کیا یہ ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کرتا ہے؟

جیسا کہ VietNamNet نے اطلاع دی ہے، وزارت خزانہ نے ابھی حکومت کو ذاتی انکم ٹیکس (متبادل) سے متعلق ایک مسودہ قانون تیار کرنے کی تجویز پیش کی ہے، جس میں جائیداد کی منتقلی سے ہونے والی آمدنی کے لیے ٹیکس کی شرحوں سے متعلق مواد شامل ہے۔

فی الحال، ویتنام میں پرسنل انکم ٹیکس (PIT) پالیسی ٹرانسفر کرنے والے کے رئیل اسٹیٹ رکھنے کی مدت کے مطابق فرق نہیں کرتی ہے۔ مکانات اور زمین کی خرید و فروخت سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین منتقلی کی قیمت کی بنیاد پر 2% ٹیکس کی شرح سے کیا جاتا ہے۔

ایک حالیہ تجویز میں وزارت خزانہ نے کچھ ممالک کی طرح ہولڈنگ پیریڈ کی بنیاد پر جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس وصول کرنے کی تجویز پیش کی۔

وزارت نے حالیہ مدت میں آمدنی اور میکرو اکنامک اشاریوں میں تبدیلیوں کے مطابق تنخواہوں اور اجرتوں سے آمدنی والے رہائشی افراد پر لاگو ہونے والے ترقی پسند ٹیکس شیڈول کا مطالعہ اور ایڈجسٹ کرنے اور کیپٹل ٹرانسفر اور رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے ہونے والی آمدنی پر نظرثانی شدہ مواد کے مطابق ٹیکس کی شرحوں کا جائزہ لینے اور مکمل ٹیکس شیڈول میں ایڈجسٹ کرنے کی تجویز بھی پیش کی۔

اس مسئلے پر بات کرتے ہوئے، ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے رہنما نے کہا کہ فی الحال، جائیداد کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین ہر بار منتقلی کی قیمت کے طور پر کیا جاتا ہے، قابل اطلاق ٹیکس کی شرح 2% ہے۔ لہذا، ملکیت کے وقت کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ کے ٹیکس کا بغور مطالعہ کرنے کی ضرورت ہے تاکہ دوہرے ٹیکس سے بچ سکیں۔

W-real estate rental vietnamnet.jpg
سنگاپور میں، پہلے سال میں خریدی اور بیچی گئی زمین پر قیمت کے فرق پر 100% ٹیکس لگایا جاتا ہے۔ 2 سال کے بعد، ٹیکس کی شرح 50٪ ہے؛ 3 سال کے بعد، یہ 25٪ ہے. تصویر: ہانگ کھنہ

"درحقیقت، سپلائی کی کمی کی وجہ سے، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔ مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے بہت سے اقدامات تجویز کیے گئے ہیں، جن میں دوسرے گھروں، ایک سے زیادہ گھر والے افراد، اور رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس کی تجاویز شامل ہیں۔ چند مظاہر یا علاقوں کو نہ دیکھیں اور پوری مارکیٹ کے بارے میں بات کریں۔

اس شخص کا خیال ہے کہ مجوزہ ٹیکس سرمایہ کاروں کو فروخت کی قیمت میں شمار کرنے کا سبب بن سکتا ہے، جس سے مکان کی قیمتیں بڑھ سکتی ہیں۔

قیاس آرائی اور سرفنگ "روکیں"

تاہم، معاشی ماہر ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر ڈِن ٹرونگ تھین وزارت خزانہ کی جانب سے ہولڈنگ کی مدت کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانے کی تجویز سے اتفاق کرتے ہیں۔

ماہر نے کہا، "قیاس آرائیوں سے بچنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو صحت مندانہ طور پر ترقی دینے کے لیے یہ ضروری ہے۔"

ان خدشات کے جواب میں کہ جب سرمایہ کار اسے فروخت کی قیمت میں شامل کرتے ہیں تو مذکورہ ٹیکس ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کر سکتا ہے، مسٹر تھین نے کہا کہ فی الحال، جب سپلائی کم ہے اور طلب بہت زیادہ ہے، مارکیٹ کی "طاقت" بیچنے والوں کے ہاتھ میں ہے، اور اسے شامل کرنا ہے یا کم کرنا ہے اس کا فیصلہ زیادہ تر بیچنے والے ہی کر سکتے ہیں۔ لیکن جب طلب اور رسد میں بہتری آئے گی تو ٹیکس قیاس آرائیوں کو کم کر دے گا، جس سے مارکیٹ صحت مند ہو جائے گی۔

"میں مکانات اور زمین کی قلیل مدتی منتقلی پر زیادہ ٹیکس لگانے کی ضرورت سے متفق ہوں، یہ وہ چیز ہے جو ہونی چاہیے۔ جہاں تک ٹیکس لگانے کا تعلق ہے، قانون سازی کے عمل میں زیادہ مخصوص حسابات ہوں گے۔ سال کے اندر خرید و فروخت کے آپشن کا حساب لگانا ممکن ہے، پھر ٹیکس زیادہ ہونا چاہیے، بعد میں کم، 5 سال کے بعد، ٹیکس بہت کم یا بہت کم..." جناب نے اپنی رائے کا اظہار کیا۔

وزارت خزانہ کی تجویز سے بھی اتفاق کرتے ہوئے، تاہم، ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے نائب صدر، مسٹر Nguyen The Diep نے کہا کہ عمل درآمد کے وقت پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔

"ذاتی انکم ٹیکس کے تحت رئیل اسٹیٹ کے لین دین پر ترقی پسند ٹیکس عائد کرنا ایک ضروری کام ہے۔ تاہم، مارکیٹ کی موجودہ مشکل صورتحال میں، تجویز ایک نفسیاتی اثر پیدا کر سکتی ہے۔ اس لیے، ایک مخصوص مرحلہ اور روڈ میپ ہونے کی ضرورت ہے،" مسٹر ڈیپ نے کہا۔

مسٹر ڈائیپ کے مطابق، اگلے 2-3 سالوں میں روڈ میپ کو ایک مناسب سطح پر سیٹ کیا جا سکتا ہے۔ پھر اگلے 5-7-10 سالوں میں، یہ قدم بہ قدم ایک اور سطح پر بدل جائے گا۔ ابتدائی طور پر، ٹیکس کی شرح کم ہوگی اور پھر آہستہ آہستہ اس وقت بڑھے گی جب مارکیٹ مستحکم ہوگی اور زمین کا مکمل ڈیٹا موجود ہوگا۔

دنیا بھر کے کئی ممالک نے قیاس آرائی پر مبنی رویے کی لاگت کو بڑھانے اور ذاتی انکم ٹیکس سمیت معیشت میں رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کی کشش کو کم کرنے کے لیے ٹیکس ٹولز کا استعمال کیا ہے۔

اس کے علاوہ، کچھ ممالک لین دین کی فریکوئنسی اور خرید و فروخت کے وقت کے مطابق رئیل اسٹیٹ کے لین دین سے حاصل ہونے والے منافع پر بھی ٹیکس لاگو کرتے ہیں۔ اگر یہ وقت جلدی آتا ہے، تو ٹیکس کی شرح زیادہ ہے، اگر یہ بعد میں آتی ہے، تو ٹیکس کی شرح کم ہے۔

جیسا کہ سنگاپور میں، پہلے سال میں خریدی اور بیچی گئی زمین پر قیمت کے فرق پر 100% ٹیکس لگایا جاتا ہے۔ 2 سال کے بعد، ٹیکس کی شرح 50٪ ہے؛ 3 سال کے بعد یہ 25 فیصد ہے۔

تائیوان (چین) میں، خریداری کے بعد پہلے 2 سالوں میں کی جانے والی رئیل اسٹیٹ کے لین دین پر 45% ٹیکس کی شرح لاگو ہوتی ہے۔ 2-5 سالوں میں ٹیکس کی شرح 35٪ ہے؛ 5-10 سال کے اندر ٹیکس کی شرح 20% ہے اور 10 سال کے بعد کی جانے والی ٹیکس کی شرح 15% ہے۔

ہولڈنگ ٹائم کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے ذاتی آمدنی پر ٹیکس لگانے کی تجویز وزارت خزانہ کے مطابق، مناسب سطح کے ضابطے رکھنے اور قیاس آرائیوں اور رئیل اسٹیٹ کے بلبلوں سے بچنے کے لیے، ہولڈنگ ٹائم کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر سے پرسنل انکم ٹیکس (PIT) کی وصولی کا مطالعہ کرنا ممکن ہے۔