان کی رہائشی ضروریات سے باہر کی تبدیلی ہے۔ ہو سکتا ہے کہ وہ زیادہ منافع کے لیے رہائشی زمین کی خرید و فروخت کے مقصد سے اسے تبدیل کر رہے ہوں، اس لیے یہ فطری ہے کہ انھیں زمین کے استعمال کی زیادہ فیس ادا کرنی پڑتی ہے۔
مثال کے طور پر، کسی کو اپنے آبائی شہر میں 1-ایکڑ (3,600 m² ) اراضی وراثت میں ملتی ہے، لیکن حقیقت میں، صرف 500 m² رہائشی زمین ہے۔ صرف 200 m² پر گھر بنانے کی ضرورت کافی ہے، باقی 3,100 m² کو باغ کی زمین یا بارہماسی فصلوں کے لیے زمین کے طور پر چھوڑ دیا جاتا ہے۔ زمین اب بھی شخص کی ہے، لیکن مطلوبہ استعمال مختلف ہے۔
اگر لوگ 3,100 مربع میٹر زرعی اراضی کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنا چاہتے ہیں، اس طرح زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنا اور اس کی تجارتی قیمت میں اضافہ کرنا ہے، تو انہیں ریاست کو زمین کے استعمال کی مزید فیس ادا کرنی ہوگی۔
اگر رہائشی زمین کے استعمال کے حقوق کو تبدیل نہیں کرنا چاہتے ہیں، تو وہ 3,600 m² زمین کے استعمال کا حق برقرار رکھیں گے، لیکن بقیہ 3,100 m² صرف زرعی استعمال کے لیے مختص کیا جائے گا۔ اس صورت میں، زمین رہائشیوں کی ملکیت رہتی ہے۔ ریاست اس پر دوبارہ دعوی نہیں کرے گی۔
اگر ریاست لوگوں کو زمین کے استعمال کی پروگریسو فیس ادا کیے بغیر آزادانہ طور پر زمین کو تبدیل کرنے کی اجازت دیتی ہے، تو یہ ایسی صورت حال کا باعث بن سکتا ہے جہاں لوگ زمین کو اجتماعی طور پر تبدیل کرتے ہیں، جس کے نتیجے میں رہائشی زمین کی زیادتی ہوتی ہے لیکن پیداوار اور کاروبار کے لیے زمین کی کمی ہوتی ہے۔
زمین کے استعمال کی فیسیں بڑھ گئی ہیں۔
2025 میں، ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی حالیہ بحالی کے باوجود، زمین سے متعلقہ محصولات کے آسمان کو چھونے کی توقع ہے۔
جنرل شماریات کے دفتر ( وزارت خزانہ ) کے مطابق، 2025 کے پہلے 10 مہینوں میں، ہنوئی میں زمین کے استعمال کی فیس کی آمدنی 89,000 بلین VND تک پہنچ گئی، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 167 فیصد زیادہ ہے۔ ہو چی منہ سٹی میں، ٹیکس حکام نے زمین کے استعمال کی فیس کی آمدنی میں بھی اضافہ ریکارڈ کیا، جو 49,712 بلین VND تک پہنچ گیا، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 269% زیادہ ہے۔
مسٹر لی ہوانگ چاؤ (ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین):
منصفانہ، معقول اور کنٹرول شدہ پالیسیاں ہونی چاہئیں۔
میرا ماننا ہے کہ زمین کے استعمال کے مقصد کو باغیچے کی زمین، تالاب کی زمین، یا زرعی زمین سے تبدیل کرنے کی صورتوں میں زمین کے اسی پلاٹ کے اندر رہائشی اراضی پر مشتمل رہائشی علاقے میں رہائشی اراضی کو رہائشی زمین کے طور پر تسلیم نہیں کیا گیا ہے۔ یا زمین سے اصل میں باغ کی زمین یا تالاب کی زمین جو رہائشی اراضی سے منسلک ہے لیکن زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے زمین استعمال کرنے والے کے ذریعہ الگ کی گئی ہے، یا سروے کرنے والے یونٹ کی وجہ سے 1 جولائی 2004 سے پہلے کیڈسٹرل نقشوں کا سروے کرتے وقت الگ الگ پلاٹوں میں رہائشی اراضی میں، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب زمین کی قیمت کے 20 فیصد کے فرق سے کیا جانا چاہیے۔ زمین
جہاں تک اراضی کے رقبے کا تعلق ہے جس کا مقصد مقامی رہائشی اراضی مختص کرنے کی حد کے اندر تبدیل کیا گیا ہے، فرق کی 30% فیس وصول کی جانی چاہیے اگر رقبہ مقامی رہائشی زمین کی مختص کی حد سے ایک بار سے زیادہ نہ ہو، اور 100% فرق اس حد سے زیادہ زمین کے رقبے کے لیے جمع کیا جائے جو مقامی رہائشی زمین کی حد سے ایک بار زیادہ ہو۔
اس تجویز کی وجہ یہ ہے کہ، ملک بھر میں، خاص طور پر جنوبی صوبوں میں، زمین کے استعمال کی عام ابتدا کئی نسلوں سے گھرانوں اور افراد کے ذریعے تخلیق کردہ اور وراثت میں ملی ہے، نہ کہ ریاست کی طرف سے مختص کی گئی زمین۔ مزید برآں، متعدد نسلوں کے ساتھ بہت سے گھرانے ایک ساتھ رہتے ہیں، زمین کاشت کرتے ہیں، اور الگ الگ پلاٹ بنانے کے لیے اسے خاندان کے افراد میں تقسیم کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔
اس میں ہاؤسنگ کی تعمیر اور اخراجات کو پورا کرنے کے لیے رہائشی اراضی کے ایک حصے کو منتقل یا فروخت کرنے کی ضرورت شامل ہے، اس لیے ایک معقول اور منصفانہ پالیسی کی ضرورت ہے، لیکن اس پر اب بھی ایسے معاملات کو روکنے کے لیے سختی سے کنٹرول کیا جانا چاہیے جہاں "غیر ایماندار اراضی قیاس آرائیاں کرنے والے اور کاروبار گھرانوں یا افراد کا روپ دھارے ہوئے" زرعی زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کے لیے لاگو ہوتے ہیں۔
زرعی اراضی کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے فیس کی تین سطحیں۔
بہت زیادہ اراضی کے استعمال کی فیس بہت سے لوگوں کے لیے ایک بوجھ ہو گی جنہیں رہنے کے لیے ایک جگہ قائم کرنے کے لیے زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہے - تصویر: D. TUAN
زمین کے ایک پلاٹ کا اشتراک کرنے والے متعدد گھرانوں کے پلاٹ ذیلی تقسیم ہوں گے، اور ہر گھر کے لیے زمین مختص کرنے کی حد کا تعین کیا جائے گا۔
حکومتی حکم نامے کے مسودے کے مطابق، ایسے معاملات میں جہاں کوئی گھرانہ یا فرد زمین کے متعدد پلاٹوں کا مالک ہو (بشمول متعدد صوبوں اور مرکزی حکومت کے زیر انتظام شہروں کی حدود میں زمین کے متعدد پلاٹ) اور اسے زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت ہے جیسا کہ اس قرارداد میں بیان کیا گیا ہے، وہ گھرانہ یا فرد زمین کے ایک پلاٹ کا انتخاب کر سکتا ہے۔
زمین کے دوسرے اور بعد کے پلاٹ کے لیے، 100% زمین کے استعمال کی فیس جمع کی جائے گی۔
ایسے معاملات میں جہاں متعدد گھرانوں یا افراد کو زمین کے ایک پلاٹ کے استعمال کا حق حاصل ہے، اگر مجاز ریاستی ایجنسی ہر گھر یا فرد کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم کی اجازت دیتی ہے، تو زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے مختص حد کے اندر کا رقبہ زمین کے ہر پلاٹ کے لیے متعین کیا جائے گا جس کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ جاری کیا گیا ہے۔ اصول یہ ہے کہ ہر گھرانے یا فرد کو زمین کو ذیلی تقسیم کرنے کا حق دیا گیا ہے، صرف زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے مختص رہائشی زمین کی حد کے اندر زمین کا رقبہ ہوگا۔
ماخذ: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
تبصرہ (0)