یہ سن کر لوگ "حیران" رہ گئے کہ ہو چی منہ سٹی یکم اگست سے زمین کی قیمتوں میں 5-50 گنا اضافہ کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔

"یہ میرے لیے بہت مشکل ہے"

ہو چی منہ سٹی کے یکم اگست سے زمین کی نئی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کے منصوبے کے بارے میں خبر پڑھ کر، مسٹر نگوین تھانہ ونہ (جو گو واپ ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی میں مقیم ہیں) حیران رہ گئے جب زمین کی قیمت کو موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں 5-50 گنا بڑھانے کے لیے ایڈجسٹ کیا جائے گا، جو کہ رقبے پر منحصر ہے۔

2023 میں، مسٹر وین نے زرعی زمین کا ایک ٹکڑا خریدا اور زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کیا۔ اپنی مالی صلاحیت کی وجہ سے، اسے زمین کے استعمال کی فیس میں 300 ملین VND کا مقروض ہونا پڑا، اس سال اگست میں اسے بتدریج ادا کرنے کے لیے بچت کرنے کا منصوبہ بنایا۔

تاہم وہ یہ جان کر حیران رہ گئے کہ اگر زمین کی نئی قیمت لگائی گئی تو قرضہ اربوں ڈونگ تک پہنچ سکتا ہے۔ پرانا قرض ابھی تک ادا نہ ہونے کی وجہ سے مسٹر ون کو خوف تھا کہ جب قرض اتنا بڑھ گیا تو وہ اسے ادا نہیں کر پائیں گے۔

Dân choáng váng khi nghe tin TPHCM dự kiến tăng giá đất 5-50 lần từ 1/8 - 1 — 1 اگست سے زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ ٹیبل میں، ہو چی منہ سٹی زمین کی قیمتوں کو مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب 5-50 گنا بڑھانے کا ارادہ رکھتا ہے (تصویر: نام انہ)۔

"زمین کی نئی قیمت کی فہرست کی بنیاد پر، ایسا لگتا ہے کہ میں دوسری بار اپنی زمین خرید رہا ہوں۔ میرے بچے نیا تعلیمی سال شروع کرنے والے ہیں، مجھے ہر طرح کے پیسوں کا انتظام کرنا ہے۔ یہ میرے لیے بہت مشکل ہے،" مسٹر ون نے کہا۔

انہوں نے کہا کہ وہ معاشرے کے مشترکہ مفاد کے لیے ریاست کی پالیسیوں کی ہمیشہ حمایت کرتے ہیں۔ تاہم یکم اگست سے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کو لاگو کرنے کا وقت بہت ضروری ہے۔ وہ امید کرتا ہے کہ وقت میں کوئی ایڈجسٹمنٹ ہو گی تاکہ لوگ اصل نوعیت کو سمجھ سکیں اور ہر چیز کو سنبھالنے کا وقت ملے۔

مسٹر ون کی طرح، محترمہ Nguyen Phuong (Tan Phu District میں رہنے والی) نے بھی شکایت کی: "میں نے اخبار پڑھا اور اپنی آنکھوں پر یقین نہیں آیا۔ مجھے نہیں معلوم کہ اس میں کوئی غلطی ہوئی ہے یا نہیں، لیکن شہر نے زمین کی قیمتوں میں اتنی تیزی سے اضافہ کرنے کی پالیسی پر عمل کیا ہے۔ میرے پاس اب بھی تقریباً 200 مربع میٹر زرعی اراضی موجود ہے جو کہ شہر کی موجودہ زمین کی قیمت میں تبدیل ہونے تک مجھے امید نہیں ہے کہ شہر کی زمین کی قیمت کو ختم نہیں کیا جائے گا۔ 2025 تاکہ میرا خاندان سنبھال سکے۔"

محترمہ فوونگ کے مطابق، انہوں نے 200m2 زمین کا مقصد رہائشی اراضی میں تبدیل نہیں کیا حالانکہ انہوں نے 5 سال قبل اسے خریدا تھا، اس کی وجہ معاشی مشکلات ہیں۔ جب اس نے زمین خریدی تو اسے بھی تقریباً 2 بلین VND قرض لینا پڑا اور اس نے ابھی تک قرض ادا نہیں کیا۔

Dân choáng váng khi nghe tin TPHCM dự kiến tăng giá đất 5-50 lần từ 1/8 - 2 — کچھ لوگوں نے کہا کہ ایڈجسٹمنٹ کا وقت بہت کم تھا، جس کی وجہ سے ان کے لیے تبدیلی کی اصل نوعیت کو سمجھنا اور سمجھنا مشکل ہو گیا تھا (مثال: نام انہ)۔

"COVID-19 وبائی بیماری کے بعد میرے خاندان کا کاروبار واقعی مشکل ہو گیا ہے، لہذا اگر زمین کی قیمت دوبارہ بڑھ جاتی ہے، تو میرے خاندان کو نہیں معلوم کہ ہمارے پاس رہائشی زمین پر منتقل ہونے کے لیے کب کافی رقم ہوگی۔ میں ہمیشہ ریاست کی تمام پالیسیوں کی پاسداری کرتا ہوں، لیکن مجھے امید ہے کہ شہر لوگوں کی خواہشات پر غور کرے گا اور یکم اگست سے زمین کی قیمت میں اضافے کو ملتوی کرے گا،" محترمہ پی تھونگ امید کرتے ہیں۔

ایک رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر Nguyen Duy Thanh نے کہا کہ زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے سے سرمایہ کاروں پر بڑا اثر پڑے گا کیونکہ ٹیکس کی ذمہ داریاں اور بینکوں کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے اخراجات زیادہ ہوں گے۔

"زمین اور اپارٹمنٹ کے ایسے پروجیکٹس کے لیے جو قانونی مسائل کے ساتھ رہ گئے ہیں اور رہائشیوں کو سرٹیفکیٹ جاری نہیں کر سکے ہیں، سرمایہ کار اپنے کاروباری منصوبوں میں اس کا اندازہ نہیں لگا سکیں گے کیونکہ انہیں جلد ہی بہت زیادہ ٹیکس ادا کرنا ہوں گے۔ اس سے اس منصوبے کے منافع پر اثر پڑے گا جو انہوں نے 5 یا 10 سال پہلے لاگو کیا تھا،" مسٹر تھانہ نے کہا۔

اس کے علاوہ اسے اس بات پر بھی تشویش ہے کہ مستقبل قریب میں جائیداد کے لین دین کی شفافیت، ٹیکس کی نئی شرحوں، سرمایہ کاری کی طلب اور منافع میں اضافے کے معیار کی وجہ سے زمین کی قیمتیں بڑھ جائیں گی۔

"لوگ حیران ہوسکتے ہیں کیونکہ وہ اپنی ذاتی ذمہ داریوں کا اندازہ نہیں لگاتے۔ جن کو واقعی رہائش کی ضرورت ہے انہیں زمینی ٹیکس کی ایک بڑی اضافی قیمت برداشت کرنی پڑے گی۔ یہ پیش گوئی کی گئی ہے کہ مستقبل میں، سماجی مانگ کے عوامل اور زمینی ٹیکس میں اضافہ موجودہ سے زیادہ اپارٹمنٹ کی قیمت کی سطح پیدا کرے گا،" مسٹر تھانہ نے شیئر کیا۔

31 جولائی کی صبح، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے کہا کہ ایسوسی ایشن نے ایک دستاویز بھیجی ہے جس میں ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کو 1 اگست سے لاگو ہونے والی زمین کی قیمت کی فہرست جاری نہ کرنے پر غور کرنے کی درخواست کی گئی ہے۔ اس کے بجائے، اسے قانون 2042 کے قانون کے مطابق 1 جنوری 2026 سے لاگو ہونے والی زمین کی قیمت کی پہلی فہرست تیار کرنے پر توجہ دینی چاہیے۔

لیڈر کے مطابق، HoREA کی زمین کی قیمت کی فہرست کے مسودے کا بہت سے افراد اور گھرانوں پر بہت زیادہ اثر پڑے گا جب زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کی ملکیت کے حقوق، اور زمین سے منسلک اثاثوں (گلابی کتابوں) کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے کی تجویز پیش کی جائے گی کیونکہ انہیں زمین کے استعمال کی فیس پہلے سے زیادہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق ادا کرنی پڑتی ہے۔

اگلا، مسودہ اراضی کی قیمت کی فہرست کی قیمت معیشت کے بہت سے شعبوں کی ان پٹ لاگت پر اثر ڈالے گی، سب سے پہلے، سائٹ کلیئرنس کے معاوضے کی قیمت کو زیادہ دھکیل دیا جائے گا۔

نئی زمین کی قیمت کی فہرست کو صحیح طریقے سے سمجھنے کی ضرورت ہے۔

مسٹر تھانہ کے مطابق، اگرچہ ابھی کچھ اثرات باقی ہیں، لیکن زمین کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے سے رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں خامیوں کو "پر کرنے"، قانونی فریم ورک کو مکمل کرنے اور زیادہ شفاف، منصفانہ اور مخصوص مارکیٹ بنانے میں مدد ملے گی۔

لوگ مارکیٹ کی حقیقت کے قریب قیمتوں پر لین دین کر سکیں گے۔ اس کے علاوہ، اقتصادی اور سماجی ترقی کے لیے زمین کی منظوری کے فیصلوں سے متاثر ہونے والوں کو مارکیٹ کے قریب قیمتوں پر معاوضہ دیا جائے گا۔

اس کے علاوہ، ایڈجسٹمنٹ مقامی زمین کی منظوری کی پیشرفت کو تیز کرنے، طویل شکایات کو کم کرنے، سیکورٹی کو یقینی بنانے اور سماجی و اقتصادیات اور ٹریفک کے بنیادی ڈھانچے پر مثبت اثر ڈالنے میں معاون ثابت ہوگی۔

Dân choáng váng khi nghe tin TPHCM dự kiến tăng giá đất 5-50 lần từ 1/8 - 3 — معاشی ماہرین کے مطابق، زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کو مارکیٹ کے قریب کرنے کے لیے ایڈجسٹ کرنا مناسب ہے (مثال: Nam Anh)۔

"پہلے، ریاست کا لینڈ ٹیکس بریکٹ بہت کم تھا، جس سے سوسائٹی کے بجٹ کی آمدنی کو بہت زیادہ نقصان ہوتا تھا۔ دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو اس نقصان سے فائدہ ہوتا تھا۔ ایڈجسٹمنٹ سے ریاست کو اپنا بجٹ بڑھانے، انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری کرنے، سماجی ہاؤسنگ پالیسیوں وغیرہ کا خیال رکھنے میں مدد ملے گی،" مسٹر تھانہ نے کہا۔

بہت سے معاشی ماہرین کے مطابق، سرکاری زمین کی قیمتوں کو مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب ایڈجسٹ کرنا مناسب ہے اور بہت سے ماہرین نے ایک طویل عرصے سے اس کی تجویز دی ہے۔ تاہم، اس کے لیے ایک روڈ میپ کی ضرورت ہے تاکہ لوگوں کو "گھات لگا کر" محسوس ہونے سے بچایا جا سکے۔

ماہر اقتصادیات ڈنہ دی ہین نے کہا کہ ایسے بہت سے معاملات ہیں جہاں زمین کے استعمال کا مقصد زرعی سے رہائشی زمین میں تبدیل کرنے والوں کو زمین کی نئی قیمت کے مطابق اربوں ڈونگ ٹیکس ادا کرنا پڑتا ہے۔ اسے مائیکرو نقطہ نظر سے دیکھتے ہوئے ماہر معاشیات نے ان معاملات پر افسوس کا اظہار بھی کیا۔

"لوگوں کو زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کو صحیح طریقے سے سمجھنے کی ضرورت ہے۔ زمین کی پچھلی قیمتیں بہت پرانی اور مارکیٹ ویلیو سے بہت دور تھیں، اس لیے اس ایڈجسٹمنٹ کی ضرورت تھی۔ درحقیقت، ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت مارکیٹ ویلیو کا صرف 70 فیصد ہے۔ یہ ایڈجسٹمنٹ دو قیمتوں کے مسئلے کو ختم کرنے میں بھی مدد دیتی ہے جو پہلے موجود ہیں،" مسٹر ہیئن نے کہا۔

تاہم، ایک میکرو نقطہ نظر سے، جب لوگ رہائشی زمین کی سرخ کتاب میں تبدیل ہوتے ہیں، زمین کو زیادہ قیمتی بناتے ہیں، مارکیٹ کی قیمت کے مطابق ٹیکس ادا کرنا ضروری ہے۔

"اہم بات یہ ہے کہ ریاست کی ایڈجسٹ شدہ قیمت مارکیٹ کی قیمت کے مطابق ہونی چاہیے، تاکہ لوگوں اور رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو زیادہ قیمت ادا نہ کرنی پڑے۔ لوگوں کو رہائشی زمین کی کمی کے بارے میں بھی فکر کرنے کی ضرورت نہیں ہے کیونکہ آسمان سے اونچی قیمتوں کے منصوبوں کے علاوہ، مارکیٹ میں اب بھی بہت سے اپارٹمنٹس، ٹاؤن ہاؤسز وغیرہ موجود ہیں۔" مسٹر نے کہا کہ قیمتیں بھی مستحکم ہیں۔

زمین کی قیمت کی فہرست جاری کرنے سے پہلے لوگوں کی زندگیوں پر اثرات کا اندازہ لگائیں۔

حکم نامہ 71/2024/ND-CP کا آرٹیکل 23 یہ بتاتا ہے کہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مسودے کی تیاری اور رقبے اور مقام کے لحاظ سے زمین کی قیمت کی فہرست کی ترقی پر ایک مسودہ وضاحتی رپورٹ کے لیے تفتیش، سروے، اور زمین کی قیمت کی معلومات کے جمع کرنے کے نتائج کے مقابلے میں زمین کی قیمتوں کی مناسب یا غیر موزوں ہونے کا اندازہ لگانا چاہیے۔ سماجی و اقتصادی صورتحال، سرمایہ کاری کے ماحول، زمین اور آمدنی سے متعلق مالیاتی پالیسیوں کے نفاذ، گھرانوں، افراد اور زمین کا استعمال کرنے والی تنظیموں کی زندگی پر زمین کی قیمت کی فہرست کے مسودے کے اثرات کا اندازہ لگائیں۔

2024 کے اراضی قانون کی شق 1، آرٹیکل 257 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کی ایڈجسٹمنٹ کے بارے میں بتانے کے لیے ایک پریس کانفرنس سے خطاب کرتے ہوئے، ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین توان تھانگ نے کہا کہ زمین کی نئی قیمت کی فہرست کی فوری تعمیر صرف 9 دنوں میں، جنوری 2020 سے K2020 تک انتظار کیے بغیر۔ گتانک اب موجود نہیں رہے گا، لہذا زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے. اگر زمین کی نئی قیمت کی فہرست کا اطلاق نہیں ہوتا ہے تو یکم اگست سے عوامی منصوبے تعطل کا شکار ہو جائیں گے کیونکہ دوبارہ آبادکاری کی قیمت کی فہرست نہیں ہے۔

"زمین کی قیمتوں کی یہ فہرست 31 دسمبر 2025 تک لاگو ہوگی۔ 1 جنوری 2026 سے، قانون کی طرف سے اجازت شدہ ضوابط کے مطابق ایڈجسٹمنٹ کی جائے گی۔ ہو سکتا ہے کہ 2024 کے آخر تک، ہم زمین کی قیمت کی فہرست کے اثرات کا خلاصہ اور دوبارہ جائزہ لیں گے،" ہو سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمہ کے ڈائریکٹر نے مطلع کیا۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm