اپارٹمنٹس کے مقابلے زمین کے پلاٹ زیادہ توجہ مبذول کراتے ہیں، کیا یہ 'پیسے ڈالنے' کا وقت ہے؟ باغ کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کا طریقہ کار

زمین اور پراجیکٹ کی اراضی میں اپارٹمنٹس سے زیادہ دلچسپی بڑھ گئی ہے، ماہرین سرمایہ کاری کے لیے صحیح وقت تجویز کرتے ہیں، دا نانگ ایک ارب ڈالر کے زمینی پلاٹ کی نیلامی... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

سال کے آغاز میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے بتدریج گرم ہونے کے تناظر میں، بروکرز، ٹریڈنگ فلورز اور سرمایہ کاروں نے بہت سی کاروباری مہمات کا آغاز کیا ہے تاکہ ممکنہ صارفین کی ایک بڑی تعداد تک پہنچنے کا موقع ضائع نہ ہو۔ (ماخذ: ایکس ڈی نیوز پیپر)

مارکیٹ میں نئی سپلائی جلد بہتر ہو جائے گی۔

Batdongsan.com.vn کے تازہ ترین اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کے آغاز کے مقابلے میں، اس سال کے آغاز میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے دلچسپی اور فہرستوں کی تعداد دونوں کے لحاظ سے زیادہ مثبت اشارے دکھائے ہیں۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ جنوری 2024 میں ملک بھر میں فروخت کے لیے رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 66% اضافہ ہوا، اور فروخت کے لیے ریل اسٹیٹ کی فہرستوں کی تعداد میں بھی 52% کا اضافہ ہوا۔

خاص طور پر، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، زمین اور پروجیکٹ کی زمین میں اپارٹمنٹس کے مقابلے میں زیادہ دلچسپی بڑھ گئی ہے۔ خاص طور پر، جنوری 2024 میں، ہنوئی میں زمین کی تلاش کی تعداد میں 110% اضافہ ہوا، اور پروجیکٹ کی زمین میں پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 77% اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی تلاش کی تعداد میں 71 فیصد اضافہ ہوا۔ اسی طرح، ہو چی منہ شہر میں، زمین اور پروجیکٹ کی زمین کے لیے تلاش کی طلب میں 71% - 73% اضافہ ہوا اور اپارٹمنٹس کے لیے صرف 59% اضافہ ہوا۔

مندرجہ بالا اعداد و شمار جزوی طور پر بہت سے لوگوں کی زمین کے مالک ہونے کی خواہش کی عکاسی کرتا ہے، حالانکہ مارکیٹ اب 2022 کے اوائل کی طرح زمینی بخار کا سامنا نہیں کر رہی ہے۔ 2024 کی پہلی ششماہی میں Batdongsan.com.vn کی رئیل اسٹیٹ صارفین کے جذبات (CSS) پر رپورٹ اور انڈیکس نے یہ بھی ظاہر کیا کہ 65 فیصد تک جواب دہندگان نے کہا کہ وہ اگلے سال حقیقی خریدیں گے۔ سرمایہ کاری کے لیے خریداری کا تناسب 60% ہے اور زمینی پلاٹ اب بھی جائیداد کی وہ قسم ہیں جس میں مستقبل کے خریدار سب سے زیادہ دلچسپی رکھتے ہیں۔

سال کے آغاز میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے بتدریج گرم ہونے کے تناظر میں، بروکرز، تجارتی منزلوں اور سرمایہ کاروں نے بہت سی کاروباری مہمات جلد شروع کی ہیں تاکہ ممکنہ صارفین کی ایک بڑی تعداد تک پہنچنے کا موقع ضائع نہ ہو۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی نفسیات اور رجحانات کا اندازہ لگاتے ہوئے، batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈِنہ من ٹوان نے تبصرہ کیا: فی الحال، بہت سے سرمایہ کار اپنی مصنوعات کو 2024 کے اوائل میں آگے بڑھانے کے لیے پرعزم ہیں کیونکہ اگر وہ 2025 تک انتظار کرتے ہیں جب رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 نافذ ہوتا ہے، اس وقت سرمایہ کاری کرنا مشکل ہو جائے گا، کیونکہ اس وقت سرمایہ کاری کرنا مشکل ہو جائے گا۔ مکانات اور مستقبل کے تعمیراتی کاموں کی فروخت کی قیمت کے 5% سے زیادہ جمع کرنے کے لیے، اور فروخت کے لیے تمام ذمہ داریاں پوری کرنے کے بعد، انھیں اضافی 25% جمع کرنے کی اجازت ہوگی۔ لہذا، اس ماہر نے پیش گوئی کی ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں نئی سپلائی جلد ہی 2024 میں بہتر ہو جائے گی۔

ڈونگ نائی، بن دوونگ، لانگ این میں 10 سے زائد زمینی کاروباروں کے ساتھ مسٹر ڈِنہ من ٹوان کی تحقیق کے مطابق، تمام کاروباروں نے بتایا کہ اس سال کے آغاز میں زمین کے لین دین کی تعداد میں اضافہ ہوا۔ ان میں سے زیادہ تر نے معیاری قانونی دستاویزات کے ساتھ زمین کے پلاٹوں پر توجہ مرکوز کی، جس کی قیمت 2 بلین VND سے کم ہے، جو ہو چی منہ شہر کے ارد گرد 60 کلومیٹر کے دائرے میں واقع ہے۔

ہنوئی کے بازار میں، ایسے طبقات کے ساتھ جو حقیقی ضروریات کو پورا کرتے ہیں جیسے کہ اندرون شہر میں ثانوی اپارٹمنٹس یا خوردہ جگہ خریدنا، بیچنا، اور کرایہ پر لینا، بہت سے رئیل اسٹیٹ بروکرز نے بھی Tet چھٹی کے فوراً بعد کام کرنا شروع کر دیا ہے۔ قلیل سپلائی جبکہ ڈیمانڈ ابھی بھی موجود ہے نے ان سیگمنٹس میں Tet کے بعد لین دین کی صورتحال کو مزید متحرک بنا دیا ہے۔

سرمایہ کاری کب کرنی ہے؟

ون ماؤنٹ رئیل اسٹیٹ سینٹر فار مارکیٹ ریسرچ اینڈ کسٹمر انسائٹس کے 2023 کے آخر میں کیے گئے ایک سروے کے مطابق، 2024 میں رئیل اسٹیٹ کی ضروریات والے 63% لوگوں میں سے، زیادہ تر وہ لوگ جن کی رئیل اسٹیٹ کی ضروریات ہیں وہ اپارٹمنٹس، زمین اور رہائشی زمین میں دلچسپی رکھتے ہیں۔

ابھی ایک رئیل اسٹیٹ ریسرچ یونٹ کے جاری کردہ اعداد و شمار کے مطابق، Tet چھٹی کے بعد، رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی دوبارہ تیزی سے بڑھ گئی ہے۔

اس سے پہلے، ملک بھر میں جائیداد کی تلاش کی تعداد میں Tet کے دوسرے دن سے اضافہ ہونا شروع ہوا اور کافی مضبوطی سے بڑھتا رہا، Tet کے 10ویں دن Tet سے 1 ہفتہ پہلے کے مقابلے میں 124% اضافہ تک پہنچ گیا۔

خاص طور پر، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، زمین اور پروجیکٹ کی زمین میں اپارٹمنٹس کے مقابلے میں دلچسپی میں مضبوط اضافہ دیکھا گیا ہے۔

Hoai Duc (Hanoi) میں ہونے والے ایک سروے سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کے پہلے مہینوں کے مقابلے میں حالیہ دنوں میں مضافاتی اراضی کی مانگ میں اضافہ ہوا ہے۔ تاہم، کامیاب لین دین کی تعداد زیادہ نہیں ہے، اور اس میں زیادہ بہتری نہیں آئی ہے۔

فی الحال، صارفین اب بھی بنیادی طور پر مارکیٹ کی تلاش اور سروے کر رہے ہیں۔ تقریباً 2 بلین VND کے مالی وسائل کے ساتھ سرمایہ کاروں کی تلاش کی مانگ میں اتار چڑھاؤ آتا ہے۔

مضافاتی گلی میں مکانات اور زمین کی قیمت کے حوالے سے، یہ ایک رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ ہے جو رہائشی ضروریات کو پورا کرتی ہے۔ m2 کے حساب سے کی گئی قیمت بڑی ہے، لیکن گھر کی کل قیمت ملحقہ مکان، ولا کے مقابلے میں اب بھی بہت چھوٹی ہے کیونکہ رقبہ چھوٹا ہے، صرف 30-50m2، اس لیے وقت کے ساتھ ساتھ گلی میں مکانات کی قیمت میں اضافہ ہوا ہے۔

گلیوں میں مکانات کی ٹوکری بنیادی طور پر اضلاع میں مرکوز ہے جیسے ڈونگ انہ، ہوائی ڈک، تھانہ ٹری، جیا لام... قیمت زیادہ تر 100 ملین VND/m2 کے قریب گلیوں میں تقریباً 2.5-3 میٹر چوڑی ہے۔

سرمایہ کاروں کے لیے، گھر کے خریداروں کے لیے کم شرح سود فائدہ اٹھانے کا فائدہ ہے۔ اگرچہ شرح سود کم ہے، ماہرین ان کے زیادہ استعمال کے خلاف مشورہ دیتے ہیں۔

ماہرین کے مطابق، آپ کو صرف اس وقت سرمایہ کاری کرنی چاہیے جب آپ کے پاس پیسہ دستیاب ہو اور اچھی، سستی قیمت پر رئیل اسٹیٹ تلاش کریں۔ مختصر مدت میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ فوری طور پر بحال نہیں ہو سکتی۔ 2024 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سرمایہ کاری اور سرفنگ کا وقت نہیں ہے، یہ اب بھی طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے خریدنے، رہنے کے لیے خریدنے پر غور کرنے کا مرحلہ ہے۔ اس لیے، آپ کو بہت زیادہ مالی فائدہ نہیں اٹھانا چاہیے اور آپ کو صرف مکمل قانونی دستاویزات، آسان فروخت کی پالیسیوں اور اچھی شرح سود کی ترغیبات کے حامل منصوبوں کے لیے ہدف بنانا چاہیے۔

دا نانگ نے سڑک کے 4 اطراف کے ساتھ ہزاروں بلین ڈونگ مالیت کی "سنہری" زمین نیلام کی

دا نانگ کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے تحت لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹر نے فام وان ڈونگ اسٹریٹ پر ہان ریور برج سے سمندر تک سڑک پر A1-2-1 کوڈ والے اراضی پلاٹ کی نیلامی کا اعلان کیا۔

ہان ریور برج کے قریب زمین کی موجودہ حیثیت دا نانگ نے نیلامی کے لیے رکھی ہے۔ (ماخذ: ڈین ٹرائی)

زمین کا کل رقبہ تقریباً 10,000m2 ہے، ابتدائی قیمت 137 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے۔ زمین کے استعمال کی مدت 50 سال ہے، کرایہ دار ایک بار کرایہ ادا کرتا ہے۔ اس زمین کی سڑک کے سامنے 4 اطراف ہیں۔

شہر نے سائٹ کی منظوری اور تکنیکی بنیادی ڈھانچہ مکمل کر لیا ہے۔ اس زمین کا مقصد ایک تجارتی مرکز اور لیز پر دفاتر بنانا ہے جس میں جیتنے والے بولی دہندہ سے تقریباً 2,000 بلین VND کی کل تخمینہ سرمایہ کاری ہوگی۔

ڈا نانگ نے ایک شرط رکھی ہے کہ حصہ لینے والے یونٹوں کو زمین کے پلاٹ کی کل قیمت کا 20% پیشگی ادا کرنا ہوگا۔ اگر 2 یا اس سے زیادہ کمپنیوں کی انٹرپرائزز پر قانون کی دفعات کے مطابق ایک دوسرے کے ساتھ کراس اونر شپ ہے تو صرف 1 کمپنی ہی نیلامی میں حصہ لے سکتی ہے۔

نیلامی کے شرکاء کے پاس سرمایہ کاری کے منصوبے کے بارے میں ایک عمومی رپورٹ بھی ہونی چاہیے جس میں فنکشنز اور منصوبہ بندی کے اشارے، پیشرفت، اور منصوبے کی کل متوقع سرمایہ کاری کے مطابق ہو۔

دستاویزات اور کاغذات ہونے چاہئیں جو یہ ثابت کریں کہ پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے کم از کم ایکویٹی کل متوقع سرمایہ کاری کے 20% سے کم نہیں ہے، دیوالیہ نہ ہونے یا تحلیل ہونے کے عمل میں نہ ہونے کا عزم...

2024 میں باغ کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے کن طریقہ کار کی ضرورت ہے؟

باغ کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے اجازت درکار ہے۔

شق 2، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 9 کے مطابق، زرعی زمین میں درج ذیل قسم کی زمینیں شامل ہیں: سالانہ فصلیں اگانے کے لیے زمین، بشمول چاول کی زمین اور دیگر سالانہ فصلیں اگانے کے لیے زمین؛ بارہماسی فصلیں اگانے کے لیے زمین؛ جنگلات کی زمین، بشمول خصوصی استعمال کی جنگل کی زمین، حفاظتی جنگل کی زمین، پیداواری جنگل کی زمین؛ آبی زراعت کی زمین؛ مرتکز مویشیوں کی زمین؛ نمک بنانے والی زمین؛ دوسری زرعی زمین۔

اس طرح، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 9 کے مطابق، قانون باغ کی زمین کو کسی بھی زمینی گروپ میں درجہ بندی نہیں کرتا ہے۔ تاہم، زمین کے استعمال کے مقصد کی بنیاد پر، باغ کی زمین کو سالانہ فصلیں اگانے کے لیے زمین یا بارہماسی فصلیں اگانے کے لیے زمین (زرعی زمین کے گروپ سے تعلق رکھنے والے) کے طور پر سمجھا جا سکتا ہے۔

ساتھ ہی، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 121 کے مطابق، زرعی اراضی کو غیر زرعی اراضی میں تبدیل کرنے کی اجازت کسی قابل ریاستی ایجنسی سے ہونی چاہیے۔

باغ کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کا طریقہ کار

* پیروی کرنے کے اقدامات

حکمنامہ 43/2014/ND-CP کے آرٹیکل 69 کے مطابق، باغ کی زمین سے رہائشی زمین میں تبدیلی درج ذیل مراحل میں کی جاتی ہے:

مرحلہ 1۔ دستاویزات تیار کریں۔ گھرانوں اور افراد کو دستاویزات کا ایک سیٹ تیار کرنے کی ضرورت ہے، بشمول: زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنے کی اجازت کے لیے درخواست؛ سرٹیفکیٹ (سرخ کتاب، گلابی کتاب)؛

مرحلہ 2۔ دستاویزات جمع کروائیں اور وصول کریں:

دستاویزات کہاں جمع کرائیں: طریقہ 1: محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کو بھیجنے کے لیے ون اسٹاپ ڈیپارٹمنٹ میں دستاویزات جمع کروائیں۔ طریقہ 2: ایسی جگہوں پر جہاں ون اسٹاپ ڈیپارٹمنٹ قائم نہیں ہوا ہے، دستاویزات براہ راست محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کو جمع کروائیں۔

دستاویزات وصول کرنا: اگر دستاویزات مکمل ہیں، تو وصول کرنے والا محکمہ انہیں رسید بک میں درج کرے گا اور درخواست دہندہ کو رسید دے گا (رسید واضح طور پر نتائج واپس کرنے کی آخری تاریخ بتاتی ہے)؛ اگر دستاویزات نامکمل یا غلط ہیں، تو 3 کام کے دنوں سے زیادہ کے اندر، درخواست دہندہ کو مطلع کیا جانا چاہیے اور ضابطوں کے مطابق دستاویزات کو مکمل کرنے اور مکمل کرنے کی ہدایت کی جانی چاہیے۔

مرحلہ 3۔ درخواستوں کو حل کریں: اس مرحلے پر، لوگوں کو یہ نوٹ کرنے کی ضرورت ہے کہ سب سے اہم ذمہ داری زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنا ہے۔

مرحلہ 4۔ نتائج واپس کریں۔

* پروسیسنگ کا وقت: درست دستاویزات کی وصولی کی تاریخ سے 15 دن سے زیادہ نہیں؛ پہاڑی کمیونز، جزائر، دور دراز علاقوں، مشکل سماجی و اقتصادی حالات والے علاقوں کے لیے 25 دن سے زیادہ نہیں۔

نوٹ: مندرجہ بالا وقت میں چھٹی اور چھٹیاں شامل نہیں ہیں جیسا کہ قانون کے ذریعہ تجویز کیا گیا ہے۔ زمین استعمال کرنے والوں کی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کا وقت شامل نہیں ہے۔

ماخذ