زمینی پلاٹ اپارٹمنٹس سے زیادہ توجہ مبذول کراتے ہیں۔ کیا یہ "رقم ڈالنے" کا وقت ہے؟ باغ کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کا طریقہ کار۔

زمین کے پلاٹ اور پروجیکٹ کی زمین اپارٹمنٹس سے بھی زیادہ دلچسپی لے رہی ہے۔ ماہرین سرمایہ کاری کا بہترین وقت بتاتے ہیں۔ دا نانگ نے ایک ٹریلین VND اراضی کا پلاٹ نیلام کیا… یہ ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

سال کے آغاز میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے گرم ہونے کے ساتھ، بروکرز، ایجنسیوں، اور ڈویلپرز نے بہت سی کاروباری مہمات کا آغاز کیا ہے تاکہ ممکنہ گاہکوں کی ایک بڑی تعداد تک پہنچنے کے مواقع کو ضائع ہونے سے بچایا جا سکے۔ (ماخذ: تعمیر اخبار)

مارکیٹ میں نئی سپلائی جلد بہتر ہو جائے گی۔

Batdongsan.com.vn کے تازہ ترین اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ، 2023 کے آغاز کے مقابلے میں، اس سال رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے دلچسپی اور فہرستوں کی تعداد دونوں کے لحاظ سے زیادہ مثبت اشارے دکھائے ہیں۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ جنوری 2024 میں ملک بھر میں فروخت کے لیے جائیدادوں کی تلاش کی مانگ میں 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 66% اضافہ ہوا، اور رئیل اسٹیٹ کی فہرستوں کی تعداد میں بھی 52% اضافہ ہوا۔

خاص طور پر، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، اپارٹمنٹس کی نسبت زمینی پلاٹوں اور پروجیکٹ کی زمین میں دلچسپی زیادہ تیزی سے بڑھی۔ خاص طور پر، جنوری 2024 میں، ہنوئی میں زمینی پلاٹوں کی تلاش میں 110% اضافہ ہوا، اور پراجیکٹ اراضی میں پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 77% اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی تلاش میں 71 فیصد اضافہ ہوا۔ اسی طرح، ہو چی منہ شہر میں، زمینی پلاٹوں اور پروجیکٹ کی زمین کے لیے تلاش کی طلب میں 71% - 73% اور اپارٹمنٹس کے لیے صرف 59% اضافہ ہوا۔

مندرجہ بالا اعداد و شمار جزوی طور پر بہت سے لوگوں کی زمین کے مالک ہونے کی خواہش کی عکاسی کرتے ہیں، حالانکہ مارکیٹ اب 2022 کے اوائل میں نظر آنے والے زمینی بخار کا سامنا نہیں کر رہی ہے۔ 2024 کی پہلی ششماہی کے لیے Batdongsan.com.vn کی رئیل اسٹیٹ کنزیومر سینٹمنٹ (سی ایس ایس) رپورٹ اور انڈیکس یہ بھی بتاتا ہے کہ 65 فیصد جواب دہندگان نے کہا کہ وہ اگلے سال حقیقی خریدیں گے۔ سرمایہ کاری کے لیے خریداریوں کا تناسب 60% ہے، اور زمینی پلاٹ ممکنہ خریداروں کے لیے سب سے زیادہ مطلوب قسم کی پراپرٹی ہیں۔

سال کے آغاز میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بتدریج گرم ہونے کے ساتھ، بروکرز، ایجنسیوں، اور ڈویلپرز نے بہت سی کاروباری مہمات جلد شروع کی ہیں تاکہ ممکنہ گاہکوں کی ایک بڑی تعداد تک پہنچنے کا موقع ضائع نہ ہو۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی نفسیات اور رجحانات کا اندازہ لگاتے ہوئے، batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹان نے تبصرہ کیا: فی الحال، بہت سے سرمایہ کار 2024 کے اوائل میں فروخت کو آگے بڑھانے کے لیے پرعزم ہیں کیونکہ اگر وہ 2025 تک انتظار کرتے ہیں جب 2023 کے رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کے نفاذ میں آتا ہے، تو فنڈز اکٹھا کرنا زیادہ مشکل ہو جائے گا۔ اس وقت، سرمایہ کاروں کو گھروں اور زیر تعمیر تعمیراتی منصوبوں کی فروخت کی قیمت کے صرف 5 فیصد سے زیادہ جمع کرنے کی اجازت ہوگی، اور فروخت کی تمام ذمہ داریاں پوری کرنے کے بعد ہی انہیں مزید 25 فیصد جمع کرنے کی اجازت ہوگی۔ لہذا، اس ماہر نے پیش گوئی کی ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں نئی سپلائی جلد ہی 2024 میں بہتر ہو جائے گی۔

ڈونگ نائی، بنہ ڈونگ، اور لانگ این صوبوں میں 10 سے زیادہ زمینی پلاٹ کے کاروبار کے ساتھ مسٹر ڈنہ من ٹوان کی تحقیق کے مطابق، تمام کاروباروں نے مشترکہ طور پر کہا کہ اس سال کے آغاز میں زمینی پلاٹ کے لین دین کی تعداد میں اضافہ ہوا۔ زیادہ تر لین دین مناسب قانونی دستاویزات والے پلاٹوں پر مرکوز ہیں، جن کی قیمت 2 بلین VND سے کم ہے، اور ہو چی منہ سٹی کے 60 کلومیٹر کے دائرے میں واقع ہے۔

ہنوئی مارکیٹ میں، ثانوی اپارٹمنٹس یا اندرون شہر ریٹیل اسپیسز خریدنے، بیچنے، اور کرائے پر لینے جیسی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے والے طبقات کے لیے، بہت سے رئیل اسٹیٹ بروکرز نے Tet چھٹی کے فوراً بعد دوبارہ کام شروع کر دیا ہے۔ سپلائی کی کمی جبکہ ڈیمانڈ مضبوط رہنے کی وجہ سے ٹیٹ چھٹی کے بعد ان حصوں میں زیادہ فعال لین دین ہوا ہے۔

سرمایہ کاری کا صحیح وقت کب ہے؟

2023 کے آخر میں ون ماؤنٹ رئیل اسٹیٹ، جو کہ ایک مارکیٹ ریسرچ اور کسٹمر بصیرت کے مرکز کے ذریعے کیے گئے ایک سروے کے مطابق، 2024 میں رئیل اسٹیٹ کی ضروریات کے حامل 63% لوگوں میں سے زیادہ تر اپارٹمنٹس، زمینی پلاٹوں اور علیحدہ مکانات میں دلچسپی رکھتے تھے۔

ایک رئیل اسٹیٹ ریسرچ فرم کے حال ہی میں جاری کردہ اعداد و شمار کے مطابق، نئے قمری سال کی چھٹی کے بعد رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی تیزی سے بڑھ گئی۔

اس سے پہلے، ملک بھر میں جائیداد کی تلاش کا حجم Tet (قمری نئے سال) کے دوسرے دن سے بڑھنا شروع ہوا اور کافی مضبوط اوپر کی طرف رجحان کو برقرار رکھا، Tet کے دسویں دن تک Tet سے ایک ہفتہ پہلے کے مقابلے میں 124% اضافہ ہوا۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، اپارٹمنٹس کی نسبت زمینی پلاٹوں اور پروجیکٹ کی زمین میں دلچسپی زیادہ تیزی سے بڑھی ہے۔

Hoai Duc (Hanoi) میں ایک سروے سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کے پہلے مہینوں کے مقابلے مضافاتی علاقوں میں زمینی پلاٹوں کے بارے میں معلومات کی مانگ میں اضافہ ہوا ہے۔ تاہم، کامیاب لین دین کی تعداد زیادہ نہیں ہے اور اس میں زیادہ بہتری نہیں آئی ہے۔

فی الحال، صارفین اب بھی بنیادی طور پر مارکیٹ ریسرچ اور تجزیہ میں مصروف ہیں۔ سرمایہ کاروں کا بجٹ عام طور پر تقریباً 2 بلین VND سے ہوتا ہے۔

مضافاتی علاقوں میں گلیوں میں مکانات اور زمین کی قیمت کے بارے میں، یہ ریئل اسٹیٹ کی مصنوعات ہیں جو حقیقی رہائشیوں کی ضروریات کو پورا کرتی ہیں۔ فی مربع میٹر قیمت زیادہ ہے، لیکن مکان کی کل قیمت ٹاؤن ہاؤسز یا ولاز کے مقابلے میں اب بھی بہت کم ہے کیونکہ رقبہ چھوٹا ہے، صرف 30-50 مربع میٹر، اس لیے گلیوں میں مکانات کی قیمت میں وقت کے ساتھ ساتھ اضافہ ہوتا چلا گیا ہے۔

گلیوں میں واقع مکانات کی مارکیٹ بنیادی طور پر اضلاع میں مرکوز ہے جیسے ڈونگ انہ، ہوائی ڈک، تھانہ ٹری، جیا لام... قیمت زیادہ تر تقریباً 100 ملین VND/m2 ہے گلیوں میں تقریباً 2.5-3 میٹر چوڑائی والے مکانات کے لیے۔

سرمایہ کاروں کے لیے، گھریلو خریداروں کے لیے کم شرح سود فائدہ اٹھانے کی حکمت عملیوں میں ایک فائدہ ہے۔ تاہم، شرح سود میں کمی کے باوجود، ماہرین زیادہ استعمال کے خلاف مشورہ دیتے ہیں۔

ماہرین کے مطابق، اس وقت سرمایہ کاری صرف اسی صورت میں مناسب ہے جب آپ کے پاس کافی فنڈز ہوں اور آپ اچھی، سستی قیمتوں پر جائیدادیں تلاش کر سکیں۔ مختصر مدت میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ فوری طور پر بحال ہونے کا امکان نہیں ہے۔ 2024 رئیل اسٹیٹ مارکیٹ قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ کاری کا وقت نہیں ہے۔ یہ اب بھی طویل مدتی سرمایہ کاری یا ذاتی استعمال کے لیے خریداری پر غور کرنے کی مدت ہے۔ اس لیے، ضرورت سے زیادہ مالی فائدہ اٹھانے سے گریز کیا جانا چاہیے، اور سرمایہ کاروں کو صرف مکمل قانونی دستاویزات، لچکدار فروخت کی پالیسیوں، اور سازگار شرح سود والے منصوبوں پر توجہ دینی چاہیے۔

دا نانگ نے کھربوں ڈونگ مالیت کی زمین کے "سنہری" پلاٹ کی نیلامی کی، جس کی چاروں طرف سڑکیں ہیں۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے دا نانگ محکمہ کے تحت زمین کی ترقی کے مرکز نے فام وان ڈونگ اسٹریٹ پر ہان ریور برج سے سمندر تک سڑک کے محور پر واقع زمینی پلاٹ A1-2-1 کی نیلامی کا اعلان کیا ہے۔

دا نانگ میں دریائے ہان پل کے قریب کی زمین فی الحال نیلامی کے لیے رکھی جا رہی ہے۔ (ماخذ: ڈین ٹرائی اخبار)

زمین کا کل رقبہ تقریباً 10,000 مربع میٹر ہے، جس کی ابتدائی قیمت 137 ملین VND فی مربع میٹر ہے۔ زمین کے استعمال کی مدت 50 سال ہے، اور کرایہ دار یکمشت ادا کرتا ہے۔ زمین کا یہ پلاٹ چاروں اطراف سے سڑکوں سے جڑا ہوا ہے۔

شہر نے زمین کی منظوری اور بنیادی ڈھانچے کی ترقی مکمل کر لی ہے۔ اس زمین کا مقصد ایک شاپنگ مال کی تعمیر اور کرائے کے لیے دفتر کی جگہ ہے، جس میں جیتنے والے بولی دہندہ سے تقریباً 2,000 بلین VND کی کل تخمینہ سرمایہ کاری ہوگی۔

دا نانگ نے شرط رکھی ہے کہ حصہ لینے والے اداروں کو زمین کی کل قیمت کا 20% پیشگی ادا کرنا ہوگا۔ ایسے معاملات میں جہاں دو یا دو سے زیادہ کمپنیوں کے پاس انٹرپرائزز کے قانون کے مطابق کراس اونر شپ ہے، صرف ایک کمپنی کو نیلامی میں حصہ لینے کی اجازت ہے۔

بولی دہندگان کو سرمایہ کاری کے منصوبے پر ایک جامع رپورٹ بھی پیش کرنی ہوگی، بشمول اس کے مطلوبہ فنکشن، منصوبہ بندی کے اشارے، پیشرفت، اور متوقع کل سرمایہ کاری۔

پراجیکٹ کو لاگو کرنے کے لیے کم از کم ایکویٹی کیپیٹل ثابت کرنے والی دستاویزات کل متوقع سرمایہ کاری کے 20% سے کم نہیں ہونی چاہئیں، اور دیوالیہ نہ ہونے یا تحلیل کے عمل میں ہونے کا عزم فراہم کیا جانا چاہیے…

2024 میں باغ کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے کن طریقہ کار کی ضرورت ہے؟

باغ کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے اجازت درکار ہے۔

شق 2، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 9 کے مطابق، زرعی زمین میں درج ذیل قسم کی زمینیں شامل ہیں: سالانہ فصلوں کے لیے زمین، بشمول چاول کے کھیت اور دیگر سالانہ فصلی زمین؛ بارہماسی فصلوں کے لیے زمین؛ جنگلات کی زمین، بشمول خصوصی استعمال کے جنگلات، حفاظتی جنگلات، اور پیداواری جنگلات؛ آبی زراعت کی زمین؛ مرتکز مویشیوں کی کاشتکاری کی زمین؛ نمک کی پیداوار کی زمین؛ اور دیگر زرعی زمین۔

اس طرح، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 9 کے مطابق، قانون باغ کی زمین کو کسی مخصوص زمینی گروپ میں درجہ بندی نہیں کرتا ہے۔ تاہم، زمین کے استعمال کے مقصد کی بنیاد پر، باغ کی زمین کو سالانہ فصلیں اگانے کے لیے زمین یا بارہماسی فصلیں اگانے کے لیے زمین (زرعی اراضی گروپ سے تعلق رکھنے والے) کے طور پر سمجھا جا سکتا ہے۔

ساتھ ہی، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 121 کے مطابق، زرعی زمین کو غیر زرعی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے مجاز ریاستی ایجنسی سے اجازت درکار ہوتی ہے۔

باغیچے کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی ترتیب اور طریقہ کار۔

* پیروی کرنے کے اقدامات

حکمنامہ 43/2014/ND-CP کے آرٹیکل 69 کی بنیاد پر، باغیچے کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کا عمل درج ذیل مراحل میں کیا جاتا ہے:

مرحلہ 1۔ دستاویزات تیار کریں۔ گھرانوں اور افراد کو دستاویزات کا ایک سیٹ تیار کرنے کی ضرورت ہے، بشمول: زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کرنے کی اجازت کے لیے درخواست؛ زمین کے استعمال کا سرٹیفکیٹ (سرخ کتاب، گلابی کتاب)؛

مرحلہ 2۔ دستاویزات جمع کروائیں اور وصول کریں:

درخواست جمع کرانے کے مقامات: آپشن 1: ون اسٹاپ سروس سینٹر میں درخواست جمع کروائیں جو محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کو بھیجی جائے گی۔ آپشن 2: ان علاقوں میں جہاں ون اسٹاپ سروس سینٹر قائم نہیں کیا گیا ہے، درخواست براہ راست محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کو جمع کروائیں۔

درخواستیں وصول کرنا: اگر درخواست مکمل ہے، وصول کرنے والا محکمہ اسے رسید کے لاگ میں ریکارڈ کرے گا اور درخواست دہندہ کو رسید کی پرچی دے گا (پرچی واضح طور پر نتائج حاصل کرنے کی آخری تاریخ بتاتی ہے)؛ اگر درخواست نامکمل یا غلط ہے، تو 3 کام کے دنوں سے زیادہ کے اندر، درخواست دہندہ کو مطلع کیا جانا چاہیے اور ضوابط کے مطابق درخواست کو مکمل کرنے اور مکمل کرنے کے لیے رہنمائی کرنی چاہیے۔

مرحلہ 3۔ درخواست کو حل کرنا: اس مرحلے پر، شہریوں کو اپنی سب سے اہم ذمہ داری یاد رکھنے کی ضرورت ہے: زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنا۔

مرحلہ 4۔ نتائج واپس کریں۔

* پروسیسنگ کا وقت: ایک درست درخواست کی وصولی کی تاریخ سے 15 دن سے زیادہ نہیں؛ پہاڑی، جزیرے، دور دراز اور معاشی اور سماجی طور پر پسماندہ علاقوں کے لیے 25 دن سے زیادہ نہیں۔

نوٹ: مندرجہ بالا ٹائم فریم میں ہفتے کے آخر اور عام تعطیلات شامل نہیں ہیں جیسا کہ قانون کے ذریعہ طے کیا گیا ہے۔ اور نہ ہی اس میں زمین استعمال کرنے والوں کے لیے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے درکار وقت شامل ہے۔

ماخذ