10 جنوری کو، ری ٹائمز اور ویتنام کے رئیل اسٹیٹ ریسرچ انسٹی ٹیوٹ نے ایک ورکشاپ کا انعقاد کیا: "2024 کے زمینی قانون کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق: ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیدار ترقی کے لیے مسائل اور حل"۔
10 جنوری کو، ری ٹائمز اور ویتنام کے رئیل اسٹیٹ ریسرچ انسٹی ٹیوٹ نے ایک ورکشاپ کا انعقاد کیا: "2024 کے زمینی قانون کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق: ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیدار ترقی کے لیے مسائل اور حل"۔
زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست دیکھ کر کاروبار دنگ رہ جاتے ہیں۔
زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانا، نئے پیش رفت زمین کی قیمت کے ٹیبل کے ضوابط کے ساتھ، 2024 کے زمینی قانون کی ایک بہترین کوشش ہے۔ زمین کے انتظام اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کا ایک نیا باب زمین کی شفاف قیمتوں کی بنیاد پر کھلا ہے جو مارکیٹ کے قریب ہیں۔ زمین کی قیمتوں میں اضافہ بجٹ کو فائدہ پہنچائے گا اور زمین کی بازیابی سے مشروط لوگوں کے ساتھ مزید اتفاق رائے پیدا کرے گا۔ اس سے زمین کے تنازعات اور قانونی چارہ جوئی کو کم کرنے اور پروجیکٹس کے لیے سائٹ کلیئرنس کی پیشرفت کو فروغ دینے میں مدد ملے گی۔ تاہم، زمین کی قیمت کے نئے جدول کی تاثیر اور اثرات کے بارے میں اب بھی خدشات موجود ہیں۔
2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 257 میں کہا گیا ہے کہ زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کا اطلاق 31 دسمبر 2025 تک ہو گا، لیکن اگر ضروری ہوا تو صوبائی عوامی کمیٹی زمین کی قیمت کی فہرست کو اصل صورت حال کے مطابق ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ کرے گی۔ یہ ایک عبوری ضابطہ ہے جس سے مقامی لوگوں کو یکم جنوری 2026 سے سرکاری طور پر لاگو کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کی ایک نئی فہرست تیار کرنے میں مدد ملتی ہے، قیمتوں کے اچانک جھٹکوں سے بچتے ہوئے جو کچھ زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق اور ذمہ داریوں کو متاثر کرتے ہیں۔ اس کے ساتھ ہی وہ ان منصوبوں کو بھی کھولے گا جو ماضی میں زمین کی قیمتوں کے تعین کی بنیاد نہ ہونے کی وجہ سے رک گئے تھے۔
ابتدائی اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ تقریباً 25 علاقوں نے زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹمنٹ کی فہرستیں جاری کی ہیں، جو اس سال کے آخر تک نافذ العمل ہوں گی۔ تاہم، بہت سے علاقوں میں، زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹ شدہ فہرستوں نے زمین کی پرانی قیمتوں کی فہرستوں کے مقابلے میں اچانک اضافے کی وجہ سے شدید عوامی ردعمل پیدا کیا ہے۔
مثال کے طور پر، ہو چی منہ سٹی کی ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست، جو 31 اکتوبر 2024 سے لاگو ہوئی، تقریباً 4-38 گنا بڑھ گئی، بلند ترین سطح 687.2 ملین VND/m2 ہے۔ اسی طرح، ہنوئی میں، حال ہی میں جاری کردہ ایڈجسٹمنٹ فیصلے کے مطابق قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت 2025 سے لاگو کی گئی پرانی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں 2-6 گنا بڑھ گئی ہے۔ جس میں، سب سے زیادہ قیمت 695.3 ملین VND/m2 ہے۔ Bac Giang کی ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں بھی 120 ملین VND/m2 کی بلند ترین سطح ریکارڈ کی گئی، جو پرانی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں تقریباً 2.4 گنا زیادہ ہے۔
زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، بشمول سرمایہ کاری، کاروبار، کھیل ، ثقافت وغیرہ کے لیے زمین۔ زمین کا کرایہ اور سالانہ ادائیگی کرنے والے بہت سے کاروبار پھنس گئے نظر آتے ہیں، سرمایہ کاری اور کاروباری منصوبوں کے ٹوٹنے، منافع میں کمی، اور یہاں تک کہ نقصانات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جب زمین کے کرائے کی قیمتیں اچانک بڑھ جاتی ہیں، جس سے کاروباری کارکردگی کا حساب لگانا مشکل ہو جاتا ہے۔ ماہرین کے مطابق اس مسئلے کا حل تلاش کرنا ضروری ہے تاکہ کاروباری اداروں اور علاقوں کے سرمایہ کاری کے ماحول پر شدید اثرات سے بچا جا سکے۔
عملی مسائل کا سامنا کرتے ہوئے، صوبائی پیپلز کمیٹی کو اثرات کا مکمل جائزہ لینے، مارکیٹ کے لیے موزوں زمین کی قیمت کی فہرست بنانے، بجٹ کی آمدنی میں اضافہ اور زمین تک رسائی بڑھانے، کاروبار کو سپورٹ کرنے، سرمایہ کاری کو راغب کرنے اور لوگوں کے لیے زمین کی قیمتوں کے بوجھ کو کم کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کے درمیان احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے۔ تاہم، مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے میں ریاست، لوگوں اور کاروباری اداروں کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانا... حل کرنا آسان مسئلہ نہیں ہے، خاص طور پر جب مارکیٹ کے عوامل متنوع ہوں، معلومات افراتفری اور غیر مستحکم ہوتی ہیں۔
مقامی حکام پر دباؤ بہت زیادہ ہے: کاروبار اور سرمایہ کاری میں رکاوٹ ڈالنے کی بجائے زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو ترقی کے لیے اصل محرک کیسے بنایا جائے۔ ان دو عوامل کے درمیان توازن تلاش کرنا زمین کی قیمتوں کے نظام کو مکمل کرنے کے لیے "کلید" ہے، جو پائیدار سماجی -اقتصادی ترقی میں حصہ ڈالتا ہے۔
 |
| ورکشاپ کا جائزہ: "2024 کے زمینی قانون کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق: ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیدار ترقی کے لیے مسائل اور حل"۔ |
زمین کی تشخیص میں بڑی رکاوٹ
GP.Invest کے چیئرمین مسٹر Nguyen Quoc Hiep نے ورکشاپ میں اشتراک کیا۔
مسٹر ہائیپ کے مطابق، GP.Invest ایک ایسے منصوبے پر عمل پیرا ہے جس میں 9 ماہ قبل زمین کی تقسیم کا فیصلہ ہوا تھا، لیکن ابھی تک زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے۔ دیگر اداروں کے ایسے منصوبے ہیں جن کی زمین کی قیمت 2 سال گزرنے کے بعد بھی طے نہیں ہوئی۔ یہاں تک کہ مکمل شدہ مکانات کے ساتھ ایسے منصوبے بھی ہیں جنہوں نے ابھی تک اپنی زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا ہے۔ اس سے کافی مایوسی پھیل رہی ہے۔
"جس مسئلے پر میں زور دینا چاہتا ہوں وہ یہ ہے کہ: اگر زمین کی قیمتیں اسی طرح بڑھ جاتی ہیں تو کیا ہماری سرمایہ کاری کی کشش اب بھی موجود رہے گی؟ ہمارے صنعتی کلسٹرز میں اس وقت ہر جگہ 80-90% قبضے کی شرح کیوں ہے؟ جواب یہ ہے کہ، پہلا، ہماری مزدوری کی لاگتیں سستی ہیں، دوسرا، زمین کی قیمتیں مناسب ہیں، اور تیسرا، لاجسٹکس آسان ہیں۔ لیکن اگر ہم فی الحال سرمایہ کاری میں اضافہ کر رہے ہیں، تو سرمایہ کاری کی قیمت میں کمی واقع ہو جائے گی، جب کہ سرمایہ کاری میں اضافہ ہو گا۔ کیا اب بھی ویتنام جنوب مشرقی ایشیا میں سرمایہ کاری کے لیے ایک روشن مقام رہے گا؟‘‘ مسٹر ہیپ نے پوچھا۔
 |
| جناب Nguyen Quoc Hiep، GP.Invest کے چیئرمین۔ |
مسٹر ہائیپ کے مطابق، زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے کا موجودہ طریقہ عام طور پر کاروباری اداروں، زمین لیز پر دینے والے کاروبار اور خاص طور پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے مفادات کو مدنظر نہیں رکھتا ہے۔ زمین کی قیمتیں بڑھنے سے کاروبار سب متاثر ہوتے ہیں۔
"تو کون سا کاروبار اس پراجیکٹ کو کرنے کی ہمت کرتا ہے؟ اگر کاروبار کرنے کی ہمت نہیں کرتے تو محلے کی آمدنی کا ایک پائیدار ذریعہ کیسے ہو سکتا ہے؟ یہ کہاں ہے کہ صرف 1 سال میں ایک ہی علاقے میں زمین الاٹ کرنے کا فیصلہ، ایک ہی پلاٹ 4 ماہ کے وقفے پر، زمین کی قیمت میں 40 فیصد اضافہ، مہنگائی کی شرح سے زیادہ تیزی سے؟"
قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے مقامی لوگوں کو زیادہ مخصوص رہنمائی فراہم کرنے کی ضرورت ہے، خاص طور پر اضافی طریقہ کی بنیاد پر قیمتوں کا حساب کیسے لگایا جائے،" مسٹر ہائیپ نے کہا۔
زمین کی قیمتیں بڑھیں گی جس سے مارکیٹ متاثر ہوگی۔
2024 کے اراضی قانون کے نافذ ہونے کے بعد، قانون کی تفصیل والے بہت سے فرمان جاری کیے گئے۔ تاہم موجودہ مسئلہ قانون کی عملداری کا ہے۔ مثال کے طور پر، ہو چی منہ سٹی میں اس وقت زمین کی قیمتوں سے متعلق مسائل کے ساتھ 58,000 رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس ہیں۔
ہو چی منہ سٹی میں، کین جیو ضلع کو پہلے کے مقابلے 1.7 سے 2.7 گنا ایڈجسٹ کیا گیا۔ سب سے کم اضافہ ضلع 3 میں 2.7 گنا کے ساتھ ہوا، جبکہ Hoc Mon ضلع میں سب سے زیادہ اضافہ، 38 گنا تک ہوا۔ زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست میں اضافہ پچھلی قیمتوں کی فہرست سے کہیں زیادہ ہے۔
2023 سے 2024 کے آخر تک، ہو چی منہ سٹی نے زمین کی قیمتوں میں تقریباً 1.64 گنا اضافہ کیا۔ فی الحال، نئی ایڈجسٹمنٹ کے ساتھ، اضافہ اسی سطح کو برقرار رکھتا ہے۔ اس طرح، 3 سال کے اندر، کاروباری اداروں کو مالیاتی ذمہ داریوں میں ایک بڑی تبدیلی کا سامنا کرنا پڑے گا، جس میں زیادہ ٹیکس اور فیس ادا کرنے کا رجحان ہوگا۔ اس سے کاروباری اداروں پر اہم مالی دباؤ پڑتا ہے۔
مندرجہ بالا معلومات کا حوالہ دیتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے زمین کی قیمت کے تعین کے معاملے کے حوالے سے ایک سفارش پیش کی۔ حکمنامہ 102/2024/ND-CP زمین کی اقسام کو بتاتا ہے، بشمول زرعی زمین، غیر زرعی زمین، اور تجارتی اور خدمتی زمین۔ تاہم، گولف کورس کی اراضی کو شق 4 اور شق 5 دونوں میں ریگولیٹ کیا گیا ہے۔ شق 4 میں گولف کورس کے حصے کے ساتھ عوامی زمین کے بارے میں بات کی گئی ہے، لیکن گولف کورس کے انتظام کے تحت پیداوار اور کاروباری اراضی شق 5 میں ہے۔ تاہم، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے زمین کی ایک ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست جاری کی ہے جس میں غیر زرعی پیداوار کے عمومی ضابطے کے ساتھ زمین کی پیداوار اور کاروبار کو واضح طور پر درجہ بندی کیے بغیر اس کی درجہ بندی کی گئی ہے۔
مسٹر چاؤ نے سائگون چڑیا گھر اور بوٹینیکل گارڈن کی مثال دی، جس کا کل رقبہ تقریباً 20 ہیکٹر ہے، جس میں سے صرف چند ہزار مربع میٹر کمرشل اور سروس اراضی ہے، لیکن اس پورے علاقے کی قیمت کمرشل اور سروس اراضی کے طور پر رکھی گئی تھی، جس کی وجہ سے انٹرپرائز پر تقریباً 900 ارب VND کا ٹیکس واجب الادا تھا۔ جب پریس اس میں شامل ہوا تب ہی ہو چی منہ سٹی نے پیچھے مڑ کر یہ نتیجہ اخذ کیا کہ مزید درست تشخیص کے لیے دوبارہ دیکھنا ضروری ہے۔
 |
| مسٹر لی ہوانگ چاؤ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین۔ |
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن نے حکومت اور وزارتوں اور شعبوں کو اطلاع دی ہے کہ پہلی ایڈجسٹمنٹ کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر کوئی فوری اثر نظر نہیں آتا، کیونکہ موجودہ ویلیوایشن کا طریقہ اب بھی سرپلس پر مبنی ہے اور مکمل طور پر زمین کی قیمت کی فہرست میں نہیں ہے۔ تاہم، منصوبے کے نفاذ کے لیے زمین کی خریداری اور معاوضے کے مراحل میں مسائل پیدا ہو سکتے ہیں، جب زمین کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ جائیں گی، جس سے مارکیٹ میں عدم توازن پیدا ہو گا۔
"ہم ہمیشہ جس اصول کے بارے میں بات کرتے ہیں وہ تین بڑے اداروں کے مفادات کو ہم آہنگ کرنا ہے: ریاست، زمین استعمال کرنے والے اور سرمایہ کار۔ تاہم، حقیقت میں، اس اصول کو نافذ کرنے کے دوران پوری طرح سے یقینی نہیں بنایا گیا ہے۔ اس لیے، میں تجویز کرتا ہوں کہ 25 علاقوں کے لیے جنہوں نے زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹمنٹ کی فہرستیں جاری کی ہیں، فوری طور پر اثرات کا جائزہ لیا جانا چاہیے۔
اب سے لے کر 1 جنوری 2026 کو زمین کی قیمت کی فہرست کے لاگو ہونے تک، ہمیں ان علاقوں میں زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے اثرات کا ابتدائی جائزہ اور اندازہ لگانے کی ہدایت کرنی چاہیے۔ جہاں تک ان علاقوں کا تعلق ہے جنہوں نے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست جاری نہیں کی ہے اور اب بھی پرانی قیمت کی فہرست کو برقرار رکھا ہے، تو ایک مکمل تشخیص کی بھی ضرورت ہے۔ اس کے ذریعے، ہم اس بات کا تعین کریں گے کہ آیا نئی پالیسیاں واقعی مفادات کی ہم آہنگی کے اصول کو یقینی بناتی ہیں یا نہیں،" مسٹر چاؤ نے تجویز کیا۔
کمرشل سروس اراضی کے ساتھ "گود لیے ہوئے بچوں" جیسا سلوک کیا جا رہا ہے۔
سی ای او گروپ کی ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر محترمہ وو لان آنہ نے اندازہ لگایا کہ "قدرتی" رہائشی اراضی اور "گود لی گئی" کمرشل اور سروس اراضی کے درمیان اب بھی بہت بڑا امتیاز موجود ہے، اور کمرشل اور سروس اراضی کے لیے زمین کی قیمتوں کے ضوابط میں ابھی بھی بہت سی حدود اور ناکافی ہیں جنہیں مزید بہتر کرنے کی ضرورت ہے۔
درحقیقت، فی الحال، مقامی لوگ سیاحت اور ریزورٹ کے منصوبوں کے لیے استعمال ہونے والی تجارتی اور سروس اراضی کے لیے اکثر ایک بار زمین کے بہت زیادہ کرایے وصول کرتے ہیں۔ اعلی کمرشل اور سروس اراضی کی قیمتیں ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بنیں گی، سرمایہ کاروں کو تجارتی اور سروس اراضی پر سیاحت اور ریزورٹ پروجیکٹس میں سرمایہ کاری کرنے سے حوصلہ شکنی ہوگی۔
 |
| محترمہ وو لان آنہ، سی ای او گروپ کی ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر۔ |
"ہماری رائے میں، زمین کی قیمت کی فہرست میں کمرشل اور سروس اراضی کی قیمت کا تعین کرتے وقت، مقامی لوگوں کو "مارکیٹ" اور "مفادات کی ہم آہنگی" کے اصولوں کے مطابق سائنسی طریقے سے تعین اور حساب کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رہائشی زمین کی قیمت کے مقابلے میں کمرشل اور سروس اراضی کی قیمت تقریباً 20% سے 40% ہو،" محترمہ لان نے شیئر کیا۔
اس تجویز کی وجہ یہ ہے کہ شہری اور سیاحتی اور تفریحی منصوبوں کی منظور شدہ 1/500 تفصیلی منصوبہ بندی کے مطابق کاروبار کے لیے زمین کے استعمال کا موجودہ ڈھانچہ کل پروجیکٹ کے رقبے کا تقریباً 40% ہے۔ جبکہ شہری پراجیکٹ کا سرمایہ کار، سرمایہ کاری اور تعمیرات مکمل کرنے کے بعد، تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے باقی ماندہ رقبہ کا 60% انتظام اور آپریشن کے لیے ریاست کے حوالے کر دے گا۔ اپارٹمنٹ کمپلیکس کا انتظام اور اس کا انتظام رہائشیوں کے منتخب کردہ انتظامی بورڈ کے ذریعے کیا جائے گا۔ ٹورسٹ اینڈ ریزورٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو پورے پراجیکٹ میں سرمایہ کاری کرنی ہوگی اور تکنیکی انفراسٹرکچر سسٹم اور سوشل انفراسٹرکچر کے انتظام اور آپریشن کے اخراجات پورے پروجیکٹ لائف سائیکل میں برداشت کرنا ہوں گے۔
CEO گروپ کی ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر محترمہ Vu Lan Anh نے موضوع 04: کمرشل سروس اراضی کا کردار اور زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت اٹھائے گئے مسائل پر ایک تقریر کی۔
اراضی قانون 2024 کی دفعات کے مطابق، تجارتی اور خدمتی زمین تجارتی اور خدمتی اداروں کی تعمیر اور کاروبار، تجارت اور خدمات کے لیے دیگر کاموں کے لیے زمین ہے۔ بشمول سیاحت اور ریزورٹ کے کام اور سہولیات (ہوٹل، ٹورسٹ ولاز، ٹورسٹ اپارٹمنٹس وغیرہ)۔ کمرشل اور سروس اراضی کے اپنے موجودہ کردار کو فروغ دینے اور مستقبل میں تیزی سے اہمیت اختیار کرنے کے لیے، کمرشل اور سروس اراضی کے لیے زمین کی قیمتوں کے بارے میں معقول ضابطے، خاص طور پر تجارتی اور سروس اراضی جو سیاحتی مقامات کی ترقی کے منصوبوں کے لیے استعمال ہوتی ہیں، خاص اہمیت کی حامل ہیں۔
موجودہ قانونی ضوابط کی بنیاد پر، خاص طور پر 2024 کا زمینی قانون، جو "مارکیٹ" کے اصول کے مطابق زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کی تعمیر کو متعین کرتا ہے، "ریاست، زمین استعمال کرنے والوں اور سرمایہ کاروں کے درمیان مفادات کو ہم آہنگ کرنے" اور عملی اطلاق کے اصول پر عمل درآمد کرتے ہوئے، CEO گروپ کا اندازہ ہے کہ "اولاد" کے درمیان اب بھی بہت بڑا امتیاز ہے، رہائشی زمین اور تجارتی زمینوں اور زمینوں کے لیے تجارتی قیمتوں اور ریگولیشنز پر بہت بڑا امتیاز ہے۔ اور سروس لینڈ میں ابھی بھی بہت سی حدود اور ناکافی ہیں جنہیں مزید بہتر کرنے کی ضرورت ہے۔
درحقیقت، فی الحال، مقامی لوگ سیاحت اور ریزورٹ کے منصوبوں کے لیے استعمال ہونے والی کمرشل اور سروس اراضی کے لیے اکثر ایک بار زمین کا بہت زیادہ کرایہ وصول کرتے ہیں۔ اعلی کمرشل اور سروس اراضی کی قیمتیں ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بنیں گی، سرمایہ کاروں کو تجارتی اور سروس اراضی پر سیاحت اور ریزورٹ پروجیکٹس میں سرمایہ کاری کرنے سے حوصلہ شکنی ہوگی۔ ہماری رائے میں، زمین کی قیمت کی فہرست میں کمرشل اور سروس اراضی کی قیمت کا تعین کرتے وقت، مقامی لوگوں کو "مارکیٹ" اور "مفادات کی ہم آہنگی" کے اصولوں کے مطابق سائنسی طریقے سے تعین اور حساب کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رہائشی زمین کی قیمت کے مقابلے کمرشل اور سروس اراضی کی قیمت تقریباً 20% سے 40% تک ہو۔
یہ تجویز کئی وجوہات پر مبنی ہے جیسا کہ:
سب سے پہلے، شہری اور سیاحتی اور تفریحی منصوبوں کی منظور شدہ 1/500 تفصیلی منصوبہ بندی کے مطابق کاروبار کے لیے زمین کے استعمال کا ڈھانچہ کل پروجیکٹ کے رقبے کا تقریباً 40% ہے۔ جبکہ شہری پراجیکٹ کا سرمایہ کار، سرمایہ کاری اور تعمیرات مکمل کرنے کے بعد، تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے باقی ماندہ رقبہ کا 60% انتظام اور آپریشن کے لیے ریاست کے حوالے کر دے گا۔ اپارٹمنٹ کمپلیکس کا انتظام اور اس کا انتظام رہائشیوں کے منتخب کردہ انتظامی بورڈ کے ذریعے کیا جائے گا۔ ٹورسٹ اینڈ ریزورٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار کو پورے پروجیکٹ میں سرمایہ کاری کرنی ہوگی اور تکنیکی انفراسٹرکچر اور سوشل انفراسٹرکچر سسٹم کے انتظام اور آپریشن کے اخراجات پورے پروجیکٹ لائف سائیکل میں برداشت کرنا ہوں گے۔
لہٰذا، کمرشل اور سروس اراضی کی زمین کی قیمت رہائشی زمین کی قیمت کا زیادہ سے زیادہ 40% ہی ہونی چاہیے، جو سائنسی طور پر مبنی ہے۔
دوسرا، سیاحتی اور ریزورٹ علاقوں کو ترقی دینے میں کمرشل سروس لینڈ کا اہم کردار - سیاحت کے اہم اقتصادی شعبے کے لیے رہائش کا بنیادی ڈھانچہ۔
مندرجہ بالا تجزیہ سے، ہم تجویز کرتے ہیں:
سب سے پہلے، رہائشی زمین کی قیمت کے مقابلے میں کمرشل اور سروس اراضی کی قیمت تقریباً 20% سے 40% تک طے کرنے پر غور کریں۔
دوسرا، ریزورٹ پروجیکٹس کے تکنیکی انفراسٹرکچر اراضی کے رقبے کے لیے جیسے: اندرونی سڑکیں، زمین کی تزئین کے درخت، گندے پانی کی صفائی کے اسٹیشن، چوک، وغیرہ: (i) یہ مشورہ دیا جاتا ہے کہ منصوبے کی پوری مدت کے دوران زمین کے کرایے میں چھوٹ دینے پر غور کیا جائے، صرف اس منصوبے کے کاروباری اراضی کے رقبے کے لیے زمین کے کرایے کا حساب لگایا جائے اور (ii) سرمایہ کاروں کو تکنیکی ڈھانچے کو ریاست کے حوالے کرنے کی اجازت دینا۔ شہری علاقوں کے منصوبے)۔
تیسرا، فاضل طریقہ کار کے بارے میں جب تجارتی اور خدماتی زمین کی قیمت کا حساب لگاتے ہیں، ہمیں معلوم ہوتا ہے کہ آمدنی اس زمین کی قیمت کی بنیاد پر لی جاتی ہے جس نے زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلامی جیت لی ہے، اکثر زمین کے چھوٹے علاقوں کا حوالہ دیتے ہوئے۔ بڑے پیمانے پر منصوبوں کے لیے استعمال کرنے کے لیے چھوٹے زمینی علاقوں کے لیے زمین کی قیمت لینا مناسب نہیں ہے۔
اس کے ساتھ، زمین کے پلاٹ کی کل ترقیاتی لاگت کا حساب لگاتے وقت لاگت مناسب نہیں ہے۔ زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے تعمیراتی سرمایہ کاری کی لاگت ریاست کی طرف سے جاری کردہ سرمایہ کاری کی سرمایہ کی شرح پر مبنی ہوتی ہے، یہ سرمایہ کی شرح منصوبے کی اصل تعمیراتی سرمایہ کاری کی لاگت سے بہت کم ہے اور یہ لاگت سائنسی طور پر ڈیزائن کے تخمینے اور منظور شدہ تعمیراتی ڈرائنگ کی بنیاد پر کی جاتی ہے۔ فروخت کی لاگت کو صرف آمدنی کے 1% پر شمار کرنے کی اجازت ہے، جبکہ اصل فروخت کی لاگت تقریباً 10% سے 15% ہے۔ سود کی لاگت کا حساب صرف قرض کے کل سرمائے کے 50% کے لیے کیا جاتا ہے اور صرف 01 - 02 سال کے لیے شمار کیا جاتا ہے۔
مندرجہ بالا حساب کے ساتھ، آمدنی کا حساب بلند ترین سطح پر کیا جا رہا ہے جبکہ تخمینہ شدہ اخراجات حقیقت کے مقابلے میں ناکافی، کمی یا کم ہیں، جس کی وجہ سے کاروباروں کو زمین کے استعمال کی بڑی فیس ادا کرنی پڑتی ہے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، جس سے مارکیٹ میں بلبلا پیدا ہوتا ہے، زمین کی قیمت کے تعین کے اصولوں پر عمل نہیں کرنا۔
مندرجہ بالا کوتاہیوں کی نشاندہی کی بنیاد پر، ہم تجویز کرتے ہیں کہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت سرپلس طریقہ کے اطلاق سے متعلق ضوابط میں ترمیم کی جائے، خاص طور پر:
سب سے پہلے، آمدنی نیلامی میں جیتنے والی قیمتوں یا زمین کے چھوٹے پلاٹوں کی نمونہ قیمتوں پر مبنی نہیں ہوتی ہے... بلکہ کافی عرصے کے دوران عام مارکیٹ کی قیمتوں پر مبنی ہونی چاہیے۔
دوسرا، لاگت کا حساب صحیح، کافی اور حقیقت کے مطابق ہونا چاہیے۔ خاص طور پر، اخراجات کا حساب ریاستی ایجنسی کے منظور کردہ تخمینہ کے مطابق ہونا چاہیے؛ فروخت کے اخراجات کا حساب انٹرپرائز کی اصل ادائیگی کے مطابق کیا جاتا ہے (مجوزہ سطح 10% ہے)؛ سود کی لاگت کا حساب قرض کے پورے سرمائے پر لگایا جاتا ہے اور اس کا حساب تعمیراتی سرمایہ کاری کی مدت کے دوران لگایا جاتا ہے جس کی منظوری مجاز ریاستی ایجنسی کی طرف سے سرمایہ کاری کی پالیسی کے فیصلے/سرمایہ کاری کے فیصلے میں کی جاتی ہے۔
ایسوسی ایشن پروفیسر ڈاکٹر Nguyen Quang Tuyen، یونیورسٹی کونسل کے وائس چیئرمین، ہنوئی لاء یونیورسٹی کی فیکلٹی آف اکنامک لاء نے تیسرے شمارے پر تقریر کی: نئی زمین کی قیمت کی فہرست کے اجراء اور اطلاق سے متعلق قانونی اور عملی مسائل۔
موجودہ زمین کی قیمت کا مسئلہ رکاوٹوں کا مسئلہ ہے۔ بہت سے علاقے ایسے ہیں جن میں اس وقت بہت سے "شیلف" منصوبے ہیں جن پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا۔ ایک اہم وجہ یہ ہے کہ زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا جا سکتا۔ لہذا، میں قانونی نقطہ نظر سے زمین کی قیمت کے معاملے پر کچھ رائے دینا چاہوں گا۔
فی الحال، زمینی قانون کے ضوابط میں بہت سی اختراعات ہیں۔ یہ ایک پیش رفت ہے لیکن ایسے نکات بھی ہیں جو مقامی لوگوں کے لیے دباؤ پیدا کرتے ہیں۔ ہم زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹا کر اور صرف زمین کی قیمت کی میز کو لاگو کر کے قرارداد 18 کو نافذ کرتے ہیں۔ خاص طور پر، زمین کی قیمت کی میز کو قائم کرنے کے لیے مقامی لوگوں کی کمیٹیوں کو تفویض کیا جائے گا۔ یعنی مقامی لوگ یہ کام خود کریں گے، خود فیصلہ کریں گے اور خود ذمہ داری لیں گے۔ اس کے ساتھ ساتھ قوانین، فرمان اور سرکلر بھی ہیں۔ پوری تصویر پر نظر ڈالیں تو معلوم ہوتا ہے کہ قانونی راہداری زیادہ مکمل اور موزوں ہوتی جا رہی ہے لیکن تفصیلات میں جائیں تو ابھی بھی بہت سی حدود باقی ہیں۔
زمین کی قیمت کے تعین کے ضابطے کے 5 اصول ہیں، جن میں مارکیٹ کا اصول بھی شامل ہے، لیکن کوئی بھی یہ نہیں بتاتا کہ مارکیٹ کا اصول کیا ہے۔ اس سے مقامی لوگوں کے لیے درخواست دینا مشکل ہو جاتا ہے۔
فی الحال، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں 20-30 ملین VND/m2 کا رئیل اسٹیٹ طبقہ "ناپید" ہے، جس سے تنخواہ دار کارکنوں کے لیے مکان خریدنا ناممکن ہو گیا ہے۔ لہذا، میں یہ واضح کرنا ضروری سمجھتا ہوں کہ مارکیٹ کے اصول کیا ہیں۔ دوسرا، مارکیٹ کے اصولوں کا تعین کرنے کے لیے کون سا معیار استعمال کیا جاتا ہے۔ یہ بھی واضح کرنے کی ضرورت ہے۔
اور ہمیں یہ بھی واضح کرنے کی ضرورت ہے کہ مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا کوئی اصول نہیں ہے۔ مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق غلط ہے، ہمیں "مارکیٹ کے اصولوں" پر عمل کرنا چاہیے۔
اس کے علاوہ، زمین کی قیمتوں کے تعین میں 5 اصولوں میں ہم آہنگی کو یقینی بنانا چاہیے۔ تو ہم آہنگی کیا ہے؟ یہ بھی بتانے کی ضرورت ہے۔ میری رائے میں، ہم آہنگی کو یقینی بنانا چاہیے کہ تمام فریقوں کو فوائد کی ضمانت دی جائے۔ اگر زمین کی قیمتوں کے تعین کی موجودہ صورت حال جاری رہی تو یقیناً کاروبار ’’منجمد‘‘ ہو جائیں گے۔
اس کے بعد، میں تجویز کرتا ہوں کہ ہمارے پاس زمین کی قیمت کے تعین پر مشاورت کرنے والی ٹیم اور تنظیموں کی حفاظت کے لیے ایک بہت واضح قانونی طریقہ کار ہونا چاہیے۔ وہ ماہر ہیں، اور اگر وہ صحیح قانونی طریقہ کار پر عمل کرتے ہیں، تو ان کی حفاظت ہونی چاہیے۔ تب ہی کنسلٹنٹس ایسا کرنے کی ہمت کریں گے۔
ہمیں زمین کی تشخیص کے ماہرین سمیت مادی وسائل بھی تیار کرنے ہوں گے۔ پیچھے مڑ کر دیکھا جائے تو ہمارے ملک میں زمین کی تشخیص کے ماہرین کتنے سینکڑوں ہیں اور کیا وہ زمین کی قدر کر سکتے ہیں؟ سیمینار منعقد کرنے کے علاوہ، میں سمجھتا ہوں کہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کا ہاتھ پکڑ کر مقامی لوگوں کی رہنمائی کرنی چاہیے۔ مقامی لوگوں کو خود کرنے دینا بہت مشکل ہے۔
زمین کی تشخیص فی الحال مشکل ہے، جزوی طور پر اس لیے کہ موجودہ ان پٹ ڈیٹا اور معلومات دستیاب نہیں ہیں اور معیاری نہیں ہیں۔
اس کے علاوہ، میں اس نظریے سے اتفاق کرتا ہوں کہ زمین کی یکساں قیمت مقرر کرنا ناممکن ہے، خاص طور پر کمرشل اور سروس اراضی کے لیے۔ سماجی و اقتصادی ترقی والے علاقوں میں منصوبوں کی مختلف قیمتیں ہونی چاہئیں... منصوبوں کے ہر گروپ پر منحصر ہے، مخصوص جگہوں پر، مختلف قیمتیں لاگو ہوتی ہیں۔ ہمارے پاس مخصوص تفصیلات ہونی چاہئیں۔ تب ہی ہم زمین کی موجودہ قیمت کو آہستہ آہستہ ختم کر سکتے ہیں۔ بصورت دیگر، ہم زمین کی قیمت کو وسیلہ نہیں بلکہ رکاوٹ بنا دیں گے۔
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے ایک تقریر کی۔
بحث: زمین کی قیمت کی فہرست تیار کرنے میں "ریاست، زمین کے استعمال کنندگان اور سرمایہ کاروں کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانے" اور "مارکیٹ کے اصول" کے اصول پر عمل درآمد کریں اور صوبے میں ہر قسم کی زمین کے لیے زمین کے کرایے کا حساب لگانے کے لیے زمین کے کرایے کی یونٹ کی قیمت کے فیصد (%) کو معقول طریقے سے ریگولیٹ کریں تاکہ سرمایہ کاری کا پرکشش ماحول پیدا کیا جا سکے اور ایک محفوظ، صحت مند اور بہترین مارکیٹ تیار کی جا سکے۔
قرارداد 18 سے لے کر لینڈ لا 2024 تک، ہم رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق پالیسی میکانزم کی تعمیر میں بڑی کوششیں دیکھ سکتے ہیں تاکہ پہلے سے موجود قانونی خلا کو پُر کرتے ہوئے زیادہ سے زیادہ متحد اور واضح ہو۔
2024 کے اراضی قانون کے نافذ ہونے کے بعد، قانون کی تفصیل والے بہت سے فرمان جاری کیے گئے۔ تاہم موجودہ مسئلہ قانون کی عملداری کا ہے۔ مثال کے طور پر، ہو چی منہ سٹی میں اس وقت زمین کی قیمتوں سے متعلق مسائل کے ساتھ 58,000 رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس ہیں۔
آج کی ورکشاپ میں، ہم زمین کی قیمت کے بارے میں ایک سفارش کرنا چاہیں گے۔ فرمان 102/2024/ND-CP زمین کی اقسام بشمول زرعی اراضی، غیر زرعی اراضی، اور تجارتی اور خدمتی زمین کی تفصیلات دیتا ہے۔ تاہم، ہم نے پایا کہ گولف کورس کی اراضی شق 4 اور شق 5 دونوں میں ریگولیٹ ہے۔ شق 4 گولف کورس کے حصے کے ساتھ عوامی زمین کے بارے میں بات کرتی ہے، لیکن گولف کورس کے انتظام کے تحت پیداوار اور کاروباری اراضی شق 5 میں ہے۔ تاہم، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے زمین کی قیمتوں کی ایک ایڈجسٹ شدہ فہرست جاری کی ہے جس میں غیر زرعی طور پر زمین کی پیداوار کو صاف کرنے کے بغیر گروپ بندی کے ضابطے کے ساتھ زمین کی قیمتوں کی فہرست جاری کی گئی ہے۔ مثال کے طور پر، سائگون چڑیا گھر اور بوٹینیکل گارڈنز کی کہانی، کل رقبہ تقریباً 20 ہیکٹر اراضی ہے، جس میں صرف چند ہزار مربع میٹر کمرشل اور سروس اراضی ہے، لیکن اس پورے علاقے کی قیمت کمرشل اور سروس اراضی کے طور پر رکھی گئی ہے، جس کی وجہ سے انٹرپرائز پر تقریباً 900 ارب VND کا ٹیکس واجب الادا ہے۔ صرف جب پریس اس میں شامل ہوا تو شہر نے پیچھے مڑ کر یہ نتیجہ اخذ کیا کہ اسے مزید درست تشخیص کے لیے دوبارہ دیکھنے کی ضرورت ہے۔
فی الحال، ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کی ترکیب کے مطابق، ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست بنانے کے عمل میں، 25 علاقوں نے زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کیا ہے۔ جب تفصیل سے تجزیہ کیا جائے تو یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ زیادہ تر علاقوں میں پہلے کے مقابلے میں کئی گنا اضافہ ریکارڈ کیا گیا ہے۔ ہو چی منہ سٹی میں، کین جیو ضلع کو پہلے کے مقابلے 1.7 سے 2.7 گنا ایڈجسٹ کیا گیا۔ سب سے کم اضافہ ضلع 3 میں 2.7 گنا کے ساتھ ہوا، جبکہ Hoc Mon ضلع میں سب سے زیادہ اضافہ، 38 گنا تک ہوا۔ اس طرح موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست میں اضافہ سابقہ قیمت کی فہرست سے کہیں زیادہ ہو گیا ہے۔
اس لیے، ہم نے حکومت اور وزارتوں کو اطلاع دی ہے کہ پہلی ایڈجسٹمنٹ کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر کوئی فوری اثر نظر نہیں آتا، کیونکہ موجودہ ویلیوایشن کا طریقہ اب بھی سرپلس پر مبنی ہے اور مکمل طور پر زمین کی قیمت کی فہرست پر نہیں ہے۔ تاہم، منصوبے کے نفاذ کے لیے زمین کی خریداری اور معاوضے کے مراحل میں مسائل پیدا ہو سکتے ہیں، جب زمین کی قیمتیں بہت زیادہ بڑھ جائیں گی، جس سے مارکیٹ میں عدم توازن پیدا ہو گا۔
جس اصول کے بارے میں ہم ہمیشہ بات کرتے ہیں وہ ہے تین بڑے اداروں کے درمیان مفادات کا ہم آہنگی: ریاست، زمین استعمال کرنے والے اور سرمایہ کار۔ تاہم، حقیقت میں، عمل درآمد کے دوران اس اصول کو مکمل طور پر یقینی نہیں بنایا گیا ہے۔ لہٰذا، میں تجویز کرتا ہوں کہ جن 25 علاقوں نے زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست جاری کی ہے، ان کے لیے فوری طور پر اثرات کا جائزہ لیا جائے۔ اب سے لے کر 1 جنوری 2026 کو زمین کی قیمت کی فہرست کے لاگو ہونے تک، ہمیں ان علاقوں میں زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے اثرات کا ابتدائی جائزہ اور اندازہ لگانے کی ہدایت کرنی چاہیے۔ جہاں تک ان علاقوں کا تعلق ہے جنہوں نے زمین کی نئی قیمت کی فہرست جاری نہیں کی ہے اور پھر بھی پرانی قیمت کی فہرست کو برقرار رکھا ہے، تو اس کا بھی مکمل جائزہ لیا جانا چاہیے۔ اس طرح، ہم اس بات کا تعین کریں گے کہ آیا نئی پالیسیاں واقعی مفادات کے ہم آہنگی کے اصول کو یقینی بناتی ہیں۔
2023 سے 2024 کے آخر تک، ہو چی منہ سٹی نے زمین کی قیمتوں میں تقریباً 1.64 گنا اضافہ کیا۔ فی الحال، نئی ایڈجسٹمنٹ کے ساتھ، اضافہ اسی سطح کو برقرار رکھتا ہے۔ اس طرح، 3 سال کے اندر، کاروباری اداروں کو مالیاتی ذمہ داریوں میں ایک بڑی تبدیلی کا سامنا کرنا پڑے گا، جس میں زیادہ ٹیکس اور فیس ادا کرنے کا رجحان ہوگا۔ اس سے کاروباری اداروں پر اہم مالی دباؤ پڑتا ہے۔
لہذا، ہم نے تجویز پیش کی ہے کہ سٹی ٹیکس کی شرح 0.25% سے لاگو کرے، جو کہ فرمان 103 کے مطابق سب سے کم شرح ہے، 1.5%۔ اگرچہ سٹی اب بھی قانون کی تعمیل کرتا ہے، لیکن سوال یہ ہے کہ کیا یہ حقیقت کے لیے موزوں ہے؟ ہم سمجھتے ہیں کہ اس حکم نامے کا کم از کم ٹائم فریم 10 سال ہے، لہذا ابتدائی مرحلے میں 0.25 - 1.5% کی شرح کا اطلاق کافی زیادہ ہے۔ ہم تجویز کرتے ہیں کہ زمین کے کرائے کی قیمتوں کا حساب لگانے کے لیے فیصد کا تعین صرف 0.25 - 0.5% سے کیا جانا چاہیے تاکہ کاروبار پر مالی بوجھ کو کم کیا جا سکے اور ان کے لیے بتدریج تبدیلیوں کے مطابق ہونے کے لیے حالات پیدا کیے جائیں۔
ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
![[تصویر] لوگ بے تابی سے Nhan Dan اخبار کی خصوصی اشاعتیں حاصل کرنے کے لیے قطار میں کھڑے ہیں۔](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/30/53437c4c70834dacab351b96e943ec5c)
تبصرہ (0)