رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں غیر مساوی دوڑ

کاروبار سکڑتے ہیں اور خسارے میں چلتے ہیں۔

2022 کے آخر سے ریئل اسٹیٹ انڈسٹری نے بڑے پیمانے پر انتہائی سخت اسکریننگ دیکھی ہے۔

غیر صحت مند مالی صحت، ناقص انتظامی صلاحیت کے حامل کاروباری ادارے بتدریج مارکیٹ کی جانچ کے مسئلے سے دوچار ہو رہے ہیں۔ بہت سے سرمایہ کار جو "سطح" کی پیروی کرتے ہیں اور ایسے پروجیکٹ جو قانونی حیثیت کو یقینی نہیں بناتے ہیں انہیں بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، انہیں نقصانات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، اور یہاں تک کہ کام کو برقرار رکھنے کے لیے اثاثوں کی فروخت کو قبول کرنا پڑتا ہے۔

LDG انویسٹمنٹ جوائنٹ سٹاک کمپنی نے ایک بار 2 منصوبوں کو منتقل کرنے کا منصوبہ بنایا تھا جن میں Bai But - Son Tra Beach Resort، Da Nang اور اپارٹمنٹ کمپلیکس لاٹ C1 بنہ این وارڈ، دی این سٹی، بن ڈوونگ صوبے میں شامل ہیں۔ یہ اقدام بینک کے قرضوں اور بانڈز کی ادائیگی کے لیے کمپنی کے اثاثوں کی تنظیم نو کے منصوبے کا حصہ ہے۔

بائی بٹ - سون ٹرا بیچ ریزورٹ کو LDG نے ایک بار "انڈے کی طرح برتاؤ" کیا تھا، جسے طویل مدتی وژن کے ساتھ اسٹریٹجک منصوبوں میں سے ایک سمجھا جاتا تھا۔ فروخت کرنے کا ارادہ کرنے سے پہلے، کمپنی نے 50-70% کے تناسب کے ساتھ حصہ لینے کے لیے ایک پارٹنر تلاش کرنے پر غور کیا، لیکن LDG کے رہنماؤں نے یہ بھی تسلیم کیا کہ موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں اس کا امکان نہیں ہے۔

اس ڈیل کے مکمل ہونے سے پہلے، LDG کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر Nguyen Khanh Hung کو صارفین کو دھوکہ دینے کے الزام میں گرفتار کر لیا گیا۔ مسٹر ہنگ ڈونگ نائی صوبے کے ٹرانگ بوم ضلع کے ڈوئی 61 کمیون میں ٹین تھین رہائشی علاقے کے منصوبے میں ایل ڈی جی کمپنی کے ذریعے 680 ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کی غیر قانونی تعمیر میں ملوث تھے۔

مشکل کاروباری صورتحال اور نئے منصوبوں کی کمی نے بھی ایل ڈی جی کو خسارے میں دھکیل دیا۔ 2018-2019 کی مدت میں، کمپنی نے ہر سال 600 بلین VND سے زیادہ کمایا۔ وبائی مرض کے دوران منافع میں نمایاں کمی واقع ہوئی۔ 2022 تک، کمپنی نے 4 بلین VND کمائے، جو اب تک کی سب سے کم ہے۔ 2023 کے پہلے 9 مہینوں میں، LDG کو ٹیکس کے بعد 209 بلین VND کا نقصان ہوا، جو پچھلے سال کی اسی مدت میں 8 بلین VND سے زیادہ تھا۔

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — ایل ڈی جی کمپنی کو اس منصوبے کو نافذ کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑا (تصویر تصویر: کھونگ چیم)۔

ہائی فاٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی نے بھی اپنا تمام سرمایہ حصہ کمرشل لینڈ لاٹ TM 1 کے سرمایہ کار کو فروخت کر دیا، جو Tan Lap Islet رہائشی منصوبے، Nha Trang کا حصہ ہے۔ منصوبے کے مطابق، اس منصوبے میں 40 منزلوں کے 3 ٹاورز شامل ہیں، جن میں 3 تجارتی منزلیں، 10 ہوٹلوں کی منزلیں، اور 27 اپارٹمنٹ کی منزلیں شامل ہیں۔ اس کے ساتھ ہی، Hai Phat نے لاؤ کائی، Bac Giang، اور Quang Ninh میں متعدد دیگر پروجیکٹوں پر مصنوعات کی تھوک فروخت پر توجہ مرکوز کرنے کا ارادہ کیا ہے۔

اگرچہ یہ ایک طویل عرصے سے رئیل اسٹیٹ سیکٹر سے باہر ہے، ہوانگ انہ گیا لائی گروپ نے پلیکو سٹی، جیا لائی میں واقع ہوانگ انہ گیا لائی ہوٹل کو بھی فروخت کر دیا ہے جو مسٹر ڈک کی آخری جائیداد ہے۔ انٹرپرائز کے اعلان کے مطابق تقریباً 180 بلین VND کی آمدنی بھی بانڈ کے قرض کی ادائیگی کے لیے استعمال کی گئی۔

کئی دوسرے کاروبار بڑے پیمانے پر کام بند یا معطل کر رہے ہیں۔ ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ اینڈ ٹریڈنگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (HDTC) نے اعلان کیا کہ وہ مالی مشکلات اور اپنے عملے کو تنخواہیں ادا کرنے کے لیے آمدنی کا کوئی ذریعہ نہ ہونے کی وجہ سے کام معطل کردے گی۔

یا PVR ہنوئی انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی نے بھی 15 نومبر 2023 سے 14 نومبر 2024 تک کاروباری کارروائیوں کو عارضی طور پر معطل کر دیا تاکہ عملے کو دوبارہ ترتیب دیا جا سکے اور کاروبار کی نئی سمت تلاش کی جا سکے۔

بروکریج کمپنیاں بھی اتنی ہی مشکل صورتحال میں ہیں۔ Dat Xanh سروسز کی سیلز ڈائریکٹر محترمہ Trinh Thi Kim Lien نے ایک حالیہ تقریب میں کہا کہ وبائی امراض کے 3 سال اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بحران کے 1 سال سے زیادہ کے بعد، زیادہ تر بروکریج کمپنیوں نے اپنے جمع کردہ فنڈز ختم کر دیے ہیں۔

محترمہ لین نے کہا کہ 2023 میں، رئیل اسٹیٹ بروکرز کی تعداد میں گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں 60-70 فیصد کمی واقع ہوئی ہے۔ جو یونٹ ابھی بھی کام کر رہے ہیں انہیں سیلز سٹاف کی بھرتی، بھرتی کے زیادہ اخراجات، اور تنخواہ، بونس اور کمیشن کی پالیسیوں پر مسابقتی دباؤ کا سامنا ہے۔ کئی منزلوں کو اپنے سرمائے کو محفوظ رکھنے کے لیے رکنے پر غور کرنا پڑتا ہے، مارکیٹ کے اگلے مرحلے کا انتظار کرنا پڑتا ہے۔

"کاروبار کی تاریخ میں کبھی بھی رئیل اسٹیٹ بروکریج کے کاروبار کو حالیہ برسوں میں اتنی شدید مشکلات کا سامنا نہیں کرنا پڑا،" محترمہ لیین نے کہا۔

بہت سے کاروبار زمین کے فنڈز حاصل کرنے کے لیے اٹھتے ہیں۔

اس کے برعکس بہت سے کاروبار مارکیٹ کے تناظر میں مزید اثاثے خریدنے، اراضی فنڈز بڑھانے کا اعلان کرنے سے نہیں ہچکچاتے تاہم انہیں اس سال سے ایک نیا صفحہ پلٹنے کی امید ہے۔

این جیا رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ایک نمائندے نے کہا کہ وہ اب بھی کلین لینڈ فنڈز کی توسیع جاری رکھنے کا ارادہ رکھتے ہیں، ان منصوبوں کو ترجیح دیتے ہیں جو سرمایہ کاری کی پالیسیوں کے لیے منظور کیے گئے ہیں، سستی منصوبوں کو تیار کرنے کے لیے موزوں ہیں، اور ان پر فوری عمل درآمد کا وقت ہے۔

کمپنی ڈسٹرکٹ 8 اور تھو ڈک (HCMC) میں دو ممکنہ زمینی فنڈز کی گہرائی سے تشخیص کے عمل میں ہے۔ جب لین دین مکمل ہو جائے گا، توقع ہے کہ شہر میں تیزی سے کم زمینی فنڈز کے تناظر میں مارکیٹ میں 4,000 سے زیادہ مصنوعات فراہم کی جائیں گی۔

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — بہت سے کاروبار زمین کے فنڈز حاصل کرنے کی دوڑ میں بے باک ہیں (مثال: Nguyen Mau Phuoc)۔

ایک Duong Thao Dien رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ٹریڈنگ جوائنٹ اسٹاک کمپنی نے زمین کے 8 پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنے کے منصوبے کی منظوری دی جو تمام Phuoc Long Ward، Thu Duc City، Ho Chi Minh City میں واقع ہے۔ ادا کی جانی والی رقم 294 بلین VND سے زیادہ ہے۔

یا ایکوپارک گروپ پورے سونگ تھاو کمپنی لمیٹڈ کو خریدنے کے لیے بات چیت کے عمل میں ہے - تھانہ تھوئے شہر میں تھانہ تھوئے ہاٹ منرل ریزورٹ پروجیکٹ کا سرمایہ کار

اس کے ساتھ ہی، ایکوپارک سونگ تھاو کمپنی کو 65 ہیکٹر کے پیمانے کے ساتھ تھانہ تھوئے ہاٹ منرل ریزورٹ پروجیکٹ کی ایڈجسٹمنٹ کی تجویز اور دوبارہ ترتیب دینے کی اجازت ہے، قانون کی دفعات کے مطابق زمین پر اثاثوں کے اندراج کے طریقہ کار کو مکمل کرنا۔

تاہم، کاروباری اداروں کو حصول کی دوڑ میں اب بھی مشکلات کا سامنا ہے۔ An Duong Thao Dien کمپنی کے معاملے میں، کاروبار کو مندرجہ بالا 8 ٹرانزیکشنز کے لیے VND 294 بلین سے زیادہ خرچ کرنے کی ضرورت ہے، جبکہ 30 ستمبر کو نقد رقم صرف VND 53 بلین سے زیادہ تھی، جو ٹرانسفر ویلیو کا تقریباً 18% پورا کرتی ہے۔ یہ ٹرانسفر ویلیو 2023 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام پر سرمایہ کاری ریئل اسٹیٹ کی کل مالیت (تقریباً VND 274 بلین) سے بھی زیادہ ہے۔

یا Ecopark گروپ، اگرچہ 2022 میں اس کا منافع تقریباً 2,400 بلین VND تھا، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 9% زیادہ ہے، اس کے قرضے میں پچھلے سال کے مقابلے میں 11% اضافہ ہوا، 19,415 بلین VND۔ قرض/ایکویٹی کا تناسب اب بھی 3 گنا پر ہے، حالانکہ اس میں پچھلے سال کے 4.1 گنا کے مقابلے میں کمی آئی ہے۔

یہ دیکھنا آسان ہے کہ گھریلو کاروباری اداروں کو اب بھی بہت سے ناموافق عوامل کا سامنا ہے جیسے کہ معیشت کی عمومی مشکل صورتحال، غیر حل شدہ پراجیکٹ کے قانونی مسائل، کارپوریٹ بانڈز میں بہت سی کوتاہیاں، اور سرمائے کے بہاؤ تک رسائی کی کمی۔

DSC سیکیورٹیز کارپوریشن (DSC) کی ایک ترکیب سے پتہ چلتا ہے کہ 2024 میں، رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے گروپ کے پاس 120,000 بلین VND سے زیادہ بانڈ میچور ہوں گے، جو کہ پچھلے 5 سالوں میں سب سے زیادہ ہے۔ بانڈ کی ادائیگی کا بوجھ اب بھی رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز پر بہت زیادہ ہے اور انہیں اپنی مالی صحت بحال کرنے کے لیے ایک "بڑی سرجری" کی ضرورت ہے۔

ماخذ